臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年訴字第一八六○號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○ 律師
黃淑芬 律師
王進勝 律師
吳賢明 律師
被 告 丙○○○
訴訟代理人 丁○○
右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落如附表所示土地上之如附表所示建物全部騰空遷讓交還原告。
被告應自民國九十二年七月六日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣
玖仟壹佰肆拾捌元計算之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國九十二年四月二十五日，以新台幣（下同）四百零五
萬元買受鈞院民事執行處拍賣原屬訴外人蔡金龍所有如附表所示土地及建物（下
稱系爭房地），並於繳付全部價金後，取得權利移轉證書及辦妥所有權移轉登記
，為附表所示房地所有權人。被告無權占用系爭房屋，自應遷讓交還原告。又無
法律上原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益。民法第一百七十九條
前段定有明文。再無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦有最高
法院六十一年度台上字第一六九五號判例可參。被告無權占用系爭房屋，原告自
得向其請求返還相當於租金之不當利益。而按城市地方房屋之租金，以不超過土
地及建築物申報總價年息百分之十為限。為土地法第九十七條第一項所明定。查
系爭土地八十九年七月間申報地價為每平方公尺八千元，九十二年六月之房屋現
值為五十六萬九千七百元，而被告無權占用系爭房屋坐落之土地面積為六十六平
方公尺，則本件被告占用原告房屋所受相當於租金之利益，應以系爭土地申報地
價與房屋現值總和年息百分之十計算為適當。是原告得請求被告按月給付之不當
利益即為九千一百四十八元｛（８０００×６６＋５６９７００）×０．１÷１
２＝九一四八（四捨五入）｝等情。爰本於民法第七百六十七條所有物返還請求
權及第一百七十九條不當得利返還請求權，聲明：求為判決（一）被告應將坐落
如附表所示土地上之如附表所示建物全部騰空遷讓交還原告；（二）被告應自起
訴狀繕本送達被告翌日即九十二年七月六日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月
給付原告九千一百四十八元之損害金。
二、被告則以：系爭房屋及建物原屬被告所有，蔡金龍向被告購買系爭房地，伊即將
所有權移轉登記予蔡金龍，詎蔡金龍尚欠尾款七十八萬八千元未付，故伊未將系
爭房地交付蔡金龍使用，因而繼續占用迄今。伊與蔡金龍並無任何租賃或無償借
用關係，對原告請求按月給付相當於租金之損害金九千一百四十八元，仍有意見
等語，資為抗辯。並聲明：求為判決駁回原告之訴。
三、原告主張伊向本院民事執行處拍得蔡金龍所有如附表所示土地及建物，並已取得
所有權，而被告自伊買受系爭房地之前，即占用系爭房屋等情，為被告所不爭執
，並有原告提出拍賣附表、不動產權利移轉證書、房屋及土地所有權狀及登記謄
本為證，堪認原告主張上情為真實。惟被告仍以：系爭房地原為被告所有，因蔡
金龍向伊購買系爭房地，尚欠尾款七十八萬八千元未付，故伊未將系爭房地交付
蔡金龍使用，因而繼續占用迄今等語置辯。茲本件應予審究者，乃被告占用系爭
房屋，有無合法正當權源？又原告請求被告按月給付以九千一百四十八元計算之
不當得利，是否適當？經查：
（一）被告占用系爭房屋，有無合法正當權源：
１、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，倘被告對於原告就其物有所有權
之事實，已無爭執，惟以非無權占有為抗辯者，則原告對於被告無權占有之事
實，即無舉證責任，而被告就其占有係有正當權源之事應，應負舉證之責，如
不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院七十二年台上字第一五五二號及
二五一六號判決意旨參照）。查，本件原告為系爭房屋所有權人，而被告對於
原告係所有權人乙節，並不爭執，業如上述。揆諸上開說明，被告就其有權占
有系爭房屋，自應負舉證責任。
２、被告辯稱：系爭房地原為被告所有，因蔡金龍向伊購買系爭房地，尚欠尾款七
十八萬八千元未付，故伊未將系爭房地交付蔡金龍云云，固據提出不動產買賣
契約書影本一份為證。惟原告則主張：向被告購買系爭房地者，係訴外人許玉
虎，故被告所稱未付尾款者，應係許玉虎，並非蔡金龍。至蔡金龍向許玉虎購
買系爭房地後，因積欠銀行債務，遭銀行聲請拍抵押物，始由原告向執行法院
拍得系爭房地等語，並提出本院九十年度訴字第三０五號原告與許玉虎間給付
分期價金民事判決影本一份為證。經查，被告於八十九年十月十九日將系爭房
地出售許玉虎，價金六百三十五萬元乙節，有被告提出不動產買賣契約為證。
倘參酌原告提出上開被告與許玉虎間民事判決乙節相互以觀，堪認向被告購買
系爭房地，尚欠尾款七十八萬八千元未付者，係許玉虎。是被告抗辯上情，其
中有關買受人應係許玉虎，而非蔡金龍，堪可認定。次查，被告雖係系爭房地
原所有權人，惟其既已出售移轉所有權予許玉虎，而許玉虎復轉售予蔡金龍，
並辦妥所有權移轉登記，嗣由原告向本院民事執行處拍得，則許玉虎縱未給付
尾款予被告，核亦屬被告能否以許玉虎尾款未付為由，拒絕交付系爭房地予許
玉虎，究不得執以對抗現在所有權人原告。是被告主張有權占用系爭房地，即
屬無據。末查，被告除對於兩造間不存在任何租賃或無償借用等關係，不予爭
執外，對於其與許玉虎或蔡金龍間亦不存在租賃或無償借用等關係，亦不予爭
執，益堪認被告占用原告所有系爭房地，係屬無權占用無訛。
３、按民法第七百六十七條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請
求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得
請求防止之。」綜上所述，被告既無權占用原告所有系爭房地，則原告本於民
法第七百六十七條所有物返還請求權，請求被告遷讓交還如附表所示建物，即
屬有據。
（二）原告請求被告按月給付以九千一百四十八元計算之不當得利，是否適當：
１、按民法第一百七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者
，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」；又依不當
得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害
為其要件，故其得請求返還之範圍，應以他人所受之利益為度，非以請求人所
受損害若干為準。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常
之觀念，是無權占有他人土地所得之利益，得認以相當於法定最高限額租金之
數額（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例參照）。經查，本件自原
告拍得系爭房地時起，被告即無權占用系爭房屋，業如上述。從而，原告請求
被告支付自起訴狀繕本送達被告翌日即九十二年七月六日起至遷讓返還前開房
屋之日止，相當於系爭房屋租金之損害金，倘揆諸上揭說明，自非無據。
２、本件原告主張依據土地法第九十七條第一項所規定，即按城市地方房屋之租金
，以不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限，並以系爭土地八十九年
七月間申報地價每平方公尺八千元，九十二年六月之房屋現值為五十六萬九千
七百元，參酌被告無權占用系爭房屋坐落之土地面積為六十六平方公尺，故計
算本件被告占用原告系爭房屋所受相當於租金之利益，應以系爭土地申報地價
與房屋現值總和年息百分之十為適當，即九千一百四十八元｛（８０００×６
６＋５６９７００）×０．１÷１２＝九一四八（四捨五入）｝等情，業據原
告提出系爭土地地價資料、土地謄本及九十二年度房屋稅繳款書為證。本院審
酌系爭房地交通便利、公共設施完善、居住生活環境佳、鄰近土地已建 築房
屋、社區管理狀況尚佳、建物規劃使用方正及維護狀況尚佳等乙節，有九十一
年五月二十九日系爭不動產鑑估報告書（內附現場照片二幀）附於本院九十一
年度執字第一一一二二號執行卷可參，堪可認定。顯見系爭房屋居住生活品質
佳，而交通亦屬便利，其實質環境及潛力概況均屬良好；並系爭房屋坐落之土
地於九十一年五月公告現值每平方公尺三萬五千元（九十二年五月間公告現值
為每平方公尺三萬三千五百元），鑑估單價高達每平方公尺五萬五三百元。系
爭房屋於九十一年五月間每平方公尺為二千九百元，鑑估單價為每平方公尺七
千四百二十四元，鑑估總價值不含未辦保存部分，即達九十七萬五千零六十八
元，如包括未辦保存建物價值，總價值合為一百四十五萬九千九百四十一元乙
節，亦有上開報告書可稽，顯見系爭房地價值不低；暨原告於九十二年四月二
十五日，以第三拍投標總價四百零五萬拍得系爭房地（其中建物總價合計九十
六萬元），足見系爭房地於本年四月間拍賣時，價值依然不低；及被告於本院
審理中自承系爭房屋目前每月租金亦達一萬餘元（見本院九十二年七月二十九
日言詞辯論筆錄）等情相互以觀，認原告請求按月以九千一百四十八元核算不
當得利損害金，尚屬適當。從而，原告本於不當得利法律關係，請求被告給付
自起訴狀繕本送達被告翌日即九十二年七月六日起至遷讓返還前開房屋之日止
，按月以九千一百四十八元計算之損害金，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告本於民法第七百六十七條所有物返還請求權及第一百七十九條不
當得利返還請求權，請求判決如主文第一、二項所示，均有理由，應予准許。五、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結 果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 五 日 臺灣高雄地方法院民事第二庭
~B法 官 李昭彥
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十二 年 九 月 五 日~B法院書記官 鄭翠蘭
~F0
~T32
附表：土地部分
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│編│ 不動產種類 │ 權利範圍 │ 面 積 │ 座 落 │
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│號│ │ │ │ │
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│１│ 土 地 │ 全 部 │ 四二平方公尺 │高雄市○○區○○段一小段二六七之五地號 │
│ │ │ │ │地目建 │
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│ │ │ │ │ │
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│２│ 同 右 │ 同 右 │ 二四平方公尺 │同右小段二七０之二五地號 │
│ │ │ │ │地目建 │
│ │ │ │ │ │
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附表：建物部分
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│編│ 基地坐落 │ 建物門牌 │ 權利範圍 │ 建物面積（平方公尺） │
│ │ │ │ │ │
│號│ │ │ │ │
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│１│高雄市三民區澄清│高雄市三民區澄│ 全 部 │地面層：四０．六八 │
│ │段一小段二六七之│清路六六五巷三│ │第二層：四０．六八 │
│ │二五、二七０之二│二號 │ │第三層：四０．六八 │
│ │五地號 │ │ │合 計：一二二．０四 │
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│２│同 右 │同右建物未辦保│ 全 部 │地面層：二四．六四 │
│ │ │存登記 │ │第二層：四．九六 │
│ │ │ │ │第四層：四六．二八 │
│ │ │ │ │合 計：七五．八八 │
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