宣 示 判 決 筆 錄 九十一年度北簡字第二二О七八號
原 告 己○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 工信工程股份有限公司
法定代理人 辛○○
訴訟代理人 甲○○
秦玉坤律師
右當事人間九十一年度北簡字第二二О七八號給付租金事件，於中華民國九十二年八
月二十日下午五時整在本院台北簡易庭第二法庭公開宣示判決，出席職員如左︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的：租賃契約及不當得利請求權。
理由要領：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者， 不在此限：：二、請求之基礎事實同一者。：：六、不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結者。」民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文。本件原告起訴時，依租 賃契約法律關係訴請被告給付租金新台幣（下同）二十一萬元，及自支付命令送 達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於民國九十二年一月二十 二日言詞辯論程序時，依租賃契約法律關係及不當得利請求權訴請：⑴被告應給 付原告七十一萬元，及其中二十一萬元部分自九十年十月三十一日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息；⑵被告應將所承租之坐落台北縣石碇鄉○○○段 一五八地號之土地（下稱系爭土地），及其上建物即門牌號碼台北縣石碇鄉○○ 路四十之一號之房屋（於九十年後變更為四十四之一號，上開土地及建物下稱系 爭房地）於拆除屋頂加蓋及周圍擴建部分（屋簷雨遮部分保留）、外牆及屋頂受 損部分填實、屋頂須作全面防漏處理、屋頂內部及內牆牆壁凹凸不平及缺損處須 填實補平並漆上水泥漆、屋內門窗更換為正字標記之鋁門鋁窗、安裝紗門紗窗， 並於房屋兩側各裝置一扇不鏽鋼門、圍牆及周圍地面環境清理乾淨後，將系爭房 地騰空返還原告；⑶被告應給付原告一百五十七萬五千元，並自九十二年元月一 日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告十七萬五千元之違約金；⑷被告 應給付原告六萬元；⑸被告應給付原告四萬一千元，並自八十六年元月一日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。核原告前、後之聲明，均係因租賃法律 關係而產生，其請求之基礎事實即屬同一，且原告於訴訟之初，即為追加聲明之 主張，尚無礙於被告之防禦及訴訟之終結，即與上開規定無違，應予准許，合先 敘明。
二、原告起訴主張：早於二十一年左右，原告之先祖即將系爭土地交由原告之母翁周 菜業管，並將其餘四十六筆土地交由其他各房業管，翁周菜於四十一年死亡前，
亦將系爭土地交由長子即原告之夫周傳業管，迨至八十九年十二月二十六日周傳 死亡，系爭土地則由原告業管迄今，雖系爭土地於八十九年間開始以繼承之原因 ，辦理登記為原告與其他共有人公同共有，然此項繼承登記並不影響系爭土地分 管之事實，系爭土地既由原告分管，原告自有使用收益系爭土地之權限。系爭房 屋則係原告之夫周傳於五十九年間將系爭土地出租與訴外人警備總部後，由警備 總部興建，向由周傳管理及使用，至八十二年間始由警備總部交還周傳，現今系 爭房屋之所有權人則為原告之女丙○○單獨所有，並無其他之共有人，原告為丙 ○○之母，經丙○○之同意後，原告自亦得將系爭房屋予以出租收益。被告早於 八十三年十月一日即向原告之夫周傳承租系爭房地，八十八年十月及八十九年九 月三十日亦分別再向周傳辦理續租，租期至九十年三月三十一日止，嗣因周傳於 八十九年十二月二十六日死亡，被告於九十年三月三十一日租期屆滿前欲再辦理 續租時，因原告遭喪夫之痛，久未平復，乃指定原告之子周震福出面與被告辦理 續租，約定租期至九十年九月三十日止。上開約定租期屆滿後，被告表明欲再續 租之要約，乃由兩造在九十年九月下旬至十月四日前，針對續約條款包括：出租 人為原告、租金每月三萬五千元、履約保證金五十萬元、租期自九十年十月一日 起至九十一年三月三十一日止等事項達成共識後，由原告持房屋土地租賃契約書 至被告辦公處所，由被告於租約上蓋用公司大、小章後，完成續租之事宜，而被 告亦自九十年十月一日起繼續使用系爭房地，顯見兩造已就系爭房地之續租事宜 達成意思表示一致。詎於租期屆滿後，被告竟以與原告間之租賃契約不成立為由 ，拒絕繳付租金，並提出伊與周泉間之租賃契約拒不返還系爭房地，然周泉於三 十六年間即已辭世，根本無從授與訴外人庚○代理權，況系爭土地其他共有人亦 證稱並未授權庚○辦理系爭房地之租賃事宜，依法被告與訴外人庚○間之租賃契 約即屬無效。縱被告已將租金及系爭房地交付返還庚○，亦非依債之本旨而為清 償，被告即有依約繳付積欠之租金及將系爭房地回復原狀返還原告之義務；而依 兩造間租賃契約第二條之規定，被告於租期屆滿後如不即時交還租賃標的物時， 原告得向被告請求依租金五倍計算之違約金，兩造間既已於九十一年三月三十一 日租期屆滿，截至九十一年底止，被告共計積欠違約金九個月，原告得向被告請 求一百五十七萬五千元（35000 x 5 x 9 =0000000），及自遷讓返還系爭房地之 日止，按月給付十七萬五千元計算之違約金；另依系爭租約第十七條之約定，如 因被告違約之事由，致原告提起訴訟時，得向被告請求給付因此所支出之訴訟費 、律師費，本件因被告違約之事由，原告不得已提起本件訴訟所支出之律師費用 六萬元，亦得向被告請求返還；又被告於八十三年已預扣八十四年十月一日至八 十八年九月三十日止之租賃所得稅四萬一千元，被告不依法繳納申報，且將稅款 侵占為己有，原告一再催促被告依法申報繳納，被告卻不予理會，因已逾規定之 核課期間，不得再補稅處罰，被告受領該筆款項，即屬無法律上原因而受有利益 ，應負返還之責等情。爰依租賃契約法律關係及不當得利請求權，聲明：⑴被告 應給付原告租金七十一萬元，及其中二十一萬元部分自九十年十月三十一日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息；⑵被告應於拆除屋頂加蓋及周圍擴建部 分（屋簷雨遮部分保留）、外牆及屋頂受損部分填實、屋頂須作全面防漏處理、 屋頂內部及內牆牆壁凹凸不平及缺損處須填實補平並漆上水泥漆、屋內門窗更換
為正字標記之鋁門鋁窗、安裝紗門紗窗、房屋兩側各裝置一扇不鏽鋼門、圍牆及 周圍地面環境清理乾淨後，將系爭房地騰空返還原告；⑶被告應給付原告一百五 十七萬五千元，並自九十二年元月一日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付 十七萬五千元之違約金；⑷被告應給付原告律師費六萬元；⑸被告應給付原告稅 款四萬一千元，及自八十六年元月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息；⑹願供擔保請准宣告准予假執行。
三、被告則以：被告於八十三年十月一日與原告之夫周傳訂立房屋土地租賃契約書， 由被告向周傳承租系爭房地，約定租期自該日起至八十八年九月三十日止，嗣於 租賃期限屆滿後，又分別於八十八年十月、八十九年九月三十日及九十年三月三 十一日分別與周傳、周傳及其子周震福訂立房屋土地租賃契約書，繼續承租系爭 房地至九十年九月三十日止。此後，被告於九十年十月四日接到系爭房地之各房 公同共有人丁○○、乙○○、壬○及周震福等四人之書面通知，表示：「有關石 碇鄉○○○段000－0000地號，地址為：台北縣石碇鄉雙溪４４之１號（ 原地址為：４０之１號）嗣後房地租賃事宜。決議：一、由原簽約人周震福直接 辦理續約事宜。」等語後，於是與伊等約定於同年月二十六日在系爭房地訂立租 賃契約。在訂約當日，訴外人戊○○、乙○○及壬○等人因發見原告之女丙○○ 所準備，並已經被告蓋章之房屋土地租賃契約書上之出租人名義為原告己○○， 而非經各房公同共有人決議同意之周震福，於是當場為反對訂約之意思表示，以 致當日未能完成訂立租賃契約之手續。嗣原告之子庚○向被告表示其已與系爭房 地之其他各房公同共有人協商達成協議，同意以伊等先祖周泉為名義作為出租人 ，並由庚○為代理人，與被告訂立租賃契約等情，被告因而先後於九十年十一月 七日、九十一年四月十五日就系爭房地與代理人庚○訂立兩份房屋土地租賃契約 書。原告及其女丙○○於九十年十一月九日以淡水郵局存證信函第八二號通知被 告，內容略以：「茲有工信工程股份有限公司（簡稱乙方）與己○○女士（簡稱 甲方）訂立之房屋土地租賃契約書（如附件，共五張），請乙方依契約第四條： 自契約訂定之日（即九十年十月三十一日）起，即支付六個月之租金共計新台幣 貳拾壹萬元整給甲方；並依契約第六條由乙方開立付款日期為九十一年三月三十 一日，金額為伍拾萬元之本票交甲方收執，作為履約保證。否則將訴諸法律行動 。」等語，被告因而於同年月二十三日以工信（９０）字第１６１號函復丙○○ 略以：「一、台端存證信函中所指訂立之房屋土地租賃契約，經查係原擬於九十 年十月二十六日14: 00於本公司北宜施工處辦公室（即租約標的）雙方會同簽訂 ，惟貴方（台端與其他所有權持分人）相互間為租約簽署問題無法達成協議，致 使該租約未能完成訂約手續，該租約形同作廢，惟貴我雙方言明於貴方達成共識 後在約定時間地點會同簽訂租約交付租金。然台端於貴方間尚未達成共識及會同 本公司人員，即私自於前本公司已用印之租約出租人處用印並謂已完成租約，發 存證信函向本公司索取租金，是有觸犯偽造文書之嫌。二、：：幸得台端兄長庚 ○先生願承擔台端與其他土地所有權持分人間之協調工作，亦經大多數其他土地 所有權持分人之認同，故本公司以其意見與之正式簽訂租賃契約。而後台端若有 任何疑惑均應與貴兄長庚○先生聯繫協調。」等語。此外，被告已於九十二年三 月十一日將系爭房地返還於丁○○、戊○○、乙○○、壬○及其他公同共有人（
除原告一房外），兩造並未於九十年十月二十六日就系爭房地完成訂立租賃契約 之手續，已如前述，被告雖已於九十年十月二十六日在原告提出之該份房屋土地 租賃契約書上蓋章為要約之意思表示，惟原告（或其代理人丙○○）既未立時在 其上蓋章為承諾之意思表示，依照上開規定，自已失其拘束力無疑。從而，原告 以其嗣後於九十年十月三十一日始蓋章之該份房屋土地租賃契約書，主張被告已 完成契約用印確認租用之意思，原告在契約上用印表示願意出租之意思，故該租 約基於雙方合意，已屬有效契約云云，並據以請求被告給付租金二十一萬元及其 利息，依民法第一百五十六條之規定，自無理由，應予駁回。退萬步言，縱認原 告主張「該租約係基於雙方之合意，已屬有效之契約」為有理由，然系爭房地為 原告與他人之公同共有物，原告主張於九十年十月三十一日就系爭房地與被告訂 立之房屋土地租賃契約書，及據以提起本件訴訟，均未得其他公同共有人全體之 同意，依照最高法院判例之要旨，仍屬無據等語，資為抗辯。爰聲明：⑴駁回原 告之訴；⑵如受不利之判決，願供擔保准予宣告免為假執行。四、經查，被告辯稱其於八十三年十月一日與原告之夫周傳訂立房屋土地租賃契約書 ，由被告向周傳承租系爭房地，約定租期自該日起至八十八年九月三十日止，嗣 於租賃期限屆滿後，又分別於八十八年十月、八十九年九月三十日及九十年三月 三十一日與周傳、周傳及其子周震福訂立房屋土地租賃契約書，繼續承租系爭房 地至九十年九月三十日止等情，業據提出與所述相符之房屋土地租賃契約書影本 三份為證，並為原告所不爭執，堪信為真實。是以，本件茲應審究者，在於原告 與被告是否已就租賃系爭房地之事達成意思表示之合致，亦即兩造是否已就系爭 房地成立租賃契約法律關係？
五、原告雖主張於系爭房地之租期在九十年九月三十日屆滿後，被告表明欲再續租之 要約，乃由兩造在九十年九月下旬至十月四日前，針對續約條款達成共識後，原 告持房屋土地租賃契約書至被告辦公處所，由被告於租約上蓋用被告公司大小章 後，完成續租之事宜，而被告亦自九十年十月一日起繼續使用系爭房地，顯見兩 造已就系爭房地之續租事宜達成意思表示一致云云。惟查，（一）按對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力，民法第一百五十六條定有明文 。本件被告辯稱於九十年十月四日接到系爭房地之各房公同共有人丁○○、乙 ○○、壬○及周震福等四人之書面通知，表示系爭房地由原簽約人周震福直接 辦理續約事宜後，於是與伊等約定於同年月二十六日在系爭房地訂立租賃契約 ，在訂約當日，訴外人戊○○、乙○○及壬○等人因發見原告之女丙○○所準 備，並已經被告蓋章之房屋土地租賃契約書上之出租人名義為原告己○○，而 非經各房公同共有人決議同意之周震福，於是當場為反對訂約之意思表示，以 致當日未能完成訂立租賃契約之手續，原告及其女丙○○於九十年十一月九日 以淡水郵局存證信函第八二號通知被告，表示兩造間租賃契約已於九十年十月 三十一日，被告因而於同年月二十三日以工信（９０）字第１６１號函復丙○ ○略以：「一、台端存證信函中所指訂立之房屋土地租賃契約，經查係原擬於 九十年十月二十六日14: 00於本公司北宜施工處辦公室（即租約標的）雙方會 同簽訂，惟貴方（台端與其他所有權持分人）相互間為租約簽署問題無法達成 協議，致使該租約未能完成訂約手續，該租約形同作廢，惟貴我雙方言明於貴
方達成共識後在約定時間地點會同簽訂租約交付租金。然台端於貴方間尚未達 成共識及會同本公司人員，即私自於前本公司已用印之租約出租人處用印並謂 已完成租約，發存證信函向本公司索取租金，是有觸犯偽造文書之嫌。二、： ：幸得台端兄長庚○先生願承擔台端與其他土地所有權持分人間之協調工作， 亦經大多數其他土地所有權持分人之認同，故本公司以其意見與之正式簽訂租 賃契約。而後台端若有任何疑惑均應與貴兄長庚○先生聯繫協調。」等情，業 據提出與所述相符之協議書、存證信函、被告公司九十年十一月二十三日工信 （９０）字第１６１號函文等件影本為證，而證人即九十年十月二十六日在場 見聞兩造簽約事宜之系爭土地公同共有人戊○○、乙○○及壬○，亦到場結證 稱：「（提示協議書問：有何意見？）（答：有見過，我有在現場，是公所協 調的，當時大家意見是要做公基金，作為修繕祖產房屋之用，原告的訴訟代理 人在場說簽約可以，錢他們要拿回去，所以後來約就沒有簽成。）」證人既為 在場見聞且參與協調之人，而原告對其證詞亦不爭執，其上開證詞應屬可採。 原告與其他系爭土地公同共有人對租約簽訂之出租人自始既未達成協議，於九 十年十月二十六日簽約當日再度協調時，復無法達成協議，則被告為避免捲入 原告家族之爭端，於九十年十月二十六日是否仍有意與原告簽訂租賃契約，已 非無疑；縱認被告當時仍有與原告締約之意，被告事先既已與原告約定在當日 簽訂租約，並已於房屋土地租賃契約書上蓋章用印，為避免事後再起爭端，即 有希望當日協調解決租賃契約承租人之意，應屬對話之要約，原告既非立時而 承諾，揆諸前揭規定所示，被告向原告承租之要約已失其拘束力，原告事後在 九十年十一月三十一日始單方於該房屋土地租賃契約書上蓋章謂已為承諾之意 思表示，即屬無據。
（二）原告雖主張系爭土地由原告分管迄今，原告自有使用收益系爭土地之權限，系 爭房屋則由原告之女丙○○單獨所有，原告為丙○○之母，經丙○○之同意後 ，原告亦得將系爭房屋予以出租收益，被告早於八十三年十月一日即向原告之 夫周傳承租系爭房地，因周傳於八十九年十二月二十六日死亡，被告於九十年 三月三十一日租期屆滿前欲再辦理續租時，因原告遭喪夫之痛，乃指定原告之 子周震福出面與被告辦理續租，約定租期至九十年九月三十日止，嗣後兩造於 九十年十月二十六日完成續租之事宜，而被告亦自九十年十月一日起繼續使用 系爭房地，顯見兩造已就系爭房地之續租事宜達成意思表示一致，且周泉於三 十六年間即已辭世，根本無從授權訴外人庚○辦理續租事宜，依法被告與訴外 人庚○間之租賃契約即屬無效云云。惟查，按租賃契約，係以當事人約定，一 方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有 所有權為要件，最高法院六十四年度台上字第四二四號著有判例意旨可資參照 。本件兩造在九十年十月二十六日並未就系爭房地達成租賃之合意，已如前述 ；而原告亦自陳翁周菜於四十一年死亡前，即將系爭土地交由長子即原告之夫 周傳業管，則周傳於八十九年十二月二十六日去世時，系爭土地之管理使用權 即應由繼承人即原告及原告之子女庚○、周震適、周震福、丙○○、周淑惠所 共同繼承，而上開繼承人同時為系爭土地之公同共有人，亦有被告所提土地登 記謄本在卷可稽，顯見如依原告所稱以管理使用權來認定有權與被告締結租約
者，並非只限原告一人；況租賃契約不以出租人對租賃物有所有權為必要，已 如前述，被告於九十年三月三十一日就系爭房地辦理續租時，既由系爭土地共 有人之一即訴外人周震福與原告締結房屋土地租賃契約書，且訴外人周震福復 未表明代理原告，而係以自己名義與被告締結租約，應認系爭房地之租賃契約 法律關係存在於訴外人周震福與被告間。兩造在九十年十月二十六日既未就系 爭房地達成租賃之合意，被告於九十一年九月三十日租期屆滿後，仍繼續使用 系爭房地，亦僅被告與訴外人周震福間就系爭房地是否成立不定期租賃契約關 係之問題，尚不得因被告嗣後與早已辭世、由訴外人庚○代理周泉簽訂之租賃 契約係屬無效，即謂兩造間已成立租賃契約法律關係。是原告上開主張，尚無 可採。
（三）綜此，被告事先既已與原告約定在九十年十月二十六日簽訂租約，並已於房屋 土地租賃契約書上蓋章用印，為避免事後再起爭端，即有希望當日協調解決租 賃契約承租人之意，應屬對話之要約，原告既非立時而承諾，被告向原告承租 之要約已失其拘束力。兩造在九十年十月二十六日既未就系爭房地達成租賃之 合意，被告於九十一年九月三十日租期屆滿後，仍繼續使用系爭房地，亦僅被 告與訴外人周震福間就系爭房地是否成立不定期租賃契約關係之問題，尚不得 謂兩造間就系爭房地已成立租賃契約法律關係。六、綜上所述，兩造在九十年十月二十六日既未就系爭房地達成租賃之合意，兩造間 就系爭房地即無租賃契約法律關係存在。從而，原告依租賃契約法律關係及因此 而生之不當得利請求權，訴請被告應給付原告租金七十一萬元，及其中二十一萬 元部分自九十年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；訴請 被告應於拆除屋頂加蓋及周圍擴建部分（屋簷雨遮部分保留）、外牆及屋頂受損 部分填實、屋頂須作全面防漏處理、屋頂內部及內牆牆壁凹凸不平及缺損處須填 實補平並漆上水泥漆、屋內門窗更換為正字標記之鋁門鋁窗、安裝紗門紗窗、房 屋兩側各裝置一扇不鏽鋼門、圍牆及周圍地面環境清理乾淨後，將系爭房地騰空 返還原告；訴請被告應給付原告一百五十七萬五千元，並自九十二年元月一日起 至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付十七萬五千元之違約金；訴請被告應給付 原告律師費六萬元；訴請被告應給付原告稅款四萬一千元，及自八十六年元月一 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核於判決結 果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
台灣台北地方法院台北簡易庭
法 官 林孟皇右筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並依上訴利益繳納百分之一點六五之上訴費（例如上訴利益為一百萬元，則應繳納：0000000x0.0165=16500元），如未繳納，依民事訴訟法施行法第九條之規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十五 日 書 記 官 張素月
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