臺灣嘉義地方法院民事判決 九十一年度訴字第四六三號
原 告 乙○○
訴訟代理人 林崑地律師
複 代理人 丁萬福律師
被 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，於九十二年九月十七日辯論終結，本院判
決如左：
主 文
被告應將其管理之蕭登旺遺產即坐落嘉義縣中埔鄉○○○段一九五之三號、地目田、面積０‧七０六五公頃土地之所有權移轉登記並交付予原告。訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）系爭坐落嘉義縣中埔鄉○○○段一九五之三號、地目田、面積０‧七０六五公 頃土地係已故之蕭登旺所有。蕭登旺於民國八十七年九月二十九日，由其父蕭 金海代理，與具自耕能力之原告，由其女張淑美代理，簽訂買賣契約書，契約 書上蕭登旺所蓋印章係嘉義戶政事務所登記有案之印鑑章，與卷附印鑑證明書 上之印鑑相符，亦與卷附抵押權設定契約書上所蓋印章相符，是系爭買賣契約 書之真正，容無疑義。
（二）系爭土地之買賣價款新台幣（下同）六百萬元，於八十七年九月二十九日訂立 買賣契約書同時，即交付定金貳佰萬元（台灣銀行支票八十七年九月二十九日 支票，號碼BE0000000號，面額新台幣貳佰萬元整），尾款新台幣肆佰萬元亦 已付清。承買人之原告為要求保障上開已付出之價款及買賣土地之權益，出賣 人蕭登旺乃同意讓原告在系爭土地設定最高限額七百二十萬元之抵押權登記及 預告登記。
（三）至於系爭土地買賣後，未即時辦理所有權移轉登記之原因，是因被告蕭登旺由 其父蕭金海受贈系爭土地，必須經過五年後移轉始能免繳贈與稅，若在贈與後 五年內出賣者必須補繳贈與稅，因此蕭登旺出賣後未即時辦理系爭土地之所有 權移轉登記。而證人蕭金海證稱：「我簽立契約時是跟原告約定有還錢就不用 地辦理過戶」等語，並非事實，原告予以否認，買賣契約書亦無如此之記載。 退一步言，縱令有此約定，亦屬民法上之「買回」而已；乃被告辯稱本件買賣 契約性質上應屬民法第八百七十三條之無效流質契約云云，顯無理由。（四）詎出賣人蕭登旺於九十年五月八日去世，其各順位繼承人均於法定期間內拋棄 繼承權，原告為請求辦理系爭土地之所有權移轉登記，乃聲請本院指定蕭登旺 之遺產管理人，而經以本院九十年度管字第五號聲請選任遺產管理人事件裁定 選任被告為被繼承人蕭登旺之遺產管理人。依據民法第一千一百七十九條規定
遺產管理人之職務為：㈠編製遺產清冊；㈡為保存遺產必要之處置；㈣清償債 權或交付遺贈物；㈤有繼承人承認繼承或遺產歸屬國庫時，為遺產之移交…。 由此規定可知，遺產管理人應為死者遺產之清理及代為履行義務。又按物之出 賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八 條第一項定有明文。查蕭登旺就系爭土地對原告負有辦理所有權移轉登記使原 告取得所有權之義務。因被告為蕭登旺之遺產管理人，原告以之為被告，訴求 辦理系爭土地之所有權移轉登記與原告，並將系爭土地交付原告，自屬正當。（五）末查，本件原告為訴請系爭土地之所有權移轉登記，乃聲請選任被告為蕭登旺 之遺產管理人，在該事件之民事裁定之理由中已載明原告向蕭登旺購買系爭土 地之情事，且原告於九十一年五月三十日（在被告公示催告期間內）具狀訴請 被告辦理系爭土地之所有權移轉登記，即與向被告陳報債權無異，且與民法第 一千一百七十九條第一項第三款規定，被繼承人之債權人為管理人所已知者， 應分別通知之。乃被告辯稱原告未於催告期間內報明債權，故應由原告本於抵 押權行使權利云云，亦無理由。
三、證據：提出本院九十年度家管字第五號選任遺產管理人事件裁定、登報證明、台 灣高等法院台南分院九十年度家抗字第二六號裁定、系爭土地登記簿謄本、手抄 謄本、買賣契約書、轉帳收入傳票、取款憑條各一份為證。並請求訊問證人蕭金 海、蕭清富、蕭國裕。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）證人蕭金海係土地所有權人蕭登旺之父親，並代理蕭登旺簽訂系爭土地之買賣 契約，理當瞭解該事件之緣由及發生過程。而蕭金海證稱：「當時是蕭登標向 原告借款六百萬元，後來拿該地去抵押。」、「當時沒有辦理買賣，只有辦理 設定抵押。」、「我簽立契約時是跟原告約定有還錢就不用辦理過戶。」等語 ，由此可知本案當事人之真意並非為買賣，而是抵押借款，此亦有土地登記簿 謄本之抵押權設定登記可為證。雖然原告主張因辦理過戶還有贈與稅等問題， 會比較麻煩，所以先辦理抵押權登記，但契約簽訂後至蕭登旺死亡時有近三年 之時間，此期間為何遲遲未辦理過戶？且贈與稅之納稅義務人並非原告，為何 原告於買賣契約簽定後發現有贈與稅之問題卻不爭執？且已付清買賣價款後， 卻甘願空等五年之時間而不急於辦理土地所有權移轉登記？又事後亦未以書面 再約定辦理移轉登記之日期保障自己之權益，皆有違常理。（二）又按民法物權篇第八百七十三條第二項規定：「約定於債權已屆清償期，而未 為清償時，抵押物之所有權屬於抵押權人者，其約定為無效。」其立法意旨係 在保護債務人，免其因一時之急迫，以高價之物而供較小數額債權之擔保，於 清償不能時，不得不忍受所有權之喪失而蒙重大之不利，故禁止為流押契約。 查本案原係訴外人蕭登標（蕭登旺之弟）向原告借款，而以蕭登旺所有之系爭 土地供擔保設定抵押。然原告卻同時要求簽訂買賣契約，並辦理預告登記限制 移轉，欲以該買賣契約作為掩飾，以達其將抵押物之所有權逕予移屬於自已（ 抵押權人）之目的，此種買賣契約性質上應屬一種流質契約，依法無效。
（三）對被繼承人蕭登旺之債權人及受遺贈人之公示催告期間業已屆滿，被告依法應 代理償還債務，惟蕭登旺並無現金可供清償，且原告亦未於期間內報明債權， 故應由原告本於抵押權逕行依循拍賣抵押物品之法定程序行使權利。三、證據：提出財政部國有財產局九十一年七月十五日台財產局人字第０九一００一 七六三四號函、財政部令、九十一年家催字第四三號裁定、登報證明、繳款書五 份、本院執行處九十二年五月十二日、九十二年七月二十三日函為證。丙、本院依職權調取九十年度家管字第五號卷、九十年度繼字三三八號、三五四號、 四００號卷；並向嘉義縣水上地政事務所調取系爭土地八十七年間設定最高限額 抵押權及預告登記、八十七年間塗銷抵押權設定登記之所有相關資料。 理 由
一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法 定代理人或取得訴訟能力人之本人，承受訴訟以前當然停止。」、「第一百六十 八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之 聲明。」，民事訴訟法第一百七十條、第一百七十五條第一項分別定有明文。本 件被告財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處之法定代理人原為「凌氤中」 ，九十一年七月九日變更為「丙○○」，已由丙○○於九十一年八月八日提出書 狀聲明承受訴訟（狀內雖載為「請求准予變更」，實為承受訴訟之意），有財政 部九十一年七月九日派令、財政部國有財產局九十一年七月十五日函可憑，於法 並無不合，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告於八十七年九月二十九日向蕭登旺購買系爭土地，買賣價款 六百萬元，已交付完竣，因被告蕭登旺是由其父蕭金海處受贈系爭土地，如於五 年內移轉他人需追繳贈與稅，因此簽約後雙方未即時辦理所有權移轉登記。原告 為要求保障上開已付出之價款及買賣土地之權益，出賣人蕭登旺乃同意讓原告在 系爭土地設定最高限額七百二十萬元之抵押權登記及預告登記。詎出賣人蕭登旺 於九十年五月八日去世，其各順位繼承人均於法定期間內拋棄繼承權，本院乃指 定被告為蕭登旺之遺產管理人。原告已於被告催告被繼承人蕭登旺之債權人行使 債權之期間內，提起本件訴訟，自與申報債權無異。依法被告有為蕭登旺清償債 權之義務，原告自得請求被告將系爭土地所有權移轉登記與原告，並將土地交付 原告等語。
被告則以：系爭買賣契約簽訂後迄蕭登旺死亡時有近三年之時間，竟遲遲未辦理 過戶，已有違常理。又依證人蕭金海所證，可知當初原告與蕭登旺簽訂契約之真 意並非為買賣，而是抵押借款。本案之實情為，訴外人蕭登標（蕭登旺之弟）向 原告借款六百萬元，而以蕭登旺所有之系爭土地供擔保設定抵押，然原告卻同時 要求簽訂買賣契約，並辦理預告登記限制移轉，以達其將抵押物之所有權逕予移 屬於抵押權人之目的，此種契約性質上應屬一種「流質契約」，依法無效。原告 與蕭登旺之買賣契約雖非實在，但原告仍可循拍賣抵押物之法定程序行使其抵押 權，其請求被告依買賣之法律關係為移轉登記，實屬無據等語，資為抗辯。三、查被告經本院指定擔任訴外人蕭登旺之遺產管理人，業據原告提出本院九十年度 管字第五號民事裁定書為證，且經本院調取該案卷宗查閱屬實。依民法第一千一 百七十九條第一項第四款規定，清償債權為遺產管理人之職務，原告主張依其與
蕭登旺簽定之買賣契約書，蕭登旺應將系爭土地所有權移轉登記予原告，然蕭登 旺未依約移轉，原告自得以蕭登旺之遺產管理人即財政部國有財產局南區辦事處 嘉義分處為被告，提出本件請求移轉登記之訴，合先敘明。原告主張系爭土地現 仍為蕭登旺之遺產，原告於系爭土地上設定有七百二十萬元之最高限額抵押及預 告登記等情，業據提出土地登記簿謄本、買賣契約書一紙為證，且為被告所不爭 執，應堪信為真實。
四、原告主張：其與訴外人蕭登旺於八十七年間就系爭土地訂立買賣契約，並已交付 價金六百萬元，迄今仍未辦理移轉登記，請求被告將系爭土地所有權移轉原告， 並將土地交付原告等情；被告則抗辯：原告與蕭登旺間並無訂立買賣契約之真意 ，而屬流質契約之一種，依法無效云云。茲本件所應審究者為：訴外人蕭登旺與 原告是否就系爭土地訂立買賣契約？原告是否得請求被告為所有權移轉登記並交 付土地？
（一）原告主張蕭登旺於民國八十七年九月二十九日與其簽訂買賣契約書等情，業據 提出該契約書一份可稽，且契約書上蕭登旺之印章，與其印鑑章相符，亦有嘉 義縣水上地政事務所九十一年七月一日函附設定抵押權時之印鑑證明可參，並 經代理蕭登旺簽訂系爭買賣契約之證人蕭金海證述屬實，被告對於系爭買賣契 約書之形式亦不爭執。又原告主張已交付買賣價金六百萬元等情，業據上開買 賣契約書上第二條記載明確，且經買賣雙方蓋章確認；其中二百萬元價款部分 ，有轉帳收入傳票、取款憑條影本附卷可稽；又其中四百萬元農會貸款部分抵 押權，亦於八十七年十月十九日辦理抵押權塗銷登記等情，有嘉義縣水上地政 事務所九十一年七月二十六函附塗銷抵押權之所有相關資料可參，並經證人蕭 清富即為原告與蕭登旺辦理系爭土地買賣事宜之代書證述明確。是原告主張之 此部分事實，均堪信為真實。
（二）另原告主張訂立契約後未即時辦理所有權移轉登記，係因涉及贈與稅之問題等 情。按八十九年一月二十六日修正前之遺產及贈與稅法（即系爭土地簽訂買賣 契約時應適用之遺產及贈與稅法）第二十條第一項第五款規定：「左列各款不 計入贈與總額︰…五、贈與民法第一千一百三十八條所定繼承人之農業用地。 但該土地如繼續供農業使用不滿五年者，應追繳應納稅賦。」又按「…農業用 地依農業發展條例第三十八條第一項、第二項暨遺產及贈與稅法第十七條第一 項第六款、第二十條第一項第五款前段規定免徵遺產稅或贈與稅，目的係在獎 勵承受人能將農業用地繼續作農業使用，惟為防止承受人於核准免稅後違規使 用、廢耕或移轉等不將農業用地繼續作農業使用，致失租稅獎勵之目的，且農 業用地於開放自由買賣後，其流通性與一般土地無異，更為避免富有之人於年 老、重病臨終前或欲將財產為贈與前，先將現金、股票等財產轉換成農業用地 ，俟於繼承或贈與移轉享受免稅之優惠後，承受人復得隨時將農業用地出售取 得現金，致農業用地淪為規避遺產稅或贈與稅之工具，故同款項後段規定『承 受人自承受之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用‥‥，應追繳應納稅賦 。』所稱『承受人‥‥未將該土地繼續作農業使用』，已包含承受人將土地所 有權移轉。…，即應予追繳應納稅賦。」、「各稽徵機關依農業發展條例第三 十一條規定，就農業用地予以核定免徵遺產稅或贈與稅後，應將該農地資料通
報各該農地所在地之稽徵機關管制，嗣後該農地所有權人如在五年內辦理申報 移轉現值時，應請其檢附追繳稅款繳清證明書後始准辦理。」，財政部八十九 年七月十一日台財稅字第0890453990號函釋、財政部七十五年七月十日台財稅 字第7549118號函釋參照。又依系爭土地手抄謄本所載，系爭土地為農業用地 ，乃由蕭金海（即蕭登旺之父）於八十六年二月二十日辦理移轉登記贈與蕭登 旺，迄八十七年九月間原告與蕭登旺訂立買賣契約時，蕭金海贈與蕭登旺之期 間確實仍未滿五年，如辦理所有權移轉，需先行繳清贈與稅，業如上述。且經 證人蕭清富代書證稱：「（為何後來沒有辦理移轉登記？）因為牽涉贈與稅問 題，因為系爭土地由蕭金海贈與給蕭登旺本應要繳納贈與稅，但是父子間的贈 與，五年內土地沒有再移轉的話，就可以不用追繳贈與稅。（未辦完移轉登記 後兩造如何約定？）他們說要等期限期滿後再辦理。」等語。是原告主張系爭 土地如移轉訴外人蕭登旺需補繳贈與稅等情，應堪信為真實。（四）被告雖抗辯贈與稅為出賣人蕭登旺所應負擔，與原告無關，原告並無同意延遲 辦理移轉登記之理，原告與蕭登旺間應僅有借款關係云云。惟查，原告與蕭登 旺及其家人原本相識，且蕭登旺當時之身分為嘉義市議長，原告乃同意於五年 期滿後再辦理移轉登記等情，業經原告陳述明確。而蕭登旺於八十七年十月九 日提供系爭土地讓原告乙○○設定最高限額七百二十萬元之抵押權登記，復於 八十七年十月三十日辦畢預告登記等情，有土地登記簿、嘉義縣水上地政事務 所九十一年七月一日函附上開最高限額抵押權及預告登記設定之所有相關資料 可參，原告所交付之價金及請求移轉土地所有權之權利可謂已受相當周嚴之保 障。另證人亦蕭清富證稱：「（為何約定先設定抵押權？）印象中系爭土地好 像已經被銀行查封，所以要塗銷查封登記才能辦理移轉登記，但又為了保證原 告給付的價金，所以先辦理抵押權設定。該部分是在契約成立時就寫了。（當 初原告與蕭登旺間是否是約定要買賣？）確實是要買賣，一般在買賣時，承買 人要求先設定抵押權是很常見的，因為在塗銷農會查封及農地買賣的情形下（ 需要自耕能力證明）要辦移轉登記需要比較長的時間。」等語，且經證人蕭國 裕即代為辦理預告登記之代書證稱：「（是否知道原告與蕭登旺間辦理系爭土 地買賣事宜？）我是事後才知道。我幫他們辦理預告登記。（當初有無告訴你 為何辦理預告登記？）原告跟我說他向蕭登旺買地，因為手續有問題，問我有 何方法可以提供保障，我就建議他可以加辦預告登記。（原告有無告訴你為何 無法辦理移轉登記？）主要是為了要追繳贈與稅的問題，為了要減免贈與稅， 所以先暫停辦理過戶手續。」等語，堪認原告與蕭登旺間確因為求免徵贈與稅 ，才會未於買賣價金付清後即辦理所有權移轉登記。至於證人蕭金海雖證稱： 「（買賣契約是否由你代理蕭登旺簽訂？）當時是蕭登標向原告借款六百萬元 ，後來拿該地去抵押。」「（當時為何沒有辦理過戶？）當時沒有辦理買賣， 只有辦理設定抵押。」「（有無約定何時辦理過戶登記？）我不知道，是原告 與蕭登標在接洽的。我簽立契約時是跟原告約定有還錢就不用辦理過戶。」等 語，然證人蕭金海為民國十五年生，年事已高，對於待證事實是否清楚記憶已 有可疑，況證人蕭金海已表示，原告主要是同蕭登標即蕭登旺之兄弟接洽，對 於當時約定之詳細情形，當非十分清楚。是應以書面之物證及證人蕭清富、蕭
國裕所證較為可信。系爭土地確有（自八十六年蕭金海贈與蕭登旺）五年內移 轉需補繳贈與稅之問題，且原告之交付價款及對系爭土地之權利已獲相當之保 障，業如上述，是原告乃同意出賣人蕭登旺在五年期滿後辦理移轉登記，堪稱 合理，被告此部分抗辯並無相當之證據足以證明，尚難信為真實。五、綜上所述，原告主張其與訴外人蕭登旺間就系爭土地成立買賣契約，已交付價金 六百萬元，待蕭金海贈與蕭登旺系爭土地之五年期滿，可無庸追繳贈與稅後，蕭 登旺即應辦理所有權移轉登記予原告等情，均堪信為真實。系爭土地自八十六年 贈與時起之五年列管期間已滿，蕭登旺即有義務將系爭土地之所有權移轉登記予 原告，並將土地交付原告。被告為蕭登旺之遺產管理人，清償遺產債務為其職權 ，則原告依系爭不動產買賣契約之約定，訴請被告將系爭不動產所有權移轉登記 並交付予原告，為有理由，應予准許。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十 月 一 日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭
~B 審判長法官 曾文欣
~B 法 官 蔡廷宜
~B 法 官 洪嘉蘭
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十 月 一 日~B 法院書記官 鄭翔元