臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度訴字第三三五六號
原 告 上能建設開發股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 心的國度大樓管理委員會
設
法定代理人 丙○○ 住
訴訟代理人 甲○○ 住
右當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國九十二年八月二十六日辯論終結後，
判決如左：
主 文
被告應於原告給付新臺幣捌拾肆萬元之同時，將門牌號碼臺中市○區○○路一百號「心的國度」公寓大樓地下二樓編號三、四、五、六、七、八、十三、十四、十五、十六、十七、十八、十九、二十、二十三、二十四、二十五、二十六、二十八、三十一、三十二、三十三、三十四、三十五、三十六、三十七、三十八、三十九、四十、四十六、五十一、五十二、五十三、五十四、五十五、五十八、五十九號停車位返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、事實陳述摘要
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）門牌號碼臺中市○區○○路一百號「心的國度」公寓大廈地下二樓編號三、四 、五、六、七、八、十三、十四、十五、十六、十七、十八、十九、二十、二 十三、二十四、二十五、二十六、二十八、三十一、三十二、三十三、三十四 、三十五、三十六、三十七、三十八、三十九、四十、四十六、五十一、五十 二、五十三、五十四、五十五、五十八、五十九號停車位（以下簡稱系爭停車 位），係原告將該公寓大廈建築完成後，未出售之機械停車位。原告於民國八 十四年十一月十一日與被告原主任委員陳洽之簽訂停車位使用權利及管理點交 確認書（下稱點交確認書），取得系爭停車位之使用權，詎陳洽之任期屆滿後 ，被告新任之主任委員即阻止原告進入「心的國度」公寓大廈地下室使用系爭 停車位，反擅自占用該等停車位逕行出租他人或任由該公寓大廈其他住戶停放 車輛，已妨礙原告使用權之行使，原告曾數度以電話、存證信函及向本院聲請 調解之方式，請求被告返還系爭停車位，惟被告均置之不理，為此提起本件訴 訟，請求被告返還系爭停車位之使用權予原告。（二）對被告抗辯之陳述：
１、被告前任主任委員陳洽之與原告簽訂之點交確認書，於「甲方立書人」欄蓋有 被告之大印，復經陳洽之簽名蓋章，自屬兩造間有效成立之契約，被告抗辯該 點交確認書僅屬草約性質，須待原告繳清管理費及點交「心的國度」公寓大廈
之公共設施後始生效云云，自非可採。
２、原告已於八十四年十一月十一日將與「心的國度」公寓大廈公共設施有關之文 件、管理基金及管理費等均移交予被告，經被告前任主任委員於該日起至八十 五年六月十一日止逐項點收無誤後始簽署點交確認書，且原告並無積欠該公寓 大廈內區分所有建物管理費之情事，被告以原告積欠管理費且未移交有關上開 公寓大廈公共設施之文件為由，拒絕返還系爭停車位予原告，誠屬無稽。 ３、「心的國度」公寓大廈各區分所有建物承購人與原告訂立之不動產買賣契約均 約定：該公寓大廈之停車位係屬增建，原告僅出售停車位之使用權予各該買受 人，故各停車位之買受人均未取得停車位之所有權狀。然原告既已與被告簽訂 前揭點交確認書，對於系爭停車位自有使用權無疑，被告即應依該點交確認書 之約定返還系爭停車位予原告使用。
４、被告所提出之臺灣省建築師公會鑑定報告書，係本院八十五年度訴字第二０四 三號原告請求訴外人塗榮憲給付買賣價金事件中，該訴外人提出之證物之一， 惟該案業經本院判決原告勝訴，且塗榮憲之上訴亦遭臺灣高等法院臺中分院駁 回，且該鑑定書之內容，亦與原告請求被告返還系爭停車位無任何關聯，自不 足以據為對原告不利之認定。
三、證據：提出停車位使用權利及管理點交確認書、臺中淡溝郵局第四六三八號、第 四八九二號、臺中英才郵局第六二一六號存證信函及不動產買賣契約書部分條文 、點交確認書、停車位使用確認約定書、本院調解不成立證明書各一份及經被告 以「收件人拒收」退回之郵件信封三份（以上均影本）暨建物登記謄本一份為證 。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）系爭停車位現均已故障而無法正常升降，被告並無占用或擅自出租他人之情事 ，亦未阻止原告進入系爭停車位所在之「心的國度」公寓大廈地下二樓使用系 爭停車位。
（二）原告與被告前任主任委員陳洽之就系爭停車位簽訂之前揭點交確認書，僅係草 約，並非正式合約，蓋陳洽之代表被告與原告訂定該點交確認書時，乃與原告 約定，原告必須將其所有、位於「心的國度」公寓大廈內之區分所有建物自八 十三年六月至八十四年十月間積欠之管理費新臺幣（下同）四萬八千四百五十 元，另該公寓大廈地下一樓之管理基金三萬四千二百元及地下二樓之清潔費五 萬八千五百元清償完畢，並將該公寓大廈內公共設施及相關文件（如竣工圖、 消防圖、水電弱電圖及電梯）全部交付被告後，始得簽訂正式合約，否則該點 交確認書視同無效。詎原告遲不履行上開義務，被告因而未與原告另就系爭停 車位訂立讓與使用權之正式契約。原告就其對系爭停車位有使用權一事，復未 提出所有權狀或稅單等資料以實其說，則其請求被告返還系爭停車位，自屬於 法無據。
（二）原告興建「心的國度」公寓大廈時，未依臺中市政府工務局核准之建築圖施工 ，擅自變更地下二樓停車位之位置，業經本院另案（八十五年度訴字第二０四
三號請求給付價金事件）囑託臺灣省建築師會鑑定屬實，原告就該等未依法施 作之停車位，自無從主張任何權利。
（三）原告就系爭停車位，自八十四年十一月間交付被告管理迄今，均未繳納管理費 ，其所積欠之管理費用，依據上開點交確認書第三條約定計算，合計為八十四 萬元。兩造於九十二年四月二十二日下午二時會同至「心的國度」公寓大廈地 下二樓就系爭停車位之使用狀況進行會勘時，曾初步達成由原告清償積欠之系 爭停車位管理費後，由被告交還系爭停車位予原告之初步協議，然原告嗣後並 未依該約定履行，則在原告清償系爭停車位之管理費前，被告應得拒絕返還系 爭停車位予原告。
（四）對原告主張之抗辯：原告提出之公共設施點交確認書及停車位使用確認約定書 ，均僅有原告法定代理人丁○○單方之簽名蓋章，未見被告或其代表人在其上 用印或簽名，原告謂已將「心的國度」公寓大廈公共設施點交予被告完畢，自 難憑信。原告既未依兩造間之約定點交該公寓大廈之公共設施，則上開點交確 認書內之約款自未生效，原告不得請求被告交付系爭停車位予其使用。三、證據：提出停車位使用權利及管理點交確認書、點交確認書、店鋪、商場使用權 益與管理確認書、本院八十六年一月八日中院全民經八十五訴二０四三字第一一 二五號函、臺灣省建築師公會鑑定報告、九十二年四月二十二日會勘記錄及會勘 初步建議書各一份、臺中市中正地政事務所土地所有狀與建物所有權狀各二份、 臺中市稅捐稽徵處房屋稅繳款書十一紙（以上均影本）暨照片七十二幀為證。參、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受 判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明 文。原告於九十一年五月二日提起本件訴訟時，除主文第一項所示之聲明外，另 為第二項聲明，請求被告給付自八十四年十一月十二日起至交還系爭停車位予原 告之日止，占用系爭停車位出租予他人之租金，及自起訴之日起至清償日止按週 年利率百分之五計算之利息。嗣於同年十二月十七日提出之準備書（一）狀，即 表明僅請求本院就如主文第一項所示之聲明予以審判，此項變更核屬減縮應受判 決事項之聲明，與前揭規定相符，自應予以准許，合先敘明。肆、法院之判斷：
一、原告主張系爭停車位位於「心的國度」公寓大廈地下二樓，現由被告管理，原告 曾與被告前任主任委員即訴外人陳洽之簽訂點交確認書之事實，業據原告提出點 交確認書一份為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。二、原告另主張：其依據上開點交確認書之約定，有使用系爭停車位之權利，然被告 拒絕原告進入系爭停車位所在樓層使用該等停車位等語，惟為被告所否認，並以 ：系爭停車位現已故障，並無人使用，且被告亦無阻止原告進入「心的國度」公 寓大廈地下二樓使用系爭停車位；又被告之前任主任委員陳洽之與原告簽訂前揭 點交確認書時乃約定，該點交確認書內之約款，須於原告將其於「心的國度」公 寓大廈所有之區分所有建物積欠之管理費用全部向被告清償完畢，及將該大廈之 公共設施並相關文件點交被告完畢，始生效力，原告就上述各項義務既未履行， 該點交確認書自未發生效力等語，資為抗辯。是本件應予審究者，厥為：（一） 原告是否因上開點交確認書而取得系爭停車位之使用權？（二）原告得否請求被
告返還系爭停車位？經查：
（一）兩造所訂前揭點交確認書第一條第一項及第二項約定：系爭停車位屬原告所有 ，被告須確保原告就該等停車位之使用權益。又該點交確認書之形式上真正， 及代表兩造簽訂該點交確認書之人中，丁○○為原告之法定代理人，陳洽之則 為被告之首任主任管理委員等情，為被告所不爭執（見本院九十二年八月二十 六日言詞辯論筆錄），足見該點交確認書係由有對外代表兩造權限之人所簽訂 ，則兩造自應受該點交確認書內各項約款之拘束。被告雖抗辯該點交確認書內 之約定，須待原告將積欠被告之管理費全數清償完畢，並將該公寓大廈之公共 設施與相關文件點交後始生效，然為原告所否認，被告就此項抗辯復未能舉證 以實其說，自難遽予採信。又系爭停車位所在之臺中市○區○○路一百號地下 室二樓係登記為原告所有，有原告提出之建物登記謄本一份附卷為憑，另依原 告與購買該樓層停車位之陳洽之簽訂之停車位使用確認約定書第二條約定：「 地下二層面積除法定避難空間（即含空調、消防機械室、發電機室、走道）由 本大樓住戶全體共同持分外，停車位區（含法定）面積由車位承購戶共同持分 取得產權及使用、收益、處分，得以排除他人干涉，但需遵守「車位使用買賣 契約書」約定，接受管理及維護。且除本位為承購者合法使用外（即不包括其 他車位之所有權利），其餘地下二層停車位由乙方（按即原告另外出售予本社 區其他所有權人，汽車承購者願拋棄合法使用、收益、處分及排除他人干涉之 權利」觀之，可知原告就系爭停車位所在大樓之地下二樓，除法定之避難空間 及已出售他人之停車位外，未出售之系爭三十七位停車位，則仍由其保留使用 、收益、處分之權利，是原告為系爭停車位之所有人，就系爭停車位具有使用 權，應無疑義。
（二）次按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第九百四十條定有明文。被 告抗辯系爭停車位現均無人使用，其亦未阻止原告使用該等停車位等情，固據 其提出兩造於九十二年四月二十二日至該公寓大廈地下二樓會勘時拍攝之照片 七十二幀為證，且原告於提出本件起訴狀後，就該等停車位現無他人使用之事 實即已不再爭執，然系爭停車位係位於被告管理之「心的國度」公寓大廈地下 二樓，已敘述於前，另原告主張其於八十四年十一月起，即依上開點交確認書 約定，將系爭停車位交付被告管理一事，除有卷附點交確認書足供參佐外，復 為被告所不爭執，自堪信為真實。系爭停車位所在位置既在被告管理之公寓大 廈內，且被告自八十四年十一月起對於該等停車位即具有管領力，迄今已有相 當時日，況該等停車位現並未置於他人實力支配之下，則依社會一般觀念，被 告就系爭停車位顯然具有確定且持續之支配關係，依據前揭規定，自屬系爭停 車位之占有人無疑。
（三）再按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，為民法第五百四十九條第一項 所明定。如前所述，系爭停車位係原告所有，惟原告依據兩造所訂前揭點交確 認書之約定，將該等停車位交由被告管理，故兩造就系爭停車位之管理應係成 立委任契約。而原告既提起本件訴訟請求原告返還系爭停車位予其使用，足見 其有終止將該等停車位委由被告管理之約定甚明，而原告此項終止之意思表示 已隨本件起訴狀之送達而到達被告，此有本院送達證書一件在卷可憑，則兩造
間前揭委任關係業已終止，被告自無繼續占用系爭停車位之合法權源，則原告 請求被告返還系爭停車位，為有理由，應予准許。三、次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民 法第二百六十四條第一項規定甚明。而同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對 價關係之雙方債務間，然而，雖非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債 務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適 用關於同時履行之抗辯，最高法院著有七十四年度臺上字第三五五號民事判決要 旨可資參照。經查，上開點交確認書第三條約定：「甲方（按即被告）克盡己責 時，乙方（按即原告）於其所有之各停車位未銷售或出租前，亦須與其他停車位 承購者盡其義務繳交每位停車位每月五百元整之停車位管理費，惟若乙方所有之 停車位並未有任何使用下，則其管理費以半價計」。又原告於八十四年十一月間 將系爭停車位交付被告管理後，至九十二年七月止，均未繳納管理費用，所積欠 之費用，依據前述約款計算，合計為八十四萬元等情，為兩造於本院最後言詞辯 論期日所共認。另由該點交確認書第一條第二項、第三項及第二條之約款綜合觀 之，被告就系爭停車位應盡善良管理人之責，保障原告對系爭停車位得以正常使 用，並排除他人未經原告同意而任意在系爭停車位上停放車輛，對原告之權益所 造成之侵害。原告雖主張被告未經其同意，將系爭停車位出租他人或供心的國度 大樓其他住戶使用，惟為被告所否認，而依兩造於九十二年四月二十二日至「心 的國度」公寓大廈地下停車場共同會勘時拍攝之七十二幀照片所示，系爭停車位 上並未停放任何車輛，原告復未能舉出其他證據，證明被告曾擅自將系爭停車位 交付原告以外之人使用，或任由他人占用系爭停車位而置之不理，自難認被告有 何違背前開點交確認書約定之情形。至原告另主張系爭停車位中有部分發生損壞 或不堪使用之情形，固為被告所不爭執，且有前揭照片可證，然依據前引點交確 認書各項約款可知，系爭停車位仍由原告享有使用收益權，被告僅係受委託為管 理，避免該等停車位遭他人擅自使用，則除非該等停車位之損壞，係因被告管理 上之疏失所致，原告得請求被告賠償其因而所受之損害外，該等停車位因久未使 用而發生之耗損，被告本無先行墊付費用加以修復之理，原告既未能舉證證明系 爭停車位目前出現損壞或無法使用之現象，係因被告之故意或過失行為所造成， 則其以此為由指摘被告未善盡管理之責，亦無可取。被告既已履行其依點交確認 書所負義務，其本得請求原告清償在其管理系爭停車位期間積欠之管理費，而原 告之給付管理費義務與被告之返還系爭停車位義務，前者係基於兩造所訂之點交 確認書而來，後者則於原告終止委任被告管理系爭停車位之契約後而生，並非本 於同一之雙務契約而互負之對待給付義務，然上述二項義務既均係因系爭停車位 之管理問題而生，顯然二者之間實質上有牽連性，基於法律公平原則，並衡酌本 件事實所顯現之利益狀態，實與民法第二百六十四條第一項前段所呈現之利益狀 態相同，應有類推適用該條文之餘地。則被告抗辯在原告給付積欠之系爭停車位 管理費前，得拒絕返還系爭停車位，於法有據，應予准許。四、綜上所述，原告委任被告管理系爭停車位之契約，業經原告加以終止，被告已無 占有系爭停車位之合法權源，原告請求被告返還系爭停車位，洵屬正當，應予准 許。而被告所為於原告給付積欠之八十四萬元系爭停車位管理費前，拒絕返還系
爭停車位予原告之同時履行抗辯，亦有理由，爰依法為同時履行之判決如主文第 一項所示。
伍、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰 不另一一論述，併此敘明。
陸、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 九 月 十七 日 臺灣臺中地方法院民事第一庭
~B法 官 鍾啟煒
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 九 月 十七 日~B法院書記官
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