臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事小額判決 九十二年度南小字第一О三九號
原 告 甲○○
被 告 乙○○○
訴訟代理人 徐玉生
右當事人間請求給付佣金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣陸萬肆仟貳佰元，及自民國九十二年六月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣捌佰柒拾陸元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸萬肆仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：被告乙○○○欲賣出其所有，坐落台南縣仁德鄉○○段一三五九地號 、面積一二六坪之土地（下稱系爭土地），經原告甲○○於九十年間介紹買主盧 永源以每坪新台幣（下同）五萬一千元之價格成交買賣，並於民國九十年十一月 二十九日辦理所有權移轉登記完畢，被告共得買賣價金六百四十二萬元。於買賣 進行中，原告即口頭告知須向被告收取佣金，並無訂立書面，且無第三人在場， 然居間契約為不要式契約，則該契約已然成立，且依照一般土地仲介買賣慣例， 買主及賣主均須給付仲介人百分之一之佣金，是請求被告給付仲介費用等語，並 聲明：被告應給付原告六萬四千二百元，及自九十年十一月二十九日起至清償日 止，按法定利率計算遲延利息。
二、被告抗辯：按居間乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介， 他方給付報酬之契約，民法第五六五條訂有明文。惟報酬之給付，因居間種類而 不相同，在報告居間，因僅為委託人報告訂約之機會，而不與相對人發生關係， 故居間人之報酬，自僅由委託人給付，亦即委託人為給付義務人。查被告乙○○ ○雖於九十年十一月二十九日以總價六百四十二萬將系爭土地出售予訴外人盧永 源，並完成所有權移轉登記手續。惟兩造間從未有媒介居間之契約，遑論有給付 仲介報酬之約定。被告係委託兒子即訴訟代理人徐玉生於系爭土地上樹立出售之 廣告招牌，由原告與被告聯絡，並表示原告係受他人委託購買土地，從而徐玉生 與原告口頭約定，買賣如成功則雙方各取佣金，互不干涉，嗣被告與買主盧永源 議價完成交易後，原告卻以此向被告請求佣金，原告之請求顯然失據等語，並聲 明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地經原告介紹買主盧永源，被告與買主盧永源以六百四十二萬元成立買賣 契約，並於九十年十一月二十九日辦理所有權移轉登記完畢。 ㈡因本件買賣成立，買主盧永源曾給付原告按賣價之百分之一之報酬。四、原告主張因本件買賣之買主為原告所介紹，是被告應給付依土地買賣價金百分之 一計算之仲介費用，惟為原告所否認。經查：
㈠按民法第五百六十五條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之
機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；其情形有二，其一為報告訂約機會 之報告居間，其一為訂約之媒介居間，而報告居間不以於訂約時周旋於他人之間 為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，其報酬於雙方當事人因居 間而成立契約時，應許其請求（最高法院五十七年台上字第二○九三號判決參照 ）。又如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定 報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付；居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。居間人因媒介應得之報酬，除契 約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，民法第五百六十六條、 第五百六十八第一項、第五百六十九條定有明文。 ㈡查本件系爭土地之買賣情況，原告自承係因買主表示喜歡被告之土地，請原告問 地主是否願意賣，原告才前往與被告訴訟代理人及其兄弟姊妹洽談（本院九十二 年七月八日筆錄參照），被告就此亦不爭執，是認本件原告係先受買主委託，而 與買主盧永源間成立媒介居間之契約。至於兩造間是否成立媒介居間或報告居間 並給付報酬之合意，原告據慣例主張賣方即被告亦應給付佣金，被告則否認，並 抗辯當初已與原告言明賣方不另給付佣金等語。惟買主盧永源係經由原告介紹， 始與被告訂約，是被告縱係自行出售土地，本件原告仍向被告報告訂約之機會， 其與被告間已成立報告訂約機會之居間契約。而依民法第五百六十六條第一項規 定及土地仲介交易慣例，如非受報酬即不為報告訂約之機會，是居間仲介土地買 賣，應以給付報酬為原則。被告固抗辯原告介紹買主當時，即已與原告言明賣主 部分不另付報酬，惟為原告所否認，則被告抗辯其與原告間有特別約定，依民事 訴訟法地二百七十七條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證 之責任」，被告就該特別約定無庸給付佣金之事實應負舉證責任。然查兩造均表 示介紹買主當時，僅原告與被告訴訟代理人徐玉生二人在場，亦無其他人知悉該 情事（本院九十二年七月八日筆錄參照），則被告未能舉證證明其與原告間確實 有無庸給付佣金之約定情事，其抗辯自不足採信。 ㈢兩造雖未約定報酬之數額，然該數額依民法第五百六十六條第二項規定，得按照 習慣給付。經查：
⑴原告主張本件買賣契約成立後，買主盧永源給付原告以買賣價金百分之一計算 之報酬，被告對此並不爭執。
⑵參照房地產仲介業管理條例第二十條規定：「仲介業經營仲介業務或仲介人員 執行仲介業務，應依實際成交價金或租金按報酬標準計收報酬，不得收取差價 或其他報酬。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應加計利息全數 返還與支付人。第一項報酬標準不得超過實際成交價金之百分之五，或一個月 租金金額。」及另案臺北市房屋仲介商業同業公會八十七年八月二十七日（８ ７）北市房介瑞發字第九八號函釋之內容：「．．．本會對業界之收費標準並 無統一之約定，買賣成交之收費計價均以當事人自行共同約定之；若依交易習 慣，一般民眾委託仲介代銷房屋時，仲介公司向賣方收取成交價之百分之四， 向買方收取成交價之百分之一為服務費居多。至於建設公司委託仲介公司代銷 預售屋時，概依個案而決定，一般由仲介公司向建設公司收取服務費，預售屋 以不向買方收取服務費者居多」（參見台灣高等法院八十七年上字第一五六二
號判決理由），應認仲介費最高係收取實際買賣價格百分之五之習慣存在，僅 買賣雙方應分擔之比例依情形而有不同。
⑶依民法第五百七十條規定居間人因媒介應得之報酬，由契約當事人平均負擔。 本件賣方給付原告之報酬為賣價百分之一，已如前述，是認原告請求被告亦給 付以成交價金百分之一計算之報酬，合計原告請求買、賣雙方給付之報酬共百 分之二，並未逾越前開成交價金百分之五之習慣，且該報酬由賣主即被告、買 主盧永源平均分擔，即各人分擔百分之一，亦符合民法第五百七十條規定，是 認原告之請求合乎習慣，應予准許。
五、綜上所述，原告本於居間契約，依習慣請求被告給付賣價百分之一即六萬四千二 百元之報酬，為有理由，應予准許。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿 時負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，自受催告時 起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，與 催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利 率計算之遲延利息；另應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為百分之五；民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百三十三條第一 項、第二百零三條分別定有明文。原告本於居間契約，請求被告給付報酬，固屬 以支付金錢為標的，惟該債務之給付並未訂有確定期限，依上開規定，僅得請求 自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之法定遲延利息，是原告依約請求 被告給付六萬四千二百元，及自九十二年六月二十六日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息，洵無不合，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回 。
六、本件訴訟費用確定為八百七十六元（第一審裁判費七百零六元，送達費用：包括 郵資送達費一百七十元），因原告主要請求部分已勝訴，僅法定遲延利息遭部分 駁回，是認本件訴訟費用仍由被告全數負擔，較為妥適，附此敘明。七、本判決係訴訟標的金額十萬元以下之小額訴訟而為被告敗訴之判決，爰依職權宣 告假執行。被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，爰酌定相當之擔保金額准許之 。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 十三 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 蔡孟珊
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
第四百三十六之二十五條規定：上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項︰一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
法院書記官 歐祝吟中 華 民 國 九十二 年 八 月 十三 日