臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第三二三三號
原 告 丙○○○
乙○○
甲○○
右三人共同
訴訟代理人 郭宏義律師
複 代理人 林鼎鈞律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 吳宜財律師
當事人間給付租金差額事件，本院於民國九十二年十月七日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
被告應給付原告新台幣（下同）四百四十二萬二千八百八十元，暨自支付命令 原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
台北市○○○路一號三樓Ａ、三樓之一、之二、之三房屋及其坐落之台北市○ ○區○○段二小段五三八地號土地，原係張家產業，張家有張俊一、丁○○兄 弟二人（另有三女兒），張俊一自幼即因高燒不退致腦部受損智能不足，已達 無法處理自己事務之能力，張俊一之母張吳京燕為保障張俊一日後生活，乃於 民國七十一年十二月四日系爭房屋第一次保存登記時，將應有部分二分之一登 記予張俊一，於七十八年間張吳京燕以自己及張俊一之名義將系爭房屋出租予 訴外人企龍股份有限公司（下稱企龍公司），嗣後張吳京燕於八十一年九月廿 六日逝世，被告於其母張吳京燕逝世前之八十一年七月廿二日取得系爭房屋另 二分之一應有部分之登記，以及於八十一年八月廿八日以分割繼承代位被繼承 人張呆（張俊一祖母）取得系爭房屋持分基地之全部所有權。 張吳京燕過世後，原告丙○○○（即張俊一配偶）發現被告有意利用智能不足 之張俊一為法律行為以侵吞張俊一財產，乃於八十二年間向法院聲請宣告張俊 一為禁治產人，並由原告丙○○○擔任張俊一監護人，而企龍公司就系爭房屋 之租金，於張吳京燕過世後乃依各二分之一比例給付予張俊一、丁○○，惟被 告突於八十三年間向企龍公司主張彼就租金之分配應加計土地之價值而應分得 百分之八十八．八，張俊一只能分配百分之十一．二，但此一主張不為原告接 受，而企龍公司亦因共同出租人間對租金分配比率之爭執，暫時停止支付租金 ，三方就此一租金給付及分配比率之爭議，使企龍公司遭受困擾，因而不願繼 續承租於八十六年四月廿四日搬遷，兩造乃於八十八年間對企龍公司起訴請求 給付租金。
張俊一於八十七年十月廿七日死亡，其繼承人為原告三人。 被告應依兩造所簽之備忘書（契約）交付原告租金之差額： ㈠企龍公司遷出系爭房屋後，被告未得原告同意於八十七年二月十三日以張俊 一之法定代理人自居，擅將系爭房屋出租予訴外人金昌利股份有限公司（下 稱金昌利公司），租金每月卅五萬元，並強要張俊一及原告接受此一出租事 實，且強行以金昌利公司之支票支付張俊一及原告每月三萬六千七百八十五 元，原告乃對被告提出異議並否認有共同出租之事實，且拒絕兌現支票。 ㈡其後金昌利公司於八十九年十月卅一日終止租約遷出上開房屋，被告為處理 三方關係乃於八十九年十一月四日與原告簽立備忘書，原告同意承認系爭租 賃契約，但雙方就共有人間內部租金分配比例之爭議，願以前手承租人企龍 案件由法院判決之分配比例為準，再處理加減帳（備忘書第三條），原告乃 同意每月先暫收三萬六千七百八十五元租金。
㈢今企龍案業經法院判決確定，且該案判決共同出租人間房租分配之比例為原 告與被告各二分之一，此觀鈞院八十八年度北訴字第十一、十二號判決載明 ：「本件房屋租賃就租金之分配應按主參加原告與原告丁○○各二分之一收 取」即明。故原告自得依兩造所簽備忘書第三條請求被告向原告補足自八十 七年三月至八十九年十月共三十二個月，每月租金差額十三萬八千二百十五 元（350,000×1/2－36,785=138,215），合計共四百四十二萬二千八百八十 元（138,215×32=4,422,880）之款項。 ㈣惟經原告催討，並於九十一年十月間以存證信函催告，被告竟拒絕給付，故 提起本訴。
被告稱原告業依房地租賃契約本旨受領全部租金，應無租金差額請求權，以及 系爭備忘錄與企龍民事判決書均與本案無關云云，絕非事實： ㈠被告於八十七年二月十三日將系爭不動產全部出租予金昌利公司時，並未得 原告丙○○○同意（丙○○○為禁治產人張俊一監護人），此一出租行為， 契約內容均係被告片面決定，原告並未參與亦未同意，被告辯稱：「有原告 不爭執之房地租賃契約書」云云，並非事實，原告既非上開租賃契約當事人 ，自不受該租賃契約拘束。
㈡兩造於金昌利公司搬遷後之八十九年十一月四日簽立備忘錄，依其內容，係 原告追認上開契約出租予他人之事實，但就共同出租人間租金之分配比例有 爭執，此觀備忘書第三條：「甲乙雙方就本租賃契約及租金應如何分得之爭 議，同意經企龍案件由法院判決後再處理加減帳」即明。被告辯稱租賃契約 ：「第三條定建物與土地之每月租金三五Ｏ、ＯＯＯ元，其中建物租金每月 各三六、七八五元（因兩造就建物各占二分之一權利，故各約定三六、七八 五元），合計七三、五七Ｏ元，土地租金每月二七六、四三Ｏ元（因土地權 利全部為被告所有，故歸被告全部所有）」云云，此乃被告自行決定之內容 ，係原告所不承認者，又被告稱：「兩造就系爭建物與土地各依其權利範圍 出租，並依其權利範圍收租，乃合乎應有部分與所有權之使用、收益，原告 就系爭土地既無任何權利，自無本於所有權之地位向被告請求該部分租金之 權利至灼」云云，即非可採，蓋原告係請求被告依備忘書契約第三條之約定
履行給付租金差額，而非本於土地所有權請求。 ㈢原證八號關於兩造向企龍公司請求給付租金之民事確定判決書，所認定之租 金分配比例，係本件兩造依備忘書第三條就出租與金昌利之租賃契約，共同 出租人間內部「租金應如何分得」及「處理加減帳」之依據。蓋企龍案件兩 造間主要爭執乃租金分配比例之爭執，與本件金昌利之租賃契約兩造間之爭 執相同。被告辯稱：「簽署備忘錄之主旨係為解決原告『無權占有』被告所 有之首揭土地，所生相當於租金之不當得利」云云，與上開判決書之內容事 實不符，其主張企龍公司民事判決書與本案無關云云，實不足取。 參、證據：提出土地及建物登記謄本、租賃契約書二式、民事裁定、繼承系統表、 存證信函二式、備忘書、判決確定證明書等影本各一件為證。乙、被告方面：
壹、聲明：
原告之訴駁回。
如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 貳、陳述：
原告業依房地租賃契約本旨受領全部租金，應無租金差額請求權： 原告就兩造關於坐落台北市○○○路一號三樓、三樓之一、之二、之三建物（ 下稱系爭建物）之應有部分各為二分之一，且系爭建物坐落台北市○○區○○ 段二小段五三八地號土地（下稱系爭土地）之所有權全部為被告所有。 系爭備忘錄與民事判決書，均與本案無關：
㈠本案係兩造與金昌利公司間之租金糾紛，與備忘錄所載係兩造與企龍公司間 之租賃糾紛，其對象之主體顯然不同，不得混為一談。再者，簽署備忘錄之 主旨係為解決原告無權占有被告所有之首揭土地，所生相當於租金之不當得 利，因原告及其被繼承人張俊一自八十一年起即無權占有迄今，且未給付被 告相當於租金之不當得利，是被告乃於上開對企龍公司訴訟之理由中一併陳 明，且訴訟外亦請求原告給付，然均為原告以對企龍公司之訴訟判決後再處 理，此觀諸備忘錄載明「‧‧‧經企龍案件由法院判決後再處理」，足資證 明，再被告否認有依備忘錄給付差額租金之事實。 ㈡備忘錄既載明「‧‧‧經企龍案件『法院判決後』再處理」，即非原告所陳 「企龍案件由『法院判決之分配比例』為準」，蓋該二者文義差異甚鉅，且 顯然不同，原告擅改備忘錄所載文義，並執兩造與企龍公司間無關本案之判 決書曲解為被告應依「法院判決之分配比例」為給付差額租金，並據為請求 ，誠非的論。
系爭房地租賃契約書，業經原告事後承認、追認，視為自始有效，對原告當然 發生拘束效力：
金昌利公司因認被告與共同出租人張俊一具親誼關係，而有相當理由確信被告 為代理人，復張俊一或原告均未為反對之意思表示，職是，原告關於系爭房地 租賃契約書自應負表現代理之責任。又原告就系爭房地租賃契約書及其約定內 容業於事後承認（追認），並已受領全部租金之事實，迭據渠等自認且不爭執 。揆諸民法第一百七十條第一項、第一百五十條及民事訴訟法第二百七十九條
第一項規定，與最高法院十八年上字第二八三六號、二十六年上字第八○五號 著判例意旨，原告既已承認系爭房地租賃契約書及其約定內容，則系爭契約書 所生之權利義務關係，溯及自始發生效力，原告當然應受其拘束。 原告關於系爭房地租賃契約書已無爭執之餘地： 承上，原告應受系爭房地租賃契約書之拘束，而原告業依系爭契約書約定受領 全部租金，故原告就系爭契約書已無爭執，洵堪認定。況系爭契約書，既依兩 造各自之持分、所有權之權利範圍分別予以約定規範明確，要無生租金分配比 例之質疑。
被告就系爭建物與土地分別與金昌利公司約定租金金額，並訂立系爭房地租賃 契約書，實與所有權之使用、收益本質暨契約自由原則無違： ㈠系爭建物與土地於八十七年二月十三日出租予金昌利公司。依前述兩造就系 爭建物之應有部分各為二分之一，且系爭土地之所有權全部為被告所有，基 此，系爭房地租賃契約書依兩造就系爭建物與土地之權利範圍為前提，定名 為「房、地」租賃契約書，並依契約自由原則於契約內容載明訂立「房屋、 土地」租賃契約條件於左：第一條房地所在地「建物」、「土地」，同時在 第三條約定建物與土地之每月租金卅五萬元，其中建物租金每月各三萬六千 七百八十五元（因兩造就建物各占二分之一權利，故各約定三萬六千七百八 十五元），合計七萬三千五百七十元，土地租金每月廿七萬六千四百卅元（ 因土地權利全部為被告所有，故歸被告全部所有）。 ㈡被告就系爭建物有二分之一權利且持有系爭土地全部之所有權，自得本於所 有權人之資格就系爭建物與土地出租予金昌利公司，甚且亦得基於契約自由 原則與承租人金昌利公司約定建物及土地之租金，凡此均與原告無涉。縱被 告將系爭建物全部連同土地出租予金昌利公司，所逾越者僅為原告持有系爭 建物權利之二分之一，惟被告就系爭建物之租金係以其與原告各持分二分之 一權利明文約定，並各收取等額之三萬六千七百八十五元，要與衡平、公允 原則無違。
㈢兩造就系爭建物與土地各依其權利範圍出租，並依其權利範圍受領租金，乃 合乎應有部分與所有權之使用、收益本旨，原告就系爭土地既無任何權利， 自無得本於所有權之地位向被告請求該部分（土地）租金之權利，遑論主張 差額租金之權利，系爭建物與土地之租金若干，既基於契約自由原則為約定 ，並符衡平、公允原則，且經原告承認（追認），原告依系爭房地租賃契約 書即與金昌利公司間發生權利義務關係，質言之，原告依系爭契約之約定固 得向金昌利公司主張給付租金之權利，反之，金昌利公司依系爭契約書之約 定固對原告應負給付租金之義務，然不論租金之請求或給付，均僅存在於原 告與金昌利公司間，要與被告無涉，原告對被告實無得為主張之權利可言， 況原告既已全部受領租金，自無租金短少之事實，尤無更向被告主張租金差 額請求權之理，原告起訴顯無理由。
兩造對企龍公司係基於租賃契約請求權主張給付租金，與租金分配比例完全無 涉：
兩造係立於共同原告之地位對共同被告企龍公司基於租賃契約請求權之法律關
係主張給付租金，此有民事判決書附卷足憑。準此，兩造對企龍公司之訴訟， 既非處於對立當事人地位，且該判決無非僅針對兩造請求企龍公司給付租金之 事實為審理暨判斷，要無更就原告於本案指摘之「租金分配比例」為審判，職 是，兩造對企龍公司主張給付租金訴訟，與原告於本案對被告提起請求租金差 額訴訟，無論係兩造處於原、被告之地位（即訴訟當事人主體）、請求權基礎 之法律關係及事實證據完全不同，甚且鈞院在企龍公司給付租金案件，均無就 租金分配比例為斟酌或審判，則企龍案件與本案在訴訟之形式上及實質上截然 不一，自無適用、類推適用、準用或比附援引之餘地，是原告指摘「原證八號 關於兩造向企龍公司請求給付租金之民事判決書所『認定』之租金分配比例」 、「企龍案件兩造間主要爭執乃租金分配比例之爭執」云云，即屬虛言。 原告指摘「租金分配比例」，顯係曲解、擴張解釋備忘錄與民事判決書意旨： 綜觀備忘錄暨兩造與企龍公司間之民事判決書，均無關於「租金分配比例」之 記載或判決，原告所指，應係原告望文生義，恣意曲解、擴張解釋之謬誤，申 言之，上開備忘錄與民事判決書就租金分配比例既無明確記載或判決，堪認兩 造間要無租金分配比例之合意與真實，自無任由原告別事探求之餘地。 備忘錄所載「‧‧‧經企龍案件由法院判決後再『處理加減帳』」之真意： 兩造簽署備忘錄之主旨係為解決原告僅持有二分之一權利之系爭建物無權占有 被告所有之系爭土地，所生相當於租金之不當得利，因原告及其被繼承人張俊 一自八十一年起即無權占有迄今，且未給付被告相當於租金之不當得利，是被 告乃於上開對企龍公司訴訟之理由中一併陳明，且訴訟外亦請求原告給付，然 均為原告以對企龍公司之訴訟判決後再處理，故於備忘錄載明「‧‧‧經企龍 案件由法院判決後再處理加減帳」云云，其真意即指原告對企龍公司所得請求 之租金顯逾其持有系爭建物二分之一權利之範圍，應與渠無權占有被告所有系 爭土地所生相當於租金之不當得利，併予加減計算。 原告未盡舉證責任：
原告主張被告應依「租金分配比例」給付差額租金，無非係依備忘錄及民事判 決書為據，然原告依備忘錄及民事判決書所指摘之「租金分配比例」，並主張 之證據，既屬空言而有瑕疵，應屬不能證明，復為被告否認在卷，難謂已盡舉 證責任。
參、證據：提出房地租賃契約書節本、民事判決節本等影本各乙份為證。 理 由
兩造不爭執之事項：
㈠台北市○○○路一號三樓之一，三樓之二，三樓之三之房屋及地下二樓五號停車 位部分（下稱Ａ屋）及台北市○○○路一號三樓（下稱Ｂ屋）房屋應有部分二分 之一為被告所有，餘二分之一則原為其兄張俊一所有，嗣張俊一死亡，由丙○○ ○、乙○○、甲○○繼承，系爭房屋坐落基地應有部分則為被告所獨有。而企龍 公司與被告及張俊一簽立租約承租系爭房屋，約定Ａ屋租金每月廿六萬一千元， 續租後租期至八十三年七月廿四日止；Ｂ屋每月租金十四萬零八千元，租期至八 十三年三月卅一日止。嗣租約到期，企龍公司仍繼續使用復未支付任何租金，被 告曾訴請返還系爭房屋及給付損害賠償金，經最高法院決認被告與企龍公司間就
系爭房屋存有不定期租賃契約而駁回其訴。惟企龍公司就Ａ屋部分自八十三年七 月廿五日至八十六年四月廿四日止；就Ｂ屋部分自八十三年四月一日起自八十六 年四月廿四日止，均未給付租金，而企龍公司至八十六年四月廿四日始將系爭房 屋返還予被告。系爭租賃契約中，均僅約定企龍公司應給付之租金總額，並未特 別約定共同出租人間就收受租金之分配比例，有附於本院八十八年北訴字第十二 號卷第廿九至卅八頁之租賃契約記載詳明，不論被告與原告間內部之租金比例究 為何，企龍公司自得依二分之一比例給付租金予被告及張俊一之繼承人，被告尚 不得執其內部關係對承租人企龍公司主張應依房地公告現值比例計算租金之分配 比例，故就其逾二分之一比例請求企龍公司給付租金部分，即乏依據，縱認被告 主張非虛，亦屬被告與原告間內部之租金分配比例問題，要不得以此向外對抗承 租人企龍公司，準此，被告得向企龍公司請求系爭房屋租金比例，應為二分之一 等情，為本院八十八年北訴字第十一、十二號、台灣高等法院九十年上字第一二 一八號民事確定判決所認定，並有該等判決影本在卷可稽。（被證） ㈡兩於八十九年十一月四日簽立備忘書，內容為：「立備忘書人：丁○○（下稱甲 方），丙○○○、甲○○、乙○○（下稱乙方），茲就金昌利公司承租座落：台 北市○○○路一號三樓、三樓之一、三樓之二、三樓之三房地（下稱本租賃物） 事宜，甲、乙雙方立本備忘書為憑：乙方退給金昌利公司如後附件支票，經甲 方代為收受無誤。甲乙雙方同意金昌利公司於八十九年十月卅一日提前解約， 並從應退還金昌利公司押租保證金代扣七十三萬五千七百元，作為給付張俊一先 生租金自八十八年三月五日起至八十九年十月五日止未向銀行提示之廿張支票。 甲、乙雙方就本租賃契約及租金應如何分得之爭議，同意經企龍案件由法院判 決後再處理加減帳。本備忘書一式兩份，甲、乙雙方各執乙份為憑。」（原證 ）
原告主張：原證八號關於兩造向企龍公司請求給付租金之民事確定判決書所認定之 租金分配比例，係本件兩造依備忘書第三條就出租與金昌利之租賃契約，共同出租 人間內部「租金應如何分得」及「處理加減帳」之依據，而依金昌利公司租金二分 之一請求被告給付租金差額等語，被告則否認有依備忘書第三條及民事判決書給付 原告金昌利公司租金差額之義務。則本件兩造之爭執點應為：自備忘書第三條及本 院八十八年北訴字第十一、十二號、台灣高等法院九十年上字第一二一八號民事確 定判決，是否得認定就金昌利公司之租金，兩造內部之分配比例為原告與被告各二 分之一？經查：
㈠兩造於八十九年十一月四日簽立備忘錄，係原告追認被告將系爭房屋出租予金昌 利公司之事實。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之 文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字 而更為曲解，最高法院著有十七年上字第一一一八號判例。備忘書第三條「甲、 乙雙方就本租賃契約及租金應如何分得之爭議，同意經企龍案件由法院判決後再 處理加減帳。」自文義觀之，即知係兩造約定就金昌利公司租賃契約及租金應如 何分得之爭議，於企龍案件判決後再處理，並非如原告所述之「雙方就共有人間 內部租金分配比例之爭議，願以前手承租人企龍案件『由法院判決之分配比例為 準』，再處理加減帳」。
㈡何況備忘書第三條所稱「企龍案件」之「法院判決」即本院八十八年北訴字第十 一、十二號、台灣高等法院九十年上字第一二一八號確定判決，該企龍案件為被 告起訴向企龍公司請求給付租金，並主張有百分之八八．八之租金權利云云，原 告為主參加原告，主張企龍公司亦應給付租金云云，而法院判決認為：系爭租賃 契約中，均僅約定企龍公司應給付之租金總額，並未特別約定共同出租人間就收 受租金之分配比例，不論被告與原告間內部之租金比例究為何，企龍公司自得依 二分之一比例給付租金予被告及張俊一之繼承人，被告與原告間內部之租金分配 比例問題，要不得以此向外對抗承租人企龍公司，準此，被告得向企龍公司請求 系爭房屋租金比例，應為二分之一等語，法院判決僅認定原告、被告各得向企龍 公司請求之系爭房屋租金比例為二分之一，而未認定兩造間內部之分配比例為何 。
㈢綜上，自備忘書第三條及本院八十八年北訴字第十一、十二號、台灣高等法院九 十年上字第一二一八號民事確定判決，無從認為就金昌利公司之租金，兩造內部 之分配比例為原告與被告各二分之一。
綜上所述，自備忘書第三條及本院八十八年北訴字第十一、十二號、台灣高等法院 九十年上字第一二一八號民事確定判決，無從認為就金昌利公司之租金，兩造內部 之分配比例為原告與被告各二分之一，從而，原告主張：企龍案件判決共有人間房 租分配之比例為原告與被告各二分之一，而請求被告履行備忘書第三條，向原告補 足八十七年三月至八十九年十月共卅二個月，每月租金差額十三萬八千二百十五元 ，合計共四百四十二萬二千八百八十元及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 即失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明 。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十一 日 民事第五庭 法 官 周美雲
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十一 日 書 記 官 王宜玲
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