最高法院民事判決 九十二年度台上字第二○三○號
上 訴 人 甲○○○
訴訟代理人 洪 維 煌律師
被 上訴 人 達勵實業股份有限公司
法定代理人 洪 慶 和
訴訟代理人 胡 文 英律師
右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國九十年十二月二十八日台灣高等
法院第二審判決（九十年度上字第九六四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十八年一月二十三日將所有坐落台北縣新莊市○○路一○三號一、二樓房屋（下稱系爭房屋）連同基地持分賣與上訴人，訂有不動產房屋暨土地買賣契約書（下稱房地買賣契約書），由上訴人之夫即第一審共同被告李錦洲具名與伊簽署，約定買賣總價為新台幣（下同）八百萬元，分四次給付，即㈠簽署契約時給付頭期款一百萬元、㈡八十八年二月十三日給付五十萬元、㈢八十九年八月十五日前給付五百五十萬元、㈣尾款一百萬元於八十九年九月十五日前支付完畢。嗣於八十九年八月十五日，上訴人由其夫李錦洲代理與伊另簽署確認書，並訂為上開買賣契約之附約，約定將第三次應給付之買賣價款五百五十萬元，改為同年九月十二日至二十日支付二百萬元及九月三十日前再支付三百五十萬元。而伊於收取一百五十萬元價金後，已將系爭房屋點交與上訴人，詎上訴人竟未依約給付其餘買賣價金，經伊於八十九年十月十九日委由胡文英律師函催，上訴人置之不理，爰依房地買賣契約書第六條之約定解除契約，請求回復原狀等情，求為命上訴人與李錦洲遷讓返還系爭房屋與伊之判決（第一審判決被上訴人全部敗訴，被上訴人僅就上訴人應將系爭房屋遷讓返還部分不服，提起上訴，就李錦洲應將系爭房屋遷讓返還部分，未據聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：兩造於確認書已約定就八十九年八月十五日伊應付買賣價款五百五十萬元，改為同年九月十二日至二十日間支付二百萬元、同年月三十日前支付三百五十萬元，且伊就上開任一次付款未能如期支付時，被上訴人須配合辦理過戶貸款手續。嗣伊因現金運用較為緊縮，未能如期支付價金，乃依約要求被上訴人配合辦理過戶及銀行貸款手續，惟被上訴人不願配合，又因伊曾有乙次銀行跳票紀錄，銀行不願核貸，伊欲改以他人名義向銀行申請貸款，遭被上訴人拒絕。本件並非伊不願意給付價金，而係被上訴人不配合伊向銀行辦理貸款，被上訴人不得解除買賣契約，伊仍有權使用系爭房屋等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決部分廢棄，改判命上訴人應遷讓返還系爭房屋予被上訴人，無非以：系爭房屋為被上訴人所有，於八十八年一月二十三日簽立房地買賣契約書，將系爭房屋連同基地應有部分賣與上訴人，由上訴人之夫李錦洲具名與被上訴人簽署，約定買賣總價款八百萬元，分四次給付，即㈠簽署契約時給付頭期款一百萬元、㈡八十八年二月十三日再給付五十萬元、㈢八十九年八月十五日前給付五百五十萬元、㈣尾款一百萬元於八十九年九月十五日前支付完畢。於應給付第三次價
款時，被上訴人與上訴人之代理人李錦洲另簽署確認書，並訂為前揭買賣契約之附件，約定將上開第三次應給付之價款五百五十萬元，改為同年九月十二日至二十日支付二百萬元，及九月三十日前再支付三百五十萬元，又被上訴人於收取上訴人一百五十萬元價款後，應上訴人之要求，將系爭房屋點交與上訴人，詎上訴人並未依約給付其餘價款之事實，為上訴人所不爭，堪信為真實。次查上訴人原應在八十九年九月三十日前給付上訴人買賣價金五百五十萬元，惟上訴人並未依約定履行，被上訴人乃委請胡文英律師於同年十月十九日以八十九年度法字第０四九號函催告上訴人應於同年十一月十日（星期五）下午三時前將價款五百五十萬元，交與胡文英律師事務所代為收取，上開律師催告函送達地址「大溪鎮○○街一號」雖非上訴人之住居所，但上訴人於第一審審理中，於九十年三月八日委任洪維煌律師為訴訟代理人，並有民事訴訟法第七十條第一項但書及第二項所列之特別代理權，被上訴人之訴訟代理人胡文英律師並將本件訴訟之起訴狀繕本連同證物影本送達洪維煌律師，洪維煌律師並於同年四月十七日提出答辯狀於第一審法院，直至原審辯論終結並未否認收受上開律師函，洪維煌律師既代理上訴人為訴訟行為，於第一審已知悉被上訴人催告之事實，是被上訴人八十九年十月十九日胡文英律師催告函已發生催告之效力。上訴人積欠系爭房地買賣價款五百五十萬元，經被上訴人定期催告後，仍拒絕履行，被上訴人於言詞辯論期日即九十年十二月十八日當庭再明確表示解除系爭買賣契約，雙方之買賣契約已生解除之效力。末查被上訴人已於八十九年五月九日將系爭房屋交付上訴人占有使用，為上訴人所不爭執，本件買賣契約既經被上訴人解除，依民法第二百五十九條第一款之規定，上訴人自應將系爭房屋返還被上訴人。從而被上訴人依解除契約回復原狀之法律關係，求為命上訴人返還系爭房屋，於法並無不合等詞，為其判斷之基礎。惟查上訴人於第一審即辯稱：兩造於八十八年一月二十三日簽約，約定上訴人向被上訴人買受系爭房屋與其基地持分產權，總價為八百萬元，於簽約日，上訴人業已給付一百萬元，餘款部分，本區分銀行貸款四百三十萬元與自備款二百七十萬元，唯兩造嗣後合意補訂契約，將未付款項金額與預定付款時間調整，由上訴人在八十八年二月十三日補付五十萬元予被上訴人，並約定在八十九年八月十五日前以銀行貸款方式給付被上訴人五百五十萬元，另尾款一百萬元則於八十九年九月十五日以前支付予被上訴人，隨後兩造又合意補締附約，對於上開五百五十萬元改以八十九年九月十二日至二十日間支付二百萬元、同年九月三十日前付三百五十萬元，唯上揭任一次付款如未能如期支付，被上訴人須配合辦理過戶貸款手續。詎上訴人現金運用較為緊縮，即依約要求被上訴人配合辦理過戶與銀行貸款，因上訴人先前曾有乙次銀行跳票之紀錄，以致銀行不願核貸，上訴人本欲改以他人名義向銀行申請借貸，唯遭被上訴人拒絕。上訴人非不願交付價款，而係因被上訴人不配合上訴人向銀行辦理貸款等語（見第一審卷第五一頁、第五二頁）。查兩造於八十九年八月十五日所補訂之確認書，已約定上訴人原訂於八十九年八月十五日應付之五百五十萬元，改於同年九月十二日至二十日間支付二百萬元，於同月三十日前再支付三百五十萬元，兩造同意上述兩筆價款，任一次付款，買方如未能如期支付時，即進行過戶貸款手續，俾利賣方資金運用等情（見第一審卷第一四頁）。依此約定，於上訴人未能如期付款時，被上訴人應先將系爭房地過戶與上訴人，供上訴人辦理貸款，清償價金。而系爭房地現尚未過戶與上訴人為被上訴人所不爭執（見原審卷第二一頁），則上訴人上開辯解，攸關究係上訴人
違約，抑係被上訴人違約，及被上訴人得否經催告而解除系爭買賣契約之認定，乃原審對上訴人上開辯解，恝置不論，遽認系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，而為上訴人敗訴之判決，不無速斷，與判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十九 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來
法官 鄭 玉 山
法官 黃 義 豐
法官 朱 建 男
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十二 年 十 月 八 日
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