臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1089號
原 告 曾芳智
被 告 林琴玉
林琴芝
林琴環
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國106 年9 月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；以書狀為訴之撤回者，自 撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回 ，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項定有明文。查原告起 訴時先位聲明請求：被告應將坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）如附圖編號A 、B 所示之地上物 拆除，並將系爭土地返還原告；另為備位聲明：被告承租原 告所有系爭土地，自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起 ，調整為租金每月新臺幣（下同）3,600 元。嗣原告於民國 106 年9 月18日言詞辯論期日撤回先位聲明，並為被告所同 意，是先位請求拆屋還地部分，已生撤回之效力，合先敘明 。
二、原告主張：系爭土地為伊所有，因被告所有門牌號碼桃園市 ○○區○○街000 巷0 號建物（下稱系爭建物）無權占用系 爭土地如附圖編號A 、B 所示部分，伊遂於104 年間訴請被 告拆屋還地，經雙方於本院104 年度訴字第382 號拆屋還地 事件，達成訴訟上和解，原告願將系爭土地出租予被告，租 金為每月2,700 元（下稱系爭租約）。然系爭土地因機場捷 運通車，地價稅由104 年之1,350 元，上漲至105 年之1,77 6 元，漲幅高達3 成，而有情事變更之情形，爰依民法第44 2 條之規定，請求調整租金為每月3,600 元等語。並聲明： 被告承租原告所有桃園市○○區○○段000 地號土地，自起 訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起，調整為租金每月3,60 0 元。
三、被告則以：系爭土地104 年、105 年之地價稅差額僅426 元 ，原告卻要求每月增加租金900 元，顯不合理；再系爭土地 因地上建物與土地產權不清，發展困難，生活機能不佳，並 無原告所稱價值增加乙情等語置辯。並聲明：原告之訴駁回 。
四、經查，原告為系爭土地之所有權人，其與被告、訴外人林欣 穎、林家妤、陳貴英（下稱林欣穎等3 人）於104 年10月2 日在另案即本院104 年度訴字第382 號拆屋還地事件，成立 訴訟上和解，和解內容為原告同意將系爭土地出租予該案被 告即林欣穎等3 人及本件被告，每月租金為2,700 元等事實 ，為兩造所不爭執，並有系爭土地之第一類登記謄本在卷可 參（見本院卷第25頁），且經本院依職權調閱前開拆屋還地 卷宗查核明確，堪信為真正。
五、原告主張系爭土地因機場捷運通車，地價稅上漲3 成，應按 此調幅調昇系爭土地之租金等語，惟為被告所否認，並以前 詞置辯。查：
（一）按租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃 契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴， 為形成之訴，出租人將其土地出租他人而訴求調整租金， 其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人或承租人而言， 自屬必須合一確定（最高法院71年度台上字第5079號裁判 意旨參照）。再按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一 確定者，必須一同起訴或一同被訴，其當事人之適格，始 能謂無欠缺。如未以該共同訴訟人之全體一同起訴或被訴 ，而法院誤為適格之當事人，對之就訴訟標的為實體之裁 判，該裁判縱經確定，對於應參與訴訟之共同訴訟人全體 均無若何效力可言（最高法院67年台抗字第480 號民事判 例意旨參照）。又當事人之適格為權利保護要件之一，原 告或被告就為訴訟標的之法律關係如無訴訟實施權，當事 人即非適格，而當事人提起民事訴訟，其當事人適格有欠 缺者，法院毋庸命其補正，應認原告之訴為無理由，以判 決駁回之（同院80年度台上字第2378號裁判意旨參照）。 本件原告起訴請求調整租金，其訴訟標的對於承租人全體 必須合一確定，自屬固有之必要共同訴訟，應由承租人全 體參與訴訟，當事人始為適格。
（二）查原告於另案係以林欣穎等3 人及被告共有之系爭建物無 權占用系爭土地，對其等提起拆屋還地訴訟，嗣雙方成立 訴訟上和解，就系爭土地成立系爭租約。林欣穎等3 人及 被告係為保存系爭建物，並使系爭建物取得繼續使用系爭 土地之正當權源，而向原告承租系爭土地，系爭租約實具 備「在他人土地上有房屋為目的而租用基地」之基地租賃 性質，自屬基地租賃。又按租用基地建築房屋，承租人房 屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍 繼續存在，民法第426 條之1 定有明文。查另案被告林家 妤、陳貴英於系爭租約成立後，業將其等就系爭房屋之事
實上處分權讓與林琴玉，系爭建物之事實上處分權人現為 被告3 人及林欣穎，此為兩造所不爭，並有系爭房屋之房 屋稅籍證明書在卷可佐（見本院卷第41至44頁），則林家 妤、陳貴英就系爭租約之承租人地位，已隨同事實上處分 權之讓與，併由受讓人繼受之，亦即系爭租約之承租人現 為被告3 人及林欣穎，而應由其等4 人一同被訴，惟原告 僅列被告3 人為當事人，當事人適格顯有欠缺，經本院詢 問是否追加林欣穎為被告，原告答稱無意追加，揆諸前揭 說明，被告3 人就為訴訟標的之法律關係並無訴訟實施權 ，則原告提起本件訴訟，當事人即非適格，屬欠缺權利保 護要件，應予駁回。
（三）復按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請 法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法 第422 條定有明文。是未定期限之不動產租賃，於其價值 昇高時，出租人始得聲請增加租金。至於租金不敷納稅， 尚非法定增租之原因（最高法院69年度台上字第1343號判 決意旨參照）。再按租用基地建築房屋，租金以不超過土 地申報總價額年息10％為限，土地法第105 條、第97條分 別定有明文。本件原告請求調昇租金，無非以系爭土地之 地價稅於1 年間調漲3 成為據。然查，系爭租約係成立於 104 年10月2 日，斯時系爭土地之土地公告現值為每平方 公尺11,300元，於原告提起本件訴訟之106 年，系爭土地 之公告現值為每平方公尺11,600元，有系爭土地之公務用 謄本、第一類謄本可佐（見104 年度訴字第382 號卷第34 頁、本院卷第25頁），是系爭租約成立迄今之1 年餘期間 ，系爭土地公告現值之漲幅約2.6%（計算式：（11,600-1 1,300 ）÷11,300≒0.026 ），上漲程度有限，並無基地 周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值 及所受利益等項，已有明顯變更，非當時所得預料之情形 ，其價值難謂已達相當程度之漲昇，而有調整租金之必要 。再系爭租約約定之租金為每月2,700 元即每年3 萬2,40 0 元，而系爭土地105 年之地價稅為1,776 元，並無租金 不敷納稅之情形，況稅金之增加並非增租之原因，已如前 述，是原告以此為由聲請調整租金，非有理由。末系爭土 地於105 年1 月之申報地價為每平方公尺2,000 元，面積 為88.84 平方公尺，如以土地法第105 條、第97條規定之 最高額即申報地價年息10% 計算，年租金為17,768元（計 算式：2,000 ×88.84 ×10 %＝17,768），仍低於系爭租 約之租金，是系爭土地之租金亦無再予調高之餘地，原告 請求調昇租金，尚屬無據。
六、綜上所述，原告提起本件訴訟，未以全體承租人為被告，其 當事人適格即屬欠缺，再系爭土地自系爭租約成立迄今，並 無價值明顯漲昇之情形，且系爭租約之租金已達土地法第10 5 條、第97條規定之上限，更無上調之空間，是原告依民法 第442 條規定請求調漲系爭土地租金為每月3,600 元，為無 理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 劉佩宜
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 10 月 2 日
書記官 楊郁馨