臺灣宜蘭地方法院民事判決 九十二年度訴字第四五號
原 告 庚○○
癸○○
共 同
訴訟代理人 魏錦芳律師
被 告 甲○○○ 住
乙○○ 住
己○○ 住
戊○○ 住
共 同
訴訟代理人 石道綸律師
右當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國九十二年九月十日言詞辯論終結，
判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告甲○○○、乙○○應將坐落宜蘭縣蘇澳鎮泉興巷十六之一號五樓房屋遷讓返 還予原告庚○○。並自民國九十一年六月四日起至交還房屋之日止，按月給付原 告庚○○新台幣（下同）一萬二千元。
二、被告己○○、戊○○應將坐落宜蘭縣蘇澳鎮泉興巷十六之一號二樓房屋遷讓返還 予原告癸○○。並自九十一年六月四日起至交還房屋之日止，按月給付原告癸○ ○一萬二千元。
三、第一、二項請求遷讓交屋部分，原告願供擔保，請求准予宣告假執行。貳、陳述：
一、原告庚○○請求遷讓返還房屋部分：
㈠坐落宜蘭縣蘇澳鎮○○段五二三地號土地及其上建物，即五三四建號，門牌宜蘭 縣蘇澳鎮泉興巷十六之一號五樓房屋，面積九九．七二平方公尺，所有權全部， 暨共同使用部分建號五三五，面積二一四．０一平方公尺，應有部分二一，四０ 一分之二三八，建號五三六，面積一一０．四六平方公尺，應有部分一一，０四 六分之一，三一六（以下簡稱系爭五樓房屋），所有權人為原告庚○○。 ㈡原告庚○○於民國九十一年六月四日登記取得系爭五樓房屋所有權，但庚○○登 記取得所有權時，即有被告甲○○○、乙○○居住其內，並宣稱係向被告己○○ 承購，而無權占有系爭五樓房屋，原告庚○○自得依據民法第七百六十五條及第 七百六十七條規定，本於所有權人之權能及物上請求權，請求被告甲○○○、乙 ○○遷出系爭五樓房屋，返還予原告庚○○。
二、原告癸○○請求遷讓返還房屋部分：
㈠坐落同地號土地及其上建物，即五三一建號，門牌同號二樓房屋，面積九九．七
二平方公尺，所有權全部，暨共同使用部分五三五建號，面積二一四．０一平方 公尺，應有部分二一，四０一分之二三八，建號五三六，面積一一０．四六平方 公尺，應有部分一一，０四六分之七八二（以下簡稱系爭二樓房屋），所有權人 為原告癸○○。
㈡原告癸○○於九十一年六月四日登記取得系爭二樓房屋所有權，但癸○○登記取 得所有權時，即有被告己○○、戊○○居住其內，而無權占有系爭二樓房屋，原 告癸○○自得本於所有權人之權能及物上請求權，請求被告己○○、戊○○遷出 系爭房屋，返還予原告癸○○。
三、原告請求相當於租金之不當得利部分：
原告庚○○、癸○○取得系爭房屋所有權均為九十一年六月四日，現系爭五樓、 二樓房屋分別由被告等無權占有居住使用中，而被告等占有之期間係溯及至原告 登記取得所有權之前，從而原告取得建物所有權時，被告已繼續無權占用迄今， 獲有相當於未付租金之不當得利。系爭五樓、二樓房屋位於蘇澳鎮公所經營之冷 泉公共浴室旁，該地區之房屋租金行情每月每戶在一萬二千元以上，此有原告庚 ○○出租同棟門牌十六之一號四樓房屋，每月租金一萬三千元可資參照，故被告 甲○○○、乙○○應自九十一年六月四日起至返還房屋之日止，按月給付原告庚 ○○一萬二千元。另被告己○○、戊○○則應自九十一年六月四日起至返還房屋 之日止，按月給付原告癸○○一萬二千元。
四、對被告抗辯所為之陳述：
㈠有關被告等均辯稱並未占用系爭房屋乙節：
⑴系爭五樓房屋係由被告甲○○○、乙○○所占用： 系爭五樓房屋係由前手祥穎建設有限公司（以下簡稱祥穎公司）當時之負責人 訴外人壬○○，於九十一年五月二十四日併同其他三戶房屋（十六之一號四樓 、十六號四、五樓）出售予原告庚○○，同年六月四日辦妥所有權移轉登記。 移轉產權時，已由被告甲○○○、乙○○占有使用中，致前手無法交屋，原告 庚○○遂要求壬○○點交出售之房屋。原告與壬○○遂於九十一年十一月十二 日同赴系爭五樓房屋要求被告甲○○○、乙○○搬遷遭拒，雙方並發生衝突。 被告甲○○○、乙○○雖將系爭五樓房屋內部分傢俱移往同棟另樓層空屋內， 但屋內仍留有床舖、衣櫃、裝飾物、廚房用具、瓦斯桶等物，不願搬走，渠等 仍可隨時進入屋內住宿使用或料理餐飲。原告庚○○無法將被告甲○○○所有 未搬離之物品任意處置或廢棄，已對原告庚○○所有權之行使有所妨害。故被 告甲○○○、乙○○辯稱自九十一年十一月十二日起，已非系爭房屋之占有人 ，顯非事實。退一步言，將自己之所有物置放於他人之不動產內，縱使人未居 住，亦屬妨害他人行使其所有權之行為，依法自可訴請搬遷其物，返還房屋於 所有權人。
⑵系爭二樓房屋係由己○○、戊○○所占有：
被告戊○○、己○○雖辯稱：系爭二樓房屋係由祥穎公司占有中云云。惟系爭 二樓房屋係由壬○○於九十一年五月二十四日出售予原告癸○○，同年六月四 日辦妥所有權移轉登記，當時已由被告戊○○、己○○無權占有中，致前手無 法交屋。而祥穎公司之公司所在地為宜蘭縣蘇澳鎮泉興巷十五號，並未設在系
爭二樓房屋內，且被告戊○○亦到庭自承居住於系爭二樓房屋內。至於系爭房 屋水、電費名義仍為祥穎公司，係因先前房屋起造人為祥穎公司名義，嗣經該 公司前負責人壬○○出售系爭房屋予原告後，因原告迄未向水電費繳費單位變 更繳費人所致。
㈡原告庚○○與祥穎公司、壬○○間之買賣並無通謀虛偽意思表示： ⑴系爭不動產分為房屋及基地兩部分，原告庚○○分別買受系爭不動產時，房屋 基地（即坐落同鎮○○段五二三地號）所有權人係壬○○個人；建物部分，則 屬祥穎公司所有（當時之法定代理人為壬○○），故原告買受四戶房屋，有關 建物與基地，按其所有權人不同，係分別簽訂買賣契約，九十一年五月二十四 日與賣方壬○○簽訂土地買賣契約書，買受四戶房屋（即建號五二八、五二九 、五三三、五三四）之基地應有部分所有權，各十分之一，土地部分總價七百 二十萬元。原告買受房屋四戶，因樓層不同，價金有別，係分開簽訂買賣契約 ，建物部分系爭五樓房屋於九十一年五月廿四日與所有權人祥穎公司法定代理 人壬○○簽訂不動產買賣契約，建物部分價金一百三十萬元。 ⑵有關買受系爭五樓房屋之土地及建物價金合計三百一十萬元，支付賣方祥穎公 司及壬○○之四戶房價款，除於辦妥產權過戶後，原告庚○○向蘇澳地區農會 設定抵押（四戶房地）借貸八百二十萬元，代位賣方壬○○向蘇澳農會清償被 告己○○先前之債務以抵付價金外，另外，系爭房屋之價金一百三十萬元，則 由原告簽發大眾商業銀行大同分行支票二紙，金額分別為五十萬元及八十萬元 ，受款人均為祥穎公司。
㈢原告癸○○與祥穎公司、壬○○間之買賣並無通謀虛偽意思表示： ⑴原告癸○○於九十一年五月二十四日與壬○○簽訂土地買賣契約，買受三戶房 屋（即建號五三０、五三一、五三二建號）之基地應有部分所有權各十分之一 ，土地部分總價三百萬元。同時並與祥穎公司法定代理人壬○○簽訂房屋買賣 契約，買受房屋三戶，因樓層有別，價金不同，係分開簽約，系爭二樓房屋， 房屋部分買賣價金為一百二十四萬元。
⑵有關買受前開系爭二樓房屋之土地暨建物（即十六之一號二樓），合計總價二 百二十四萬元，無論原告與賣方壬○○簽約買受基地所有權或與賣方祥穎公司 簽約買受房屋所有權，均係分別簽訂土地暨建物不動產買賣契約，並有實際支 付價金。有關買受祥穎公司房屋部分，亦經該公司全體股東同意由公司負責人 壬○○代表祥穎公司處分公司財產有據。從而被告指稱原告買受系爭房屋係通 謀虛偽，買賣無效，顯屬無據。
㈣被告之其他辯詞，亦不足證明原告庚○○、癸○○分別向前祥穎公司負責人壬○ ○購買系爭房屋，有通謀虛偽之行為：
⑴被告戊○○原係祥穎公司之負責人，被告己○○則係該公司實際經營之股東， 惟該公司因起造房屋負債甚鉅，嗣經陸續向壬○○大量借款，被告己○○亦自 承有積欠壬○○之債務無訛。故原祥穎公司全體股東戊○○、己○○等同意於 八十九年十二月四日將全部公司股權轉讓予李碧橋（壬○○之配偶）等，嗣由 受讓人辦理公司變更登記，且推舉壬○○為公司負責人，並依法辦理公司股權 轉讓及公司股東、負責人變更登記，原告係向當時祥穎公司負責人壬○○買受
系爭房屋，賣方出售公司所有房屋並依約辦理不動產所有權登記，出賣人之當 事人資格完全適格。至於原祥穎公司股東即被告己○○（係該公司原實際負責 人），其與壬○○間有債之關係存在，以致原祥穎公司全體股東同意將股權轉 讓予壬○○及其指定之人，此項股東權益之變更及其債權債務關係，與買方原 告本屬無涉。
⑵系爭房屋既由前祥穎公司之負責人壬○○出售予原告，惟出售之房屋在被告等 占有之情形下，出賣人壬○○自有負責向買方點交房屋之義務，故被告己○○ 自係壬○○交涉返還房屋之對象，且彼二人又有債權債務關係，被告己○○縱 使將與壬○○對話時予以錄音，謂所有房屋係由其處理、整修，並未真正出售 云云，惟查該錄音內容端係為遷讓房屋事發生爭執，與買賣無涉，顯難以證明 原告無買受系爭房屋之事實。
⑶被告又辯稱原告申報房屋契稅所檢附之買賣契約，謂每戶價金僅約新台幣四十 五萬元，買賣行為係虛偽不實云云，並無理由。查該建築改良物買賣所有權移 轉契約書，係向主管機關申報建物移轉課徵契稅之用，房價係房屋稅之課稅值 ，本與實際買賣價金相差甚多，且未含土地價值在內，豈能用來證明原告之買 賣價金不實？
⑷祥穎公司因起造房屋負債累累，己○○既向壬○○陸續借貸鉅款週轉，嗣又由 原公司全體股東同意轉讓股權予壬○○及其指定之受讓人，並向主管機關辦理 股東及負責人變更登記在案，則壬○○為保障其債權，將原登記祥穎公司名義 之不動產，設定抵押權予其配偶李碧嬌（即變更後祥穎公司股東之一）三千五 百萬元，嗣將系爭房屋出售予原告等人後，均已塗銷抵押權登記，並無何異常 可言，是尚難以此推論系爭房屋之買賣係屬虛偽。 ⑸末以，原告庚○○共向前祥穎公司負責人壬○○買受四戶房屋，因其資金不足 ，故與賣方約定向蘇澳地區農會辦理抵押貸款，以支付應付未付之價款，又因 壬○○與被告己○○間有債權債務之協議，約定由壬○○代為償還己○○原在 蘇澳地區農會之借款八百二十萬元，故賣方壬○○遂指定原告將應給付渠之房 屋價金八百二十萬元，轉入被告己○○在農會之帳戶代位清償，用以抵銷原告 庚○○應付壬○○之購屋價款，此亦無不當，並無違反交易常理之處。 ㈤退一步言，不動產買賣及其登記行為，在未經確認其無效而塗銷登記前，原告以 系爭房屋所有權人身份，按民法第七六七條規定行使物上請求權利，自有正當理 由。
叁、證據：提出系爭五樓、二樓房、地登記謄本、房屋稅籍證明書、買賣契約書、檢 察署傳票、照片、股權轉讓同意書及祥穎公司變更登記表、宜蘭縣政府營業事業 登記證、祥穎公司股東、負責人變更登記表、租賃契約、祥穎公司股東同意書、 公司登記資料
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、被告並未占有系爭二樓、五樓房屋：
㈠被告甲○○○、乙○○自九十一年十一月十二日起已非系爭五樓房屋之占有人： 被告甲○○○於九十年十二月間與其子乙○○搬入居住，迨至九十一年十一月十 二日上午九時三十八分許，壬○○糾眾擅至系爭五樓房屋處，強將大門門鎖破壞 ，並予更新門鎖，繼而將屋內部分物品搬到他處，不讓被告甲○○○、乙○○居 住使用，是被告甲○○○、乙○○自九十一年十一月十二日起已非系爭五樓房屋 之占有人。況被告乙○○為被告甲○○○之子，並為其占有輔助人，而非占有人 ，其請求被告乙○○返還房屋，自無理由，不應准許。 ㈡被告己○○、戊○○並非系爭二樓房屋之占有人： 系爭二樓房屋實係祥穎公司占有中，祥穎公司原所在地：宜蘭縣蘇澳鎮泉興巷十 五號，業經被告己○○拆除，並於其上興建十戶建物，門牌號碼已變更為同巷十 六號及十六號之一的一至五樓。祥穎公司原股東壬○○等人已於九十一年六月六 日全體同意轉讓股權予被告戊○○、己○○二人，並向主管機關辦理股東及負責 人變更登記在案，被告戊○○現為祥穎公司之負責人，代表祥穎公司直接占有並 管理使用系爭房屋，被告己○○為祥穎公司占有輔助人，乃屬有權占有。 ㈢系爭二樓、五樓房屋含其餘房屋共十戶，迄仍由祥穎公司直接占有中，有關系爭 房屋水電費支出，仍續由祥穎公司繳納，並為委託建發水電工程有限公司進行二 次施工（鑽採冷泉、五樓挑高加層、水電工程、抽水馬達漏水、浴室排風管、各 層不鏽鋼施工‧‧‧尚未完工），是祥穎公司迄未交付系爭二樓、五樓房屋予原 告，此可由原告癸○○到庭陳稱：「我所買的三戶都還沒有點交」、庚○○云： 「四戶都還沒有點交因十六號五樓有部分還沒完工。」，其利益及危險，自應依 法由祥穎公司承受負擔原告尚不得使用、收益系爭房屋，從而本件原告對被告起 訴請求返還房屋，並請求給付相當租金損失之不當得利，亦屬無據。二、本件原告庚○○取得系爭五樓房屋；原告癸○○取得系爭二樓房屋，乃因與祥穎 公司當時之法定代理人壬○○虛偽買賣而來，依民法第八十七條第一項規定，其 買賣契約及所有權移轉行為均屬無效：
㈠依壬○○與被告己○○自九十一年十一月二十三日起至九十一年十二月七日止之 行動電話通話內容，壬○○曾多次向被告己○○表示：「那房屋是我（指壬○○ ）的，我就是不要讓她住」、「你叫人佔用我（指壬○○）的房子」、「我問你 一句話，房子我（指壬○○）的，你在佔什麼？」、「你現在的房子我（指壬○ ○）在處理，所有的利息錢都是我（指壬○○）在繳。你媽媽沒搬走」、「我指 壬○○，房子要怎麼賣，怎麼整理」、「你好好的將你媽媽處理好，我（指壬○ ○）好趕緊整理整理，快一點來賣，快一點來處理事情，你媽媽住在那裡，我（ 指壬○○）不能賣房子」等情，可知系爭房屋於九十一年十二月七日前仍由訴外 人壬○○處理中，有待整理、整修，尚未出售。 ㈡原告庚○○於鈞院九十二年七月二十五日言詞辯論期日自承：「我們是同鄉，是 在九十二年三、四月份的時候，告訴他（指丁○○）我們在蘇澳冷泉旁邊有『蓋 』房子。」證人丁○○亦稱：「‧‧‧我跟原告庚○○是同鄉，他們房子在『蓋 』的時候，我有去過。」，足證系爭房屋乃原告庚○○所屬輔信代書事務所及房 屋仲介公司投資所興蓋，原告實係壬○○向被告己○○及祥穎公司詐騙取得冷泉
世家土地及其建物全部，並為虛偽登記之人頭，並非系爭房屋之真正所有權人。 ㈢有關買賣細節，原告庚○○、癸○○與證人壬○○三人所陳不一，且與渠等於另 案偵查中所言矛盾：
⑴系爭房地及其餘房地共十戶之買賣所有權移轉契約書，均係九十一年五月二十四 日訂立，有關當時簽約在場之人為何乙節，壬○○證稱：「癸○○下午簽，當時 是我、癸○○、庚○○三人在場」。「庚○○上午簽，只有我與庚○○二人在場 ，癸○○沒有在場。」。癸○○則云：「當時有我、楊先生、黃小姐」等語，不 僅核與庚○○供述：「當天就簽了我的部分及藍政雄以及癸○○因為那時候有好 幾份，所以是一起簽的，簽約時是我、壬○○、癸○○、藍政雄四個人在場一起 簽約的。」相互間有所歧異，亦與原告庚○○自己於另案檢詢中供陳：「我在九 十一年五月二十四日訂買賣契約時曾去看房屋」之言詞矛盾（宜蘭地檢署九十一 年十二月十三日檢察事務官詢問筆錄，附於九十一年度偵字第三一七三號卷宗） 其既已前往宜蘭縣蘇澳鎮看房屋，又怎可能於同日之上午或下午同時在其台北市 ○○○路之代書事務所分別或一起為壬○○、祥穎公司與其自己及癸○○、藍政 雄等人辦理簽約？足見虛偽不實。
⑵有關買賣價金究為若干乙節，渠等三人所言互殊：原告庚○○陳稱：系爭十六之 一號五樓房屋及土地之總價款為三百一十萬元，核與庚○○九十一年十一月十二 日警訊時供述：「約四、五百萬元買這間房子」，前後不符；亦與其九十二年六 月十日民事準備書狀所載：「原告庚○○‧‧‧買受四戶房屋‧‧‧之房屋價金 八百二十萬元」，所有歧異。
⑶有關買賣之約定，違反交易常情：
①買賣價金過低：系爭房地含其餘房地共十戶，家家戶戶都有冷泉，每戶三房兩廳 二衛，約三十七坪，一坪九到十萬元，採光通風良好，離市場、市區很近、生活 機能健全。參酌宜蘭地檢署九十二年五月二十日檢察官訊問筆錄及冷泉世家價目 表：系爭泉興巷十六號一、二、三樓房地，壬○○於九十一年三月二十五日標價 一千零二十五萬元、六百零六萬元、五百三十萬元，竟於同年五月二十四日分別 以低價之二百八十萬元、二百三十三萬元、二百三十三萬元，出售予壬○○之親 家藍政雄。十六之一號一、二、三樓房地標價一千零四十萬元、五百六十八萬元 、四百九十六萬元，分別以低價之二百八十二萬元、二百二十四萬元、二百二十 四萬元出售予壬○○之朋友即原告癸○○。十六號四、五樓、十六之一號四、五 樓房地標價四百五十五萬元、九百一十八萬元、四百二十五萬元、六百三十萬元 ，分別以低價之二百三十三萬元、二百八十九萬元、二百二十四萬元、二百三十 萬元，出售予壬○○所營輔信代書事務所代書壬○○之妻李碧嬌之表妹即原告庚 ○○。系爭房屋二樓與五樓之面積均為九九點七二平方公尺，陽台面積亦均為七 點三五平方公尺，二樓屋款為一百二十四萬元，比工程造價還低。五樓屋款為一 百三十萬元，五樓比二樓價高，亦顯與事理有違。 ②買方藍政雄、癸○○、庚○○三人又均於九十一年五月三十日，幾乎無分先後於 當日之十三時四十分、四十二分、四十五分，同時向地政機關遞件，也與事理有 違。
③系爭二樓及五樓房屋均未點交，原告二人既在契約第六條第六款約定有違約金事
項竟皆未為主張權利，殊違常理。
④雙方買賣當時，系爭房屋仍有壬○○配偶李碧嬌之三千五百萬元抵押設定存在（ 土地部分亦有登記次序４己○○及登記次序５李碧嬌之抵押權設定即證物三）， 買賣雙方均置而未論（於地政機關土地登記申請書附繳契約書則記載隨同移轉， 他項權利由權利人承受），也與常理不符。
⑤原告癸○○實未支付買賣價金予祥穎公司：有關系爭二樓房屋之基地價款三百萬 元迄未支付乙節，證人壬○○稱：「約定要銀行設定抵押貸款下來才要給我」； 癸○○則稱：「約定房子交給我時，我就付清。」兩相歧異。房價部分，原告癸 ○○雖提出其妻黃瓊瑰之支票六紙為證，但該六紙支票背面領款人存款帳號：五 Ｏ六七（即彰化銀行大同分行代號）五一（即彰化銀行「自然人」活期儲蓄存款 之科目號碼；Ｏ一才是彰化銀行「法人」活期存款之科目號碼）0000000 0號，並非祥穎公司所有，實則祥穎公司於彰化銀行大同分行未有任何存款帳號 ，而為某自然人活期儲蓄存款戶所領得。卷附支票影本領款人「祥穎建設有限公 司」之公司章印文乃係有心人故意錯蓋，以為魚目混珠。其與賣方約定：乙方壬 ○○將蘇澳鎮○○段五三０、五三一、五三二建號建物點交甲方癸○○時，五日 內交付尾款等情，均與一般不動產買賣之實際交易現況不符。 ⑥原告庚○○部分買賣價金不合常理：其既稱為系爭房地蓋房子之人，又謂是來宜 蘭投資買受系爭房地者前後矛盾，且土地部分竟簽了兩種版本之契約書，所述土 地買賣價金之給付與收受方式，亦先後不符。此外，系爭房屋二樓與五樓之坪數 相當，二樓土地價款為一百萬元，五樓土地價款卻為一百八十萬元，姑且不論真 實與否，二樓比五樓便宜，土地價差達八十萬元之鉅，且原告庚○○又為壬○○ 所營輔信代書事務所及房屋仲介公司之代書小姨子，不為「投資」買受較便宜之 一、二、三樓（均各一百萬元，一樓並有挑高及二個停車位，主要用途又為辦公 室），反而購買樓層較高，較一、二、三樓各貴八十萬元之Ａ、Ｂ兩棟之四、五 樓共四戶（合計貴三百二十萬元）等情，均違常理。 ⑦原告庚○○部分付款方式說法矛盾、不合常理：原告庚○○陳稱，約定原己○○ 向蘇澳鎮農會貸款八百二十萬元由甲方庚○○貸款負責清償，作為價款之支付。 然其於另案偵查中卻稱：乙方壬○○已向蘇澳農會貸款，直接由甲方庚○○承接 貸款一百八十萬元，及第四期尾款三百萬元，二說並不相同。再者，於九十一年 五月二十三日，被告己○○積欠蘇澳鎮農會抵押貸款之金額實為八百五十五萬零 三百八十四元，係於九十一年十月二十一日償還貸款時方為積欠八百二十萬元， 上揭買賣雙方九十一年五月二十四日約定：原己○○向蘇澳鎮農會貸款八百二十 萬元正，由甲方庚○○貸款負責清償，不知如何計算得來？原告庚○○所稱抵押 貸款，非係其一人於產權過戶後即為辦理，而係被告己○○與原告庚○○二人， 於九十一年十月十八日，共同向蘇澳地區農會借款八百二十萬元，債務人為庚○ ○、己○○二人，同年月二十一日放款後，當日即轉入被告己○○於蘇澳地區農 會帳戶內，非契約書交款備忘錄欄所載繳款日期九十一年十一月二十九日，而該 筆貸款利息迄今仍由壬○○繳納，此有錄音帶譯文為證，此核與原告庚○○上揭 付款方式所述：「原己○○向蘇澳鎮農會貸款捌佰貳拾萬元正，由甲方庚○○貸 款負責清償，作為價款之支付；差額壹佰萬元由乙方壬○○於貸款手續辦妥後支
付甲方庚○○。及另於檢察官訊問時所述：「本件買賣價款乙方（即壬○○）已 向蘇澳農會貸款，直接由甲方（即庚○○）承接貸款新台幣壹佰捌拾萬元正作為 價款之支付，貸款金額結算後，若有差額，雙方互為扣抵」，相互間有所歧異； 亦竟又以書狀主張：「原告庚○○所有系爭房屋十六之一號五樓‧‧‧併同其他 三戶房屋‧‧‧將：房屋全部向蘇澳地區農會設定抵押權貸款，以貸款所得支付 賣方（祥穎公司）房屋價款（八百二十萬元是四戶房屋之價款）」、「原告庚○ ○‧‧‧買受四戶房屋，因原告資金不足，故與賣方約定向蘇澳地區農會辦理抵 押貸款，以支付應付未付之價款，‧‧‧壬○○遂指定原告將應給付渠之房屋價 金八二０萬元‧‧‧用以抵銷原告庚○○與壬○○間之債務，迥不相符。三、綜上，本件原告庚○○取得系爭五樓房屋；原告癸○○取得系爭二樓房屋，乃因 與祥穎公司當時之法定代理人壬○○虛偽買賣而來，依民法第八十七條第一項規 定，其買賣契約及所有權移轉行為均屬無效，渠等自非系爭二樓、五樓房屋之所 有權人，請求被告遷讓房屋，實無理由。
叁、證據：提出土地登記謄本、建照執照、使用執照、土地建物異動清動清冊、建築 改良物買賣移轉契約書、冷泉世家房地及祥穎公司負責人登記異動表、存證信函 二件、刑事告訴狀、照片、診斷證明書、水電費收據、錄音帶及其譯文、農會繳 款存根、存摺、里長證明書二件、中國時報剪報、土地登記申請書、地籍圖、報 案三聯單、借款變更協議書、九十一年五月二十三日協議書、最高法院民事判決 、不起訴處分書、刑事傳票、價目表、彰化銀行存摺類存款餘額查詢書空白表格 、支票影本、帳戶資料查詢明細、祥穎公司股東同意書、章程、經濟部函、公司 變更登記表、董事股東名單為證，聲請訊問證人丙○○、辛○、丁○○，聲請調 閱台灣宜蘭地方法院檢察署九十一年度偵字第三一七三號、第三Ｏ六四號卷宗。 請求調閱支票存款戶庚○○、訴外人黃瓊瑰，於九十一年五月二十四日至同年十 一月二十九日止之支票付款資料。
丙、本院依職權訊問原告庚○○、癸○○，被告甲○○○、乙○○、己○○、戊○○ 、證人壬○○。
理 由
一、不爭執之事實：原告庚○○、癸○○分別於九十一年五月二十四日向祥穎公司當 時之法定代理人壬○○購買系爭五樓、二樓房屋及坐落之土地，已於同年六月四 日辦妥房屋及土地之所有權移轉登記等事實，業據原告等提出系爭房屋、土地之 登記謄本為證，堪信為真實。
二、原告庚○○主張被告甲○○○、乙○○無權占有系爭五樓房屋；原告癸○○主張 被告戊○○、己○○無權占有系爭二樓房屋，爰依民法第七百六十七條物上請求 權之規定，請求被告等遷讓房屋等語，惟為被告所否認，經整理兩造爭執要旨分 別為：⑴被告甲○○○、乙○○與戊○○、己○○有無占用系爭五樓、二樓房屋 ？⑵原告庚○○、癸○○與祥穎公司當時之法定代理人壬○○就系爭房屋買賣契 約之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，是否如被告等所辯稱係基於通謀虛 偽意思表示而為？本院之判斷分述如后：
㈠被告甲○○○、乙○○曾於九十一年十一月十二日下午一時許，在系爭五樓房屋 因壬○○要求渠等搬遷，為渠等拒絕，雙方因而衝突等情，業經原告乙○○於台
灣宜蘭地方法院檢察署九十一年度偵字第三Ｏ六四號一案警詢及偵查中自承不諱 。被告甲○○○、乙○○於該次事件後，遂將系爭五樓房屋內部分傢俱移往他處 ，惟仍留有部分傢俱並未搬走，亦為被告甲○○○、乙○○所自承，並有原告所 提出之照片可參，足認被告甲○○○、乙○○目前仍使用系爭五樓房屋，自屬對 於所有權之圓滿行使狀態造成妨礙，被告甲○○○、乙○○辯稱並無占有使用系 爭五樓房屋云云，尚不足採。
㈡被告戊○○、己○○雖辯稱：系爭二樓房屋係由祥穎公司占有中云云。惟系爭二 樓房屋實係由被告戊○○、己○○居住使用中等情，已據被告戊○○本人到庭坦 言不諱（見本院九十二年八月十三日言詞辯論筆錄），縱該房屋設定為公司營業 處所，亦不影響被告戊○○、己○○確有居住其內之事實，至於房屋水電費繳費 名義人為祥穎公司乙節，僅係申請用水用電戶所提出之繳費名義人，並不足以此 推認該繳費名義人即為實際占有人，故本件系爭二樓房屋亦難以此推認被告戊○ ○、己○○並未占用系爭二樓房屋。
㈢依最高法院七十九年度台上字第一五二七號判決意旨：「上訴人主張被上訴人與 前手吳阿春、吳萬來間系爭土地之買賣契約，係以通謀虛偽之意思表示作成云云 。如果屬實，則其買賣為無效，若其所為所有權之移轉登記亦出於通謀虛偽之意 思表示，物權行為自同歸無效，則被上訴人即不得本於所有權請求上訴人遷讓或 拆屋還地。原審認上訴人該項主張縱屬實在，在被上訴人所有權之移轉登記經塗 銷前，依法仍有絕對效力，被上訴人得請求上訴人遷讓或拆屋還地云云，其法律 上之見解尚有可議」等語，可知：第三人如於訴訟中主張買賣契約當事人間係基 於通謀虛偽意思表示，而為債權行為（簽訂契約）及物權行為（所有權移轉登記 ）者，則債權行為及物權行為即同歸無效，不因已為所有權移轉登記之物權行為 而受到保護，法院應實體審酌買賣雙方是否確基於通謀虛偽意表示而為債權及物 權行為，是原告主張：不動產買賣及其登記行為，在未經確認其無效而塗銷登記 前，其以系爭房屋所有權人身份，行使物上請求權利，自有正當理由云云，洵無 足採。
㈣有關系爭五樓房地部分：
原告庚○○與祥穎公司當時之法定代理人壬○○關於系爭五樓房地之買賣過程， 依原告庚○○所提出於九十一年五月二十四日就土地部分與壬○○個人簽訂不動 產買賣契約書，與祥穎公司就房屋部分簽訂另一份買賣契約書，其中所載土地部 分係包括系爭五樓房屋即五三四建號，及五二八、五二九、五三三建號四戶基地 ，價金為七百二十萬元；系爭五樓房屋部分價金則為一百三十萬元，有該二紙不 動產買賣契約書在卷可稽，原告庚○○並主張其買受系爭五樓房地部分合計價金 為三百一十萬元。然原告庚○○於另刑事案件告訴乙○○、甲○○○竊佔一案中 （即台灣宜蘭地方法院檢察署九十一年度偵字第三一七三號），卻於警詢中證稱 房屋價金約在四、五百萬元（見九十一年十一月十二日警詢筆錄），迨至九十一 年十二月十三日偵查中始再稱：土地價金為一百八十萬元、房屋價金為一百三十 萬元等語，原告就系爭五樓房地之買賣價金究為若干，前後所述相去甚遠。且有 關系爭五樓房屋及坐落土地部分，原告於本件中係提出所購四戶合併計價之不動 產買賣契約書，卻於前揭刑事案件中提出另一份獨以系爭五樓房屋坐落土地為標
的之不動產買賣契約書，二份契約書同樣書立立約日期為九十一年五月二十四日 ，但壬○○所蓋印文卻不相同，則原告庚○○與壬○○之間，究有無以買賣之真 意簽訂上開契約書，實屬可疑。
㈤有關系爭二樓房地部分：
原告癸○○與祥穎公司當時之法定代理人壬○○就系爭二樓房地，依原告癸○○ 所提出於九十一年五月二十四日就土地部分與壬○○個人簽訂不動產買賣契約書 ，就房屋部分與祥穎公司簽訂另一份買賣契約書，其中土地部分係包括系爭二樓 房屋即五三一建號、五三二建號、五三Ｏ建號之基地，價金為三百萬元，房屋部 分價金則為一百二十四萬元，有該二紙不動產買賣契約書附卷足佐，原告癸○○ 並主張其買受系爭房地總價為二百二十四萬元。審酌系爭二樓房地主建物為九九 點七二平方公尺，陽台七點三五平方公尺，此有建物登記謄本可參，坐落位置在 蘇澳冷泉旁，亦為兩造所不爭，核與被告甲○○○、乙○○於八十八年間向己○ ○買受系爭五樓房地為四百五十萬元之價格顯不相當，本件售價亦與當地行情差 距甚大而啟人疑竇。又依土地部分之不動產買賣契約書第二條就尾款三百萬元之 約定：原告癸○○「應於建物點交五日內支付尾款」、及證人壬○○證稱：「尾 款三百萬，約定要銀行設定抵押貸款下來才要給我，但到現在還沒有設定」等情 ，與該契約書第三條㈣所定：「同意產權移轉與抵押權設定應同時辦理」約款相 左，更與社會一般「於買賣價款付清之同時移轉標的物所有權」之常情相違。 ㈥另查，祥穎公司前於九十一年五月十四日提供包括系爭二樓、五樓房地及另八戶 房地向向李碧嬌即壬○○之妻設定最高限額三千五百萬元之抵押權，亦為兩造所 不爭，惟原告庚○○、癸○○與祥穎公司及壬○○簽訂之買賣契約書上，就此筆 債務究係由原告庚○○、癸○○承受並充作價款之一部分，抑由壬○○自行清償 ，均未提及並約定，亦與房地買賣之交易習慣大相逕庭，更核與原告庚○○於本 院調查證稱：房屋沒有抵押、土地全部抵押；癸○○證稱：沒有抵押權在上面等 語未符（見本院九十二年八月十三日言詞辯論筆錄）。綜觀原告二人與壬○○間 就系爭房地之價款約定，在在與社會一般常情與交易習慣不合，尚難認原告與出 賣人間就系爭房地之買賣價款達成意思表示合致。 ㈦依上所陳，實際上原告二人並無買受系爭房地之意思，壬○○與祥穎公司亦無出 售系爭房地之意思，並非真有買賣系爭房地之意思表示合致，堪認係通謀虛偽意 思表示，基於通謀虛偽意思表示而為之物權移轉行為，亦屬通謀虛偽意思表示， 依民法第八十七條第一項前段之規定，核均屬無效。故被告所辯，應可採取。三、綜上所述，原告庚○○、癸○○與壬○○、祥穎公司間就系爭房屋之買賣債權行 為及所有權移轉登記之物權行為，均基於通謀虛偽意思表示而為，則依民法第八 十七條第一項前段規定，渠等所為之債權及物權行為均屬無效，故原告主張其為 系爭房屋之所有權人，即非有據，原告基於民法第七百六十七條所有物返還請求 權，訴請被告等遷讓返還房屋予伊等，洵非正當，應予駁回，其假執行之聲請亦 應併予駁回。
四、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核均與結論無涉，爰不一一論述。 另被告聲請調查原告庚○○之支票帳戶資料，亦無必要，併此敘明。五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十二 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
~B法 官 郭淑珍
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