臺灣高等法院高雄分院刑事判決 九十二年度上易字第一二二五號
上 訴 人 臺灣高雄地方法院檢察署檢察官
被 告 乙○○
被 告 丁○○
右二人共同
選任辯護人 楊昌禧律師
唐小菁律師
陳慧敏律師
右上訴人因被告詐欺等案件，不服臺灣高雄地方法院九十一年度易字第一一三二號中
華民國九十二年六月三十日第一審判決（起訴案號：臺灣高雄地方法院檢察署八十九
年度偵字第二四一八九號、九十年度偵字第一八七二號），提起上訴，本院判決如左
：
主 文
上訴駁回。
理 由
公訴意旨略以：被告乙○○為全穗建設有限公司（以下簡稱全穗公司）之負責人； 被告丁○○為全穗公司之銷售經理，二人均明知坐落高雄縣大社鄉○里段一四地號 土地上「綠波庭花園大廈」編號Ｒ棟及Ｏ棟之透天別墅，門牌號碼高雄縣大社鄉○ ○路六六巷二八號及二二號前之土地，屬於不得移轉為特定人所有之法定空地，且 非經全體共有人之同意，不得共有專用，竟於未經全體共有人同意之情形下，意圖 為自己不法之利益，竊為己有，再基於意圖為自己不法所有之概括犯意，先後於民 國八十七年六月十一日、八十八年四月六日，向告訴人丙○○○、告訴人甲○○佯 稱「綠波庭花園大廈」有公寓大廈及透天別墅二種形式，公寓大廈住戶之停車位係 設於地下室，而透天別墅之停車位則位於別墅前，專屬住戶單獨所有與使用之土地 等語，並提出銷售海報，其中「別墅建材設備說明」部分明載地坪－車庫地坪舖不 規則大理石、門窗－別墅車庫採半網半密不銹鋼電動鐵捲門附自動搖控器，採用中 華、慶元、元一超鋁、英利等廠牌發色鋁門窗、附紗門紗窗；「別墅家俱配置參考 圖」則以建築基線、汽車圖形及車庫圍牆暨大門等圖示說明車庫係透天別墅之一部 分。丙○○○、甲○○乃不疑有他，先後簽訂房屋預定買賣合約書及土地預定買賣 合約書，而購買上述Ｒ棟、Ｏ棟房屋，並依次繳交現金，各為新臺幣（下同）五百 八十萬元、五百五十萬元。詎交屋後，丙○○○、甲○○始發覺所謂別墅車庫之土 地乃屬法定空地，為全體住戶所共有，始知受騙，因認被告社犯刑法第三百三十九 條第一項之詐欺取財罪、第三百二十條第二項之竊佔罪。按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實；又不能證明被告犯罪者 ，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有 明文。次按認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告 事實之認定，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；另告訴人之指訴 ，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以 資審認；而認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內 ，然而無論為直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般人均不致有所懷
疑，而得確定其為真實之程度者，始得據為有罪之認定；且刑法第三百三十九條第 一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人陷於錯誤，而 將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而 陷於錯誤，若所用之方法不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最 高法院分別著有三十年上字第八一六號、五十二年臺上字第一三ＯＯ號及四十六年 臺上字第二六○號判例足資參照。
本件公訴人認被告乙○○、丁○○涉犯詐欺、竊佔罪嫌，無非係以告訴人之指訴、 證人即高雄縣政府建管課課員江文章、證人即全穗公司房屋銷售員顏菽容、李蕙如 於偵查中之證詞、房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、建物登記謄本、土 地登記謄本各二份、銷售海報、高雄縣政府建設局九十年三月二十三日九０建局管 字第ＤＡ００四五０五號函附系爭建物之配置與面積計算表、壹層平面圖、高雄縣 仁武地政事務所九十年三月二十日仁地所二字第九０００００二０一二號函附系爭 建物複丈成果圖各一份及照片一幀為其論據。訊據被告乙○○、丁○○均堅決否認 有何詐欺犯行，被告乙○○辯稱：伊係全穗公司之負責人，房屋之銷售由丁○○負 責，伊只負責決策，不管個案之銷售等語；被告丁○○則辯稱：系爭房屋於告訴人 等是購買成屋，購屋之時車庫已經蓋好，銷售人員確有告知土地係共有的，車庫所 坐落之土地由各該住戶自行決定其用途，車庫之圍牆雖未申請雜項執照，但嗣後可 以補為申請，不影響使用系爭土地之權限等語。經查：
㈠本件告訴人丙○○○、甲○○所購買坐落高雄縣大社鄉○里段一四地號土地，門牌 號碼高雄縣大社鄉○○路六六巷二八號及二二號，「綠波庭花園大廈」編號Ｒ棟及 Ｏ棟之透天別墅屋簷滴水線前之土地為法定空地，面積各為十九點二九及二十點六 七平方公尺一節，業經原審法院會同高雄縣仁武地政事務所至現場履勘後製有複丈 成果圖可憑（見原審卷第二五一頁、第二五四頁至第二五五頁），且經證人即高雄 縣政府建管課人員江文章到庭證述無訛（見原審卷第二七七頁至第二七九頁）。又 據房屋預定買賣合約書第四條第二款約定：「使用部分依銷售海報壹樓總配置所標 示」，佐以銷售海報中確實於「別墅家具配置參考圖」內，將前開土地以虛線標示 ，並繪有汽車之圖形一節，亦有上開合約書及海報各一份在卷足憑（見偵查卷第八 頁、第六頁），核與證人即全穗公司房屋銷售員顏菽容於原審結證所稱：當初確實 告知告訴人車庫圍牆內之土地可以使用等語相符（見原審卷第二一０頁），足認全 穗公司銷售前開房屋之時，確實曾向將告訴人甲○○、丙○○○表示：所購高雄縣 大社鄉○○路六六巷二八號及二二號獨棟房屋屋前之法定空地，將提供與購得之住 戶個人使用等情無訛。
㈡依告訴人甲○○、丙○○○與全穗公司所簽訂之上開買賣契約第一條第一款規定： 「所有權之持分，按該戶主建物面積佔大廈主建物面機之持分比率折算」；第二款 規定：「所購買之房屋雖係獨棟建築物，亦需負擔公共設施」；第五條規定：「本 契約房屋之地下室全部為公共設施部分，按各戶主建物面積持分，作為避難及停放 車輛使用，其使用權同意由本大樓全體住戶共同使用」等情，而上開契約係告訴人 甲○○、丙○○○於簽約時即可閱讀得知，或得於簽約時要求三十日之閱讀期間， 以確認所約定內容之真意，告訴人二人於簽約後，分別於八十七年十一月十二日交
屋與告訴人丙○○○、於八十八年五月交屋與告訴人甲○○，而告訴人等二人迄八 十九年十一月間始以上開契約提出詐欺、竊佔等告訴，足認告訴人等二人早已持有 上開契約，而對於自己所購買前開房屋所坐落之土地非私有，於取得契約後即知之 甚詳。從而，全穗公司銷售系爭房屋之時，縱銷售人員曾經向渠二人表示獨棟住戶 得以使用其屋前空地，告訴人等二人亦應知並非渠等所購買土地所有權包括屋前空 地。況且，證人即全穗公司房屋銷售員顏菽容、李蕙如於偵查中僅均證稱：當時告 訴人等二人來接洽時，房屋已蓋好，有告知渠等屋前空地是法定空地，持分共有， 所圍圍牆為內外之分等語（見偵查卷第五十三頁至第五十四頁）；證人顏菽容於原 審結證所稱：當初確實告知告訴人車庫圍牆內之土地可以使用，但有告知法定空地 可作花園或停車使用，並告知土地是持分，伊未主動提供權狀，如客戶要求才會提 供，告訴人並未要求查閱權狀，有帶合約書回去參考等語（見原審卷第二一０頁至 第二一二頁），足認告訴人等二人於簽約前即已知屋前圍牆內之空地為法定空地， 所有權為全部共有人所共有無疑。
㈢又告訴人等二人所購得系爭房屋二棟前方之空地係法定空地，於本件房屋建築設計 圖（見偵查卷證物袋）中經以綠色標明記載為「法定空地」字樣，而前開買賣契約 書中，關於全區空地部分之使用，亦於契約第四條規定：「一樓空地部分，為求庭 園整齊畫一及全體住戶之安全、私密性，同意平台（即二樓陽台滴水線內）由購買 一樓之住家使用管理，使用部分依銷售海報一樓總配置所標示，並同意乙方（賣方 ）就上開圖示設計區隔牆」。從而，二樓陽台滴水線以外之範圍得否為住戶個人使 用管理既於契約中記載甚詳，告訴人等二人若對於屋前空地之屬性有疑問，亦得請 求參閱前開建築設計圖，自難諉稱不知。況且，告訴人等二人自上述交屋時起即已 占有使用上開屋前圍牆內之空地，迄今未有任何住戶向渠等主張任何權利，所謂車 庫並未計入購買地坪之面積一節，為告訴人甲○○、丙○○○所自承（見本院卷第 四十六頁、第六十七頁）。則被告二人所經營之全穗公司顯已依債之本旨履行債務 ，如此自難僅以被告等未說明法定空地及出示上開設計圖，即有意隱匿而屬詐欺。㈣再者，系爭二棟房屋前之法定空地依全體共有人約定得由告訴人等二人使用，且法 定空地非不得供做停車使用，其四周所圍之圍牆如提出文件齊全，亦非不得取得使 用執照一節，亦據證人即高雄縣政府建管課課員江文章於偵查（見偵查卷第一一八 頁）、原審審理中（見原審卷第二七八頁）證述綦詳，另證人即本件房屋之建築師 戴曄亦證稱：系爭房屋二棟前方空地可作為停車之用，因為原計劃已符合法定停車 位標準，所以才未規劃該部分之停車位，但該法定空地只要符合停車標準就可以規 劃停車位，至於可否作為私人停車位使用，則係住戶間之問題等語（見原審卷第二 七七頁），足見被告二人經營之全穗公司交付與告訴人等二人所使用之法定空地， 在建築法規上非不得供停車位使用。況且，告訴人等人所屬全體共有人住戶均於購 屋契約約定購得獨棟房屋之住戶得使用屋前空地，業如前述，則告訴人等二人認被 告二人所交付之停車位為違法使用法定空地，致渠等陷於錯誤，誤認所購得之停車 位使用權為合法云云，即與事實不符。
㈤系爭房屋之交易方式為成屋買賣，且房屋推出之時，獨棟房屋之圍牆便已建築完成 之事實，業經證人即該社區大樓住戶王潘美雲、江福添證述屬實（見原審卷第二七 九頁、第二八一頁）。又證人即負責本件建築執照核發之人員陳龍星亦證稱：獨棟
房屋於驗收之時並無目前車庫之圍牆，與設計圖相符之語（見原審卷第三０四頁） ，足見系爭房屋二棟部分所使用車庫之圍牆，係驗收後、銷售之前所興建，而系爭 房屋於八十七年五月二十二日取得建築執照，告訴人丙○○○則於八十七年七月六 日、告訴人甲○○於八十八年五月十日取得土地應有部分之移轉，在移轉前上開土 地仍為原土地所有人洪仁慈所有，為告訴人等二人所自承，並有預定土地買賣契約 書及土地登記謄本在卷足稽（見偵查卷第十四頁至第十八頁、第三十頁至第三十四 頁、第六十二頁、第六十六頁），足見全穗公司於建築圍牆之時，係經土地所有人 洪仁慈，即被告乙○○之父親同意而為，自難認其等建築該二棟房屋之圍牆係為竊 佔該部分之土地。
㈥綜上所述，告訴人等所使用之屋前空地為法定空地固為實情，然該等土地之屬性為 何及其使用之限制為一客觀事實，且於當事人間買賣契約書及建築設計圖中記載明 確，買受人若於買賣契約訂定時未能詳查，自不得以出賣人未為告知，逕認係出賣 人故為隱匿而係詐欺，況且出賣人全穗公司已依債之本旨履行契約內容，由告訴人 等取得法定空地之使用權以作為停車位，被告二人所用之方法並不能認係為詐；另 公訴意旨所指之圍牆部分，既係房屋出售之前便已完成，於圍牆建築之時，被告等 有權對該土地為使用，自無竊佔之可言，至所建築之圍牆是否應向主管機關為申請 ，係屬行政機關之管轄範圍，尚與詐欺、竊佔刑責無涉。是以，揆諸首揭法條及判 例意旨說明，自不能證明被告犯罪。
此外，本院復查無其他積極證據，足證被告乙○○、丁○○有刑法第三百三十九條 第一項之詐欺取財、第三百二十條第二項竊佔之犯行。原審以不能證明被告乙○○ 、丁○○犯罪，而諭知被告二人無罪之判決，核無不合，上訴人上訴意旨仍執陳詞 ，指摘原判決不當，並無理由，應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。本案經檢察官郭振昌到庭執行職務。
中 華民 國 九十二 年 十 月 二十九 日
臺灣高等法院高雄分院刑事第六庭
審判長法官 王憲義
法官 范惠瑩
法官 謝靜雯
右正本證明與原本無異。
不得上訴。
法院書記官 廖素珍
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十九 日