臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度簡上字第55號
上 訴 人 郭鴻譆
被 上訴人 台灣糖業股份有限公司
法定代理人 黃育徵
訴訟代理人 吳艾黎律師
上列當事人間請求確認租金等事件，上訴人對於民國106 年3 月
14日本院橋頭簡易庭105 年度橋簡字第195 號第一審判決提起上
訴，本院於106 年8月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國104 年5 月29日與被上訴人簽約 ，約定承租坐落高雄市○○區○○段0 ○段000 ○0 號地號 土地1 筆（下稱系爭土地），年租金為新臺幣（下同）228, 856 元，並於同日辦理公證在案（下稱系爭租約）。詎被上 訴人於105 年4 月20日以高雄市政府調整105 年之申報地價 為由，要求伊繳納第2 年之租金及補繳第1 年之租金共349, 868 元，而系爭租約第4 條第3 項雖記載：遇地方政府重新 規定地價時，雙方同意按當期公告地價80％申報地價，承租 人已繳租金因之有短少或溢繳之情形，由甲方（即被上訴人 ）通知乙方（即伊）於繳納次1 年期租金時補繳或抵扣等語 ，然該約定顯係違反民法第442 條但書所訂定期租賃不得增 減租金之禁止規定，應屬無效之約定；再者，定有期限之租 賃倘因情事變更而認維持原約定之數額顯失公平，被上訴人 應依民事訴訟法第397 條第1 項之規定請求法院為增減租金 之裁判，尚非被上訴人單方可逕為增加租金。是以被上訴人 片面調整租金，致伊因此而溢繳租金共計121,012 元（計算 式：349,868 －228,856 ＝121,012 ），被上訴人受有利益 於法無據，自應返還上開溢繳之款項給伊，爰依民事訴訟法 第247 條及民法第179 條之規定，提起本件訴訟等語。於原 審聲明：㈠確認被上訴人管理系爭土地之年租金逾228, 856 元部分之租金請求權，對上訴人不存在；㈡被上訴人應返還 上訴人121,012 元，及自105 年1 月1 日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息。
二、被上訴人則以：伊依系爭租約第4 條第3 項之約定計算租金 ，係依契約自由原則，而非調整租金，自無必要依民法第44 2 條及情事變更原則請求法院為裁判之必要；又本件投標須 知明載租金隨同申報地價變化而調整，上訴人既與伊簽約， 足見其自始同意該租金之計算，要難有嗣後否認該條效力之
餘地，上訴人之訴顯無理由等語置辯。於原審聲明：上訴人 之訴駁回。
三、原審審理結果，認上訴人之訴無理由，為上訴人全部敗訴之 判決，上訴人不服提起上訴，由除原審之陳述外，另補充略 為：本件基地租賃為定期租賃，且經公開招標程序取得，自 非得任意調整租金之標的及再回溯已屆期支付之租金，本件 被上訴人在公開招標商訂租金數額時，應已慮及該期限內一 切可能之情事變動而為計算，使承租人於該期限內遵守原約 定租金數額為給付，正合於兩造當事人本意及招標意旨，被 上訴人第2 年利率即飆漲，顯然違反民法第148 條規定誠信 原則。又兩造契約第4 點第3 項之約定，顯然違反民法第44 2 條但書之規定，違反民法禁止規定，依民法第71條自屬無 效約定。又本件基地租賃被上訴人增加租金之意思表示，屬 形成權性質，應以訴訟方式請求，不得憑一方之意思計算租 金而生遽增租金之效力。且系爭土地之價值有升降，應指市 場價值而言，並非指公告地價或公告現值之升降，被上訴人 比附援引公告地價作為調整租金之依據，於法不合。另本件 增加租金之效力是否可以回溯已到期，業已給付或清償之租 金，亦非無探究之虞地等語。於本院聲明：㈠原判決廢棄。 ㈡確認被上訴人管理系爭土地之年租金逾228,856 元部分之 租金請求權，對上訴人不存在。㈢被上訴人應返還上訴人12 1,012 元，及自105 年1 月1 日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息。被上訴人除援引原審之主張、陳述外，並 補充：伊係依兩造合意簽訂之系爭租約第4 條第3 項約定計 算租金，自非調整租金，依契約自由原則，自無民法第442 條規定及情事變更原則之適用。伊就系爭土地之租金計算， 已明載於招標須知及系爭公共設施用地租賃契約內，上訴人 既係投標甚至得標後仍與伊簽約，足見其自始同意該租金之 計算，誠無容其事後否認該契約條款效力之餘地。被上訴人 依約計算並收取租金，自非不當得利等語。於本院聲明：上 訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於104 年4 月13日以高橋資字第10450032262 號公 告標租被上訴人經管高雄市○○區○○段0 ○段000 ○0 號 地號土地1 筆（面積為528 平方公尺，即系爭土地），由得 標人依相關法令規定自行出資規劃使用。投標須知九、得標 人應給付租金、權利金及履約保證金：㈠租金：每年應付租 金按當期申報地價乘以經公開競標後得標之年租金計收（外 加營業稅）。申報地價調整時，隨同調整。
㈡兩造於104 年5 月29日簽立公共設施用地租賃契約，約定上
訴人承租被上訴人經管坐落高雄市○○區○○段0 ○段000 ○0 號地號土地1 筆（面積為528 平方公尺，即系爭土地） ，年租金為228,856 元，並於同日辦理公證在案（即系爭租 約）。
㈢系爭租約第4 條第3 項記載：遇地方政府重新規定地價時， 雙方同意按當期公告地價80％申報地價，承租人已繳租金因 之有短少或溢繳之情形，由甲方（即被上訴人）通知乙方（ 即上訴人）於繳納次1 年期租金時補繳或抵扣等語。 ㈣系爭土地104 年之公告地價為每平方公尺4,000 元（申報地 價為每平方公尺3,200 元），105 年之公告地價調整為每平 方公尺5,500 元（申報地價為每平方公尺4,400 元）。 ㈤上訴人於104 年5 月29日、105 年5 月27日間分別繳納租金 228,856 元、349,868 元予被上訴人。 ㈥被上訴人於105 年4 月20日以高雄市政府調整105 年之申報 地價為由，通知原告繳納第2 年之租金及補繳第1 年之租金 共349,868 元。
五、本件爭點：
㈠上訴人請求確認被上訴人就管理系爭土地之年租金逾228,85 6 元部分之租金請求權，對上訴人不存在，有無理由？ ㈡上訴人主張被上訴人應返還上訴人121,012 元，及自105 年 1 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，有無 理由？
六、上訴人請求確認被上訴人就管理系爭土地之年租金逾228, 856 元部分之租金請求權，對上訴人不存在，有無理由？ ㈠按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他 方支付租金之契約，民法第421 條定有明文。依上規定，租 賃契約法律關係中，承租人於受交付租賃物後，於租賃期間 ，就租賃物之使用、收益無受妨害時，即應依約給付租金。 ㈡本件被上訴人於104 年4 月13日以高橋資字第00000000000 號公告標租被上訴人經管高雄市○○區○○段0 ○段000 ○ 0 號地號土地1 筆（面積為528 平方公尺，即系爭土地）， 由得標人依相關法令規定自行出資規劃使用。投標須知九、 得標人應給付租金、權利金及履約保證金：㈠租金：每年應 付租金按當期申報地價乘以經公開競標後得標之年租金計收 （外加營業稅）。申報地價調整時，隨同調整。兩造於104 年5 月29日簽立公共設施用地租賃契約，約定上訴人承租被 上訴人經管坐落高雄市○○區○○段0 ○段000 ○0 號地號 土地1 筆（面積為528 平方公尺，即系爭土地），年租金為 228,856 元，並於同日辦理公證在案（即系爭租約）。又系 爭租約第4 條第3 項記載：遇地方政府重新規定地價時，雙
方同意按當期公告地價80％申報地價，承租人已繳租金因之 有短少或溢繳之情形，由甲方（即被上訴人）通知乙方（即 上訴人）於繳納次1 年期租金時補繳或抵扣等語，為兩造所 不爭執。本件上訴人透過標租程序租得被上訴人經管之系爭 土地，於標租前應已明瞭系爭土地租金計算之方式，而參與 投標，復於標得系爭土地後簽訂系爭租約，對系爭租約所載 之上開第4 條第3 項，亦難諉為不知，是兩造自均應受系爭 租約之約束，上訴人即應依約給付租金無誤。
㈢上訴人雖主張上開約定違反民法第442 條但書所訂定期租賃 不得增減租金之禁止規定，應屬無效，且被上訴人應向法院 請求增減租金，不得自行調整等語。然：
⑴按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，固為民法第 442 條所明定。惟參酌民法第442 條之立法意旨，係因不動 產之價值，在經濟流通之社會，當多變動，因之租賃之價值 ，遂亦時有昇降，其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期 限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請 求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃 物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落 時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法 律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而 期增減之允當也。綜觀前揭法律規定及說明，民法第442 條 但書應僅在限制定有期限之不動產租賃契約之當事人，於租 期尚未屆至前不得向法院聲請增減租金，已降低租期中兩造 當事人對於租金高低之紛爭，而尚無排除當事人於租約中合 意約定租金之計算標準及方式之意，是若當事人就租金之計 算於租約中有所約定，本諸契約自由之精神及契約神聖與契 約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之事項，自應受其 約束。
⑵查系爭租約既為兩造所簽訂，而該租約第4 條第3 項業已明 確約定「契約存續期間，遇政府重新規定地價時，雙方同意 按當期公告地價80% 申報地價，該年期租金應按新舊不同之 申報地價分別計算」，有系爭租約在卷為憑（原審院卷第9 頁反面），堪認兩造於簽約時均已同意以申報地價作為每年 租金計算之基準，此與上述民法第442 條但書規定所欲限制 之情形不同，則被上訴人依上開約定計算系爭土地之年租金 ，就超過228,856 元部分對於上訴人自有租金請求權存在， 難謂有何違反民法第442 條但書規定可言，被上訴人前揭所 辯，非無理由。準此，被上訴人依系爭租約第4 條第3 項約 定，於系爭租約存續期間請求上訴人補繳第一期之租金差額
及第二期之租金共121,012 元，自亦屬有據。 ⑶至上訴人另主張定有期限之租賃倘因情事變更而認維持原約 定之數額顯失公平，被上訴人應依民事訴訟法第397 條第1 項之規定請求法院為增減租金之裁判，尚非被上訴人單方可 逕為增加租金等語置辯。惟查，所謂情事變更原則係指契約 成立後始發生定約時不能預見之情形，依其情形顯失公平， 乃例外允許當事人調整契約，而系爭租約中已明載系爭土地 年租金之計算方式，業如前述，是本件租金金額之調整實係 來自於系爭租約之約定，而應認與情事變更原則無涉，上訴 人此部分主張亦無可採。
㈣上訴人雖主張被上訴人調整租金數額違反民法第148 條誠信 原則等語。
⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的，民法第148 條第1 項定有明文。又民法第148 條係規定 行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利 ，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即 不在該條所定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主 要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及 國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其 權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損 失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社 會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字105 號 、71年台上字第737 號判例意旨參照）。故權利濫用者，須 兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取 得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以，行使權利 者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行 使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。 ⑵查本件兩造間成立租賃契約，被上訴人依兩造合約之內容計 算租金，係以維護出租人租金收取權之圓滿行使為目的，其 依租約之約定向上訴人收取短少之租金，核屬權利之正當行 使，非以損害上訴人為目的。且系爭租約已載明遇地方政府 重新規定地價時，雙方同意按當期公告地價百分之80申報地 價，承租人已繳租金因之有短少或溢繳之情形，由被上訴人 中次期租金時補繳或扣抵，為兩造所不爭執，則被上訴人依 當期土地申報地價計算租金，如有短少或溢繳，即應為補繳 或扣抵，對兩造當事人而言，事屬公平而無偏頗，且所依據 者為當期地價，亦無恣意回溯已到期之租金任意增加之情形 ，自無違反誠信原則而權利濫用可言，則上訴人此部分主張 ，亦非可採。
㈤從而，被上訴人依系爭租約之約定，於公告地價調整時，依
規定申報地價，再按申報地價之數額，計算當年度應繳納之 租金，核屬依兩造租約所為，是上訴人主張被上訴人就逾22 8,856 元部分無租金請求權，顯非有據。
七、上訴人主張被上訴人應返還上訴人121,012 元，及自105 年 1 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，有無 理由？
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。主張不當得利請求權存在 之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任， 即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。 如受利益人係因其給付而得利時，所謂無法律上之原因，即 指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在 之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任 分配之原則（最高法院99年度台上字第2019號判決意旨參照 ），準此，本件上訴人主張被上訴人收受上訴人給付之121, 012 元為不當得利，即應負舉證責任。
㈡承上所述，被上訴人收取121,012 元，係本於系爭租約之租 金請求權，上訴人主張被上訴人就逾228,856 元部分無租金 請求權，顯非有據，是被上訴人收取上開款項，即非不當得 利。上訴人請求被上訴人返還121,012 元，及自105 年1 月 1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即無理由 。
八、綜上所述，被上訴人依租賃契約法律關係請求上訴人給付租 金差額，確非無據，業經認定如前。從而，上訴人請求確認 被上訴人管理系爭土地之年租金逾228,856 元部分之租金請 求權關係，對上訴人不存在；被上訴人應返還上訴人121,01 2 元，及自105 年1 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即均無理由，均應予駁回。原審判決駁回上訴 人之訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要， 併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 13 日
民事第一庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 許慧如
法 官 謝文嵐
上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 9 月 13 日
書記官 許琇淳
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