臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事簡易判決 九十二年度南簡字第七六四號
原 告 財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處
法定代理人 凌𣱣中
訴訟代理人 曾裕文
被 告 甲○○○企業股份有限公司
兼右一 人
法定代理人 乙○○
右 二 人
訴訟代理人 林秋水
右當事人間請求給付租金事件，本院（民國九十二年九月二十五日言詞辯論終結）判
決如左：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣壹拾叁萬貳仟玖佰捌拾肆元，及自民國九十二年五月十日起至清償日止，按逾期繳納租金未滿一月者，照欠額加收百分之二，逾期繳納租金在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣壹拾叁萬貳仟玖佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告甲○○○企業股份有限公司（下稱甲○○○公司）向原告承租所經管之台 南市○區○○段第一八０、第一八六地號二筆國有土地，面積合計五百七十三 平方公尺，租期至民國九十年十二月三十一日止，依據該租賃契約書第三點及 第四點之約定，租金以每三個月為一期，由承租人於每年三、六、九、十二月 月底前就該各期租金之總額自動向出租機關繳納，逾期繳納者應依第四點所定 之計算標準加計逾期違約金，而被告迄尚積欠九十年一月至九十年十二月共計 四期之租金，總計新台幣（下同）十四萬三千二百三十二元。又被告乙○○為 被告甲○○○公司之連帶保證人，依據租賃契約書第十六點之約定，承租人如 有積欠租金或不繳違約金或不履行本租約時，保證人應負賠償之完全責任並自 願拋棄先訴抗辯權，是以被告乙○○對上開租金及逾期違約金之債務，應與被 告甲○○○公司連帶負擔。
（二）依租賃契約書第十五條約定，租約終止時，承租人應騰空交還國有基地，並以 書面通知原告派員複查及繳清拆除前之租金，以終止租約；本案被告承租系爭 土地除部分面積因開闢馬路被自辦重劃會拆除外，其餘被告並未騰空交還土地 ，依前揭約定，兩造並未合意終止租約，租賃關係仍屬存在，被告仍須依租賃 契約關係繳納租金。至被告承租系爭土地因重劃會開闢道路工程致拆除部分面 積，依九十一年九月七日兩造會勘現場後製作勘查表，其記載已開闢道路面積
約四十一平方公尺，被告可提出開闢道路施工時間面積等證明申請酌減租金。（三）依行政院八十二年四月二十三日台八十二財字第一一一五三號函略以：「國有 出租基地，自民國八十二年七月一日起，一律依照土地申報地價年息百分之五 計收租金。」及租賃契約書第三條約定：前項租金因公告地價或租率調時，承 租人應照調整之租金額自調整之月份起繳付。關於每月租金金額計算公式是土 地公告地價（公有土地免予申報地價，公告地價即為申報地價）乘以承租面積 乘以百分之五除以十二個月等於每月租金額，是故被告原承租之台南市○區○ ○段第一八０、第一八六地號二筆國有土地，積欠租金每月租金金額一萬一千 九百三十六元（八十九年地價每平方公尺五千元，即5000X457X5%÷12=9520元 ；再加上5000X116X5%÷12=2416元，合計一萬一千九百三十六元）。從而被告 若欲申請減少租金，依被告承租系爭土地因重劃會開闢道路工程致拆除部分面 積約四十一平方公尺，即扣除前揭面積計算租金額，九十年元月至九十年十二 月之每月租金金額一萬一千零八十二元（依八十九年地價每平方公尺五千元計 算，即5000X416X5%÷12=8666元；再加上5000X116X5%÷12=2416元，合計一萬 一千零八十二元）。以此為準，原告同意請求金額減少為十三萬二千九百八十 四元。
（四）被告抗辯：依平均地權條例第六十三條之一規定，耕地以外之出租土地，因重 劃而不能達到原租賃目地者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年 租金之補償，本案因建築物拆除而不能達到原租賃目地，而所謂因重劃而不能 達到原租賃目地，係由承租人認定，非由出租人認定，非由出租人或政府機關 認定，故被告申請終止租約云云。惟按平均地權條例第六十三條之一及六十五 條規定意旨，其請求權係於重劃分配結果確定之日起二個月內得向出租人請求 來看，所謂因重劃而不能達到原租賃目地者，應指重劃後未分配原位置土地或 因重劃後分配須建築物拆除而不能繼續承租者才算，本案因重劃會開闢道路施 工拆除原承租範圍之一小部分為四十一平方公尺面積而已，承租土地上還有建 物存在，衡情及依經驗法則，其情形應認定尚未屬因重劃而不能到原租賃目地 之程度，且其剩餘部分承租人仍繼續占有使用，是承租人尚不能據此主張當時 即已終止租約，故僅能依平均地權條例第六十三條之一後段規定，其因重劃而 增減其利用價值者，出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金 。
（五）被告又抗辯：被告與國有財產局所訂定的國有基地租賃契約書都一味的偏袒出 租人，對承租人的權利一點保障都沒有，且此契約書和被告公司先前所提出的 平均地權條例第六十三條及台灣省土地所有權人自行辦理市地重劃工作手冊規 定中所陳述有所牴觸云云。惟兩造所訂定的租賃契約書約定條款，係原告報請 財政部核定，任何欲承租國有地之人或公司所約定條款之內容均相同，實非獨 厚任何人或公司，即對承租人權利的保障都一樣，與被告所稱平均地權條例第 六十三條及台灣省土地所有權人自行辦理市地重劃工作手冊規定，並無牴觸違 法之處，且依民法契約自由原則，租賃契約書所約定條款之內容既經雙方同意 簽訂，即應共同遵守，實非被告所稱租約不合法。（六）被告另抗辯：被告甲○○○公司有一塊三百坪的土地租給世美公司三年，但在
一年後，此塊土地因市地重劃從中間開闢一條十五公尺寬道路，結果被告甲○ ○○公司在道路動工前三個月，即通知世美公司搬遷且酌予補償搬遷費用，如 今相同情形，原告不僅不補償，還要強收租金和違約金云云。惟被告承租國有 地因市地重劃而從中間開闢十五公尺寬道路，拆除部份地上物而所受營業損失 ，係因重劃會所為開闢道路工程所致，其所受營業損失，理應由重劃會進行拆 除地上物時予以補償，實不該歸由出租人即原告承受負擔，而減免租金與違約 金。
（七）被告辯稱：被告甲○○○公司從八十九年八月十一日向國有財產局提出申請終 止租約起，國有財產局沈迷於文字的迷思，要被告甲○○○公司騰空地上物， 才肯解約，但被告公司所承租的土地為不規則的畸零地，根本就搞不清楚界址 ，所以不知如何騰空云云。惟依租賃契約書第十五點約定，租約終止時，承租 人應騰空交還國有基地，並以書面通知原告派員複查及繳清拆除前之租金，以 終止租約，原告業於八十九年八月十八日以台財產南南三第八九六００一一二 八四號函答覆，且多次通知被告與渠共同會勘現場，告知被告承租國有地之現 況及承租範圍，並非被告所稱一直置之不理。且承租範圍在租約上已經載明， 被告即令有疑問亦得詢問原告，不得以不知承租範圍搪塞。二、被告則辯以：
（一）被告甲○○○公司確有向原告承租坐落於台南市○區○○段第一八０、第一八 六地號等二筆國有土地，面積合計五百七十三平方公尺，租期至九十年十二月 三十一日止，惟於承租期間即於八十九年三月二十九日，台南市仁和㈡自辦市 地重劃區籌備會公告被告所承租系爭土地在重劃範圍內，原告並派員通知被告 搬遷，嗣於八十九年十一月十六日拆除地上物及辦理重劃，是被告依國有基地 租賃契約書第六條第三項都市計畫公共設施開闢時，應隨時終止租約，承租人 不得向出租機關要求任何補償，及因租賃物已消滅，原告無法再提供租賃物予 被告使用，無法達到原租賃目的，是被告即於八十九年九月份中搬遷他處，雙 方並依約終止租賃契約。
（二）原告所有坐落於台南市○區○○段第一八０、第一八六地號等二筆國有土地， 已於八十九年十一月十六日拆遷地上物辦理重劃，逼迫被告無條件搬遷，致被 告損失甚大，詎原告明知被告早已依約搬遷，已無租賃物，竟捏造事實，要求 被告支付九十年租金，欲取不當利益，為此被告前即向台南市仁和㈡自辦市地 重劃會索取原承租國有基地是否屬拆遷範圍，已確認於八十九年十一月間開闢 為道路，是原告請求顯無理由應予駁回。
（三）依平均地權條第六十三條之一規定：「耕地以外出租土地，因重劃而不能達到 原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償 。其因重劃而增減其利用價值者，出租人或承租人得向對方請求變更租約及增 減相當之租金」。本案因建築物拆除而不能達到原租賃目的，所謂因重劃而不 能達到原租賃之目的，係由承租人認定，非由出租人或政府主管機關認定，故 被告自得申請終止租約。再觀之台灣省土地所有權人自行辦理市地重劃工作手 冊規定：⒈因重劃而不能達到原租賃目的者，承租人得終止租約，並於重劃分 配結果確定之日起二個月內得向出租人請求相當一年租金之補償。⒉因重劃而
增減其利用價值，出租人或承租人應於重劃分配結果確定之日起二個月，向對 方請求變更租約及增減相當租金。綜上規定內容，即知租賃契約書第六條第三 款及第十四條第二款、第七款、第八款之內容，雖未強制出租人一定要終止租 約，但承租人卻有絕對的權利申請終止租約，被告於八十九年八月十一日就已 向原告申請終止租約，原告已於八十九年八月十八日回函要求依據契約書第十 五條之約定辦理，但因原告參加市地重劃配合重劃區道路施工辦理拆除，致使 被告無法為原來之使用，因此從九十年六月起本租約應已終止，何來租金欠繳 問題。兼以被告公司因經營不善已經停業，並將承租土地轉租出去，後來因該 土地進行重劃，只好終止該轉租租約，是則系爭土地既因重劃無法繼續轉租， 當然妨害被告使用之目的，被告基此終止與原告之租賃契約，實為有據。（四）系爭土地範圍內，被告有一塊三百坪的土地租給世美公司三年，但在一年後， 此塊土地因市地重劃，從中間開闢一條十五公尺寬道路通過，被告在道路動工 前三個月，就通知世美公司搬遷且酌予補償搬遷費用，如今同樣的情形，原告 不只不補償，還要強收租金和違約金，亦即一方面把土地參加市地重劃，以獲 取市地重劃利益，另一方面又要將參加市地重劃土地在重劃期間出租收取租金 ，實不合理。被告與原告所訂定國有基地租賃契約書一味的偏袒出租人，對承 租人的權利毫無保障，且此契約書與被告甲○○○公司先前所提出的平均地權 條例第六十三條及台灣省土地所有權人自行辦理市地重劃工作手冊規定規定中 的陳述有牴觸，因此租賃契約書應屬不合法。
（五）被告從八十九年八月十一日向原告提出申請終止租約起，原告沈迷於文字的迷 思，要求被告騰空地上物，才肯解約，但被告所承租的土地為不規則畸零地， 根本就搞不清楚界址，所以不知如何騰空；九十年七月十日兩造會同勘察，至 今亦未完成指界，因此被告屢向國有財產局的人員要求指出界址，讓被告可依 其界址騰空，結果至今原告一直置之不理，卻仍要求被告騰空，實強人所難， 難准其允。
（六）原告要求被告給付之租金數額，被告並無意見，但要求被告尚須負擔違約金， 被告無法接受，蓋雙方契約為定期契約，九十年十二月即已屆期，且被告早已 向原告終止契約，但原告卻不允許，故被告實無違約可言。三、兩造不爭執之事實：原告與被告甲○○○公司於八十八年二月九日簽訂國有基地 租賃契約書，約定租賃標的為台南市○區○○段第一八０、第一八六地號土地， 面積五百七十三平方公尺，租期至九十年十二月三十一日，租金每月一萬一千二 百二十二元，以每三月為一期，由承租人於每年三、六、九、十二月月底前繳納 ，租金如因公告地價或租率調整時，租金額自調整之月份起繳付，被告乙○○為 被告甲○○○公司連帶保證人，被告甲○○○公司九十年一月至九十年十二月間 未給付租金，當年之租金每月調整為一萬一千九百三十六元等情，業據原告提出 國有基地租賃契約書、國有土地補收租金計算表各一份為證，且為被告所不爭執 ，上開事實堪可認定。又被告抗辯系爭土地因台南市仁和㈡自辦市地重劃將其中 部分土地劃為道路而無法使用，此據被告提出台南市仁和㈡自辦市地重劃區範圍 圖一份，及被告所提地籍圖謄本一份為證，而上開經重劃為道路部分之土地面積 約四十一平方公尺，復為兩造所不爭執，前開事實，均堪信為真實。
四、次查被告辯稱：系爭土地因辦理土地重劃闢為道路，原告依國有基地租賃契約書 第六條第三款約定，應隨時終止租約，且租賃物既已消滅，原告無法提供租賃物 供被告使用，無法達原租賃目的，系爭租賃契約業已依法終止等語；查依系爭國 有基地租賃契約書第六條第三款載明：「出租地如屬都市計畫公共設施保留地者 ，承租人並應受左列各款之約束：⑶都市計劃公共設施開闢時，應隨時終止租約 ，承租人不得向出租機關要求任何補償。」惟國有基地租賃契約書第六條第三款 係於都市計劃公共設施開闢時所為之規定，而都市計劃，係指在一定地區內有關 都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，由主管機 關依據現在及既往情況，並預計二十五年內之發展情形作有計畫之發展，對土地 使用作合理之規劃，其目的在於改善居民生活環境，並促進市鄉有計畫 之均衡發展，此參都市計劃法第一條、第三條、第四條及第五條規定即明。而市 地重劃，係因新設都市地區之全部或一部，為實施開發建設者。或舊都市地區為 公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要，或因都市土地開發 新社區，經由主管機關或土地所有權人自行組織重劃會辦理土地之重劃分配，此 復有平均地權條例第五十六條第一項、第五十八條第一項、市地重劃實施辦法第 二條規定可參；是知都市計劃與市地重劃，無論就目的、效力及主辦者均有不同 ，而系爭承租土地既係因土地重劃致一部分土地劃為道路用地，自無國有基地租 賃契約書第六條第三款約定之適用。
五、被告另抗辯：其依國有基地租賃契約書第十四點第二款、第七款、第八款之約定 得終止租賃契約，惟查：依國有基地租賃契約書第十四條約定：「租賃基地有左 列情形之一時，出租機關得終止租約：⑵政府實施國家政策或都市計畫或土地重 劃有收回必要時。⑺承租人申請退租時。⑻合於國有財產法、土地法、民法或其 他法令規定得終止租約時。」依該條約定，既係載明「出租機關得終止租約」， 則終止與否顯為出租人即原告之權利，被告縱有該條所列情事，亦不得逕依該條 約定主張終止契約；被告復辯稱：國有基地租賃契約書之記載明顯偏袒出租人等 語，惟查：以本件情形為例，前開關於租賃契約書第十四條雖僅約定出租人得終 止租約，然依契約書第八條另約定：「租賃基地，如因更正、分割、重測或重劃 致標示有變更時，應將變更登記之結果記載於租約。其有面積增減者，並自變更 登記之次月起，重新計算租金。」故縱使因土地重劃致被告承租之面積減少，亦 得依此減少租金，此對承租人尚無不利；至若因土地重劃致租賃物消滅，或無法 達其租賃目的，則依民法第四百三十五條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責 於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租 金。」「前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」 再依平均地權條例第六十三條之一規定：「前條以外之出租土地，因重劃而不能 達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補 償。其因重劃而增減其利用價值者，出租人或承租人得向對方請求變更租約及增 減相當之租金。」是於租賃物滅失，致承租人不能達其租賃之目的者，承租人非 不得依前開規定終止租約，至國有基地租賃契約書第十四條固僅約定出租人得終 止租約，然此並不因此排除承租人依民法、平均地權條例規定所得終止租約之權 利。反之，租賃物雖一部滅失，然尚不影響於租賃之目的，若強求契約當事人得
任意終止，將使契約陷於不安狀態，就承租人而言，必不願投資成本於租賃物， 使租賃物盡其最大效用，而出租人亦必承受租賃契約終止後重新訂約所耗費之成 本，對兩造而言均蒙受不利。依此，租賃契約書之第六條、第十四條之約定，載 明承租人之義務及出租人之權利，並未相對約定出租人之義務與承租人之權利， 然依租賃契約書第八條就承租人調整租金另有約定，且租賃契約書第六條、第十 四條約定並未剝奪承租人依民法、平均地權條例之權利，就此而言，該二條規定 並未達於對被告顯失公平之程度，尚難認該規定已違反民法第二百四十七條之一 之規定，而屬無效。退步言之，縱認租賃契約書第六條、第十四條之約定確屬無 效，則仍應回歸民法或其他法律之規定，尚不因此即行推定被告得依租賃契約書 第十四條約定，享有與出租人相同之終止權。茲被告抗辯其於系爭承租土地辦理 市地重劃後，因部分土地劃為道路，而於八十九年八月十一日要求終止租約，其 主張是否有理，應以劃為道路之土地是否足使承租人無法達其原租賃目的。查被 告承租之土地面積分別為台南市○○段第一八０地號土地四百五十七平方公尺， 及同段第一八六地號一百十六平方公尺，總計面積五百七十三平方公尺，且所承 租之土地呈長條型，經重劃規劃為道路之用地面積約四十一平方公尺，此有原告 所提租賃契約書、地籍圖謄本，及被告所提自辦市地重劃區範圍圖可證，且為兩 造所不爭執；依上所述，規劃為道路之土地，面積僅為承租土地之十四分之一， 所占比例甚少。且該部分土地原先係作為公司隔離之用，此為被告所自承，故該 土地縱使因重劃而無法使用，僅係使公司之隔離減縮，該土地既未作為公司主體 建築，自不影響公司之運作，自難謂已妨礙原承租之目的。從而，被告請求終止 租約，尚不合於民法第四百三十五條、平均地權條例第六十三條之規定，於法自 屬無據。至被告另辯稱：其曾將一筆土地連同系爭承租之土地租給訴外人世美公 司，並於系爭承租之土地重劃為道路後通知世美公司搬遷並給予補償搬遷費用， 本件原告不僅未補償，還強收租金及違約金，實不合理等語。然被告是否補償訴 外人世美公司，及補償金額多寡，為其與世美公司之債權契約，此一約定僅具有 相對性效力，被告不得以其與世美公司之約定，據以要求原告應比照辦理；且依 租賃契約書，並未約定承租地規劃為道路時，出租人必須給付搬遷補償，而平均 地權條例第六十三條之一，雖規定依該條終止租約時，承租人得請求相當一年租 金之補償，惟本件情形尚不符合於上揭規定，已如前述，則被告請求原告應予補 償，於法尚有未合。
六、據上，原告本於兩造訂立之租賃契約書，請求被告給付九十年一月至十二月之租 金，於法有據。依租賃契約書第三條約定，租金每月一萬一千二百二十二元，每 三個月為一期，由承租人於每年三、六、九、十二月底前繳納，如因公告地價調 整時，租金應照調整之月給付，及系爭租金於八十九年七月起調整為每月一萬一 千九百三十六元，此有原告所提之租賃契約書、土地補收租金計算表各一件為證 ，且為被告所是認。又原告嗣同意上開租金依租賃契約書第八條之約定，以系爭 承租土地規劃為道路用地之面積，依比例減縮為每月一萬一千零八十二元，總計 九十年度應繳納租金為十三萬二千九百八十四元，此亦為被告所不爭執，則原告 請求被告甲○○○公司給付九付九十年一月十二月之租金，每月一萬一千零八十 二元，總計十三萬二千九百八十四元，為有理由。再查依租賃契約書第四條約定
：「承租人逾期繳納租金時，依左列標準加收違約金：⑴逾期繳納未滿一個月者 ，照欠額加收百分之二。⑵逾期繳納在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收 百分之五，最高以欠額之一倍為限。」原告依此請求被告自九十年四月一日、七 月一日、十月一日、九十一年一月一日起依上開約定給付違約金。按當事人得約 定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至 相當之數額，民法第二百五十條第一項，第二百五十二條分別定有明文，此項核 減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。又約定之違約金是否過高 ，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準， 然是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌 定標準。依此，本院審酌前開關於違約金之約定，雖最高以欠額之一倍為限，然 其約定逾期一個月以內，依欠額加收百分之二，逾期超過一個月，每月依欠額加 收百分之五，計逾期一年須給付欠額百分之五十七之違約金，至逾期一年又九個 月即應加收欠額一倍之違約金，此一違約金之計算方法對於逾期滿一年九個月， 即不再加計違約金，將形成有意長期拒繳者無需憂慮違約金累計，反之因特別因 素未即時繳納租金者即面臨高比率之違約金，如此顯不合理；參以本件實係因系 爭租賃土地經重劃後部分規劃為道路用地致衍生爭執，而被告亦於八十九年八月 十一日申請終止租約，已如前述，是本件顯非被告故不繳納租金，若要求被告須 依約繳納違約金，亦過於嚴苛，本院參酌上開情狀，認本件違約金，應予酌減， 而將違約金之起算日，以原告起訴之翌日即九十二年五月十日起算，較為妥適。七、末查，系爭租賃契約承租人為被告甲○○○公司，被告乙○○為保證人，此有租 賃契約書可參，依租賃契約書第十六條約定：「承租人如有積欠租金或不繳違約 金或不履行本租約時，保證人應負賠償之完全責任並自願拋棄先訴抗辯權。」以 此，原告請求被告甲○○○公司、乙○○連帶給付租金及違約金，於法自無不合 。綜前所述，原告請求被告連帶給付十三萬二千九百八十四元，及自九十二年五 月十日起至清償日止，按逾期繳納租金未滿一月者，照欠額加收百分之二，逾期 繳納租金在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一 倍為限計算之違約金，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁 回。
八、本件係民事訴訟法第四百二十七條第一項規定之簡易訴訟事件，所為被告敗訴之 判決，爰就原告勝訴部分，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，依 職權宣告假執行。本院並依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行；原告 陳明願供擔保，請准宣告假執行，即無此必要，併此敘明。又原告敗訴部分，伊 假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第四百三 十六條第二項、第七十九條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第 二項、第三項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 九 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 林富郎
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十二 年 十 月 九 日 法院書記官 陳美蓉
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