臺灣高等法院民事判決 九十二年度上字第五七０號
上 訴 人 林秀瑩即榮吉房
即被上訴人
訴訟代理人 郭士功律師
複代理人 方雍仁律師
被上訴人 林青松
即上訴人
陳林愛
被上訴人 林青全
右三人共同
訴訟代理人 黃壁川律師
右當事人間給付報酬事件，上訴人林秀瑩即榮吉房屋、林青松、陳林愛對於中華民國
九十二年五月二日臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第三二五五號第一審判決提起上
訴，經本院九十二年九月二十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
上訴人林秀瑩即榮吉房屋、林青松、陳林愛上訴均駁回。第二審訴訟費用上訴人各自負擔。
事 實
甲、上訴人即被上訴人林秀瑩即榮吉房屋（下稱林秀瑩）方面：一、聲明：
㈠上訴聲明：
１、原判決不利於上訴人部分廢棄。
２、被上訴人林青全應給付上訴人新台幣（下同）一百五十萬元，及起訴狀繕本 ㈡答辯聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱： ㈠林秀瑩絕無拾棄向林青全請求居間報酬之意
林秀瑩係以系爭共有物為標的而為之居間服務，並非單為其中某一共有人服務 ，故林秀瑩自應同得對林愛、林青松、林青全請求居間服務報酬，且依買賣契 約書以觀林愛、林青松、林青全均為契約當事人，顯見三人本應為相同權利義 務之遵守，故自無可能僅林青全一人無需支付居間報酬，且契約中未明示捨棄 林青全部分之居間報酬，顯見林青全部分確係漏載無誤。 ㈡對林愛、林青松主張之答辯
民法第五百六十八條規定居間人於因其完成報告或媒介而成立契約時，即得請 求報酬，不因成立契約之雙方當事人有違約或解除契約之情事，影響其報酬請 求權，故本件林愛、林青松、林青全仍有給付居間報酬之義務。三、證據：援用第一審所提立證方法。
乙、被上訴人即上訴人林愛、林青松及被上訴人林青全方面：一、聲明：
㈠林愛及林青松部分
１、答辯聲明：上訴駁回。
２、上訴聲明：
⑴原判決不利於林愛、林青松部分廢棄。
⑵駁回林秀瑩在第一審之訴及假執行之聲請。
㈡林青全部分：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱： 林秀瑩所據以請求之基礎係林愛、林青松及林青全與劉興鈞所簽訂之買賣契約書 ，但林秀瑩並非契約當事人，自不得本於該契約起訴請求林愛、林青松及林青全 給付居間報酬。又林秀瑩所據以請求之買賣契約當事人均未履行契約義務，更不 足認該契約成立，若該契約並未成立，則林愛、林青松及林青全更無需給付居間 報酬。況依契約內容以觀，系爭居間報酬需在兩造均依約履行後方有給付之義務 ，而非如林秀瑩所稱僅需報告或媒介即可收取居間報酬。且本件系爭契約為定型 化契約，當契約規定於他方當事人顯有重大不利益者，應為有利於消費者之解釋 ，故林秀瑩之主張更無理由。
三、證據：援用第一審所提立證方法。
理 由
一、本件上訴人林秀瑩起訴主張：兩造間訂有就坐落於台北市○○○路○段○○○號 十一樓、二樓之房屋、車位、土地（下稱系爭不動產）代為銷售之居間契約，嗣 上訴人林秀瑩於委託銷售之期間，仲介訴外人劉興鈞與對造上訴人林青松、陳林 愛及林青全簽訂系爭不動產之買賣契約，對造上訴人林青松、陳林愛及林青全即 有依約定給付居間報酬一百五十萬元之義務。
二、上訴人林青松、陳林愛及被上訴人林青全則以：該委託銷售契約係由陳林愛所簽 訂，林青全、林青松並非契約當事人，即不須支付居間報酬；且依委託銷售契約 之約定，須賣價達八千萬元，始有給付百分之四報酬之義務，而伊等與劉興鈞之 不動產買賣契約，賣價並未達八千萬元，伊自無給付之義務；再者，對造上訴人 係依買賣契約書所附協議書第十條之約定請求居間報酬，惟其既非買賣契約當事 人，自無依買賣契約書所附之協議書主張權利之餘地等語，資為抗辯。三、上訴人林秀瑩主張兩造間簽訂有委託房地銷售之契約，於委託期間，伊仲介的買 主劉興鈞以總價六千九百九十六萬一千五百元，與上訴人林青松、陳林愛、被上 訴人林青全就系爭不動產簽訂有買賣契約之事實，有房地專任委託銷售契約書、 不動產買賣契約書（附協議書）在卷為憑 (原審卷七至十五頁) ，上訴人林愛對 於在房地專任委託銷售契約書上簽名，並蓋用林青全、林青松之印章，上訴人林 青松、陳林愛、被上訴人林青全對於不動產買賣契約書之真正均不爭執。上開不 爭執之事實，堪認為真實。本件所爭執者，乃：（一）委託銷售系爭不動產之居 間契約之委託人為何人？（二）報酬請求的數額為何？何人有給付之義務？（三 ）買賣契約因買方未給付價金，上訴人林秀瑩可否請求報酬？四、查上訴人林秀瑩與上訴人陳林愛、本件房地買受人劉興鈞，曾至系爭不動產之抵 押銀行華南銀行商談買賣細節，經由上訴人林秀瑩之仲介，雙方因而簽訂該不動 產買賣合約書之事實，此經證人即華南銀行經理何錫典證稱：「被告 (即上訴人 林青松、陳林愛、被上訴人林青全)有意思出售房屋，原告 (即上訴人林秀瑩)就 介紹劉興鈞，雙方簽有買賣合約．．．他們只是在我們銀行談細節，契約內容是
用手寫，協議書是用打字不可能當場製作，應該是事後再補簽。」 (原審卷七十 、七十一頁)，證人劉興鈞並證稱：「 (在)華南銀行的時候林青松、林青全都沒 有在場。我為了讓契約完整，要求代書（即上訴人林秀瑩）讓不在場的所有權人 蓋章簽名，所以就由銀行行員王程章及代書去給林青松、林青全簽名。」證人何 錫典證稱：「王程章過一兩天有陪林秀瑩、林愛到嘉義去領證明文件。」（見原 審卷八十二頁）而依該不動產買賣契約書所附之協議書第十條，並有仲介費一百 五十萬元支付之約定，顯然林青松、林青全均知悉有居間報酬之約定，而系爭不 動產之房屋及所坐落之土地分屬林青松、陳林愛、林青全三人所有，有土地、建 物登記簿謄本在卷為憑，其須一併處分，權利始得完整移轉，是陳林愛稱：「我 們有委託原告出售系爭房屋」（見原審卷第二十五頁），應認為真實。陳林愛係 受林青全、林青松之授權，而與林秀瑩簽訂該房地專任委託銷售契約書，林青松 、陳林愛、林青全三人均係居間契約之當事人，足堪認定。林青全、林青松辯稱 ：未委託林秀瑩居間銷售房屋云云，委無可信。五、又該房地專任委託銷售契約書委託銷售之總價係八千萬元，於成交後，林青松、 陳林愛、林青全同意支付林秀瑩成交總價百分之四之報酬，然而林秀瑩所居間仲 介林青松、陳林愛、林青全與劉興鈞之系爭不動產買賣契約，其價金僅六千九百 九十六萬一千五百元，顯然未達前述委託銷售之八千萬元，並不符合上開給付報 酬之約定，則是否林秀瑩所仲介成立之買賣契約即無給付仲介費之問題，乃兩造 爭點所在，林秀瑩主張其仲介成立之買賣契約，仍有仲介費之約定，約定金額為 一百五十萬元云云，而林青松、陳林愛則辯稱：兩造有口頭約定若售價未達八千 萬元，即無給付報酬之義務云云，經查系爭不動產買賣契約書為林青松、陳林愛 、林青全所訂立，為其所自認，而契約書所附協議書第十條明白約定：「．．另 乙（林愛）丙方（林青松）須給予林秀瑩仲介費新台幣一百五十萬元，亦可由本 款項待移轉後直接支付之」，此條款已明白記載「給予林秀瑩仲介費新台幣一百 五十萬元」，此項約定顯然係因買賣總價未能達原約定之八千萬元，而另外就居 間報酬所為之新約定。而該新約定之報酬給付義務人為乙、丙方，即林愛、林青 松，則陳林愛、林青松依新約定應即有給付仲介報酬一百五十萬元之義務。至於 林青松、陳林愛所辯稱：兩造有口頭約定若售價未達八千萬元，即無給付報酬之 義務云云，已為林秀瑩所否認，林青松、陳林愛無法舉證證明曾有此約定，且亦 與協議書所記載顯不相符，林青松、陳林愛此項抗辯，殊乏理由；另林青松、陳 林愛抗辯協議書之當事人是劉興鈞，並非林秀瑩，林秀瑩何能依協議書之約定給 付報酬云云，按協議書之當事人固非林秀瑩，如果林秀瑩係依協議書請求仲介費 ，自屬無據，但林秀瑩於起訴狀，理由第二點中明白主張依雙方之委託銷售契約 書、協議書第十條請求仲介費 (原審卷第五頁) ，於本院提出之辯論意旨狀中二 之 (二) 亦明白主張依兩造房屋專任銷售契約書及協議書第十條請求仲介費等語 ( 本院卷第七十三頁、七十四頁) ，而林秀瑩與林青松、陳林愛、林青全間原即 有委託銷售之契約存在，已詳如前述，從而林秀瑩主張依委託銷售契約請求仲介 費用，即無不合，至於買賣契約所附之協議書第十條只是證明委託銷售重新約定 之仲介報酬為一百五十萬元，顯非僅依協議書為請求報酬之法律依據，故林青松 、陳林愛此項抗辯亦不足採。至於林青全部分，依該新給付居間報酬之證明文件
，即協議書第十條之約定，因為只有乙方 (即林愛)、丙方 (即林青松)須給予林 秀瑩仲介費之記載，而未記載丁方 (即林青全) 須給付仲介費，則顯然林青全並 未承諾給付報酬；林秀瑩對此，最初係稱該協議書未將林青全列入給付報酬之義 務人，係因「其未到場，扣除一百五十萬元剩下之部分，他們如何分攤，他們仍 須開會決定」，末則稱「顯係誤繕」云云，先後主張顯有矛盾，已不足採，且仲 介報酬關係林秀瑩切身利害關係，焉可能誤繕？其對誤繕乙節亦始終未舉證以實 其說，林秀瑩主張林青全亦係給付義務人，不足採認。六、稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方 給付報酬之義務，為民法第五百六十五條所明定。居間人於契約因其媒介而成立 時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響 (最高法院四十 九年台上字第一六四六號判例) 。按林青松、陳林愛、林青全與訴外人劉興鈞間 已成立系爭不動產買賣契約書，且係因林秀瑩媒介而成立，則林秀瑩即得請求給 付報酬，兩造既無相反之約定，縱因林青松、陳林愛與買受人劉興鈞有履約上之 爭執，對於林秀瑩得請求給付報酬之權利並無影響，是林青松、陳林愛抗辯：其 迄未取得任何價金之給付，自無給付報酬之義務云云，並不足採。從而林秀瑩依 翌日起（自九十一年七月四日起）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為 有理由，應予准許。請求林青全給付部分，不應准許，應予駁回。原審判命上訴 人林青松、陳林愛給付林秀瑩一百五十萬元及遲延利息，而駁回上訴人林秀瑩對 林青松之請求，經核並無違誤。上訴人林秀瑩、林青松、陳林愛各就其敗訴部分 上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項 、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 七 日 民事第六庭
審判長法 官 蔡 烱 燉
法 官 黃 莉 雲
法 官 俞 慧 君
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 九 日 書記官 葉 國 乾