臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十二年度上易字第八八號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
黃進祥律師
江順雄律師
黃建雄律師
被 上訴人 丙○○○
訴訟代理人 陳世明律師
當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十二年二月二十七日臺灣屏東地
方法院九十一年訴字第七三九號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十月二十八日
辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於八十九年十月間向上訴人購買坐落屏東縣屏東市○○
段一三八八之二、一三八八之三、一四三三地號土地及其上建號一四八七號、一
四八八號、一四八九號、一四九０號、一四九一號、一四九二號、一四九三號、
一四九四號七層樓建物（以下簡稱系爭房地），約定買賣價金為新台幣（下同）
四千八百五十萬元。被上訴人已依約給付全部買賣價金，嗣系爭房地於八十九年
十一月十五日移轉登記與被上訴人後，除上開建號一四九三號即門牌屏東縣屏東
市○○里○○路一三二之六號房屋（以下簡稱系爭房屋）經兩造於九十年一月十
二日約定上訴人得無償使用至同年四月三十日，上訴人亦已將其餘系爭房地交付
與被上訴人。詎上訴人於系爭房屋之使用期限屆滿後，仍不願自系爭房屋遷出，
屢經催討均置之不理。（按系爭房屋於第一審判決後，被上訴人依該判決聲請假
執行，上訴人則於假執行實施前之九十二年五月十五日已自動遷出，並將之返還
被上訴人）該系爭房屋臨屏東市○○路，交通便利，附近並有學校、公園、醫院
等設施，生活機能極佳，經屏東縣稅捐稽徵處核定其九十一年度課稅現值為五十
五萬六千六百元，且其所坐落上揭三筆土地即一三八八之二、一三八八之三、一
四三三地號土地，面積分別為六十七、七十五與七十七平方公尺，於八十九年七
月間申報地價均為每平方公尺六千九百六十元，於九十一年七月間公告現值均為
每平方公尺三萬三千四百元。而上訴人自九十年五月一日起即無權占有系爭房屋
而受有相當於租金之不當得利每月一萬元。且上訴人將系爭房地出賣與被上訴人
之前，已將之出租與第三人，並已收取出賣後之租金計十八萬一千七百二十一元
，兩造於九十年一月十二日進行協議，約定上訴人應將上開租金給付被上訴人，
詎上訴人迄今仍未依約給付。為此依民法第三百四十八條第一項、第四百七十條
第一項前段、第七百六十七條前段、第一百七十九條及兩造協議約定，請求：㈠
上訴人應自系爭三筆土地上之系爭房屋遷出，並將房屋返還被上訴人。㈡上訴人
應給付被上訴人十七萬元及自九十一年十月一日起至返還系爭房屋之日止，按月
給付被上訴人一萬元。㈢上訴人應給付被上訴人十八萬一千七百二十一元及自九
十一年十月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並陳明願
供擔保，請准宣告假執行。上訴人則以：被上訴人固已給付上訴人買賣價金一千
零一十萬元，並將系爭抵押權之債務人及義務人變更登記為被上訴人。惟上訴人
欲向貸款銀行索取系爭借款債務之借據及清償證明時，卻遭貸款銀行拒絕，貸款
銀行並以九十年三月二十一日存證信函請求上訴人清償迄至九十年八月二十八日
之系爭借款債務之本息計六百三十四萬零三百零九元。上訴人為此於九十年九月
二十四日與貸款銀行進行協議，約定上訴人給付一百萬元即可，分一百期，每月
給付一萬元等語，顯見被上訴人未依約清償其所承受系爭借款債務，亦即未依約
定全部買賣價金，上訴人自得拒絕自系爭房屋遷出。又上訴人將系爭房地出賣予
被上訴人之前，已將其一部分出租與第三人，嗣系爭房地於八十九年十一月十五
日移轉登記與被上訴人後，系爭房地已出租部分即由上訴人收取租金。其餘未出
租部分，除系爭房屋經兩造約定由上訴人無償使用至九十年四月三十日外，上訴
人已將之交付與被上訴人使用，而上訴人已收取系爭房地之出賣後租金計十八萬
一千七百二十一元，因被上訴人迄今尚未依約給付全部買賣價金，上訴人自得拒
絕給付上開款項，並主張與被上訴人所積欠買賣價金相互抵銷等語資為抗辯。
二、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依兩造之陳明，分別
酌定相當擔保金額，併予宣告假執行及免為假執行。上訴人聲明不服，上訴聲明
求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈡第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。（至於其於本院追加上訴請求：「被上
訴人應自前揭三筆土地上之系爭房屋遷出，並將房屋返還上訴人」部分，已為被
上訴人所不同意，應由本院另以裁定裁判之）。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁
回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、本件被上訴人主張其於八十九年十月間向上訴人購買系爭房地，約定買賣價金四
千八百五十萬元，因上訴人於出售系爭房地予被上訴人之前，曾以之向中國國際
商業銀行股份有限公司（以下簡稱貸款銀行）借款三千八百四十萬元，而設定抵
押權以為擔保，兩造乃約定上開買賣價金其中一千零一十萬元應分期給付上訴人
，其餘價金則由被上訴人承受系爭借款債務之本金三千八百四十萬元及自系爭房
地移轉登記完畢後之利息以為給付，被上訴人已給付上訴人一千零一十萬元，並
已將系爭抵押權之債務人及義務人變更登記為被上訴人。嗣系爭房地於八十九年
十一月十五日移轉登記與被上訴人後，除系爭房屋經兩造於九十年一月十二日約
定上訴人得無償使用至同年四月三十日外，上訴人已將其餘系爭房地交付被上訴
人，而上訴人於九十年四月三十日到期後，仍繼續占有系爭房屋，迄至本案第一
審判決後，被上訴人因依該判決聲請假執行，上訴人始於假執行程序實施前，自
動遷出，並將系爭房屋交還被上訴人。且上訴人將系爭房地出售與被上訴人之前
，已將之出租與第三人，並已收取出賣後之租金計十八萬一千七百二十一元等事
實，已據被上訴人提出不動產買賣契約書、協議書、土地及建物登記謄本附卷可
資佐證，並為上訴人所不爭執，自堪信為真實，雖上訴人以前揭情詞置辯，惟查
：
㈠依中國國際商業銀行鳳山分行九十二年一月十四日（九二）中鳳字第六號函所載
：上訴人於八十七年六月十七日向該行申貸長期房屋擔保放款三千八百四十萬元
，並提供屏東市○○路一三二號至一三二之六號七層樓建物為該行設定抵押權，
上開貸款迄八十九年十一月十五日尚欠本金三千八百四十萬元，及利息與違約金
計三百二十六萬二千零三十三元，而被上訴人分別於九十年七月三日及同年八月
十五日清償二百五十萬元及三千二百萬元，而該行九十年八月十五日鳳塗字第七
一九號抵押權塗銷同意書係用以塗銷上開抵押權，因上開建物已移轉登記與被上
訴人，並改由被上訴人向該行貸款等語，此有該函附卷可稽。又依上開鳳山分行
襄理薛明發於台灣屏東地方法院檢察署九十一年度偵字第一九六五號偵查案到庭
結證稱：「帳面上還有六百三十四萬零三百零九元未還，但當時乙○○（即上訴
人）要將房屋過戶給丙○○○（即被上訴人）時，有講到請求我們將本息降到三
千四百五十萬元，當時我們有同意，但附帶再向乙○○追索一百萬元」等語。並
陳稱：「（丙○○○如何清償前揭借款﹖）他利用本件不動產及他件不動產借新
帳再還舊帳清償並給付現金。」等語（見上開偵查卷九十一年七月十一日訊問筆
錄）。足徵貸款銀行同意將系爭借款債務降為三千四百五十萬元，並將上訴人所
積欠於系爭土地及建物移轉登記前之利息及違約金降為一百萬元，嗣被上訴人分
別於九十年七月三日及同年八月十五日清償二百五十萬元及三千二百萬元後，被
上訴人所應承受之系爭借款債務之本息即已全部清償完畢。而依被上訴人所提兩
造九十年一月十二日協議書所載：「：：：三、對於上項之雙方約定，若銀行未
能減少本件原抵押本金新台幣三百四十萬元正，代書保管之支票將由代書自行交
還甲方（即上訴人），而一切事宜則由乙方（即被上訴人）自行決定處理。」等
語。又證人溫美英於原審亦到庭供證：「：：：確實有約定他們二人要一起去銀
行作貸款，還有抵押債務人及義務人的變更，要變更為丙○○○：：：約定書第
三項是他們二人說好要去跟銀行講能不能將本金降低。」等語（見原審卷第一三
二頁），堪認與貸款銀行進行協商請求降低系爭借款債務本金一事，乃為上訴人
所知悉。次依上訴人所提九十年九月二十四日協議書記載：「：：：：借款新台
幣三千八百四十萬元整，茲因甲方（即上訴人）發生財務困難，未能依約清償債
務，經徵得乙方（即貸款銀行）對於前開借款案下，結欠之本金新台幣六百十四
萬八千三百零九元及各項利息、遲延利息、違約金，協議以分期方式清償，並約
定內容如后，一、甲方應自九十年九月三十日至九十八年十二月三十一日止，分
一百期，以一個月為一期，按月於每月向乙方清償新台幣一萬元正，惟甲方得隨
時提前還款，不受上述期間之限制。二、甲方倘依前述方式清償乙方新台幣一百
萬元正，乙方同意免除甲方本案其餘債務。三、甲方倘未能依約償還前述任何一
期債務時，本協議書有關分期清償，免除債務等約定即失其效力，甲方應立即清
償本案全部債務。：：：」等語，足認貸款銀行同意將上訴人所積欠系爭借款債
務於系爭土地及建物移轉登記前之利息及違約金降為一百萬元後，上訴人為此與
貸款銀行協議該一百萬元之清償方式，上開協議約定內容即為確保上訴人將依約
給付該一百萬元而係由上訴人自行與貸款銀行所為約定之條件，按兩造就系爭不
動產買賣係於八十九年十月廿三日成立，有書面契約附一審卷可稽，而貸款銀行
嗣於九十年九月二十四日與上訴人另就上訴人積欠貸款之利息，違約金共計六百
餘萬元，同意減縮為一百萬元，並由上訴人分期清償，自難據此遽認被上訴人所
承受系爭借款債務之本息尚未清償完畢，是以上訴人所抗辯被上訴人未依約清償
其所承受系爭借款債務，亦即未依約給付全部買賣價金云云，即屬無據，而被上
訴人主張其就本件買賣價金已全部給付完畢，堪可採信。
㈡查讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間得訂立契約，
使受讓人因此取得間接占有，以代交付，民法第七百六十一條第二項定有明文。
又按占有人之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第七百六十一條
之規定，民法第九百四十六條亦有明定。復按借用人應於契約所定期限屆滿時，
返還借用物，亦為民法第四百七十條第一項前段所明定。查本件系爭土地及建物
於八十九年十一月十五日移轉登記與被上訴人後，除系爭房屋經兩造於九十年一
月十二日約定上訴人得無償使用至同年四月三十日外，上訴人已將其餘系爭土地
及建物交付與被上訴人，且被上訴人已給付全部買賣價金，乃上訴人迄第一審判
決前仍占有系爭房屋等情已如前述，足認兩造於九十年一月十二日約定上訴人
得無償使用系爭房屋至九十年四月三十日後，被上訴人即因該使用借貸契約而取
得系爭房屋之間接占有。自此，上訴人乃係本於該使用借貸契約而繼續占有系爭
房屋。因兩造既係約定系爭房屋之使用期限為至九十年四月三十日止，則被上訴
人主張系爭房屋約定使用期限已屆滿，請求上訴人自系爭房屋遷出，並返還與被
上訴人，核屬有據，應予准許，原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，尚無不合
。况按修正前民事訴訟法第三百九十二條後段所謂假執行程序實施前，係執行法
院就執行標的對於債務人為強制其履行之行為以前而言。至執行法院對於債務人
發執行命令，如僅在命令債務人自動履行，既尚未為強制其履行之行為，衡其性
質，係屬強制執行之準備行為，尚難認假執行程序業已實施（參閱最高法院六六
年台抗字第三七八號判例）。第查上訴人於本件第一審判決後，因被上訴人依該
判決供擔保後，聲請假執行，而於原法院民事執行處發執行命令後，上訴人已於
九十二年五月十五日自動履行，遷出系爭房屋，並將系爭房屋交還被上訴人，被
上訴人嗣亦撤回該假執行程序之聲請等情，已為兩造所不爭執，揆諸上開判例是
上訴人於假執行程序實施前，即已自動遷出系爭房屋，並將系爭房屋返還被上訴
人。茲上訴人就原審此部分遷讓房屋與被上訴人之判決提起上訴，請求予以廢棄
，並駁回被上訴人此部分之聲請，即無權利保護之必要，上訴人此部分之上訴，
即屬無理由，應予駁回。
㈢次按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因而受利益，致他方
受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限度，非以請
求權人所受損害若干為標準。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為
社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅得相當於法定
最高限額租金之數額，尚屬可採（參閱最高法院六一年台上字第一六九五號判例
）。查兩造約定上訴人得無償使用系爭房屋之使用期限至九十年四月三十日止，
而上訴人占用系爭房屋至九十二年五月十五日始自動依原判決履行，遷出並返還
系爭房屋與被上訴人，已如前述，則被上訴人主張上訴人自九十年五月一日起至
返還系爭房屋之日止，因占有系爭房屋而受有相當於租金之不當得利而請求上訴
人返還之，於法尚無不合。應予准許。而被上訴人主張系爭房屋臨屏東市○○路
附近並有學校、公園、醫院等設施，經屏東縣稅捐稽徵處核定其九十一年度課稅
現值為五十五萬六千六百元，且其所坐落上開三筆基地，即一三八八之二、一三
八八之三、一四三三地號土地，面積分別為六十七、七十五及七十七平方公尺，
於八十九年七月間申報地價均為每平方公尺六千九百六十元，於九十一年七月間
公告現值每平方公尺三萬三千四百元等情，業據被上訴人提出照片、土地與建物
登記謄本、房屋稅繳款書為證，並為上訴人所不爭執，本院爰審酌系爭房屋所坐
落地段之經濟繁榮狀况，交通便利之程度及社會發展情形認被上訴人主張上訴人
受相當於租金之不當得利每月一萬元，尚屬相當，從而原審因認被上訴人請求上
訴人給付自九十年五月一日起至九十一年九月三十日止，計十七個月，相當於租
金之不當得利十七萬元，及自九十一年十月一日起至返還系爭房屋之日止，按月
給付被上訴人一萬元，為有理由，應予准許，經核亦無不合。
㈣被上訴人另主張於上訴人將系爭房地出售與被上訴人之前，上訴人已將之出租與
第三人，並已收取出賣後之租金共十八萬一千七百二十一元，兩造於九十年一月
十二日進行協議，約定上訴人應給付被上訴人前開款項等情，業據被上訴人提出
與其所主張相符之協議書為證，並經證人溫美英於原審到庭結證屬實。尚堪信為
真實。而被上訴人已依約給付全部買賣價金，已如前述，是上訴人抗辯，因被上
訴人尚未依約給付全部買賣價金，伊自得拒絕給付該款，且伊得主張兩者相互抵
銷云云，即屬無據，不足採取。從而原審因認被上訴人依上開協議書內容，請求
上訴人給付十八萬一千七百二十一元及自起訴狀繕本送達翌日（即九十一年十月
二十五日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，而予准
許，經核亦無不合。
四、綜上所述，原審因而為上訴人全部敗訴之判決，並依兩造之陳明，分別酌定相當
擔保金額，併予宣告假執行及免為假執行，經核尚無不合，上訴論旨，指摘原判
決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本案判決結果無影響，爰不一
一論述。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八
條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十一 日 民事第一庭~B1審判長法官 黃金石
~B2法 官 魏式璧
~B3法 官 吳登輝
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十二 日~B法院書記官 梁美姿
Ａ