臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度鳳簡字第一О八八號
原 告 乙○○
訴訟代理人 張義棟律師
被 告 甲○○○有限公司
法定代理人 朱宗武
被 告 丙○○
右當事人間返還訂金事件，於民國九十二年九月一日辯論終結，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告丙○○提供土地與被告甲○○○有限公司合作建屋，伊於民 國八十八年七月中旬，即以新臺幣（下同）五百六十萬元向被告等二人購買坐落 高雄市○○區○○路七三五巷二十號房屋及其基地（下稱系爭房地），並於同年 七月十六日將四十萬元訂金匯款予被告等二人。詎被告等以二人之名義共同收受 訂金四十萬元後，竟將系爭房地，以五百二十萬元售予第三人洪彩鸞，並完成系 爭房地之所有權移轉登記，爰依不當得利之法律關係，請求被告二人返還預收之 訂金，聲明求為被告等二人應連帶給付原告四十萬元及自八十八年七月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告等二人則以：系爭房地實際是以五百六十萬元賣予洪彩鸞，只因洪彩鸞僅能 負擔五百二十萬元，與系爭房地可以出售之價格尚有差距，而原告為洪彩鸞之婆 婆，當時見洪彩鸞非常喜歡系爭房地，便願負擔四十萬元差價，促使系爭房地之 買賣成立，故與原告之間並無成立買賣關係，自毋庸返還四十萬元等語，求為駁 回原告之訴。
三、法院判斷：
（一）原告主張匯款四十萬元部分，係被告二人共同收受之事實，業據其提出匯 款收據及回條為證，回條上雖載明係匯入被告丙○○之戶頭，惟原告既主 張係基於與被告二人間之買賣關係所為，則被告二人自屬共同收受無疑， 被告二人對此亦不爭執，且陳明有內部分擔比例，而匯款收據上亦有二人 簽名為憑，此部分事實，應認為真正。而洪彩鸞因買賣而取得系爭房地所 有權之事實，業經提出系爭房地土地及建物登記謄本為證，且為兩造所不 爭執，亦堪認為真正。惟原告主張被告等二人與伊簽訂買賣契約並收受訂 金後，將系爭房地再賣予洪彩鸞，並移轉所有權，故原約未履行，自應返 還訂金；而被告則以買賣契約係與洪彩鸞訂立，原告給付之四十萬元為買 賣價金之一部分等語，故本件之爭點在於系爭房地有無一屋二賣之情形， 原告交付之四十萬元究竟為另一個買賣契約之訂金，亦或是同一個買賣契 約價金之一部分。
（二）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第 九十八條定有明文。又解釋契約固須探求當事人之真意，不能拘泥於契約 之文字，但契約文字業已表示當事人真意者，即不得反捨契約文字，而更
為曲解；解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不 失立約人之真意；另解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一 切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推 解致失真意。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示 不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思 表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於 外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不 足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以 揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範 圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易 上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話 人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行之意義。解釋意思表示 端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須 斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋 方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準， 合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信 原則始終介於其間以修正或補足之，最高法院八十八年度台上字第一六七 一號判決意旨參照。
（三）查本件原告交付四十萬元予被告等二人時，曾向代理被告二人銷售系爭房 地之小姐表明，係因伊媳婦洪彩鸞喜歡系爭房地，曾出價五百二十萬元， 惟系爭房地底價為五百六十萬元，而無法成交，故伊拿四十萬元先訂，怕 被別人買走等語，此為原告所自陳無訛，且經本院依職權調閱本院檢察署 九十年度偵字第二○九七六號卷，與當時接洽之小姐錢美秀於偵查中證述 相符。而原告心裏雖然希望系爭房地能登記予伊兒子，才願幫忙支付四十 萬元，惟並未向接洽之小姐及伊媳婦表明，伊生病出院後才發現系爭房地 已登記予伊媳婦名下等情，雖經原告於前開偵查中陳述明確，惟原告既未 將此內心之意思告知他人，解釋上被告等二人自難知悉伊內心之意思，而 伊雖未說明契約當事人為何，惟伊所出價之四十萬元，既與洪彩鸞無法補 足底價之差額相同，且伊與洪彩鸞為婆媳，明知洪彩鸞喜歡系爭房地，則 幫洪彩鸞購屋，並先付訂金，衡諸常情，亦屬合理，與一般交易習慣並無 違背，故被告抗辯係依照與原告間之約定，而同意與洪彩鸞間以總價五百 二十萬元成立買賣契約，而實際出售系爭房地之價金為五百六十萬元，其 中四十萬元即為原告預支付之訂金，而轉為買賣價金之一部分，並遵照伊 之期望，未告知洪彩鸞，否則絕不會以五百二十萬元出售系爭房地等情， 並提出相符之預約單、土地及房屋買賣契約書在卷可證，揆諸前開說明， 探究兩造間之真意，堪認被告之抗辯為可採，故系爭房地應僅成立一個買 賣契約，而無一屋二賣之情形，則原告主張原買賣契約不能履行，應返還 訂金等語，即無理由，應予駁回。
（四）結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 九 月 十五 日
臺灣高雄地方法院鳳山簡易庭 法 官 陳筱蓉
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十二 年 九 月 十五 日 書記官 陳國榮
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