臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度簡上字第六一號
上 訴 人即
附帶被上訴人壬○○
丁○○○○○
戊○○
庚○○
癸○○○
子○○
丙 ○
辛○○○○○○
兼
訴訟代理人 己○○
被上訴人即
附帶上訴人
甲○○
乙○○
右二人共同
訴訟代理人 吳榮昌律師
右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國九十年十一月二十日本院豐原簡易庭
第一審判決（九十一年度豐簡字第一一八號），提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，
經本院於民國九十二年九月二十六日辯論終結，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔，附帶上訴訴訟費用由附帶上訴人負擔。 事 實 及 理 由
一、上訴人即附帶被上訴人壬○○、戊○○、癸○○○、子○○、丙○經合法通知， 未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰 依被上訴人即附帶上訴人之聲請，就上訴人即附帶被上訴人壬○○、戊○○、癸 ○○○、子○○、丙○部分，由被上訴人即附帶上訴人一造辯論而為判決。二、被上訴人即附帶上訴人起訴主張：緣上訴人之被繼承人張棋得自民國（下同）四 十三年間與被上訴人存有未立字據之不定期租賃關係，承租坐落台中縣潭子鄉○ ○○段大埔厝小段八三、八三－五、八三－九地號土地如原審判決附圖乙案所示 Ｅ、Ｇ土地面積合計六百七十一平方公尺及其上房屋，嗣張棋得於七十八年三月 十八日死亡，上訴人張素貞、戊○○、庚○○、壬○○、癸○○○、余張稔、丙 ○、張銘煥均為繼承人，而張銘煥又於九十年九月三十日死亡，上訴人己○○、 張馨云為其繼承人。上開土地及房屋自四十三年迄今從未調整租金，其租金為每 年稻穀三百台斤折算新台幣（下同）一千五百元，即每半年七百五十元，系爭土 地地目現為建地、交通便利，公告現值每平方公尺一萬四千五百元，申報地價每 平方公尺二千八百八十元，現在每年應繳稅賦達三萬五千多元，其租金實屬過低
。為此依民法第四百四十二條提起本件訴訟，求為判決確認兩造間就上開土地及 其上房屋之租賃關係存在，其租金數額應自九十一年四月十日起調整為每半年七 萬七千二百九十九元（即申報地價乘以年息百分之八）。上訴人即附帶被上訴人 辯以：本件承租範圍應不只六百七十一平方公尺，系爭土地使用狀況以耕作為主 ，房屋老舊，交通亦不像被上訴人說得那麼便利，調整租金不應過高等語。（原 審判決確認兩造間就原審判決附圖乙案所示合計面積共六百七十一平方公尺之土 地及其上房屋有租賃關係，其租金數額應自九十一年四月十日起調整為每半年四 萬八千三百十二元，駁回被上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴之部分上訴，聲 明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡右廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴駁回。被上訴人則提起附帶上訴，聲明求為判決：㈠原判決不利於附帶上 訴人部分廢棄；㈡右廢棄部分，附帶被上訴人所承租附帶上訴人所有如原審判決 附圖乙案所示Ｅ、Ｇ土地面積合計六百七十一平方公尺及其上房屋之租金，應自 九十一年四月十日起調整為每半年七萬七千二百九十九元。就上開上訴部分則求 為判決上訴駁回。上訴人就附帶上訴部分，則求為判決附帶上訴駁回。）三、兩造對於上訴人丁○○○○○、戊○○、庚○○、壬○○、癸○○○、子○○、 丙○及訴外人張銘煥（於九十年九月三十日死亡）之被繼承人張棋得（七十八年 三月十八日死亡）向被上訴人承租被上訴人所有系爭土地及坐落其上之建物，而 張銘煥自張棋得繼承之租賃契約之法律關係再由其繼承人即上訴人己○○、張馨 云繼承，故雙方間租賃關係存在等情並不爭執，並有被上訴人提出之土地登記簿 謄本、除戶戶籍謄本、戶籍謄本、存證信函等件為證。惟兩造對於本件租賃標的 物之範圍有爭執。經查：原審依被上訴人聲請勘驗現場，並囑託臺中縣雅潭地政 事務所派員會同現場測量，而於九十一年九月十六日勘驗期日分別依被上訴人指 界主張之上訴人現住使用房屋之滴水線（即坐落於原審判決附圖甲案所示Ａ位置 房屋之屋簷滴水位置），繪製如原審判決甲案所示之土地複丈成果圖，暨依上訴 人指界主張之門廳後棟房屋滴水線（即坐落於原審判決附圖乙案所示Ｆ位置房屋 之屋簷滴水位置），繪製如原審判決附圖乙案所示之土地複丈成果圖，此有勘驗 筆錄及台中縣雅潭地政事務所土地複丈成果圖附卷可憑，上訴人於原審已陳明對 於測量結果並不爭執，另被上訴人於原審陳明：坐落台中縣潭子鄉○○○段大埔 厝小段八三、八三－五、八三－九地號土地為被上訴人與訴外人呂凌霜所共有， 被上訴人二人之應有部分合計共二分之一，被上訴人分管右側土地面積一千四百 九十二平方公尺，其所分管之土地及地上房屋自四十三年間即分別由呂萬福、張 棋得各自承租一側，呂萬福承租左側，張棋得承租右側等情，上訴人對此亦不爭 執，足見張棋得所使用之右側土地及其上建物應與其承租範圍相符。上開原審判 決附圖乙案既係由上訴人於測量時指界主張之門廳後棟房屋滴水線之測量結果， 上訴人復未提出其他證據足資證明本件租賃範圍為七百多平方公尺，亦未就其所 主張合計七百多平方公尺租賃範圍之土地具體指出其位置，上訴人抗辯稱本件承 租範圍與原審判決附圖乙案不符云云，即無可採。是以被上訴人請求確認兩造間 就系爭土地如原審判決附圖乙案所示Ｅ部分、Ｇ部分，合計面積共六百七十一平 方公尺土地及其上房屋有租賃關係，應屬有據。四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第
四百四十二條前段定有明文。而租貸物價值增減之標準，應以土地繁榮程度，及 與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準（最高法院二十年上字第二八三號判 例、四十八年十二月二十九日決議意旨參照）。本件兩造對於系爭租賃契約於四 十三年間之租金價額為每年一千五百元，即每半年七百五十元，自四十三年間起 均未調整等情並不爭執，又本件土地六十六年十月間之公告地價為每平方公尺一 百三十六元，八十九年七月間之申報地價為每平方公尺二千八百八十元，其九十 年七月之公告現值則為每平方公尺一萬四千五百元，有土地登記謄本三件在卷可 憑，顯見本件租賃物於上訴人承租後，其價值確有昇漲，是被上訴人請求調整租 金，洵屬正當。
五、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限 ，土地法第九十七條第一項定有明文；此項規定，於租用基地建築房屋，準用之 ，同法第一百零五條亦有明定。所謂土地及其建物申報總價額，土地價額依法定 地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法 第二十五條定有明文。然查被上訴人已陳明系爭房屋價值較低，自始即因價值未 達課稅標準而未曾課稅，且早已逾土磚造房屋之三十年最高折舊年數，故被上訴 人請求租金時即未將房屋價值列為計算租金數額之基礎，上訴人亦陳明房屋已經 老舊、無甚價值，故本件調整後之租金數額，應以土地部分之申報總價額計算， 亦即不超過本件租賃標的物土地部分申報地價年息百分之十為限。本院審酌：上 訴人承租系爭土地及其上平房建物，目前供住家使用，部分土地現仍從事農業種 植及上訴人僅承租土地四分之一，承租土地並未緊鄰道路等情，業經原審至現場 勘驗明確，有勘驗筆錄在卷可憑，本院參酌上述各情，認系爭基地租金調整幅度 ，以起訴前之最近申報地價即八十九年七月之申報地價總額年息百分之五計算， 即每半年租金四萬八千三百十二元（計算式：2880元×671平方公尺×5%÷1/2 ＝48312）為適當。又法院准許調整租金之判決，得自出租人為調整之意思表示 時起算，最高法院著有四十八年台上字第五二一號判例可資參照，被上訴人請求 自九十一年四月十日（即本件被上訴人調整租金意思表示之起訴狀繕本最後送達 承租人即上訴人張馨云之翌日）起調整租金，亦無不合。六、綜上所述，被上訴人請求確認兩造租賃關係存在，並請求自調整租金意思表示送 達承租人翌日起調整租金，即自九十一年四月十日起調整上訴人之半年租金為四 萬八千三百十二元，即屬正當，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回 。是原審判決命上訴人如數給付上開租金及上開法定遲延利息，並駁回上訴人其 餘請求，其理由雖有不同，惟其結論尚無不同，仍應予以維持。上訴意旨及附帶 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其上訴及附帶上 訴。
據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴亦為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條第二項、第三百八十五條第一項前段、第二項、第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第一項、第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十 月 十七 日 臺灣臺中地方法院民事第三庭
~B審判長法官 張瑞蘭
~B法 官 洪堯讚
~B法 官 林慧貞
右為正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 九十二 年 十 月 十七 日~B法院書記官