損害賠償等
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,106年度,165號
TYDV,106,訴,165,20170922,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第165號
原　　　告　黃平
訴訟代理人　錢裕國律師
複　代理人　黃文玲
被　　　告　總瑩公司股份有限公司
法定代理人　張廖貴裕
被　　　告　楊碧玲
共　　　同
訴訟代理人　洪大鈞
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年8月10日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
壹、程序事項：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件兩造因契約涉訟，而依其所成立之 「大樓房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋合約）之第28 條與「大樓土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地合約，與 系爭房屋合約，下合稱系爭房地合約）第11條第1項前段分 別約定「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園 地方法院為管轄之法院」等語，有各該合約在卷可稽（見本 院卷第18頁、第26頁）。經核兩造間既有合意管轄之約定， 本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸前揭規定，本院自有 管轄權。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠本件係因訴外人陳松村於民國100 年3 月13日分別與被告總 瑩公司股份有限公司（下稱總瑩公司）簽立之系爭房屋合約 ，另與被告楊碧玲簽立之系爭土地合約，購買湯城世紀建案 （下稱系爭建案）甲區編號B1棟7樓房屋1戶及其坐落基地之 持分，並附有53、54號車位及地下二樓第215號之機車格， 約定買賣總價金新臺幣（下同）8,000,000元。陳松村旋於1 02年3月26日與原告、被告總瑩公司簽立湯城世紀房屋土地 預定買賣契約轉讓協議書，三方同意陳松村於100年3月13日 與被告總瑩公司等所簽訂之系爭房地合約之權利義務概括由 原告承受，是原告即為系爭房地合約之買受人，先予敘明。 原告迄今已繳付部分房地款，共計1,703,004元。依系爭房



屋合約第15條第1項本文、第2項前段約定，系爭建案應於10 2年12月15日完成主建物、附屬建物及使用執照之必要措施 ，並取得使用執照；賣方如逾期未完工，每逾1日應按已繳 房屋價款萬分之5計算遲延利息予買方。然被告遲至104 年8 月10日方取得使用執照，且系爭建物迄今仍未完成契約所明 訂主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，此由105年 11月16日仍在進行驗屋事宜可證，足徵被告已逾約定完工期 限，違約情節重大明顯。依系爭房屋合約第22條、系爭土地 合約第12條第1 項之約定，堪認系爭房地合約之當事人均已 約定本件預售屋買賣之房屋與土地具有連帶不可分性應共同 履行，故締約時當事人均已合意上開二契約屬聯立契約，被 告2 人對原告所負債務屬不真正連帶債務。為此，爰依內政 部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下 稱預售屋買賣契約範本）應記載事項第12條第2 項（下稱系 爭條款）、系爭房屋合約第15條第2 項前段、第18條第3 項 之約定、民法第227 條第1 項、第231 條第1 項之規定，請 求被告賠償如下之損害：1.請求給付遲延利息985,500 元： 原告已繳房地價款共計為1,703,004 元，現原告主張請求自 102 年12月16日至105 年12月15日止之遲延利息，則被告應 給付之金額計為932,395 元【計算式：1,703,004 元×1095 （102 年12月16日起至105 年12月15日止，共計1095日）× 0.0005＝932,395 】。又系爭房屋契約第15條第2 項雖約定 遲延利息係以「房屋」價款萬分之5 為計算基準，然上開約 定為定型化條款，且違反前揭預售屋買賣範本應記載事項第 12條第2 項約定，應為無效。又原告雖曾於106 年1 月23日 委由證人錢盈如代為交屋，然原告誠未授權其代為拋棄本件 遲延利息請求權，且依LINE對話紀錄，亦無從證明兩造有達 成和解之意。另被告雖以本件工程自開工日起至104 年8 月 10日止共計有49天之大雨期間及颱風期間，此部分應不得計 入遲延期間云云，惟被告所舉之被證四「大雨及颱風統計表 」（乃桃園地區與系爭建案之中壢地區不同），是否已屬系 爭合約第15條第1 項第3 款所稱「不可抗力之事由」或第4 款「不可歸責賣方之事由」而不計入遲延期間，未見被告舉 證，自不足為憑。2.租金損害賠償540,000 元：因系爭建案 逾期未完工並取得使用執照，且迄今仍未完成合約所明訂主 建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，造成原告因未能 如期交屋，而另行租屋之損失，每月15,000元，此有原告租 屋合約可憑。原告因此增加租屋損失為540,000 元【15,000 元×36個月（102 年12月16日至105 年12月15日）＝540,00 0 元】。3.請求被告楊碧玲給付律師費用61,000元：另系爭



土地合約第11條第1 項約定，敗訴之一方應負擔他方律師費 、訴訟費用，原告因本件訴訟支出律師費61,000元，是原告 本件起訴請求遲延利息既有理由，被告楊碧玲身為敗訴一方 ，即需負擔此部分原告已支出之律師費用。又原告同時起訴 被告2 人，乃因訴訟經濟或訴訟策略等考量，亦不能減免被 告楊碧玲依約負擔律師費之義務。綜上，被告總瑩公司應給 付原告1,472,379 元（計算式：985,500 ＋540,000 ＝ 1,472,379 ）；被告楊碧玲則應給付1,533,395 元（計算式 ：985,500 ＋540,000 ＋61,000＝1,533,395 ），且就上開 給付1,472,379 元部分，被告2 人為不真正連帶債務之法律 關係。
㈡並聲明：1.被告總瑩公司應給付原告1,472,395元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；2. 被告楊碧玲應給付原告1,533,395元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；3.前二項請求於 1,472,395元範圍內，被告其中一人已履行給付，他被告於 已履行範圍內免給付義務；4.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠依系爭房屋合約第19條第2項後段第1款之約定，買賣雙方應 於交屋時達成協議，其中協議包含遲延利息賠償部分。本件 原告代理人錢盈如已於106年1月23 日辦理交屋完畢並簽立 交屋明細單，並由原告代理人錢盈如於該交屋明細單後書寫 「106.元月23日交屋完成，尾款共計289,566 元－遲延補貼 和工程折價共計140,000 元＝應收149,566 元」，即可證明 兩造間於完成交屋之前提義務遲延利息賠償部分已達成協議 ，並同意由被告補貼原告，雙方既已達成遲延補貼利息數額 ，原告起訴請求給付遲延利息之主張，即無理由。原告雖稱 交屋時未授權錢盈如就遲延補貼和工程折價140,000 元云云 ，惟原告與被告客服部經理徐啟銘經通訊軟體Line對話，原 告已同意被告賠償遲延與工程折價140,000 元，且授權錢盈 如與本公司就系爭房屋進行交屋後簽立交屋單，故原告辯稱 未授權錢盈如就遲延部分簽署交屋單而有錯誤，實無理由。 倘認兩造未達成和解，則系爭房地合約本質上屬於兩個不同 的獨立契約，僅是避免房屋與所坐落土地日後變成不同人所 有，故約定要一同履行一同解除。惟契約是否同時解除與被 告間是否要負連帶賠償責任係屬二事，且此約定乃是為了避 免兩造僅就房屋或土地買賣契約擇一履行，而造成房屋跟土 地變成不同人所有之情形，因此，系爭房地合約約定「連帶 不可分性應共同履行」即是著眼於原告所購買之房屋以及所 座落之土地本質上無法分離使用，故乃約定於履行上應連帶



履行，因此不得以兩造約定土地以及房屋兩個獨立契約必須 一同履行，就反推違約金之計算時也必須要將「房地價金」 一起計算。又內政部所公告之預售屋買賣契約範本內容，乃 就預售屋所會涉及到之土地及房屋等不同之不動產，訂立在 同一個契約內，亦即應記載事項並不區分土地或房屋而予以 分別訂立，與本件土地及房屋分別訂立之基本關係不同，且 土地部分，並無取得使用執照之問題，故此部分即無逾期而 需受罰之情形。又依系爭房屋合約第15條第2 項前段之約定 ，係以「已繳房屋價款」作為遲延利息計算基準，因被告係 將房屋與土地分別出售，原告於104 年8 月10日前所繳款項 均屬土地價款，自無遲延利息計算可言。本件預售屋之建築 工程，自99年4 月30日前開工，並於102 年12月15日以前完 成主建物附屬建物及使用執照所訂之必要設施，並取得使用 執照，扣除系爭房屋合約第15條第1 項第3 款所稱「不可抗 力之事由」或第4 款所稱「不可歸責賣方之事由」即強風、 大雨、大雪等惡劣天候，實施作業預估有危險之虞時，應即 停止作業或颱風等情形，本件工程自開工日起至104 年8 月 10日為止，應扣除大雨期間及颱風期間共計有49天，此部分 應不得計入遲延期間。故原告本件契約房屋價款佔全部價款 30% （計算式：180 萬元/600萬元＝3/10），原告於104 年 8 月10日前所繳有之款項扣除代收款為1,402,000 元，其中 認定為房屋價款者為457,800 元（計算式：1,402,000 ×0. 3 ＝457,800 ），共有自102 年12月16日起至104 年8 月10 日共有603 天，扣除前開天數總計遲延共有554 天（計算式 ：603 －49＝554 ），則遲延利息為126,811 元（計算式： 457,800 ×0.0005×554 ＝126,811 ），逾此部分原告主張 為無理由。又系爭房屋合約第15條第1 項之約定，乃指於10 2 年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設 施，而非約定於前開期日完成交屋。是以，既未約定確定之 交屋時間，縱然原告確實有租屋並支出租金之事實，亦不能 認此段期間原告之租金支出，與被告遲延完工有何因果關係 ，則原告就被告逾期完工，與其在外租屋之租金損害，彼此 有何因果關係等情，並未舉證證明之，其主張自難信為真實 。縱認原告可以請求律師費，然本件原告乃是以一訴起訴兩 個被告，性質上屬不同之訴訟，故縱然被告之一（不論係被 告總瑩公司或被告楊碧玲）應負擔敗訴時他方之律師費，須 如同裁判費負擔一般考量原告敗訴部分比例（原告敗訴部分 律師費自然由原告自行負擔），並於計算比例後，僅需負擔 該比例二分之一之律師費。又最高法院裁定律師酬金部分均 大抵為20,000元，本件縱然原告得請求律師費，亦應比照最



高法院裁定律師酬金之標準訂其律師費等語，資為抗辯。 ㈡並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保免為 假執行。
三、本件不爭執之事項：
㈠訴外人陳松村於100年3月13日與被告總瑩公司簽立系爭房屋 契約及系爭土地合約，購買系爭建案甲區編號B1棟7樓房屋1 戶及其坐落基地之持分，並附有53、54號車位及地下二樓第 215號之機車格，旋於102年3月26日由原告受讓陳松村系爭 房地合約之權利（見本院卷第10頁至30頁）。 ㈡原告迄起訴時業已繳付總瑩公司共計1,557,000 元及代收款 146,004 元（見本院卷第31頁）。
㈢系爭房屋合約第15條第1 項約定，系爭建案應於102 年12月 15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取 得使用執照（見本院卷第13頁背面）。
㈣被告於104 年8 月10日始取得使用執照（見本院卷第81頁） 。
四、原告主張與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽訂系爭房地合約， 為聯立契約，被告總瑩公司遲至104年8月10日始取得使用執 照完工，且迄今未完成契約所定主建物附屬建物及使用執照 所定之必要設施，造成原告因未能如期交屋而另行租屋之損 失，依系爭房地合約，被告應賠償原告逾期完工之遲延利息 及租屋損失，另依系爭土地合約第11條之約定，應由敗訴之 一方即被告楊碧玲負擔律師費，且被告應就逾期完工之遲延 利息及租屋損失，負不真正連帶責任等節，為被告所否認， 並以上揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭房地合約是否 屬聯立契約，而具有連帶不可分之關係？原告根據系爭房地 合約，請求被告總瑩公司股份有限公司與被告楊碧玲間負不 真正連帶債務，是否有理由？㈡系爭房地合約是否均有內政 部所公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」適用？㈢被告抗辯扣除大雨期間及颱風期間，是否有理由 ？㈣原告請求，有無理由？原告是否已拋棄本件遲延利息部 分之請求？茲分述如下：
㈠原告主張系爭房地合約是否為聯立契約？被告總瑩公司與楊 碧玲是否應負不真正連帶責任？
⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結 合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照） ，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全 部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情 事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思， 一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其



個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中 之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦 應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。又系爭房屋合 約第15條第1項約定：「本預售屋之建築工程，自99年4月30 日前開工，並於102年12月15日以完成主建物附屬建物及使 用執照所定之必要設施，並取得使用執照…」；第2項約定 ：「賣方若逾前款期間未完工，每逾1日應按已繳房屋總價 萬分之5計算遲延利息予甲方。若逾期6個月仍未開工或完工 ，視同賣方違約，雙方同意依第25條第1項（應為第26條第1 項之誤）違約之規定辦理。」；第29條約定：「本約之附件 視為本約之一部分，並與本約具有同等效力，並與本約所座 落基地之買賣雙方所訂土地預定買賣合約書具連帶不可分性 應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時 視同全部違約，解除合約時視為全部解除。……」等文字（ 見本院卷第13頁背面至第14頁、第18頁），系爭土地合約第 12條第1項亦約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本 約具有同等效力，並與本約所座落基地之買方所訂房屋預定 買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時 生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為 全部解除。」等文字，有該契約影本可稽（見本院卷第26頁 ）。可見兩造於締約時已約定系爭預售屋之房屋與土地具有 連帶不可分性，應共同履行，倘僅就房屋或土地單獨給付， 並不能達契約之目的，故系爭房屋合約與土地合約屬聯立契 約，具有連帶不可分性，自堪認系爭房地合約為聯立契約。 ⒉次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別 之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一 人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。是以不真正連帶債務 ，係因相關法律關係偶然競合，而各債務具有客觀之同一目 的所致，各債務人間並無主觀之關聯。被告總瑩公司、楊碧 玲分別與原告簽訂之系爭房地合約均約定系爭房屋、土地合 約具連帶不可分性應共同履行，有契約聯立之關係，已如前 述，足見被告總瑩公司、楊碧玲於系爭房屋、土地合約簽訂 時即已約定共同履行，應認被告2人之給付具有同一目的， 在使原告取得房屋及其基地之所有權。其二人就系爭房屋、 土地合約應負共同履行責任，係基於其二人之約定，非相關 法律關係偶然競合所致，亦非各負全部給付責任，依上開說 明，其二人就違約金之給付亦非屬不真正連帶債務關係。 ㈡系爭房地合約是否均有內政部所公告之「預售屋買賣定型化 契約應記載及不得記載事項」適用？




按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應 記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定 型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條款，全部 或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦 可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載 經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化 契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記 載於定型化契約者，仍構成契約之內容，94年2 月5 日修正 公布之消費者保護法第17條第1 項、第2 項、第16條前段、 消費者保護法施行細則第15條分別定有明文。準此，內政部 公告之預售屋應記載事項規定亦構成兩造系爭房地合約之內 容。復依內政部103 年4 月28日內政部內授中辦地字第1036 650687號公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記 載事項中記載：「壹、應記載事項」第12條第2 項規定（即 系爭條款）：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照 者，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利 息予買方。若逾期3 個月仍未開工或未取得使用執照，視同 賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」（見本院卷第 35頁背面）。而對照兩造所簽訂系爭房屋合約第15條第2 款 約定：「賣方若逾前款期間未完工，每逾1 日應按已繳房屋 總價萬分之5 計算遲延利息予甲方。若逾期6 個月仍未開工 或完工，視同賣方違約，雙方同意依第25條第1 項（應為第 26條第1 項之誤）違約之規定辦理。」，顯已抵觸上開預售 屋買賣契約範本中系爭條款之規定，該部分自屬無效，且系 爭條款既經中央主管機關公告為應記載之事項，未經記載於 兩造之系爭房地合約內，依上開規定，仍構成契約之內容， 是被告辯稱，應僅以已繳之房屋價款計算遲延利息，顯屬無 據。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地 買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可 分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務 本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人， 並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納 所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業 登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函 ），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名 義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所 預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納 ，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分。且原告所給付之買 賣價款明細均記載於系爭土地合約後附之「付款明細表」中 ，乃按房屋興建之工程期即一樓牆板灌漿完成、一樓頂板灌



漿完成…等進度付款（見本院卷第27頁至第28頁），由被告 楊碧玲簽收，倘原告所給付之買賣價金僅為預售土地之買賣 價金而非為預售房屋之買賣價金，為何款項明細係按房屋興 建進度付款？而不列於系爭房屋合約之付款明細表中？足見 被告基於業界陋習，將原告本為一體之給付巧立名目任意拆 裂，分散脫免責任甚明，其意圖規避消費者保護法之適用及 脫免分散責任，仍應一體適用預售屋買賣契約範本之規定， 關於被告逾期取得使用執照之違約金計算，仍應依上開內政 部所頒系爭條款所定以「房地總價款15% 」計算，但該賠償 之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
㈢被告抗辯扣除大雨期間及颱風期間，不計入遲延期間，是否 有理由？
⒈經查，兩造約定系爭房屋應於102 年12月15日取得使用執照 ，被告總瑩公司直至104 年8 月10日始取得使用執照，此為 兩造所不爭執，業如前述，是以被告總瑩公司遲延取得使用 執照期間為102 年12月16日迄104 年8 月10日，總計逾期60 3 日。被告既於104 年8 月10日取得使用執照，已未遲延， 至原告主張系爭建案迄今未完成主建物附屬建物及使用執照 所定之必要設施，經原告初驗及數次複驗均不合格，甚遲至 105 年11月16日仍再進行驗屋事宜，足認被告已逾完工期限 云云。然被告既已取得使用執照，即表示被告總瑩公司已依 核准圖說建築完竣，完成使用執照所定之必要設施（見本院 卷第81頁至第82頁），桃園市政府始准予給照使用，又依原 告所提出105 年11月16日之售後服務紀錄單內容記載：緊急 照明電池被拔走4 個、下層臥室或地窗無玻璃2 片、窗框歪 斜、龍骨梯木扶手未安裝等17項缺失觀之（見本院卷一第32 頁），並非主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施未完 成，僅為系爭房屋驗收之缺失，自應依系爭房屋合約第17條 驗收之相關約定，載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕， 進而辦理交屋，尚難據此105 年11月16日之售後服務紀錄單 ，逕認被告未完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設 施，從而原告請求逾完工期限之遲延利息算至105 年12月15 日，即屬無據。
⒉被告抗辯應扣除大雨期間及颱風期間共計有49天，此部分應 不得計入遲延期間等語。經查，於系爭房屋合約第15條第1 項約定，本預售屋之建築工程，於99年4 月30日前開工，又 依被告總瑩公司於104 年8 月10日所取得之部分使用執照記 載開工日期為95年3 月15日（見本院卷第82頁），則自開工 日迄104 年8 月10日取得使用執照期間，如遇有系爭房屋合 約第15條第1 項各款所列之不可抗力之情事，確應予扣除。



而系爭房地於興建過程中，有96年8 月18日、96年9 月18日 、96年10月6 日、96年10月7 日、97年7 月28日、97年9 月 13日、97年9 月14日、97年9 月28日、97年9 月29日、98年 8 月7 日、98年8 月8 日、99年9 月19日、101 年6 月12日 、101 年8 月2 日、102 年7 月12日、102 年7 月13日、10 2 年8 月21日、103 年7 月23日、104 年7 月10日、104 年 8 月8 日，共20日經桃園市政府發佈為颱風假一節，有被告 提出之桃園歷年颱風假表，且有交通部中央氣象局函覆本院 颱風警報發布概況表及行政院人事行政總處之公告在卷可佐 （見本院卷第85頁、第145 頁至第178 頁、第193 頁至第19 5 頁背面），而參諸前引系爭房屋合約第15條第1 項第3 款 約定可知，需因天災地變等人力不可抗力之事由，致被告不 能施工者，該影響期間始不得計入完工期日之天數，上開20 日颱風假既係經桃園市政府公布達停止上班標準，則前開時 間自不得計入被告遲延之天數，然其餘大雨天數，依被告所 提之中央氣象局大雨定義、大雨統計表證據資料（見本院第 85至86頁），至多僅得證於施工期間，有上開日數有雨量達 大雨或大豪雨程度之情事，但前揭雨勢於桃園各區影響並非 一致，是否確已造成被告不能施工，未見被告舉證以實其說 ，自難僅以上開資料，即認被告上開不可抗力事由之抗辯係 屬可採。況被告就其因大雨而停工一節，亦無法提出相關工 作日誌等證據以佐其說，自不能扣除遲延期間。是系爭房屋 遲延天數，並扣除20日颱風假期間，計遲延583 日（計算式 ：603 日－20日＝583 日）。
㈣原告請求，有無理由？原告是否已拋棄本件遲延利息部分之 請求？
⒈原告請求遲延利息部分：
⑴原告主張兩造約定系爭房屋應於102 年12月15日取得使用執 照，被告總瑩公司直至105 年12月16日仍未完工，因此請求 逾期完工之遲延利息，為被告所否認，並辯稱：已與原告達 成遲延利息及瑕疵補償之和解，並由原告之代理人錢盈如於 交屋時簽署交屋明細單等語。經查，原告於審理中自承：因 於106 年1 月23日辦理交屋那天伊急著去臺中，就問被告公 司是否要簽署任何文件，如果不需要，伊就直接匯款，伊這 中間都有以line跟被告公司之徐啟銘聯絡，1 月23日下午伊 跟徐啟銘通過電話之後，他告訴伊一個金額，伊就直接開支 票，將支票交給錢盈如，請她幫伊將支票給被告公司並拿鑰 匙給伊。LINE對話紀錄是伊跟徐啟銘之對話沒錯，因為工程 有瑕疵，所以跟徐啟銘在討論補償之事。被告同意補償之部 分是針對工程瑕疵，是指陽台頂二丁掛及二樓開樓板的錢，



故伊認為不包括遲延利息等語（見本院卷118 頁及背面）。 復參以兩造間之LINE對話紀錄觀之（見本院卷第129 頁至第 134 頁），於105 年12月18日之LINE對話中，徐啟銘：「黃 小姐週日愉快；工務已經評估自行拆除重做約5 ～6 萬，還 可一併釘天花板假樑，如果貼補二處半天工資，全部不會超 過6 萬元。老總還要我連遲延貼補利息一起談，看總數要貼 補您多少希望交屋時都能辦妥」，原告則：「我們見面聊聊 吧！」，徐啟銘於105 年12月22日再回：「工程折扣費用金 額OK，依程序需先請銀行撥款」、「遲延補償部分於交屋時 結算」；原告則回：「公司還沒說：延遲補償是什麼？」； 徐啟銘則回覆：「您不是說先不談嗎？我跟老闆回說遲延部 分就依合約規定於交屋時結算」（見本院卷第129 頁），嗣 於105 年12月30日徐啟銘：「老闆不同意遲延的部分，與其 他普遍的客戶差距太多了！」、「你也知道我們其他客戶的 標準都是以60天算遲延補償，我談得成的最多也只能說服爭 取90～100 天」，原告則回：「公司應該有反應吧」、「就 100 天嗎？」，徐啟銘回覆：「若您能體諒，或勉為其難接 受，我就再去爭取看！」，原告則回「100 天是多少？」、 「就你說的總共12萬？」，徐啟銘回：「我還沒算喔！」， 原告則回：「這樣吧！我也懶得算，就一共15萬吧！我已經 退很大步了…我也不想再煩了」，嗣於106 年1 月3 日徐啟 銘：「幫您爭取到13萬了！！」、「您得幫忙別傳出去」， 原告則回：「一口價15」、「馬上撥款～」、「要你老闆～ 別機車了」，俟於106 年1 月4 日徐啟銘回：「跟老班會後 再談一次，他認為13萬扣工程折減5 萬，遲延補8 萬已經多 其他戶很多了！」（雙方持續磋商），復於同年1 月6 日徐 啟銘回：「今天可以請銀行照會撥款嗎？」，原告回：「還 有陽台的二丁掛還沒補」，徐啟銘：「OK」，原告：「補償 費14萬，對嗎？在交鑰匙前扣除，是嗎？」，徐啟銘回：「 撥款後客服大約需10日工作天交屋」、「交屋時直接從尾款 扣除」，原告則回「尾款﹩243000－補償費﹩140000＝ 103000？」，徐啟銘回：「工程的部分就要追工務在這個時 間內修繕完成」，原告回：「嗯」、「跟老闆說：尾款就10 0000吧！我比較好記帳～大家也別堅持了，這樣就好解決～ 」，徐啟銘則回：「103000未必是確定的，還要會計對帳！ 因為代收款還有多退少補的部分未結」，原告回：「好吧！ 」，徐啟銘回：「貸款入帳後會計才會出交屋明細單給客服 部結算才準」。嗣於106 年1 月9 日（雙方先就提前交鑰匙 部分磋商），原告：「還是我先交工程款給你們」、「多退 少補」等語觀之（見本院卷第130 頁至第133 頁），足認兩



造一再就遲延補貼及尾款扣除補償後之金額100,300 元磋商 ，並未達成最後共識，原告最後才回覆還是先交工程款，多 退少補，難認兩造已就遲延利息及瑕疵補償達成以140,000 元和解。又證人徐啟銘於本院證述：修繕完之後要進行交屋 ，交屋前銀行要先撥貸，但是原告不同意銀行先撥款，原告 要求先談遲延利息部分，雙方就開始就遲延利息部分協商， 因為有400 多戶，被告公司就遲延利息補償有一個標準，但 是原告不接受，所以原告就提出他的要求，他要求連同前面 工程瑕疵加上遲延的部分開出25萬元，因為前面有提到工程 瑕疵部分我們有達成協議6 萬元，後來原告表示不想訴訟， 故同意工程及遲延利息總數降為15萬元，就15萬元開始進行 協商，其跟老闆反應第一次談時，被告公司只同意補償13萬 ，就將結果反應給原告，其實差距僅有2 萬元，就此部分雙 方數度進行協商，其中包括line之訊息，原告有說2 萬元做 她的封口費，她不會跟其他住戶透露協商之事，之後再跟老 闆反應之後，協商結果就以14萬達成協議共識，做為工程瑕 疵及遲延利息補償。詳細line對話如果鈞院需要的話可以提 出等語（見本院卷第120 頁背面至第121 頁），然觀諸前開 LINE對話紀錄中，並無徐啟銘提出協議補償14萬之提議，反 係原告提出「補償費14萬，對嗎？」，原告再自行計算尾款 扣除補償後，金額為103,000 元，希望被告公司同意以10,0 00元和解解決，惟證人徐啟銘回覆因代收款還有多退少補， 103,000 元未必是確定，自難認兩造已就補償費140,000 元 ，已達成協議。
⑵惟按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代 理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；代理權之 限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而 不知其事實者，不在此限，民法第169 條及第107 條分別定 有明文。經查，證人錢盈如於本院審理時證述：當天原告打 電話給渠，說她要出遠門說建商催著要她給系爭房屋的錢， 原告表示也想要先拿到鑰匙，問渠可否可以幫她拿支票過去 。當天下午，渠是到服務場所，有一個中年女生過來跟渠接 洽。那個女生就拿交屋明細單給渠，叫渠於客戶確認處簽名 及在卷第80頁之處簽名並寫日期。被告公司並未跟渠解釋內 容，僅告知在何處簽名。有瞄一下，該頁寫了一些數字，但 是渠看不懂，對於數字是否正確無法確定，原告打電話給渠 ，渠有問原否是否要確認系爭房屋有無瑕疵，原告跟渠說不 用，她驗屋時就有叫被告公司要修繕哪些地方。原告只叫渠 去拿鑰匙等語（見本院卷第119 頁至第120 頁），再參以原 告於106 年1 月23日交屋當日以LINE詢問徐啟銘：「有查金



額嗎？」，徐啟銘回：「交屋單已到現場」，原告回：「今 天時間比較緊迫，需要我簽什麼嗎？不然我直接匯款即可」 ，徐啟銘回：「交屋簽收」，原告則回：「拍給我看明細， 我匯款即可」、「因為我趕著要出發了」、「還是請我朋友 代簽？」，徐啟銘則回：「小姐聯絡您了沒？」，原告回： 「現在怎樣？ㄋ」，並以LINE電話與徐啟銘通話1 分19秒等 語觀之（見本院卷第133 頁至第134 頁），足認原告有授權 證人錢盈如交屋簽收。再觀諸證人錢盈如在系爭交屋明細單 （見本院卷第79頁至第80頁），彙總項目之客戶確認簽章處 及下方「依買賣合約規定，交屋時賣方應結清遲延利息共新 臺幣140,000 元整予買方：以上金額經買賣雙方確認無誤， 並自交屋尾款中扣抵，經買方同意不再對賣方提出其他賠償 請求。」之買方處及背面手寫工程折價內容包括…，以上確 認無誤旁，均以代理人身份簽名，自生代理原告之效力。雖 原告以僅授權證人錢盈如代交支票並拿取鑰匙為限，並未授 權拋棄其他請求，惟此係原告內部授權證人錢盈如代理權之 限制，外界無從得知，自不得對抗善意之第三人，從而，原 告對證人錢盈如所為上開代理權之限制，不得對抗被告，應 認證人錢盈如所為代理原告之行為仍為有效，是被告抗辯已 與原告就遲延利息及工程折價以140,000 元和解結清，並自 交屋尾款中扣抵，是被告抗辯原告不得再提出其他賠償請求 ，自屬可採。從而，原告授權證人錢盈如簽訂交屋明細，已 就遲延利息部分和解，自不得再就逾期完工請求遲延利息。 ⒉原告請求租屋損失540,000元部分：
⑴按民法第216 條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有 訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益 （消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責 任原因事實具有相當因果關係，始足當之（最高法院95年度 台上字第2895號判決意旨參照）。次按，損害賠償之債，以 有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因 果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於 此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院 48年台上字第481 號判例意旨參照）。
⑵查原告提出102 年1 月1 日至105 年6 月間（續租半年）之 房屋租賃契約書共3 份（見本院卷第37頁至第56頁），足見 原告於102 年12月16日至105 年12月15日確實有租屋居住並 支出租金之事實，洵堪憑認。惟被告確有逾期完工之情形， 業經本院認定如前，然觀諸系爭房屋合約所約定之完工期限 僅係約定於102 年12月15日「完成主建物附屬建物及使用執 照所定之必要設施，並取得使用執照」，並非約定102 年12



月15日完成全部交屋手續，此觀系爭房屋合約第17條：「一 、賣方依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用 執照，並完成自來水、電力及天然瓦斯之配管及完成合約書 、廣告圖說所示之設施後，應通知買方於7 日內進行驗收手 續。買方就本合約所載之房屋未盡事宜時，載明於驗收單上 要求賣方限期完成修繕，…。二、完成修繕時買方應會同賣 方辦理交屋手續受領房屋之交付。…」，及第19條「一、賣 方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋 保固服務紀錄卡、住戶規約草約或使用執照影本及賣方代繳 稅費之收據交付買方，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙方 可遷入使用，…。二、賣方應於領得使用執照六個月內，通 知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：（一 ）賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。（二）賣 方就第16條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。 （三）買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款） 及完成一切交屋手續。」（見本院卷第14頁及第15頁）等規 定自明。換言之，依據系爭房屋合約第15條第1 項所約定僅 為取得使用執照之完工期限，並非確切之交屋時間，縱然系 爭房屋取得使用執照而符合系爭房屋合約第15條第1 項所約 定之「完工」，尚須待被告完成其他相關水電設施，並經雙