臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度重訴字第四號
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳茂春律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 王桂樹律師
右當事人間分割共有物事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造所共有坐落台北市○○區市○段一小段六０一、六０二地號 土地（以下簡稱：系爭土地）及其上門牌號碼台北市○○○路二五號二層樓房（ 以下簡稱：系爭建物），原告所有應有部分為五分之二，被告應有部分則為五分 之三；三十餘年來，被告均使用系爭建物一樓及基地全部，被告則使用系爭建物 之二樓全部，因兩造並未定有不得分割之契約，爰依民法第八百二十三條第一項 前段之規定，請求分割前揭共有物。查系爭建物及土地係坐落於中山市場之右， 乃交通繁忙，商業鼎盛之區，店面房屋價值高於樓上房屋價值數倍，是請求按臨 長安西路店面寬度，就系爭建物及土地依雙方持分比例縱深直線分割，因原告上 二樓之樓梯，設在系爭建物東側南京西路十八巷內，故分割後靠東側部分房地應 歸原告所有，而被告除與原告共有系爭建物及土地外，右鄰門牌號碼長安西路二 七號房地亦為被告與他人共有，是分割後西側建物及土地，應歸被告所有。至於 被告分得系爭建物二樓面積有所不足時，原告願以公定價格補償之。另原告使用 系爭建物二樓後，因人口增加，乃於二樓之上增建三樓，係屬免拆除之舊違建， 於判決分割後，原告願將被告分得系爭建物二樓部分上之違建自費拆除。至於系 爭建物原共有人間縱有分割之協議，然該分割協議自不得對抗事後始為共有人之 原告；被告如不同意原物分割，亦得變賣共有物，再以價金分配予各共有人之方 式分割云云；並聲明：（一）兩造所有系爭土地應依系爭建物店面寬度，依兩造 應有部分二比三之比例，向內縱深直線分割，靠東側面積六七點六平方公尺分割 歸原告所有，靠西側面積一０一點四平方公尺分割歸被告所有。（二）兩造所有 系爭建物亦依前項分割方法，如系爭建物二樓被告分得面積有所不足，原告應以 公定價格補償被告。（三）原告於系爭建物三樓所搭建之違章房屋，在被告分得 系爭建物二樓屋頂之部分，原告應予拆除並負擔拆除費用。（四）系爭建物及土 地分割之費用，由原告負擔五分之二，被告負擔五分之三。二、被告則以：系爭建物及土地為兩造所共有，原告應有部分十分之四，被告應有部 分十分之六，惟系爭土地地形為南北走向長、東西走向短，即面向長安西路之地 寬度狹約五點八公尺，如按原告主張之分割方法分割，原告所能分得之土地，其 面向長安西路之店面寬僅二公尺餘；而系爭土地屬台北市商業區，依台北市土地 使用分區管制規則第二十九條規定，商業區建築基地之寬度不得少於五公尺，則 原告縱獲得如其主張之方法分割，將來亦不得在自己之土地上建蓋房屋，對兩造 均屬不利，足認系爭土地已因土地之使用目的而不能分割。再查：系爭土地及建
物應有部分十分之六，係由被告經法院強制執行拍賣而拍定取得，系爭建物實際 上由原告購買二樓部分全部，被告則向原債務人林朝楚及林鄭基雲購買一樓部分 全部，即其時共有人間已自行分割樓下分歸原債務人所有，再由原告拍得。嗣後 稅捐單位亦因此通知被告繳納系爭建物一樓全部之房屋稅，二樓部分則由被告繳 納。系爭建物既經原共有人間自行協議分割，且為原告所知悉，則該分割協議自 應拘束兩造；原告儘可依協議分割請求辦理系爭建物之分割登記，被告不會為時 效之抗辯，原告自不得再訴請判決分割，其請求於法不合，且無受保護之必要等 語，資為抗辯；並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：系爭建物及土地係兩造所共有，原告之應有部分為十分之四、被告之應有 部分為十分之六；且系爭建物原為訴外人李玉聰一人所有，於四十三年間，李玉 聰將該應有部分各十分之三移轉予林朝楚、林鄭基雲取得，各十分之二移轉予周 呈芳及周呈雲所有；嗣前開林朝楚及林鄭基雲之應有部分十分之六，於五十年間 經法院強制執行拍賣，而由被告拍定取得；另十分之四之應有部分，則於五十二 年間，由周呈芳、周呈雲出售予張葉、張葉再於五十三年間轉售予原告取得等情 ，有土地及建物登記謄本、建築改良物登記簿謄本附卷可稽，且為兩造所不爭執 ，應與事實相符。次查：被告抗辯：系爭建物原共有人即林朝楚、林鄭基雲與周 呈芳、周呈雲之間，就系爭建物已有分割之協議，該協議係將一樓部分分割歸林 朝楚、林鄭基雲所有，周呈芳及周呈雲則分割取得二樓之部分，此共有物分割協 議之效力應及於現共有人即兩造之間等語，雖為原告所否認；然查：被告經法院 拍賣取得前開林朝楚及林鄭基雲所有系爭建物及土地應有部分十分之六時，由台 灣台北地方法院於系爭房屋應有部分十分之六拍定後對被告即拍定人所核發之卷 附台灣台北地方法院所核發之不動產權利移轉證書上確載明：「附不動產標示： .... 及其上即長安西路二五號二層鐵筋房屋一棟持分十分之六（房屋部分共有 人間有自行分割樓下為債務人所有）」之文字，而於卷附拍定後核發予債務人林 朝楚、林鄭基雲之執行命令、以及通知台北市地政事務所辦理移轉登記之函文中 ，亦有同前之記載；可證被告抗辯：其時系爭建物應有部分十分之六之原所有人 林朝楚及林鄭基雲，與其時共有人周呈芳及周呈雲間，確有將系爭建物一樓分割 予林朝楚及林鄭基雲之協議等語，應堪信為真實。且查：司法院大法官會議於八 十三年六月三日司法院釋字第三四九號解釋，固認為最高法院四十八年度台上字 第一○六五號判例即「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後， 縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」之見 解，在應有部分之受讓人若不知悉有分管或分割契約，亦無可得而知之情形，如 使受讓人仍受讓與人所訂分管或分割契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之 虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，該判例在此範圍內，嗣後應不再援用； 然由前開釋字第三四九號解釋理由書可知，如該分管或分割契約之事實為第三人 明知或可得而知，縱該分管或分割契約為債權之契約，其契約內容仍非不得對第 三人發生法律之效力。故依司法院大法官會議釋字第三四九號解釋之意，僅有在 應有部分之受讓人不知悉分管或分割契約或無從知悉該分管或分割契約時，始排 除最高法院四十八年台上字第一○六五號判例之適用。經查：本件原告雖非系爭 建物原分割契約之當事人；然查：原告於五十四年間，曾以書狀就分割系爭建物
及土地乙事聲請調解，其書狀內已敘明：「.... 及地上物即門牌長安西路二五 號二層樓房經本件兩造先後向共有人承買其應有部分為業，聲請人（即原告）買 受樓上部分，對造人（即被告）買受樓下部分，各自分別使用有年....，易言之 登記雖為共有，聲請人使用樓上全部包括屋頂平台在內，早自前手張葉及周呈星 迄今，從無異議....，對造人所有係向法院拍賣而來，當時拍賣公告及移轉證明 書載明標的物房屋為樓上.... 」等語明確，有卷附已經原告自認為真實之書狀 影本乙份在卷為證；原告復自承：自原告取得所有權後，就一直由原告使用樓上 、被告使用樓下等語屬實（見本院九十二年二月十八日言詞辯論筆錄），足認原 告於買受系爭房屋應有部分十分之四時，已知悉系爭房屋原共有人間之已有分割 之協議，且對該分割協議之內容亦知之甚明，並據以為共有物之分配使用迄今。 則揆諸前揭說明，該分割協議自得對事後為共有人之本件兩造發生法律上之效力 。又按：共有物之分割，依共有人協議之方法行之，民法第八百二十四條第一項 定有明文；是共有人就共有物已訂立協議分割契約者，縱使拒絕辦理分割登記， 當事人亦僅得依約請求履行是項登記義務，而不得訴請法院按協議或其他之方法 ，再為分割共有物之判決，此亦有最高法院六十九年度台上字第三四八七號民事 判決可資參照。本件兩造就所共有之系爭建物既應受上揭分割協議之拘束，已如 前述；則原告再訴請就系爭建物為分割共有物之判決，洵屬無據。四、再按：各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有 不分割之期限者，不在此限，民法第八百二十三條第一項定有明文。所謂因物之 使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或 為一權利之行使所不可缺者而言。經查：兩造所共有之系爭土地係渠等共有系爭 建物之建築基地乙節，有土地及建物登記謄本、地籍圖謄本及建物測量成果圖各 乙紙存卷可據。而系爭建物既經兩造協議分割由原告取得二樓、被告取得一樓； 即各人分割取得之部分，其建築基地均坐落於兩造所有系爭土地之上，顯見系爭 土地已因繼續供系爭建物使用、而為該建物利用所不可缺。況如貿然進行系爭土 地原物分割或變賣，均將肇致系爭建物與其基地所有權應有部分分離而異其所有 人之狀況，此亦有悖於公寓大廈管理條例第四條第二項之規定。自堪認本件兩造 所共有系爭土地確有因物之使用目的而不能分割之情事；則原告訴請就系爭土地 判決分割，於法亦有未合。
五、從而，原告請求就與被告共有之系爭建物及土地判決分割，而為如上之聲明，為 無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 五 日 臺灣士林地方法院民事第二庭
~B法 官 李瑜娟
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十二 年 八 月 八 日
~B法院書記官 夏珍珍