臺灣板橋地方法院三重簡易庭小額民事判決 九十二年度重小字第一一四八號
原 告 戊○○即丁○○○○社區管理負責人
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○
訴訟代理人 丙○○
右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁萬陸仟叁佰元，及自民國九十二年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回
訴訟費用新臺幣陸佰捌拾壹元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣叁萬陸仟叁佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告起訴時以「丁○○○○社區，管理負責人戊○○」之名義起本件訴訟，然因 該社區管理委員會未經臺北縣府報備許可，而聲請更正原告名稱為「戊○○即丁 ○○○○社區管理負責人」，核就原告主體之同一性並無變更，應予准許，合先 敘明。
貳、兩造爭執要旨：
一、本件原告起訴主張：被告為臺北縣新莊市小太陽社區門牌號碼臺北縣新莊市○○ 路一Ｏ五號四樓之六、五樓之五、三樓之一、五樓之一、十一樓之一等五間房屋 之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第十條、第十八條之規定，有繳納公共基 金（即管理費）之義務。惟被告自九十年十二月起至九十一年十一月止，未繳納 管理費，共積欠管理費三萬六千九百五十元，屢經原告請求迄未清償，爰依上開 規定，請求被告給付三萬六千九百五十元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：依公寓大廈管理條例第十條第二項、公寓大廈管理條例施行細則第二 條第四款規定，可知管理維護費用若非依區分所有權人按其共有之應有部分比例 分擔時，應訂定特別約定，而此種特別約定依法需以規約訂定之。惟原告所提出 之社區規約因決議出席比例不符合公寓大廈管理條例第三十一條之規定，應屬無 效，故其本於該規約向被告收取費用，自屬無據。又原告僅張貼推選公告，在未 查證是否為大廈區分所有權人之情形下，供三、四十名人士簽名，再行文向新莊 市公所報備，即自稱其為管理負責人，其未經區分所有權人會議產生，是原告提 起本件訴訟，其當事人資格即有欠缺。再者，被告向新莊市公所查詢結果，原告 之報備案，因資料不全，業經該公所予以退件在案，益證原告不具社區管理負責 人資格；退步言之，被告未使用該社區，未享用任何公共設施，亦未享受任何管 理利益，原告未予折扣優惠，於情理法上均有未當；再者，原告據以收取管理費 標準之第八次區分所有權人會議，惟該會議之決議，未符合公寓大廈管理條例第 三十一條、第二十一條之規定，因此該規約所訂之收取標準，不得拘束被告；雖
被告於買賣契約書中附有住戶管理公約，然被告為建商非住戶，自無受該公約之 拘束等語，資為抗辯，聲明駁回原告之訴，並陳明如受不利判決願供擔保請准宣 告假執行。
參、得心證之理由：
一、兩造不爭執部分：
原告主張被告係臺北縣新莊市○○路一Ｏ五號四樓之六、五樓之五、三樓之一、 五樓之一、十一樓之一等五間房屋之區分所有權人，被告於九十年十一月之前均 依規定按期繳納管理費，然被告自九十年十二月起，就其中一Ｏ五號四樓之六房 屋，自九十年十二月起至九十一年五月止共六個月未繳納管理費，其餘四間房屋 則自九十年十二月起至九十一年十一月止，共十二個月未繳納管理費，合額合計 三萬六千三百元（計算式如附表所示，原告起訴狀誤載金額為三萬六千九百五十 元，九十二年六月十九日所提出之計算明細表又誤載為三萬六千一百五十元，應 予更正），業據原告提出建物登記謄本五紙為證，復為被告所不爭執，自堪信原 告此部分主張為真正。然被告否認有繼續繳納管理費之義務，並以前詞置辯。是 本件應審酌者為，首為原告有無當事人能力或當事人適格，次為原告有無收取管 理費之依據，再為被告未使用系爭房屋，管理費得否請求折扣酌減。二、原告有無當事人能力或當事人適格之爭議： 按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；管理負責人之推選方式，除規 約另有規定外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效，公 寓大廈管理條例第二十七條第一項、同條例施行細則第八條第一項、第四項分別 定有明文。本件原告於九十一年二月四日被公告推選為小太陽社區之管理負責人 ，而該推選公告業於電梯、公告欄等場所公告十五日，並經四十七位區分所有權 人或住戶簽名推選之事實，有原告提出之推選公告影本一件附卷可稽，並經臺灣 高等法院九十二年度上易字第一一號給付管理費事件傳訊證人即該社區區分所有 權人洪含笑、郭淑玲調查屬實，亦有該件判決影本在卷可佐，堪認其推選管理負 責人之程序符合公寓大廈管理條例上開規定，已發生推選管理負責人之效力，原 告即應取得小太陽社區管理負責人之資格。從而，原告本於該社區管理負責人資 格提起原審訴訟，洵無欠缺當事人能力或當事人不適格之問題。又公寓大廈管理 組織之申請報備，乃方便行政主管機關之管理監督而已，非以主管機關之核准報 備作為設立管理組織之生效要件，故本件小太陽社區既已完成管理負責人之法定 推選程序，原告自應有效取得該社區管理負責人之資格，不因主管機關是否已核 准報備而受有影響，是被告辯稱原告不具管理負責人資格，其提起本件訴訟之資 格有所欠缺云云，自無足採。
三、原告有無合法收取管理費依據之爭議：
㈠經查：依原告提出之「台北‧小太陽房屋預定買賣合約書」附件五「住戶管理公 約」第三條約定：「本華廈之消防與安全、公共秩序與公共衛生之維持，公共設 施之操作與維護、公共水電等之使用，均屬於華廈全體住戶共同關係事項，所需 費用應由全體住戶公平分攤。住戶同意本華廈之公共服務工作於通知交屋日起半 年內，委由本公司代為組織服務中心聘僱服務人員直接管理。同時住戶應於交屋時預繳六個月之管理費用（每月每坪暫以五十元計算），半年內移交各住戶自選
之管理委員會接管．．．」，堪認買受小太陽社區房屋之全體住戶，於買受之際 已共同訂立團體協約，承諾願按月繳交管理費，以利公共設施之維護。本件被告 係向興建系爭社區公寓大廈之建商銳利建設企業有限公司購買上開五間房屋之情 ，為被告當庭自認在卷，可知被告於買受系爭房屋之際，已與建商簽訂上開買賣 契約書，則被告自應受上開買賣契約所附之團體協約所拘束，堪以認定。且被告 就系爭五間房屋，自買受之日起至九十年十一月均有按期繳納管理費之事實，亦 據被告自認在卷，足見被告早已承認其係系爭公寓之區分所有權人，並已遵循住 戶管理公約繳納管理費。準此，原告依被告先前同意之繳費標準，請求被告給付 如附表所示之管理費三萬六千三百元，洵屬有據。惟原告逾上開金額所為請求， 核係計算錯誤，此部分請求，應予駁回。至被告猶抗辯原告並無合法收取管理費 之標準依據云云，顯有誤解，不足採信。
㈡次查：依原告所提出之小太陽公寓大廈社區住戶規約係經由該社區之第八次區分 所有權人會議決議訂制頒佈，而被告抗辯該次會議之出席人數及表決人數不合法 律規定之情，雖為原告所不爭執，而足認該次會議因區分所有權人出席人數未達 三分之二及區分所有權比例合計三分之二以上，有違公寓大廈管理條例第三十一 條之規定而屬無效。然依據前開住戶管理公約、歷次區分所有權人之會議紀錄， 應認被上訴人所收取之管理費用係分別用於公共電梯保養、社區清潔員之薪資、 管理中心電話費、公用電費、管理服務費、消防維修保養費、緊急照明燈等有關 該公寓大廈之公共設施之維護，此本屬全體區分所有權人之義務，就公寓大廈住 戶整體之考量，亦符合公平原則，況系爭公寓大廈全體區分所有權人均自買受房 屋之日起即按每坪五十元繳納管理費，堪認就管理費之收取標準業已獲全體區分 所有權人同意而形成慣例。則原告依據前開習慣，按每坪五十元向區分所有權人 即上訴人收取管理費，並非於法無據。故原告以第八次區分所有權人會議所訂頒 之住戶規約係屬無效，而否認有繳納管理費之義務，自不足採。四、被告之房屋均係空戶，得否請求管理費予以折扣之爭議： 查被告自買受系爭五間房屋之日起至九十年十一月間止，均與其他住戶依相同標 準按期繳納管理費之事實，為兩造所不爭執。足見上開繳費標準既經兩造及其他 住戶共同同意，一體適用於小太陽社區之全體住戶，衡情難認有何不公平情事， 被告及其他住戶自應同受上開收費標準之拘束。而被告復未能提出折扣減收管理 費之依據，其僅以所有房屋均屬空戶為由，抗辯被上訴人應給予折扣酌減管理費 云云，尚嫌無據。
五、從而，原告依公寓大廈管理條例第二十一條之規定及被告自願繳納期間之收費標 準，請求被告給付三萬六千三百元，及自九十二年二月二十七日（即自起訴狀繕 本送達被告之翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有 理由，應予准許。逾此部分所為請求，則無理由，應予駁回。六、本件係依小額訴訟程序為被告部分敗訴之判決，就被告敗訴部分應依職權宣告假 執行，又被告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准 許之。本件並依職權確定被告應負擔之訴訟費用額如主文第三項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一 論述，附此敘明。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十九 日 臺灣板橋地方法院三重簡易庭 法 官 鄧 雅 心
右為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十九 日 書記官 葉 子 榕附表：
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│編號│門牌號碼 │房屋坪數│ 管理費（新臺幣） │
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│ 一 │臺北縣新莊市○○路│ 十一 │五百五十元×六月＝三千三百元 │
│ │一Ｏ五號四樓之六 │ │（年月起至年５月共六個月） │
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│ 二 │一Ｏ五樓五樓之五 │ 十六 │八百元×十二月＝九千六百元 │
│ │ │ │（年月起至年月共十二個月）│
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│ 三 │一Ｏ五樓三樓之一 │ 十三 │六百五十元×十二月＝七千八百元 │
│ │ │ │（年月起至年月共十二個月）│
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│ 四 │一Ｏ五樓五樓之一 │ 十三 │六百五十元×十二月＝七千八百元 │
│ │ │ │（年月起至年月共十二個月）│
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│ 五 │一Ｏ五樓十一樓之一│ 十三 │六百五十元×十二月＝七千八百元 │
│ │ │ │（年月起至年月共十二個月）│
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│ │ │ │合計：三萬六千三百元 │
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