臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一四七號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 楊逸民律師
被上訴人 俊國房屋仲介有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
右當事人間請求確認本票債權不存在等事件，上訴人對於民國九十二年四月十六日本
院中壢簡易庭九十一年壢簡字第八二○號第一審判決提起上訴，於民國九十二年十月
十四日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人對於上訴人於民國九十一年六月六日所簽發、票號ＣＨ一三六三一○號、到
期日民國九十一年六月十四日、面額超過新台幣捌萬伍仟元之本票債權不存在。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）確認被上訴人對於上訴人於民國九十一年六月六日所簽發、面額新台幣（
下同）壹拾柒萬元、票號ＣＨ一三六三一０、到期日九十一年六月十四日
之本票債權不存在。
（三）被上訴人應返還上訴人前開本票。
（四）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）被上訴人主張上訴人違約而沒收協調金乙節，需以被上訴人業已議價成功
為前提，惟此事實為上訴人所否認，自應由被上訴人負舉證之責以實其說
。被上訴人固提出渠與系爭房地出賣人劉秋蘋於九十一年五月二十二日簽
訂之「房地產專任委託銷售契約書」，惟其內容之真正為上訴人所否認。
按依房屋仲介業之商業習慣及一般人之生活認知，房屋仲介業者僅於受委
託出賣房地之價格高於買受人所欲購買之價格時，方受買受人之委託與房
地出賣人進行議價，然依前揭「房地產專任委託銷售契約書」所載，出賣
人劉秋蘋委託銷售之價格為一百七十萬元，與上訴人願買之價格相符，被
上訴人自可依「房地產專任委託銷售契約書」第八條「甲方（即出賣人）
授權乙方（即被上訴人）全權代理收受定金‧‧‧」之約定，逕向買受人
收受定金，何須受買受人之委託向出賣人議價之理？
（二）被上訴人在上訴人之子黃昌龍九十一年六月八日以電話告知要終止委託議
價契約之前，從未告知上訴人系爭房地已議價成功，此為被上訴人所不爭
執。上訴人於被上訴人未為議價成功之意思表示前，即以意思表示終止委
託議價契約，依民法九十四條規定，自於意思表示時發生效力。且上訴人
之子女黃曉枝、黃昌龍告知被上訴人欲終止委託議價契約時，被上訴人亦
僅謂「不行」、「已在議價中，不能終止」等語，並未告知上訴人已議價
成功；證人蔡明芮為被上訴人公司員工，其雖證述於電話中已告知「成交
」乙節，惟對於上訴人之一方係何人打電話告知伊終止委託議價契約、被
上訴人公司係何人、何時告知伊系爭房地已成交，均答稱不復記憶，嗣再
證稱「我在電話中是有對上訴人女兒表示已成交」等語顯不足採。
（三）又縱認被上訴人所提渠與出賣人劉秋蘋所簽訂之「房地產專任委託銷售契
約書」內容為真，而認上訴人有違約之實，則被上訴人隱匿該房地可即刻
成交之事實，偽稱出賣人委託銷售之價額較高，以欺罔手段詐騙上訴人與
渠簽訂委託議價契約書，亦有悖於公平，復且被上訴人是否因上訴人未購
買該房地，嗣後該房地即無法出售他人而受有高達十七萬元之損害，亦未
見被上訴人說明，因而請求酌減違約金。
三、證據：除援用第一審所提證據外，聲請訊問證人黃曉枝、黃昌龍。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）被上訴人內部設有開發、銷售兩單位，先由開發部接受賣方之委託後，再
交由銷售部尋覓買主，本件銷售部承辦人蔡明芮在接受上訴人議價之委託
時，並不知道賣方委託銷售之價格。由於乙○○是兩單位之主管，所以在
九十一年六月六日審核賣方所簽之房地產專任委託銷售契約書，及上訴人
所簽委託議價契約書時，即知悉買賣雙方價格一致，之所以未即時通知上
訴人，是擔心上訴人以為被上訴人輕易就與賣方談成價格，而認為買貴了
，再回殺價格，惟其在六月八日以前確已告知承辦人蔡明芮本案成交一事
。
（二）九十一年六月八日，上訴人之兒女雖在電話中表示要終止委託之意思，惟
此為上訴人子女的意見，上訴人並無終止委託之意思，且承辦人蔡明芮在
電話中亦告知上訴人女兒已成交的事實，被上訴人隨即於同年月十日發函
通知上訴人成交事實，然上訴人不依約繳交現金十七萬以換回前揭本票，
及簽立買賣契約，被上訴人自得依委託議價契約書第四條「如逾時不買，
買方同意將本契約所簽定之協調金，全數作為違約之賠償金，絕無異議」
之規定，主張前揭本票權利。
三、證據：除援用第一審所提證據外，聲請訊問證人蔡明芮。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：其為購買桃園縣楊梅鎮○○路二一八巷五號房地，於九十
一年六月六日委託被上訴人須在同年月十三日前，以一百七十萬元之價格向賣方
議價，而簽立委託議價契約書，並交付前揭本票一紙，作為議價協調之用。同年
月八日深覺前開房地不適宜居住，遂由其子女以電話詢問是否議價成功，被上訴
人回答尚未成交，其即為終止議價委託，並於同月十一日發函催促被上訴人返還
前揭本票，惟被上訴人置之不理，持前揭本票聲請法院裁定准予強制執行，而上
訴人既已於被上訴人未完成議價委託事項前，即已終止本件議價委託契約，故被
上訴人所持有之前開本票債權自不存在，又被上訴人以票款全數充作違約賠償亦
有過高，應予酌減等語。被上訴人則以：上訴人子女於九十一年六月八日打電話
詢問議價情況時，已告知已完成委託議價事項，後又於同年月十日通知上訴人順
利成交，詎上訴人竟於翌日（十一日）寄發存證信函表示不願意購買系爭房地，
同時請求返還前揭本票。上訴人既在被上訴人達成委託事項後，無故不買系爭房
地，依兩造所簽之委託議價契約書第四條規定，其自得將前揭本票充作違約賠償
等語資為抗辯。
二、上訴人主張其與被上訴人於九十一年六月六日簽立委託議價契約書，委託被上訴
人以價金一百七十萬元代向前揭房地所有人議價，委託期間為九十一年六月六日
起至同年月十三日止，並由上訴人簽立前揭本票一紙交付被上訴人收執，作為議
價協調之用，嗣被上訴人以上訴人違反契約為由，拒不返還前揭本票，並持向本
院聲請裁定准予強制執行之事實，為兩造所不爭執，並有委託議價書契約、本院
九十一年度票字第四○三五號民事裁定等可證，應堪信為真實。
三、茲應審究者，乃委託議價契約書第四條違約之賠償規定，係指被上訴人完成議價
委託事項後，上訴人不願買受系爭房地，或在買賣契約成立後，上訴人拒不履行
買方義務而設之規範？本件委託議價契約書約定被上訴人若媒介上訴人與前揭房
地所有人劉秋蘋買賣契約成立時，協調金即轉作定金，僅係為雙方為使買賣契約
順利進行便宜之用，並非謂被上訴人為上訴人之代理人，上訴人有授權被上訴人
代理其與前揭房地所有人訂立買賣契約之意思，此從委託議價契約書第二條「買
方願意以總價新臺幣壹佰柒拾萬元整，購買右開房地，『茲委託本公司向賣方議
價』。」觀之甚明，本件被上訴人媒介居間之買賣契約尚未成立，關於該契約書
第四條「如逾時不買，買方同意將本契約所簽定之協調金，全數作為違約之賠償
金，絕無異議。」，應係指被上訴人完成議價委託事項後，上訴人違反「買方應
於九十一年六月十四日以前以現金補足房地總價款百分之十作為正式定金，以作
為與賣方簽定買賣契約價金之一部分，並定於九十一年六月十六日於俊國房屋所
在地簽定買賣契約。」之約定，而預設之賠償。
四、尚應審究者，為被上訴人是否完成委託議價事項，而得請求賠償？按當事人主張
有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定
有明文。查被上訴人於九十一年五月二十二日即接受訴外人劉秋蘋之委託，以一
百七十萬元獨家代理銷售前揭房地，專任委託期限至九十一年八月二十三日，此
有被上訴人提出之「房地產專任委託銷售契約書」為證，上訴人雖否認有該契約
關係之存在，惟未提出其他反證證明，自無足採信。被上訴人於賣方委託期限內
之九十一年六月六日復受上訴人委託願以相同價格買受前揭房地，並簽定委託議
價契約書，此為兩造所不爭執，並有該契約書附卷可稽，惟因被上訴人內部之開
發、銷售部門分立，銷售部承辦人蔡明芮在接受上訴人議價之委託時，並不知道
賣方委託銷售之價格，所以未立即告知上訴人與賣方願出價格一致，此可從兩份
契約書代理被上訴人簽約者分別為蕭俊宏、蔡明芮，非同一人承辦可明，然被上
訴人在九十一年六月六日與上訴人簽立委託議價契約書當日，已因價格一致達成
委託議價事實，已足認定。雖被上訴人之訴訟代理人即不動產經紀人乙○○於審
核賣方所簽之房地產專任委託銷售契約書及上訴人所簽委託議價契約書後，已悉
買賣雙方價格一致，因擔心上訴人以為被上訴人輕易就與賣方談成價格，而認為
買貴了，再回殺價格，而未即時通知上訴人，但仍不影響被上訴人完成議價委託
之結果。上訴人既於被上訴人完成契約所定之委託條件及義務後，不依委託議價
契約履行「以現金補足房地總價款百分之十作為正式定金，及簽定買賣契約」之
義務，被上訴人自得依該契約第四條後段規定請求賠償。
五、再應審究者，兩造約定之違約損害金是否過高，應予酌減？按「違約金，除當事
人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時
期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外
，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」
，此民法第二百五十條定有明文。本件委託議價契約書第四條文義未表明該約定
具強制債之履行之目的，所約定之違約金性質乃損害賠償額預定性之違約金，要
屬無疑，損害賠償額預定性之違約金既經約定，則未待被上訴人舉證其所受損害
，亦不問被上訴人是否受有損害，被上訴人均得請求將上訴人所簽定之協調金本
票，全數作為違約之賠償金。惟「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數
額。」，民法第二百五十二條亦有明文。經查：本件被上訴人若媒介居間買賣契
約成立，依委託議價契約書第四條本可獲得之上訴人按成交價百分之三服務費，
及依房地產專任委託銷售契約書第四條可獲得出賣人按成交價百分之四服務費（
以上服務費不足十萬元，均以十萬元計算之報酬），惟因上訴人違約，致買賣契
約未能簽定，被上訴人受有無法收取服務費之損失；本院斟酌訴外人委託銷售價
格，與上訴人願買之價格本即一致，被上訴人於廣告、人事、勞務之花費應屬有
限，若依委託議價契約書第四條約定，將上訴人交付之系爭本票全數充作違約金
，則屬過高，應酌減至八萬五千元為適當，從而，被上訴人就前揭本票之債權於
超過八萬五千元範圍不存在，又被上訴人就本票債權於違約賠償金額八萬五千元
範圍內既然存在，則上訴人請求返還系爭本票自不應准許。
六、綜上所述，本件被上訴人主張已達成契約所定之委託條件、義務，上訴人違反契
約，不履行繳付現金及簽立買賣契約，而受有損失，惟其將充作協調金之本票全
額抵作違約金則屬過高，應予酌減，原審就上開本票債權不存在部分為上訴人敗
訴之判決，容有未洽，上訴人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判
，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應 准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核與法並無不合，上訴意旨求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與判決之結果不 生影響，無庸再予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條 之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十八 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B審判長法 官
~B 法 官
~B 法 官
右為正本係照原本作成
如不服本判決，須以本判決適用法規顯有錯誤為上訴理由時，始得本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造他當事人之人數附繕本），並經本院許可後，方得上訴最高法院。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十八 日~B 法院書記官 李劍龍
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