臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第九二八號
原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 戊○○○
乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 蔣志明 律師
共 同
複 代理人 楊榮富 律師
右當事人間請求給付報酬事件，本院於民國九十二年九月五日辯論終結，判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、訴之聲明
一、原告方面：
㈠被告應給付原告新臺幣（下同）六十八萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起， 按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願以新台幣或等值之無記名可轉讓台灣銀行定期單為原告供擔 保，請免宣告假執行。
貳、事實陳述摘要：
一、原告方面：
㈠緣被告等三人於民國（下同）九十一年十二月四日與原告訂立專任委託契約書 （下稱系爭專任委託契約書），將被告所有坐落臺中市○區○○路三十二號房 屋及其基地即臺中市○區○○段一小段十七之六、十七之九號地號土地二筆（ 下稱系爭不動產），委託原告仲介銷售。委託期限自九十一年十二月五日起至 九十二年六月三十日止，委託價格為二千六百萬元，並於九十一年十二月四日 ，再將委託價格變更為一千七百萬元。嗣於九十二年一月十二日，原告依委託 覓得訴外人即買受人莊錫發願以相同之委託條件買受系爭不動產，買受人並給 付面額二十萬元之支票一紙以示購買之誠意。原告於覓得買受人後，即電告被 告請其出面訂立不動產買賣契約，詎被告有反悔不賣之意，原告不得已乃於九 十二年一月十七日以台中大隆路郵局存證信函第九十二號函告被告請其出面訂 約，惟被告置之不理。
㈡依系爭委託契約書第十條第三項第四款約定：「委託期限內，賣方如拒絕以本 委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產時，．．．」，被告應給付原告依
委託價格百分之四計算之服務報酬即六十八萬元。被告所為已違反上開約定， 原告向被告催討後，自得依系爭委託契約關係，向原告請求如聲明所示之金額 。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
１、被告抗辯只給一日之契約審閱期間，有違消費者保護法施行法第十一條第 一項、第二項定型化契約合理審閱期間之規定，且戊○○○不懂中文，無 法詳閱契約云云。然該一日之審閱期間是原告方面自己所要求，且簽約時 戊○○○雖然不懂中文，但另二位被告均在場且懂中文，被告應知悉契約 效果。
２、被告抗辯約定委託價並非一、七○○萬元，而係一、七○○萬元至二、六 ○○萬元之間，且原告違反約定洩漏底價云云。然原告從未洩漏底價，且 被告若不同意一、七○○萬元之售價，當不會從日本趕回台灣簽約，足證 被告方面確係同意售價為一、七○○萬元。
㈣證據：提出專任委託契約書、契約內容變更合意書、不動產購買意願書、存證 信函各一份（以上均影本）為證。
二、被告方面：
㈠被告戊○○○世居日本，會講台語，但不識中文，原告所謂簽訂委託契約書及 變更合意書時，曾提供『中文』契約，被告戊○○○有『仔細的看』云云，對 一個不識中文之人，如何仔細看？原告顯然是歪曲事實。又簽約當日（即二○ ○二年十二月四日）被告戊○○○偕子賴本裕國並未委請翻譯人員同來（按帶 同翻譯人員到場，係二○○三年一月十五日而非二○○二年十二月四日），原 告亦未曾『逐條』向被告戊○○○解釋契約，此有二○○二年十二月四日當日 錄音帶可憑，原告之目的，顯然是意圖規避消費者保護法施行細則第十一條第 一項、第二項定型化契約合理審閱期間之規定。經查系爭專任委託契約書，要 屬定型化契約，依前揭規定，原告自須給被告「合理」之審閱期間，詎原告根 本未給被告任何審閱期間，其於契約書首行載有「一日」之期間，要非事實， 且亦難認合理，揆諸前揭規定，該契約書第十條之約定，要不足以構成契約內 容，原告援該契約書第十條第三項第四款之約定，為本件之請求，於法自屬無 據。
㈡本件系爭不動產委託銷售價格是一、七○○萬元至二、六○○萬元之間，並非 如原告起訴狀所載，於二○○二年十二月四日簽訂專任委託書之當天，即將委 託銷售價格變更為一、七○○萬元，亦非從二、六○○萬元降到一、七○○萬 元，此觀二○○二年十二月四日簽約時現場錄音內容：許芳義稱：「……所以 委託價我們寫二、六○○（萬元）啦，底價寫一、五○○（萬元），一、五○ ○（萬元）底價不公開。」（按在簽寫專任委託契約書前，將底價已由一、五 ○○萬元，增為一、七 ○○萬元）、被告戊○○○：「如果二、六○○（ 萬元）」、許芳義：「能賣愈高是愈好。」（見錄音譯文第二頁第五至第八行 ）許芳義：「……底價不公開……，對外開價二、六○○（萬元）……。」（ 見譯文第四頁倒數第四行）、被告戊○○○：「你們這邊寫一、五○○（萬元 ），他（賴本裕國）是說一、七○○（萬元）。」、許芳義：「一、七○○萬
（元）好啦！好啦。」（見錄音譯文第五頁第二、三行）等語，自足證之。原 告為達容易銷售獲取佣金之目的，乘被告等人之無經驗，使其為財產上給付之 約定，依當時情形顯失公平者，被告等人自得依民法第七十四條第一項之規定 ，聲請法院撤銷該給付之約定，或減輕其給付。 ㈢前揭專任委託契約書簽訂之同時，被告戊○○○與其子賴本裕國，特別與原告 之經紀人許芳義約定，即令有買主，若沒有被告戊○○○母子之承諾，許芳義 不得向買方預收定金（即原告所稱之「出價金」）。此雖未載明於契約書中， 許芳義於鈞院詢問時，亦未敢直陳未有此約定，卻以「不記得」迴避此一問題 。惟觀之錄音譯文內容：賴本裕國稱：「沒有我們同意，不能收預收金」、「 沒有通知是不可以的」、「不要向買方收取預付金，如果收的話不簽專任委託 契約。」、「有意願的話，先用電話通知，然後再決定收不收。」（以上為日 語，譯文見第六頁第五行、第七行、第十八行、第二十三行）被告戊○○○： 「一、七○○萬（元）以上再說，說人家出多少要買。」、「再通知一下，如 果好，才算數。（台語）他（指賴本裕國）怕碰到壞客。」許芳義：「好啦， 好啦，好才算數。」、被告戊○○○：「若出一、七○○萬（元）或一、八○ ○萬（元）一定要再通知。」許芳義：「好，一定告訴你們。」（見錄音譯文 第六頁倒數第一行至第七行）等語自明，並經證人賴本裕國到場證述屬實。是 原告顯然違反雙方之約定，未經被告同意，即擅自收受『出價金』（即預約金 ），原告亦不得依專任委託契約書之約定，向被告請求給付報酬。 ㈣二○○三年一月十五日被告戊○○○未在「購買意願書」上簽名，係因被告戊 ○○○不識中文，為求了解「不動產買賣契約」之內容，在二○○三年一月十 四日尚未動身前來台灣之前，即請原告將中文契約交其委託之台北翻譯社譯成 日文，一則翻譯文件在一月十五日『晚上』才能取得，二則另兩位出售人即被 告乙○○、甲○○，原告並未通知到場，故無法在一月十五日「白天」於「購 買意願書」上簽名，此有翻譯成日文之不動產買賣契約書，在卷可憑，並經證 人賴本裕國證述屬實。原告在本件委託銷售之過程，不無利用被告戊○○○去 國甚久，不諳本地行情，又利用其來台停留時間甚短，迫使其在不明究理之情 況下，草率簽名，更不容被告戊○○○有較餘裕之時間了解不動產買賣契約之 內容，催促於一月十八日簽約，按不動產買賣契約，實非「絕對期限」之行為 ，實無理由非依原告之指示在一月十八日簽約不可，被告戊○○○提議一月二 十一日簽約，要屬合理。準此以觀，原告明知此一情況，竟不同意，藉詞經紀 人許芳義無法等待，企圖迫使被告戊○○○就範，要與誠信原則有違，而被告 戊○○○因抱病來台，感冒惡化流鼻血不止，因原告不同意改期至一月二十一 日，被告戊○○○無奈只好於一月二十日返回日本治病，即令原告依專任委託 契約書第十條第三項第四款主張依委託價格百分之四計算之服務報酬，亦屬違 反民法第一百四十八條第一項之規定，而為權利濫用，自非適法。 ㈤再查本件不動產出售之委託人有三人，被告戊○○○只是土地所有權人，另地 上房屋為被告甲○○、乙○○所有，原告縱要求委託人與買受人簽立買賣契約 書，亦必須通知房屋所有權人之被告甲○○、乙○○到場簽署。而九十二年一 月十五日至原告公司大墩店洽談者，僅被告戊○○○及其子賴本裕國，另二位
委託人即被告乙○○、甲○○，並未到場，詎原告於九十二年一月十七日台中 大隆路郵局第九二號存證信函，卻併寄與被告乙○○、甲○○，已與事實有所 出入，再者，該號存證信函，被告等人係於九十二年一月二十日始至郵局領取 ，自無法依該函所指之三日內依原告所指定之時間處所，簽訂買賣契約書，況 該函並未指定時間及地點，叫被告等於何時、何地簽約？原告從未通知被告甲 ○○、乙○○兩人，又何能依專任委託契約書第十條第三項第四款，對被告為 請求？
㈥系爭不動產門牌號碼台中市○○路三十二號，位處民權路與綠川西街十字路口 ，為一角地，兩面臨路，此有現場相片可稽。又查系爭不動產，暫且不論九層 樓房之價值，光是土地約有九十坪，殊難相像只值區區一、七○○萬元，顯然 乖違行情，苟原告未違約洩露底價與買受人莊錫發，世間焉有如此巧事？按受 任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意。其 受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第五百三十五條定有明文，本 件原告既受有報酬，自應盡善良管理人之注意，惟原告卻疏未注意，將最低底 價告知莊錫發，致使被告等人受有價格九百萬元之損害，自應由原告負賠償之 責。退萬步言，若原告有報酬請求權存在，被告等就其得為請求之金額，依法 主張抵銷之。
㈦證據：提出被告戊○○○之登機證及田邊內科之藥袋、買賣契約書日文譯文、 二○○二年十二月四日錄音帶譯文、九十二年一月二十三日台中英才路郵局第 一七八五號存證信函、二○○三年一月十五日錄音帶及其譯文各一份（以上均 影本）、系爭建物現場照片二幀為證；並聲請訊問證人ＹＯＲＩＭＯＴＯ Ｈ ＩＲＯＫＵＮＩ（即賴本裕國）。
三、本院依職權查閱內政部於八十七年八月十九日以內政部台（87）內地字第八七九 ○三三四號公告修正之「房地產委託銷售契約書範本」。參、法院之判斷
一、雙方不爭執之事實
本件原告起訴主張被告於九十一年十二月四日與原告訂立系爭專任委託契約書， 將被告所有之系爭不動產，委託原告仲介銷售。委託期限自九十一年十二月五日 起至九十二年六月三十日止，委託價格為二千六百萬元，再於九十一年十二月四 日，被告另簽立「契約內容變更合意書」，將委託價格變更為一千七百萬元。嗣 於九十二年一月十二日，原告依委託覓得訴外人即買受人莊錫發願以相同之委託 條件買受系爭不動產，買受人並給付面額二十萬元之支票一紙，原告於覓得買受 人後，即電告被告戊○○○出面簽訂契約等情，為被告所不爭執，且有原告提出 之專任委託契約書、契約內容變更合意書、不動產購買意願書、存證信函各一份 （以上均影本）為證，自堪信為真實。惟被當以前詞置辯，從而，本件判斷之重 點，應在於㈠、本件系爭專任委託契約書第十條第三項第四款違約條款，是否違 反消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項定型化契約合理審閱期間之規 定，而不構成契約之內容？㈡、被告方面是否已有違反系爭專任委託契約書之約 定之事實？茲分述如下：
二、按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消
費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者 得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化約 條款之重要性、涉及事項之多寡與複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間 。」消費者保護法施行細則第十一條定有明文（九十二年七月八日後，增訂於消 費者保護法第十一條之一），而中央主管機關內政部亦於八十七年八月十九日以 內政部台（87）內地字第八七九○三三四號公告修正「房地產委託銷售契約書範 本」，其中有關契約審閱權方面規定契約審閱期間至少為三日，本件系爭專任委 託契約書原告給予被告方面之契約審閱期間僅有一日，顯然少於上揭經中央主管 機關所公告之至少應有三日之定型化契約審閱期間，且本院審酌系爭專任委託契 約書第十條第三項第四款違約條款所課予委託人之義務，與前開契約書範本中第 十條規定「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更之；如尚未仲介成交前 因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費 用，本項費用視已進行之委託期間等實際情形，由受託人檢據向委託人請領之， 但最高不得超過第五條原約定服務報酬之半數」，且前開契約書範本第十一條關 於違約之處罰，亦無與本件系爭專任委託契約書第十條第三項第四款違約條款類 似之規定，兩相比較之下，系爭專任委託契約書第十條第三項第四款違約條款顯 然加重委託人之負擔，則依該條款之重要性、涉及事項之多寡與複雜程度等事項 及被告戊○○○長年旅居日本，與原告協商契約尚需使用日文翻譯以及兩造均不 爭執系爭專任委託契約書均在當日即簽約完成，並未由被告方面攜回審閱，則依 當時情狀觀之該審閱期間雖記載為一日，亦顯然不足一日等一切情狀，自難認本 件之契約審閱期間為合理。再原告雖主張該「一日」之契約審閱期間，係原告方 面主動要求云云，惟被告否認之，原告又無法舉證以實其說，自難認係真實，是 此部分被告主張系爭專任委託契約書，屬定型化契約，本件之契約審閱期間，難 認合理，而主張依上揭規定，系爭專任委託契約書第十條第三項第四款之約定， 不足以構成契約內容，而認原告援引該約定，為本件之請求於法無據等語，洵為 可採。
三、再查本件原告雖主張被告未依系爭專任委託契約書第十一條規定「賣方同意售出 時，應於三日內依太平洋所指定之時間處所與買方另行簽訂『不動產買賣契約書 』．．．」，而有違約事實，因而得依系爭專任委託契約書第十條第三項第四款 請求服務報酬等語，惟此為被告所否認，並以前情置辯，經查：系爭專任委託契 約書之委託人為被告戊○○○、甲○○、乙○○三人，此觀系爭專任委託契約書 自明，則依法原告要求委託人與買受人簽立買賣契約書，自須通知所有委託人方 為適法。而本件原告方面雖主張其有通知被告戊○○○簽訂契約，然並未能舉證 其確實有通知所有委託人另行簽訂「不動產買賣契約書」之事實，而依原告方面 所提之於九十二年一月十七日台中大隆路郵局第九二號併寄與被告三人之存證信 函，依其上回執之記載，寄與戊○○○者遲於九十二年一月二十日方由甲○○代 為收受，核與被告方面所稱被告甲○○、乙○○二人係於九十二年一月二十日始 至郵局領取相符，是被告辯稱甲○○、乙○○遲至九十二年一月二十日始收到前 開通知，應可採信。則被告甲○○、乙○○二人並未受通知於九十二年一月十八 日前往簽訂買賣契約書，且原告所發前開存證信函中僅記載「請依專任委託契約
書第十一條，應於三日內依太平洋房屋所指定之時間處所與買方另行簽訂不動產 買賣契約書，否則視同違約．．．」，並未說明原告究指定何時間、處所與買方 簽約，則尚難認被告未配合簽約。是本件原告未合法通知另二位委託人即被告甲 ○○、乙○○二人，實難認被告方面已有違約之情事。再者本件原告僅以一次之 通知，要求委託人之一即被告戊○○○於九十二年一月十八日與買方另行簽訂「 不動產買賣契約書」，無視於被告甲○○、乙○○表明願請求另訂期日再行簽約 之要求（見九十二年一月二十三日台中英才路郵局第一七八五號存證信函內容） ，即遽以主張被告已違約未於三日內依其所指定之時間處所與買方另行簽訂「不 動產買賣契約書」，而要求依系爭專任委託契約書第十條第三項第四款之違約條 款請求服務報酬，亦顯與誠信原則有違。且雖原告主張系爭專任委託契約書第十 條第三項第四款違約條款中所謂賣方拒絕簽訂不動產買賣契約，是指當我們通知 賣方的時候，通常是三天之內，賣方就應該同意並且辦理簽訂買賣契約事宜，如 果這段期間沒有達成這樣的合意的話，就是視為拒絕等語（詳見本院九十二年六 月二十四日訊問筆錄），然本件被告方面甲○○、乙○○二人既已表明請求原告 另訂時間願配合協商簽約，則依契約之合理解釋，亦尚難認被告確實已拒絕簽訂 買賣契約，是依上開說明，均難認被告確已有違約情事，原告之請求自屬無據。四、綜上所述，本件被告尚未有違約情事，且系爭專任委託契約書第十條第三項第四 款違約條款，本院依當時簽約之具體情狀認定，已違反消費者保護法施行細則第 十一條第一項、第二項定型化契約合理審閱期間之規定，被告得主張該條款不構 成契約之內容，則原告依系爭專任委託契約書第十條第三項第四款違約條款規定 訴請被告給付六十八萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息百分之五計算 之利息，為無理由，應予駁回；又其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據， 併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌核與判決結果無影 響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十三 日 臺灣臺中地方法院民事第三庭
~B審判長法 官 張瑞蘭
~B 法 官 張國華
~B 法 官 洪堯讚
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十三 日~B法院書記官
, 台灣公司情報網