臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第九二九號
原 告 黃標輝即祭祀公業黃兆慶嘗管理人
訴訟代理人 林明康律師
被 告 乙○○
甲○○
右當事人間請求拆屋還地等事件，於民國九十二年十月二日辯論終結，本院判決如左
：
主 文
被告應將坐落桃園縣楊梅鎮○○○○段大金山下小段第五十之一及第五十之二地號土地上，門牌號碼為桃園縣楊梅鎮○○○路○段四九四巷九十二號之建物（如桃園縣楊梅地政事務所民國九十二年一月八日附圖所示Ａ至Ｅ部分，面積共二百六十四平方公尺）拆除，將該建物所占用之土地回復原狀返還予原告。被告應自民國九十二年五月二十七日起至前開土地返還之日止，按月給付原告新臺幣貳仟捌佰壹拾陸元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾壹萬玖仟元為被告供擔保後得為假執行，但被告如以新臺幣貳佰肆拾伍萬伍仟貳佰元供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項及第二項所示，並就主文第一項為以供擔保為條件之假執行 聲請。
二、陳述：
（一）坐落桃園縣楊梅鎮○○○○段大金山下小段第五十之一地號土地，面積六百二 十六平方公尺，及同地段第五十之二地號土地，面積一千五百一十四平方公尺 均為原告所有（下稱系爭二筆土地），原告與訴外人彭連盛於民國八十年九月 二十七日就系爭二筆土地訂有耕地三七五租約，但原告已於八十九年六月二十 五日與訴外人彭連盛協議終止上開租約，且訴外人彭連盛業已將系爭二筆土地 上之建物拆除，於訴外人彭連盛擬將系爭二筆土地交還原告之際，被告乙○○ 及甲○○竟無權占有系爭二筆土地，並於系爭二筆土地上重行興建房屋（原門 牌號碼為桃園縣楊梅鎮楊明里大金山下三十四號，嗣改編為同鎮○○○路○段 四九四巷九十二號，下稱系爭建物）並遷入居住，被告占有系爭二筆土地之權 源因上開租約終止而消滅，另上開租約之當事人為訴外人彭連盛及原告，故被 告與訴外人彭連盛間之內部協議並不得對抗原告，又被告竊占系爭二筆土地之 行為業經臺灣桃園地方法院檢察署檢察官以九十一年度偵字第六七五一號及九 十二年度偵字第二九五五號案件偵查終結起訴，經原告屢次要求被告拆除系爭 建物，被告均置之不理，爰依民法第七百六十七條規定訴請被告將系爭建物拆 除並將系爭二筆土地回復原狀後返還與原告。
（二）無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。本件被告 無權占有系爭土地，消極減免其應支付使用該土地之代價，故被告受有利益， 致原告受有損害，原告爰依不當得利之法律關係訴請被告共同返還相當於租金
之利益。又原告依土地法第一百零五條及第九十七條按年以申報地價年息百分 之十計算相當於租金之損害賠償或不當得利。而系爭二筆土地於八十九年七月 之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）一千二百八十元，以此為計算基準， 則自追加起訴狀繕本送達被告之翌日（即九十二年五月二十七日）起至返還系 爭二筆土地之日止，被告應按月給付原告二千八百一十六元。（三）原告否認被告係自訴外人黃阿茂處受讓對於系爭二筆土地之永久使用權，被告 就此部分有利之事實應負舉證責任。
（四）原告否認曾與被告訂有耕地三七五租約，上開租約之當事人係原告與訴外人彭 連盛，與被告無關，被告不能執上開租約為占有系爭二筆土地之權源。（五）原告否認被告得依民法第七百七十條之規定請求登記為系爭二筆土地之所有人 ，因系爭二筆土地已登記為原告所有，被告自不得依法請求登記為系爭二筆土 地之所有人。況倘認被告抗辯其對於系爭二筆土地之占有權源係自訴外人黃阿 茂君處受讓永久使用權一事足以採信，則被告占有系爭二筆土地之始，係基於 永久使用之目的，被告即非以所有之意思，二十年間和平繼續公然占有系爭二 筆土地。
三、證據：提出下列證據為證，並聲請本院至現場履勘及通知桃園縣楊梅地政事務所 測量製作土地複丈成果圖到院。
原證一：桃園縣政府函文及變更主任委員申請書暨原告第六屆第一次派下員大會紀錄 、第六屆管監委員及候補委員名單影本各一份。原證二：土地登記謄本影本二份及桃園縣楊梅地政事務所地籍圖謄本一份。原證三：被告無權占有系爭二筆土地並興建系爭建物之相關資料影本二份。原證四：系爭土地使用現況照片六張。
原證五：原告假處分聲請狀影本一份。
原證六：臺灣桃園地方法院檢察署檢察官九十一年度偵字第六七五一號起訴書影本一 份。
原證七：戶籍謄本一份。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及其假執行之聲請。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
（一）被告與原告訂立耕地三七五租約之附表內並無系爭二筆土地之地號，故關於系 爭二筆土地兩造間並無租賃關係。
（二）被告係自訴外人黃阿茂君處受讓永久使用權，並非無權占有系爭二筆土地，原 告明知被告使用系爭二筆土地已逾五十餘年，應認原告有默許被告繼續居住於 系爭建物之內。
（三）被告既未侵奪原告所有之系爭二筆土地，亦無妨害其所有權，即無庸給付原告 所主張相當於租金之損害賠償。
（四）被告之父彭揚於三十六年間就已在系爭二筆土地上興建房屋，故被告係和平繼 續公然在系爭二筆土地上占有逾五十年，被告依民法第七百六十九條之規定，
得請求登記為系爭二筆土地之所有權人，另依民法第七百七十二條、第七百六 十九條及第七百七十條規定可知時效取得地上權不以占有他人未登記之土地為 必要。茍以行使地上權之意思，二十年間和平繼續公然在他人土地上有建築物 或其他工作物或竹木者，無論該他人土地已否登記，均得請求登記為該土地之 地上權人，故被告以所有之意思占有系爭二筆土地，且占有之始為善意並無過 失，已因時效取得系爭二筆土地之地上權。
（五）如原告要被告拆除系爭建物，原告應補償被告一百五十萬元。（六）被告與原告所訂立之上開租約應包含系爭二筆土地，嗣被告才在系爭二筆土地 上建屋居住，而被告均將應繳納與原告之穀租託訴外人彭連盛轉交給原告，直 到訴外人彭連盛與原告終止租約為止，足證被告係有權使用系爭二筆土地。（七）原告明知上開租約中之耕地係由被告管理，而以訴外人彭連盛名義登記承租， 原告竟以利誘方式迫使訴外人彭連盛與之終止上開租約，原告已違反耕地三七 五減租條例第十七條第二款及第五款之規定，故上開租約仍繼續存在。三、證據：提出下列證據為證。
被證 一 ：土地登記謄本及地籍圖謄本影本各一份。被證 二 ：桃園縣楊梅鎮公所函文影本一份暨桃園縣楊梅鎮公所私有耕地租約附表影 本各一份。
被證 三 ：訴外人彭楊之戶籍謄本節本一份。
被證 四 ：本院九十一年度全字第二○一○號強制執行事件函文影本一份。被證 五 ：台灣省桃園縣楊梅鎮梅溪里私有耕地租約登記申請書影本。被證 六 ：聯合報剪報影本一份。
被證 七 ：律師函影本。
被證 八 ：本院九十二年度易字第五○四號及臺灣高等法院九十二年度上易字第二○ 三○號刑事判決影本一份。
被證 九 ：事實居住證明書影本一份。
被證 十 ：繳納租谷收據四張。
被證十一：房屋稅繳款書影本一份。
被證十二：原告假處分聲請狀節本一份。
被證十三：合約書影本一份。
理 由
一、本件原告起訴主張：坐落桃園縣楊梅鎮○○○○段大金山下小段第五十之一地號 及同地段第五十之二地號土地均為原告所有（下稱系爭二筆土地），原告與訴外 人彭連盛於八十年九月二十七日雖就系爭二筆土地訂有耕地三七五租約，然該租 約已於八十九年六月二十五日經原告與訴外人彭連盛協議終止，被告並無權占有 系爭二筆土地，然被告竟於系爭二筆土地之上興建系爭建物，爰依民法第七百六 十七條規定訴請被告將系爭建物拆除並將系爭二筆土地回復原狀返還與原告，又 被告無權占有系爭二筆土地，獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依不 當得利之法律關係及土地法第一百零五條、第九十七條規定訴請依申報地價百分 之十計算相當於租金之損害賠償或不當得利，即被告應自追加起訴狀繕本送達翌 日起至返還系爭二筆土地之日止，按月給付原告二千八百一十六元等情。
二、被告則以：上開租約並未包含系爭二筆土地，而被告於系爭二筆土地上已和平繼 續占有達二十年以上，其已因時效取得系爭二筆土地之所有權或地上權，另原告 係以利誘之方式迫使訴外人彭連盛與之協議終止上開租約，原告所為已違反耕地 三七五減租條例第十七條第二款及第五款之規定，故上開租約仍繼續存在。又依 被告與訴外人彭連盛間之協議，訴外人彭連盛並無權單獨與原告終止上開租約， 故被告占有系爭二筆土地仍屬有權占有，被告既非無權占有系爭二筆土地即無須 給付原告相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。三、原告主張坐落桃園縣楊梅鎮○○○○段大金山下小段第五十之一及第五十之二地 號土地均為原告所有，被告二人於其上興建系爭建物占有如附圖所示Ａ至Ｅ部分 土地共二百六十四平方公尺等情，業據其提出土地登記謄本影本二份為證，並經 本院會同桃園縣楊梅地政事務所人員至現場履勘，製有土地複丈成果圖在卷足憑 ，復為被告所不爭執，是原告此部分主張堪信為真實。原告復主張其與訴外人彭 連盛於八十年九月二十七日就系爭二筆土地訂有耕地三七五租約，然該租約已於 八十九年六月二十五日協議終止，被告已無權占有系爭二筆土地等語，為被告所 否認，並執前詞置辯，茲本件所應審究者為（一）原告與訴外人彭連盛所訂立之 租約有無涵蓋系爭二筆土地。（二）被告占有系爭二筆土地興建系爭建物有無合 法權源。（三）原告請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由。四、原告與訴外人彭連盛所訂立之耕地三七五租約並不包含系爭二筆土地： 原告主張其與訴外人彭連盛於八十年九月二十七日就系爭二筆土地訂有耕地三七 五租約，嗣於八十九年六月二十五日經原告與訴外人彭連盛協議終止等語，經查 ，依桃園縣楊梅鎮公所私有耕地租約附表記載，原告與訴外人彭連盛於八十年九 月二十七日係就桃園縣楊梅鎮○○○○段大金山下小段第三之十一號、三之四十 四、五十一、五十一之十七、五十一之十八、四十八、五十四地號土地訂立耕地 三七五租約，有被告提出之桃園縣楊梅鎮公所函文影本一份暨桃園縣楊梅鎮公所 私有耕地租約附表影本各一份在卷為憑，被告於本院審理中曾抗辯：系爭二筆土 地應在上開租約範圍內，被告才會在其上興建系爭建物等語，並提出本院九十二 年度易字第五○四號刑事判決影本為佐。然上開刑事判決中雖認定原告與訴外人 彭連盛訂立上開租約之標的物中所指桃園縣楊梅鎮○○○○段大金山下小段第四 十八地號土地，依雙方之真意應為系爭建物所坐落之基地即系爭二筆土地，惟刑 事訴訟所調查之證據，及刑事訴訟判決所認定之事實，非當然有拘束民事訴訟判 決之效力，而被告自陳其目前於桃園縣楊梅鎮○○○○段大金山下小段第四十八 地號土地上有養雞等語，可知被告亦認為桃園縣楊梅鎮○○○○段大金山下小段 第四十八地號土地為其承租之範圍。嗣依兩造提出之地籍圖觀之，前開地段第四 十八地號與系爭二筆土地之間，尚有同地段第四十八之四、五十之四、及四十八 之一地號土地相隔其間，兩者並無誤認或混淆之可能，原告與訴外人彭連盛於訂 立上開租約前縱未實際鑑界，然上開租約中所標示之地號應係參酌地籍圖謄本上 相關土地之位置才得以確定，被告迄今仍有使用桃園縣楊梅鎮○○○○段大金山 下小段第四十八地號土地，則依上開租約實無從得知雙方之真意係有就系爭二筆 土地成立租賃契約，兩造既未提供其他證據以供本院參酌，是系爭二筆土地並未 在上開租約範圍內一事，應堪認定。
五、被告占有系爭二筆土地及其上所興建之系爭建物，均無合法之占有權源：（一）被告抗辯其於系爭二筆土地上已和平繼續占有達二十年以上，被告依法已因時 效取得系爭二筆土地之所有權或地上權等語，為原告所否認。經查，被告於系 爭二筆土地建屋居住迄今已逾五十年一事，業據被告提出事實居住證明書影本 一份為憑，原告對此亦未爭執。惟被告甲○○於本院審理中曾自陳其不主張地 上權等語（參見本院九十二年四月十八日準備程序筆錄），而被告二人均未舉 證證明其係以所有之意思或以行使地上權之意思占有系爭二筆土地，況被告尚 未登記為系爭二筆土地之地上權人，被告依法亦不能對系爭二筆土地之所有權 人主張有合法占有權源，是被告抗辯其已時效取得地上權云云，並不足採。另 被告抗辯其自訴外人黃阿茂處受讓地上權一節，亦為原告所否認，被告對此並 未舉證以實其說，是被告此部分抗辯仍非可採。（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百 七十七條前段定有明文。次按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被 告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原 告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之 事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。」最高法院九十二年 度台上字第三一二號裁判足資參照。本件被告並未就其占有系爭二筆土地之合 法權源舉證說明，從而，原告主張被告係無權占有系爭二筆土地，應將系爭建 物拆除返還土地即屬有據。
六、無權占有他人房屋及土地，依社會通常之觀念，將可獲得相當於租金之利益而致 原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利 益。而按租用基地，建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為 限，土地法第一百零五條、第九十七條定有明文。次按「土地法第一百零五條準 用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指 基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算。」、「基 地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮 之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以 為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」，此有最高法院四十六年 台上字第八五五號判例、最高法院六十八年台上字第三０七一號判例足資參照。 被告無權占有系爭二筆土地之事實，已如前述，則被告於系爭二筆土地上興建系 爭建物居住即受有應支付使用系爭二筆土地租金之利益，而致原告受有無法使用 系爭二筆土地之損害，是原告依不當得利之法律關係請求被告給付系爭建物所使 用系爭二筆土地部分相當於租金之利益為有理由，又系爭土地鄰近楊梅市區，及 中山高速公路楊梅交流道，交通堪稱便捷，業經本院至現場履勘屬實，故本院認 為以系爭土地八十九年七月之申報地價即每平方公尺一千二百八十元之年息百分 之十計算，尚屬適當。依此計算：自原告於九十二年五月十四日所提追加起訴狀 繕本送達之翌日（即九十二年五月二十七日）起至系爭二筆土地回復原狀返還原 告之日止，按月給付原告相當租金之不當得利為二千八百一十六元。（264x1,2 80 x10%x1/12=2,816）
七、綜上所述，原告基於民法第七百六十七條之規定及不當得利之法律關係，請求被
告應將坐落桃園縣楊梅鎮○○○○段大金山下小段第五十之一及第五十之二地號 土地上，門牌號碼為桃園縣楊梅鎮○○○路○段四九四巷九十二號建物（如桃園 縣楊梅地政事務所九十二年一月八日附圖所示Ａ至Ｅ部分，面積共二百六十四平 方公尺）拆除，將該建物所佔用之土地回復原狀返還予原告，並自追加起訴狀繕 本送達翌日（該訴狀繕本分別於九十二年五月二十二日、二十六日送達被告二人 ，故翌日即九十二年五月二十七日）起至返還系爭二筆土地之日止，按月給付原 告二千八百一十六元，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果無生任何影響，爰 不一一予以論述，附此敘明。
九、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，應予准許， 爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一 項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十 月 十六 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B審判長法官 郭琇玲
~B 法官 潘進柳
~B 法官 林哲賢
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十 月 十六 日~B法院書記官 陳淑芬