臺灣基隆地方法院民事判決 九十一年度簡上字四五號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 林清源律師
複 代理人 趙平原律師
丙○○
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 張秀夏律師
李壁合律師
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人不服本院基隆簡易庭中華民國九十一年九月三
十日九十年度基簡字第五六三號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠原判決雖認原佃戶高新傳向原地主李金蟬承租坐落臺北縣金山鄉○○段三界壇小 段六○地號土地（以下簡稱系爭土地）之租約，因違反耕地三七五減租條例第十 六條而無效，然上訴人並非租用土地用以「耕作」，而係欲在系爭土地上居住而 租用，故耕地三七五減租條例之規定於本案上訴人與被上訴人間之租賃不適用， 縱認系爭土地過去佃儂與地主間之租約有無效原因，然系爭土地與臺北縣金山鄉 ○○○路一○一號房屋（以下簡稱系爭房屋）所有權均有變動，法律關係已變更 ，原判決執過去情形作為判斷，尚有疏漏。
㈡由高新秋與原地主李金蟬共同具名同意與被上訴人簽立之買賣契約上特別註明： 「本承買之土地部分被他人建屋，‧‧‧佃農稱其建屋者為乙○○，每年付租地 金稻穀三百台斤」等語，以及被上訴人曾向上訴人借用系爭房屋之其中一間，故 被上訴人明知上訴人之繳租係為建屋使用，又上訴人自民國七十年取得系爭房屋 之處分權後即每年繳租予被上訴人，被上訴人亦收租至八十五年，迨於八十六年 間被上訴人來函催繳租金，上訴人前去交付租金時，遭被上訴人拒收，上訴人即 依法至法院辦理提存，且上訴人於系爭土地之居住使用範圍亦可得確定，是兩造 間已成立不定期租賃契約。又被上訴人於八十六年十一月二十五日台中三十六支 二一三六－四郵局第一一七五號存證信函提及上訴人向被上訴人承租六十及六十 一地號土地，上訴人承租系爭土地之一部分，與被上訴人就其他部分自任耕作並 無衝突，雖該存證信函另有六十一地號土地，然係因系爭房屋位置處於六十與六 十一地號交界處，而未測量鑑界，致兩造均誤認亦有使用六十一地號土地，此從 被上訴人起訴狀聲明所述亦認系爭房屋有使用六十一地號土地即明，且兩造均知 租賃範圍，故被上訴人於存證信函中僅陳稱上訴人承租六十及六十一地號土地， 而未表明係承租土地全部面積，則存證信函陳述上訴人有承租土地，並無錯誤， 足證二造間確有租賃關係，上訴人就系爭房屋所坐落之土地，自屬有權使用。雖
被上訴人辯稱係其子誤會該三百斤稻穀係租金而貿然發函，惟其子既長期居住台 中，不知悉土地狀況，如何會突然擅代被上訴人發函，被上訴人之主張與常理不 合，洵不足採。
㈢查「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」於六十二年十二月二十四日公佈後 ，始對田地建築有限制規定，而系爭房屋於五十三年建築，係在上開辦法施行前 ，為合法建物，應有土地法租地建屋規定之適用，被上訴人不得任意終止租約。 退萬步言，如認應適用民法之規定，依民法第四百四十九條第二項規定，租用基 地建築房屋者，不適用租約期限不得逾二十年之限制，得繼續租用至使用目的完 成時為止，被上訴人亦不得隨時終止租約。 ㈣系爭土地三十六年間之所有權人為李金沂而非李金蟬，六十五年五月二日李金沂 過世，由李文雄、李吉雄、李忠雄繼承，七十年三月十六日賣給高新秋，同年五 月二十日再賣給被上訴人，故該租賃關係原係存於上訴人乙○○與佃農高鎗苔（ 上訴人及原判決均誤載為高蒼苔）間，嗣土地過戶與高新秋後，租約即存於上訴 人與高新秋間，最後由被上訴人甲○○取得系爭土地所有權，租約因而存在於兩 造之間。
㈤另被上訴人請求上訴人返還之土地旁有臺北縣金山鄉公所之地上物，臺北縣金山 鄉公所曾為測量，並未越界，上訴人順其位置興建棚架，亦應未越界，原審測量 結果有誤，應重新測量，且被上訴人向上訴人借用其中一間房間，該部分土地已 為被上訴人占有使用中，原審判決要求上訴人應返還，亦有違誤，該借用部分之 位置、面積應予測量扣除。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提土地登記謄本影本一件、相片一幀，並聲請 向臺北縣金山鄉公所函查系爭土地自六十九年迄今之三七五減租契約登記情形， 及聲請訊問證人李文雄、李吉雄、李忠雄、高鎗苔。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十 七條定有明文。上訴人抗辯其就系爭土地存有租約，然其所稱之租約究係存在於 原地主與系爭房屋前手間或兩造間，前後莫衷一是，且一直無法說明所租賃土地 之範圍、租金金額及給付租金時間等有關租賃之重要要素，其租賃之抗辯不足採 信，上訴人無權占有被上訴人所有系爭土地至明。 ㈡上訴人雖以八十六年十一月二十五日台中三十六支二一三六－四郵局第一一七五 號存證信函抗辯兩造間有租賃關係，然被上訴人自買受系爭六十及六十一地號土 地後，即自任耕作至今無輟，從未交付予上訴人，如何與上訴人就上開土地成立 租賃關係，且上訴人於原審九十年十二月十八日開庭時亦自承未承租六十及六十 一地號全部土地，而僅系爭房屋所在之土地約三十坪，兩相對造以觀，該存證函 自不得為房屋基地租賃成立之証明，兩造既未曾就租賃標的達成合意，自無從認 兩造間存有租賃關係。
㈢又上訴人於原審主張高新傳與李金蟬間之租約為耕地租賃合約，租約之主要目的 為耕作，惟上訴人卻於上訴審主張其與被上訴人間之租賃合約為「在系爭土地上
居住而租用」，而非為耕作，顯然前後合約之租賃範圍及標的物之使用目的並不 一致，故上訴人主張其繼受原佃戶高新傳與原地主李金蟬之土地租約，顯然不實 。另上訴人雖主張系爭租約原存在於上訴人與佃農高鎗苔之間，且系爭房屋係原 佃戶高新傳之次子高鎗苔所建，再將系爭土地交由高新傳之兄高新秋耕作，嗣系 爭房屋由高鎗苔出賣於第三人鄧張翠敏，復於六十年間由鄧張翠敏出賣予第三人 李龍國，再由李龍國於六十九年間贈與上訴人，現時則由上訴人占有使用，顯然 原佃戶將耕地租賃之標的物分割為耕作及興建房屋二個目的分別使用，並將所興 建房屋單獨轉讓，如其轉讓當時有將基地部分分割出租之意，則構成耕地轉租第 三人之情形，違反自任耕作及一部轉租之規定，該轉租契約自屬無效，且上訴人 並非直接自高鎗苔取得系爭房屋，即上訴人與高鎗苔顯非前後手關係，況高鎗苔 並非土地所有權人，該租約縱使存在，亦無買賣不破租賃之適用。 ㈣查系爭房屋未辦理所有權登記，亦未取得農舍執照，係違章建築甚明，系爭土地 自不因上訴人前手違法興建房屋而變為建地，仍屬耕地性質，故於「實施都市計 畫以外地區建築物管理辦法」公布前，依耕地三七五減租條例之規定，自不得於 耕地上興建房屋，至於上開辦法公布後，亦僅土地所有權人得興建自用農舍，故 本件非土地所有權人於系爭土地上興建之房屋，無耕地租賃之適用。 ㈤訴外人李金蟬向李金沂購買系爭土地後，並未辦理所有權移轉登記，嗣被上訴人 向李金蟬購買系爭土地，因有佃農高新秋在系爭土地上耕作，為處理佃農的權利 ，故先將所有權移轉登該與高新秋，再移轉登記與被上訴人。三、證據：援用原審之舉證方法。
丙、本院依職權向臺北縣政府稅捐稽徵處函調系爭房屋平面圖、稅籍登記表。 理 由
一、被上訴人起訴主張：坐落臺北縣金山鄉○○段三界壇小段六○地號土地其係向訴 外人李金蟬購買並取得所有權，上訴人無合法權源而占用系爭土地如附圖所示地 號六○－、、面積共一百五十七平方公尺，並在其上之建物居住，被上訴 人基於所有權人之地位，起訴請求該違章建築之所有權人即上訴人將系爭土地上 之建物拆除，將系爭土地返還被上訴人。
二、上訴人則以：兩造間就系爭土地有租地建屋之租賃關係存在，且上訴人亦繼續支 付租金予被上訴人，上訴人本於租賃關係使用系爭土地，並非無權占用等語，作 為抗辯。
三、被上訴人主張系爭土地係其向訴外人李金蟬購買並取得所有權，其中如附圖所示 地號六○－部分面積○．○一○二公頃之土地上，為上訴人所有之加強磚造及 磚造建物所占用，六○－部分面積○．○○五三公頃土地上之水泥空地及部 分面積○．○○○二公頃土地上之棚架均為上訴人所舖設搭蓋等事實，業據被上 訴人提出不動產買賣契約書、土地所有權狀、土地登記謄本各一件及現場照片五 幀為證，且為上訴人所不爭執，復經原審於九十一年四月十日至現場履勘，並囑 託臺北縣汐止地政事務所測量，製有勘驗筆錄及臺北縣汐止地政事務所九十一年 五月二日北縣汐地測字第○九一○○○五○一三號函附土地複丈成果圖在卷可稽 ，堪信被上訴人此部份主張為真實。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者
，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。又按以無權占有為原因，請求 返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯 者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得 占有係有正當權源之事實證明之，最高法院著有八十五年度台上字第一一二０號 判決意旨可資參照。上訴人抗辯兩造間有租地建屋之租賃關係存在，為被上訴人 所否認，依前揭說明，上訴人應負舉證之責，經查： ㈠系爭房屋最初之納稅義務人為高鎗苔，於五十八年十月三十一日變更為鄧張翠敏 ，復於六十一年一月十日變更為李龍國，再於七十年一月十七日變更為上訴人， 而系爭房屋所坐落之系爭土地於三十六年七月一日登記為為李金沂所有，於六十 八年十二月十一日以繼承為原因登記所有權人為李文雄、李吉雄、李忠雄應有部 分各三分之一，於七十年四月二十四日以買賣為原因登記所有權人為高新秋，於 七十年六月二十九日以買賣為原因登記所有權人為被上訴人，有臺北縣政府稅捐 稽徵處淡水分處九十二年四月十一日北稅淡二字第○九二○○○六五四八號函所 附系爭房屋稅籍登記表及土地登記簿謄本在卷足憑。 ㈡系爭土地地目為田，原承租人高新傳向原土地所有權人李金蟬承租耕作後，因分 家關係交由其次子高鎗苔耕作，高鎗苔因無房屋居住，經李金蟬同意，即興建系 爭房屋供己居住，然未與李金蟬約定房屋建築範圍，租金仍依原來耕作土地之地 租，並未增加，嗣高鎗苔因積欠訴外人即鄧張翠敏配偶鄧金億債務，遂將系爭房 屋抵償給鄧金億，而未告知李金蟬，耕作權亦未處理，且因房屋價值高過所欠債 務，故鄧金億必須每年給付三百斤稻穀予高鎗苔父母等情，業據證人高鎗苔到庭 證述明確（見本院九十二年八月二十七日言詞辯論筆錄），足見原土地所有權人 李金蟬係基於高鎗苔在系爭土地上耕作之特殊關係，始同意高鎗苔在系爭土地上 建屋供其個人居住使用，並未就系爭房屋部分另行成立租地建屋之租賃關係，則 無此特殊關係之第三者，自不得在系爭土地上建屋，考其真意，應有約定禁止轉 售房屋之意思，且系爭房屋所有權人所給付之每年三百斤稻穀亦非租地建屋之租 金，至為明確。
㈢按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規 定時，原定租約無效，耕地三七五減租條例第十六條定有明文。承租人違反前條 所定不自任耕作之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力， 租賃關係因而歸於消滅。本件系爭土地既不得由高鎗苔以外之第三人使用，高鎗 苔竟違反約定，擅將系爭房屋抵償給鄧金億，並將系爭房屋所坐落之土地交付鄧 金億使用，已違反耕地三七五減租條例第十六條「應自任耕作」之強制規定，故 系爭耕地之租約，應為無效。高鎗苔既無占用系爭土地之權源，上訴人輾轉繼受 占有系爭土地既係源於無權占有人高鎗苔之交付占有，自亦為無權占有。 ㈣上訴人雖抗辯自被上訴人取得系爭土地所有權後，即向被上訴人繳納建屋使用之 地租，故其在系爭土地有租地建屋之租賃關係，並提出繳納之地租收據、提存書 、寄件人名義為被上訴人之八十六年十一月二十五日台中三十六支二一三六－四 郵局第一一七五號存證信函為證（以上皆為影本，見原審卷第一一五頁至第一一 八頁、第一二四頁、第一二五頁、第五十九頁），然系爭房屋所有權人所給付之 每年三百斤稻穀並非租地建屋之租金，已如前述，且高新秋以佃農名義與土地所
有權人李金蟬共同具名與被上訴人簽訂之買賣契約上特別註明：「本承買之土地 部分被他人建屋，現時無法索回，經乙方承諾當時無同意建屋之事，佃農稱其建 屋者乙○○每年付租地金稻穀三百台斤，有關此事佃農願出面協助盡力解決」等 語，可知被上訴人買受系爭土地時確信上訴人與系爭土地所有權人李金蟬間無租 賃關係存在，應無可能主張兩造間有租賃關係存在，再徵諸上開存證信函寄件人 之地址為臺中縣豐原市，與被上訴人之住址不同，被上訴人主張該存證信函係其 居住臺中之子未經其同意且不知悉土地狀況貿然所發，堪以採信，自難僅憑該存 證信函遽認系爭房屋就占有之系爭土地有租賃關係存在，上訴人抗辯係本於租地 建屋之租賃關係占有系爭土地並非無權占有云云，洵無可採。 ㈤另上訴人抗辯原審測量結果有誤，應重新測量，且被上訴人向上訴人借用其中一 間房間，該部分土地已為被上訴人占有使用中，上訴人應返還之土地應扣除該借 用部分云云，惟臺北縣汐止地政事務所係利用科學之儀器測量，其測量結果自屬 可信，而上訴人所提臺北縣金山鄉公所之地上物非原審測量範圍，縱其未越界建 築，亦無從證明上訴人所搭蓋之棚架未占用系爭土地，上訴人據以抗辯原審測量 結果錯誤，自非可採。又被上訴人固將若干農具放置在系爭房屋其中一間房間， 但該房間係無權占有被上訴人所有系爭土地，被上訴人縱向上訴人借用，仍無拆 除之權能，自須訴請上訴人拆除後將占有之土地返還，上訴人抗辯其返還之土地 應扣除借用部分，仍無可採。
五、又違章建築之讓與，雖因不能辦理移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受 讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將違章建築之事實上處分權 ，因建築物之交付而歸諸受讓人，讓與人已無處分權可資行使，反之，受讓人則 取得事實上之處分權，故應有拆除之權能（最高法院六十九年台上字第八五一號 判決、最高法院六十七年第二次民事庭庭推總會議決定㈠參照）。系爭房屋未辦 理所有權登記，嗣經上訴人輾轉占有，而取得事實上處分權等情，為上訴人所自 認，並有其所提出之契約書、贈與所有權移轉契約書等為證，而房屋拆除為事實 上處分行為之一種，故被上訴人以違章建築之受讓人即上訴人為相對人，請求其 拆除系爭房屋，洵屬有據。
六、綜上所述，上訴人無法舉證證明其受讓如附圖所示地號六○－之系爭房屋，並 在系爭土地上舖設搭建如附圖所示六○－、所示之水泥空地、棚架，有何正 當權源，自屬無權占有。從而，被上訴人依民法第七百六十七條之規定，請求上 訴人將如附圖所示地號六○─、六○─、六○─部分土地上之地上物拆除 ，並將占用之土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之 判決，核無違誤，應予維持。上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提其他證據，經本院審酌後 ，核與本判決所為上述判斷無影響，故不一一論述，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
（本件言詞辯論終結期日為九十二年八月二十七日）中 華 民 國 九十二 年 九 月 十 日
~B臺灣基隆地方法院民事庭
~B 審判長法 官 李木貴
~B 法 官 林金發
~B 法 官 陳湘琳
右為正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十 日~B 法院書記官 許世賢