臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度簡上字四六七號
上 訴 人 大安建設事業股份有限公司
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代 表 人 孟昭熙
訴訟代理人 趙建興律師
被 上訴人 大安紫金城管理委員會 設台中市○○○路○段二六三號
代 表 人 何振宇 住
訴訟代理人 沈祐吉 住
郭芳辰 住
右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十一年九月五日臺灣臺中地
方法院臺中簡易庭九十一年度中簡字第一六九七號第一審判決提起上訴，本院於九十
二年十月三日辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審簡易之訴。 二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： （一）被上訴人主張依大安紫金城住戶公約第十二條規定，管理費用之訂定、調整 、收取及支付等細則，授權由管理委員會訂定公告之，既於規約上訂定上述 事項，被上訴人自應舉證證明並提出住戶管理公約之訂定，確有符合公寓大 廈管理條例第三十一條規定之決議之證明。惟被上訴人所提出依其於八十八 年二月一日成立管理組織送台中市南區區公所核備之住戶公約、簽到冊、會 議紀錄等資料，固附有大安紫金城住戶管理公約，然其所附大安紫金城公寓 大廈區分所有權人會議出席單位及人員附冊，雖有區分所有權人簽到之記載 ，卻並未載明係何次、何年度所召開之會議簽到紀錄，亦無法證明該公約係 何時訂立、何時經區分所有權人會議決議訂定此公約，及該次區分所有權人 會議之決議符合公寓大廈管理條例第三十一條關於出席人數比例及同意人數 之規定。又該送區公所核備之被上訴人八十七年度區分所有權人會議紀錄， 亦未載明出席人數之比例及同意人數。另被上訴人八十九年十一月管理委員 會例會紀錄，其中記載攸關住戶規約修改之討論，決議為⑴調漲管理費⑵住 戶規約修改乙案委員會決議，僅將去年住戶大會增修條文列入住戶規約內， 列印再版裝訂成冊，發放即可，依此觀之大安紫金城住戶公約之修改似僅經 管理委會決議即可，如此時與前揭公寓大廈管理條例第三十一條規定不符， 自不生規約修改之效力。
（二）被上訴人所提八十七年度大安紫金城公寓大廈區分所有權人會議出席單位及 人員附冊，其中：㈠上訴人為大安紫金城公寓大廈三個單位之區分所有權人 ，亦因上訴人為區分所有權人，被上訴人才提起本件訴訟，然依該附冊觀之 ，自序號一至二六八竟無上訴人列冊，㈡編號三五號徐嘉瑞並非區分所有權
人，何以列名其中，㈢編號三六號柯玉玲、五二號楊克文、六五號張永芳、 七二號孟憲中、七三號楊孟宜、九二號邱建碩、九三號邱煥南、一二七號李 襄琳、一四一號徐淑麗、一四三號賈憶文、一七○號劉萬生、一七七號李邱 讚、一七八號楊珠標、一九四號李駱遠、一九六號汪迪壯、二一九號吳麗丹 、二三一號何明月、二三五號王守勇、二五一○號莊慶男、二六一號林勝忠 、二六八號林志宏等人在該附冊之簽名均非本人親簽，而係未授權且被偽簽 者，㈣區分所有權人陳世華有四個單位，分別編號為一二九、一四七、一六 六、一八五；其中編號一四七、一八五未簽名；編號一二九、一六六有簽名 ，然該二處簽名，顯非同一人所為。若陳世華有出席，為何不全部簽名而只 簽二個單位；若陳世華未出席，則編號一二九、一六六之簽名為何人所為， 被上訴人即有予以澄清說明之必要。
（三）雖上訴人為起造人，但關於八十五年召開第一次區分所有權人會議之會議紀 錄，均已移交給被上訴人，上訴人公司目前所執被上訴人之相關資料僅有被 上訴人八十六年五月三十日函、八十五年二月十五日紫金城公共設施交接清 冊、八十五年二月二日收據、八十四年十二月二十三日收到上訴人之贊助款 新台幣（下同）五萬元收據、八十五年八月三十一日交接證明書及八十五年 九月三日交接證明書。由上開文件觀之，彼時被上訴人已然成立並進行發文 、點交等手續，焉有能由上訴人執有成立管委會訂定規約等文件可言。本件 被上訴人既未提出經符合公寓大廈管理條例第三十一條規約之訂定或變更之 區分所有權人之會議決議證明文件，自不得單以管委會之決議及會議紀錄執 為調漲管理費之依據及法源。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提被上訴人八十五年五月三十日函、公設 交接清冊、交接證明書、收據、建物權狀三紙。聲請訊問證人何明月、楊珠標 、李襄琳。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： （一）被上訴人在原審所提之住戶規約，係最原始報備之住戶規約，而九十年一月 一日新版規約係因舊規約已老舊不堪使用，才重新翻版印刷。換言之，住戶 規約第十二條之規定在第一次區分所有權人會議會即已訂定，且依公寓大管 理條例第二十六條規定，上訴人公司即為其所指之起造人，故第一次區分所 有權人會議，及訂定規約、組織章程，均由上訴人公司於八十三年主持成立 並選舉各職委員後，才將社區大樓之行政權利交由新任委員執行，故上訴人 所訂定訂定之規約之合法性已不容質疑。而被上訴人事後並未交接到第一次 上訴人召開區分所有權人會議紀錄。
（二）上訴人公司因當初想將地下室開發為地下商場，然又考慮景氣不佳恐開發的 時間會延償，故與被上訴人協議管理費一事，被上訴人因而以優惠之方式， 將原為二十五元之管理費以五折折扣讓上訴人繳交，並非調降管理費，如今 被上訴人因上訴人公司未踐行開發地下商場之承諾，故而取消當初的優惠， 回歸原始之二十五元，被上訴人既未調降管理費，當然無須召開區分所有權
人會議之必要。且本案之決議乃係依住戶規約而行，而住戶規約已經合法程 序並經公家機關認可報備的，自與九十年度沙小字第九三號判決之情形有異 。當初上訴人改為十二．五元也只是以協調之方式成立，未經過大會同意， 如果之前被上訴人都違法的話，也應回溯成二十五元。 （三）被上訴人向公所核備之八十七年度區分所有權人會議紀錄是核備前所做的， 不可能事後才提出又可以核備，惟上訴人確實是區分所有權人，而被上訴人 在該次區分所有權人名冊上確實未列上訴人。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提八十八年十二月十八日區分所有權人會 議紀錄。
丙、法院依職權函台中市南區區公所檢送被上訴人申請核備時所提出之區分所有權人 大會會議紀錄及簽到簿影本。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張其為坐落台中市○區○○○路一段二六三號「大安紫金城 」大廈之住戶管理委員會，上訴人為該大廈門牌號碼台中市○區○○○路一段二 六五號地下一層之１、２、３之區分所有權人，積欠被上訴人自民國九十年三月 起至九十年十月止之管理費二十萬二千八百七十五元，及利息六千八百零九元， 上訴人自應給付（其於原審起訴請求其中六千八百零九元之法定遲延利息部分， 經原審判決駁回，未據被上訴人附帶上訴而確定）。上訴人對於未給付上開管理 費之事實固不否認，惟以被上訴人管理委員會委員之選任、區分所有權人會議召 開、住戶規約之訂定或變更，未符合公寓大廈管理條例第二十九條第一項、第二 十五條、第二十九條、第三十條、第三十一條之規定，且管理費每坪自十二點五 元調漲為二十五元，未符合法定程序等語置辯。二、按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效力 如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應準用民法第五十六條第 一項規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤 銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。上訴人雖以被上 訴人於八十八年間向台中市南區區公所報備時，所提出之八十七年十二月二十七 日召開之八十七年度區分所有權人會議之出席單位及人員附冊，其中有應列上訴 人為大安紫金城公寓大廈區分所有權人而未列，不應列住戶徐嘉瑞為區分所有權 人卻列入，住戶李襄琳等人並未參加開會亦未授權他人開會卻有其簽名，住戶陳 世華之簽名亦有問題等語資為抗辯，證人何明月、楊珠標、李襄琳亦到庭證稱並 未出席亦未授權他人出席該次大會等語。惟依上訴人前開抗辯及證人證言之內容 ，均屬區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令章程，又上訴人並未舉 證證明區分所有權人曾於上開決議後三個月內請求法院撤銷其決議，從而在法院 撤銷開決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。是以本件所 應審酌者，厥為被上訴人所主張大安紫金城大廈管理費用之訂定、調整、收取、 支付等，是否經區分所有權人會議決議通過，授權由管理委員會決議訂定。三、被上訴人主張系爭大廈管理費用之訂定、調整、收取、支付等細則，係委由管理 委員會決議訂定，大安紫金城住戶管理規約第十二條定有明文，該規約業經系爭 大廈於八十五年第一次區分所有權人會決議通過，並以被上訴人於八十八年間向
台中市南區區公所報備時提出之住戶公約為據。被上訴人固未能提出大安紫金城 八十五年召開之第一次區分所有權人會議之會議紀錄，以資證明其於八十八年間 報備時提出之住戶公約確經大安紫金城第一次區分所有權人會決議通過，惟查： 被上訴人於八十五年五月二十六日大安紫金城第一屆管理委員會會議中，已就地 下室商場管理費繳費問題，說明：「地下室商場管理費訂為二十五元，經與大安 公司協調改為十二．五元，大安公司（即上訴人）並預繳一百三十萬元管理費（ 比照黃金城）」，而經管理委員會決議結果為：「發文大安公司於八十五年七月 十五日前繳至本會，逾期未繳款則本協調不成立，應調整為二十五元並追溯至八 十四年十一月十五日止」，有該會議紀錄在卷可按。而上訴人自斯時至八十九年 十一月二十八日第五屆管理委員會決議調回二十五元以前，皆以上開與被上訴人 協調之結果即十二．五元繳納管理費等情，既為兩造所不爭，而在該五年期間內 ，經歷大安紫金城分別於八十七年十二月二十七日及八十八年十二月十八日召開 之八十七年度、八十八年度區分所有權人大會，均無其他區分所有權人對之提出 異議，有各該區分所有權人大會會議紀錄附卷可按，此外亦無證據顯示曾有其他 區分所有權人對之提出異議或提交區分所有權人大會討論，準此，若被上訴人未 經區分所有權人大會決議通授權為大安紫金城大廈管理費用之訂定、調整、收取 、支付，何以上訴人得以兩造協議之低於大安紫金城大廈其他區分所有權人達二 分之一之標準繳納管理費，並由被上訴人收取，長達五年，均未遭提出異議。復 查，大安紫金城八十八年度區分所有權人大會，曾就大安紫金城之組織章程及住 戶規約之修訂為討論，結果決議增修組織章程第十四條之五、六款有關管理委員 資格及選任之規定，及決議修正住戶規約第十八條有關委員選舉方式之規定，有 該次大會紀錄在卷可按，可知大安紫金城於八十九年十一月二十八日第五屆管理 委員會決議將上訴人管理費調回二十五元以前，大安紫金城即有組織章程及住戶 規約存在，否則該次討論之內容即失所附麗而違常理；抑有進者，該次區分所有 權人大會既未就有關管理費之訂定、調整、收取、支付之住戶規約第十二條規定 為修正之討論，應認該次區分所有權人大會至少有予以追認之事實。再參酌被上 訴人所稱大安紫金城八十五年制定之組織章程及住戶規約，並無大安紫金城八十 八年度區分所有權人大會決議之組織章程第十四條之五、六款，其住戶規約第十 八條亦非該區分所有權人大會決議之內容，而大安紫金城九十年一月一日印製之 組織章程及住戶規約，確實於組織章程第十四條之五、六款及住戶規約第十八條 ，均已如大安紫金城八十八年度區分所有權人大會前揭決議內容之修正，足證被 上訴人所提出組織章程及住戶規約之內容，與大安紫金城區分所有權人大會決議 內容吻合，其真實足堪憑信。綜上所述，被上訴人主張其確經區分所有權人大會 決議授權為管理費之訂定、調整、收取、支付，自屬有據。上訴人以被上訴人未 經區分所有權人會議決議為前揭授權，及住戶公約之修改僅經管理委會決議即可 等語置辯，並無理由，亦失誠信，洵無可取。
四、被上訴人既確經區分所有權人大會決議授權為管理費之訂定、調整、收取、支付 ，並有住戶規約第十二條之明文，則被上訴人於八十九年十一月二十八日由第五 屆管理委員會決議自九十年一月一日調整上訴人之管理費每坪每月二十五元，自 屬有據，殊無再依公寓大廈管理條例二十九條再由區分所有權人大會決議之理，
亦無違反該條例其他規定之可言，上訴人所辯，均無可取。從而，被上訴人依上 開規約，請求上訴人給付積欠之管理費及利息合計二十萬九千六百八十四元，為 有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無違誤，上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。五、兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無 一一論述必要，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十 月 十七 日 臺灣臺中地方法院民事第一庭
~B審判長法 官 林清鈞
~B 法 官 鍾啟煒
~B 法 官 陳宗賢
右正本證明與原本無異
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 十七 日~B 書記官
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