臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上字第二七九號
上 訴 人 乙○○
被上訴人 甲 ○
右當事人間給付價金事件，上訴人對於中華民國九十二年六月十八日臺灣臺中地方法
院九十一年訴字第一○二七號第一審判決提起上訴，本院於八十九年十一月十一日辯
論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）、原判決廢棄。
（二）、被上訴人應給付上訴人（下同）三百萬元及自九十一年三月二十八日起至清 償日止按年息百分之五計算之利息。
（三）、願供擔保請求宣告假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）、本件買賣標的僅限台中市○○區○○段九十地號，面積三四九０平方公尺土 地全部，同段九０之一地號，五五平方公尺土地全部及地上建物，觀契約書 上土地標示甚明。故地上建物僅限九０之一地號而已，九０地號上之建物因 屬上訴人之弟張春生所有，上訴人無權亦不可能出賣。而水利地上建物，因 與九０之一地號建物、屋頂不同，中有牆壁隔間，亦未出賣，故契約書上未 載明包括在買賣標的內。
（二）、兩造訂買賣契約時，證人何靜育及詹德俊均非仲介人，彼與土地代書張文彥 及被上訴人等均為炒地皮集團，彼此厲害攸關，故證人張文彥、何靜育、詹 德俊等在原審證稱買賣標的包括眼睛看得到之建物全部及水利地上建物云云 ，均為偏袒被上訴人，證言殊非可信。設若有包括九０地號及水利地上建物 ，何以契約書未載明？而僅記載「九０之一土地全部及地上建物」？本件買 賣實際仲介人為陳世明，當初簽訂買賣契約書，九０地號及水利地上建物並 非買賣標的，有證人即仲介人陳世明、鄭鳳玲、張秀美可證。（三）、上訴人於系爭九０及九０之一號土地不動產買賣契約簽訂後，即辦理所有權 移轉登記予被上訴人，上訴人並已將九０之一地號上建物內財物清除，欲點 交被上訴人，多次以存證信函通知被上訴人已騰空房屋及要求給付尾款，有 八十八年十二月一日台中郵局二０八九號存證信函可稽，被上訴人抗辯上訴 人未點交，即非可信。被上訴人並未於八十九年十二月九日及十一日攜尾款 三百萬元交付上訴人及要求點交土地，其所提出之照片及錄影帶均不能證明 有於八十九年十二月九日及十一日攜尾款之事實，被上訴人係於上訴人另案 告訴其詐欺案件偵查中九十一年四月以後，才到系爭土地，被上訴人所辯八 十九年十二月九日及十一日攜尾款到系爭土地云云，顯非實在。（四）、上訴人自始即無拒絕點交九０之一地號上建物之事實，且早在八十九年十二
月一日以台中郵局二０八九號存證信函表明已依約過戶並將房屋騰空點交， 被上訴人應依不動產買賣契約書之約定付清尾款，至九０地號及水利地上建 物並非買賣標的，上訴人無點交之義務。被上訴人於原審亦僅抗辯水利地上 建物尚未點交，對九０之一地號上建物並無尚未點交之爭執，自不得拒絕交 付尾款。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）、上訴駁回。
（二）、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）、上訴人上訴理由略以：
㈠系爭買賣標的僅限台中市○○區○○段九０地號，面積三四九○平方公尺土 地全部，同段九０之一地號，五十五平方公尺土地全部及地上建物，故地上 建物僅限九０之一地號而已，而水利地上建物，因與九０之一地號上建物， 屋頂不同，中有牆壁隔開，亦未出賣．．．云云。 ㈡上訴人並已將九０之一地號上建號內財物清除，且早在八十九年十二月一日 以台中郵局二○八九號存證信函表明已依約過戶並將房屋騰空點交。經查：（二）、上訴人前揭上訴理由確與事實不符，此有后列事證足稽之： ㈠按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官， 受託法官前自認者，無庸舉證。」民事訴訟法第二百七十九條第一項定有明 文，是核本件上訴人於原審之訴訟代理人，在言詞辯論期日已陳稱：「上訴 人已將系爭土地上的三幢房屋點交給被上訴人，上訴人目前占用的房屋全部 是在水利地上，如果測量結果上訴人目前所占用的房屋有部份在系爭土地上 ，上訴人認房屋占到系爭土地的部份也在系爭買賣範圍，願意將該部份房屋 點交給被上訴人。」（原審卷九十四頁），「問：系爭土地上共有幾幢房屋 ？上訴人訴訟代理人答稱：應有四幢房屋，但上訴人只有使用台中市○○街 二二五巷二十八之房屋。其餘三幢房屋是空屋，也沒有上鎖，上訴人早就點 交給被上訴人並將事實上處分權讓與給被上訴人，如果該三幢房屋內仍置有 物品，上訴人拋棄所有物品的所有權。」「上訴人只有將系爭土地上的房屋 賣給被上訴人，故天祥街二二五巷二十八號房屋坐落水利地的部份不在買賣 的範圍。而且上訴人早就該房屋坐落系爭土地的部份點交給被上訴人並將其 事實上處分權讓與給被上訴人，上訴人目前已無使用該部份的房屋，並拋棄 該屋內所有物品的所有權。」（均詳原審卷一一七頁）由是以觀，上訴人於 原審袛抗辯位於水利地上之建物不在買賣標的範圍內，另對於系爭買賣標的 包括系爭土地及其土地上建物（亦即原審卷一五八頁附圖編號⒈⒉⒋建物暨 編號⒊之位於系爭土地之建物部份）均已自認，詎上訴人於鈞院復為不同主 張謂：「系爭買賣標的僅限於系爭九０地號土地全部及九０之一地號土地全 部及地上建物」，從而，上訴人於鈞院之前開主張，顯屬事後翻異之詞，殊 不足採。
㈡況查證人張文彥代書於原審已明確證稱：「問：當時有關所有買賣不動產標
示的部份，其買賣標的究竟為何？答：就是指系爭九十及九十之一地號土地 及地上建物，其實兩造在先前曾經有訂過另外乙份買賣契約，但上訴人將有 關土地轉賣他人，被被上訴人假扣押，兩造經協調之後，才由我照他們以前 的契約訂立這兩份合約。」「兩造有約定本件買賣標的，除了系爭兩筆土地 及其上建物外，也包括水利地上的建物。」（詳原審卷一五一頁）由是以觀 ，證人張文彥代書既係系爭土地、建物前後二次買賣之承辦代書之人，此亦 為上訴人所不爭執，衡情，伊斷無偏頗任何一方之理，另系爭買賣之仲介人 何靜育於原審亦結證稱：「問：你是否為本件買賣的仲介人？答：是。」「 問：原告當初委託你出售系爭土地時是說買賣標的為何？答：當初上訴人只 有委託我出售系爭九十及九十一地號兩筆土地，同行詹德俊有找到買主即被 上訴人，雙方並於八十七年八月十一日簽立買賣合約並確認系爭土地的界址 即依系爭土地西側的水溝壁為界，且約定兩造是買賣九十及九十一地號兩筆 土地（其後九十地號又分割出九十之一地號）及其上的地上物。因當時沒有 鑑界故也不知道有水利地的存在，故我們的真意應該是買賣系爭土地及其上 眼晴看得到的全部建物，故事後縱使發現有水利地的存在，全部的建物也應 該還是在買賣的範圍內。」「問：簽立買賣契約時，你有否在場？有無再次 確認兩造買賣條件？答：當時我在場，並有再次確認我們原先口頭約定的條 件，買賣的範圍包括土地所有地上物的全部。」（原審卷第一一九頁），對 此另一仲介人詹德俊亦結證稱：「問：當初訂立買賣契約時你有無在場？買 賣標的為何？答：我有在場，情形如證人何靜育所言。」（原審卷第一二一 頁），由前開證人張文彥、何靜育、詹德俊之證詞，得知系爭買賣契約之建 物部份係包括系爭土地上之四幢建物全部。（含水利地部份） ㈢依證人張文彥、何靜育、詹德俊於原審之證詞，得知系爭買賣標的之建物部 份係包括系爭土地（含水利地部份）之四幢建物全部，已如前述，對此，上 訴人於原審亦未就證人何靜育、詹德俊確為系爭買賣仲介人之身分質疑，詎 上訴人於鈞院一則主張系爭買賣仲介人為陳世明，嗣又主張系爭買賣仲介人 為賴政達，益見，上訴人之主張顯屬無理由。再者，系爭買賣標的確係上訴 人委託仲介人何靜育代為出售，此亦有何靜育所提出之房地產委任代理銷售 契約書為據，另其上委任人「乙○○」之簽名，依肉眼觀之，明顯與系爭買 賣契上上訴人所不否認為其字跡之「乙○○」相同，詎對此，上訴人仍否認 該委任代理銷售契約書上該「乙○○」之字跡為其字跡，準此，上訴人乙○ ○於鈞院所為之主張益見不實可見一斑。且足認，上訴人確係委託何靜育代 為出售系爭買賣標的。
㈣至於證人張秀美庭呈委任書謂：「我們只有委任陳世明賣我們居住以外之建 物。」該紙委任書更係臨訟杜撰，蓋依該紙委任書書上日期載為八十七年十 二月三日，其委任買賣標的則為九０、九０之一及九十一地號等土地；總金 額參仟陸佰萬元，所產生之增值稅由買方負責等條件，殊與事實不符，經查 ，上訴人於八十七年八月二十六日早將系爭九十一、九０、九○之一地號土 地出售與訴外人何育明等三人，（詳原審卷一五四頁），且其後更將系爭九 十一地號土地移轉登記予訴外人何育明等三人，從而，上訴人又何來嗣於八
十七年十二月三日委託陳世明出賣系爭第九十一地號土地，且系爭第九十一 地號土地既已出賣他人，則扣除九十一地號土地，該買賣標的金額又怎可能 為三千六百萬元，再者，系爭兩造第二次簽訂買賣契約備註欄係約定⒈本約 雙方同意如無法農免（免增值稅）則買賣不成立，乙方（亦即上訴人）應將 所付訂金無息退還甲方（亦即被上訴人）．．．⒉本標的物之北屯段第九０ 之一地號所產生之增值稅，雙方同意甲、乙各付壹半，亦與上開委託書內容 不符，益徵，證人張秀美所庭呈之委任書顯係臨訟杜撰不足採信。況依證人 陳世明於鈞院之證述得知，其確非系爭買賣之仲介人，從而，證人陳世明於 鈞院所為陳述內容自不足推翻證人張文彥、何靜育、詹德俊於原審所為之證 述。
㈤證人賴政達、張秀美、鄭鳳玲分則係上訴人之女婿、女兒及媳婦，依渠等與 上訴人之親誼關係，其證言之憑信性本極不可信，況渠等之陳述復與兩造簽 訂買賣契約之承辦代書張文彥所言不合，已難採信，又渠等之證述，又互為 矛盾不符，此揆諸證人賴政達稱：「買賣建物的範圍，在界線範圍內的房子 要拆掉，界線外的房子不在買賣範圍內。」與證人張秀美稱：「我們只賣權 狀房地的部份，即編號一、二、四號，編號三的部份我們沒有賣。」亦互為 不符，況查原審卷一五八頁附圖編號三之建物，該建物係分別佔用系爭九０ 之一地號面積０. ００二六公頓、九０地號面積０. ００三０公頃及水利地 ０. ００五一公頓（詳原審卷一○八頁附圖），且該建物並非二棟獨立建物 而具構造上及使用之獨立性，其無法獨立分別使用甚明，詎證人賴政達竟謂 ：「買賣建物的範圍，在界線範圍內的房子要拆掉，界線外的房子不在買賣 範圍內。」等顯違經驗法則之陳述，渠等之證言確與事實不合，而不足採信 。
㈥綜上得知，系爭買賣標的其中建物部份係包括系爭土地（亦即九０、九十一 之一地號）四幢建物全部（包括水利地部份），對此，上訴人於鈞院既主張 買賣標的不包括九０地號土地上之建物，則上訴人又如何將九０地號上建物 騰空點交予被上訴人，況上訴人所舉證，張秀美於鈞院亦證述：「我們一直 都沒有要遷出的意思。」（詳鈞院九十二年九月三日準備程序筆錄），由是 以觀，上訴人於原審所主張其已將系爭建物騰空點交予被上訴人及上訴人於 鈞院主張其早於八十九年十二月一日之前已將九十之一地號土地上建物騰空 點交予被上訴人等情均與事實不符。
㈦證人何靜育於原審結證稱：「問：你有無於八十九年十二月九日陪同被上訴 人至系爭土地請求上訴人點交系爭二筆土地及四幢房屋？答：有。當時被上 訴人有帶面額三百萬元之台支支票要給上訴人，並請上訴人點交，但上訴人 表示（其）只要遷讓複丈成果圖編號４之房屋（即位於天祥街二二五巷二十 八號房屋東側之房屋）而已，並表示其他三幢房屋都在水利地上，故不予遷 讓，所以當天上訴人並沒有點交任何的房屋及土地給被上訴人」、「問：你 是否於八十九年十二月十一日再次陪同被上訴人前往系爭土地請求上訴人遷 讓？答：有，當天上訴人也是為相同的爭執，故最後也是沒有點交任何的房 屋及土地給被上訴人」、「問：你如何判斷上訴人有無點交？答：那兩次編
號４的房屋都是大門深鎖，且屋外有堆置物品，但上訴人也沒有表示要將門 鎖打開，將該屋點交給被上訴人，其他三幢房屋上訴人也以口頭表示他沒有 義務點交」、「問：其他三幢房屋的屋內、屋外有無堆置物品？答：上訴人 不讓我們進入屋內，故我不知道屋內的情形，但當時該三幢房屋都有住人， 且上訴人明確表示不點交」等語（原審卷一六六、一六七頁）；證人詹德俊 亦結證稱：「問：有無於八十九年十二月九日及十一日陪同被上訴人至系爭 土地請求上訴人點交系爭二筆土地及四幢房屋？答：有。且情形都如證人何 靜育所言」（同上卷一六八頁）等語。又被上訴人於八十九年十二月九日及 十一日至系爭土地請求上訴人點交系爭買賣標的物時，均有將其過程錄影存 證，此亦有被上訴人所提出之錄影帶二捲及現場相片數張為證（詳原審卷一 二九至一三五頁）足認，被上訴人確有於八十九年十二月九日及十一日邀同 證人何靜育、詹德俊前往系爭土地請求上訴人自系爭土地及其上四幢建物遷 讓，惟均為上訴人所拒，從而，上訴人於鈞院主張其早於八十九年十二月一 日之前已將九十之一地號土地上建物騰空點交予被上訴人確屬無據。 ㈧末依兩造第一份買賣契約備註㈣及第二份買賣契約第三條第二項、第三項已 明確約定，過戶完成日後，上訴人應點交本買賣標的物予被上訴人，被上訴 人則同意讓上訴人繼續居住至八十九年十二月九日前，上訴人應遷出，否則 ，被上訴人得沒收尾款三百萬元，從而，上訴人依約應於八十九年十二月九 日以前自系爭土地及其上四幢建物遷出，並通知被上訴人點交，被上訴人始 有給付上訴人尾款三百萬元之義務，否則，被上訴人得沒收尾款三百萬元， 本件上訴人迄今仍未自系爭土地及其上四幢建物遷出亦未將之點交被上訴人 ，準此，上訴人主張被上訴人應給付三百萬元之期限仍未屆至，況被上訴人 既已依約主張沒收該尾款三百萬元，從而，被上訴人亦無給付上訴人尾款三 百萬元之義務。
理 由
一、本件上訴人主張：兩造於八十七年十二月九日，就系爭土地及其地上建物訂立買 賣契約，原訂總價金二千六百五十八萬七千五百元，其後再另簽立一份買賣價金 為二百三十萬零五百元之買賣契約，以補充第一份契約之內容，並將第一份買賣 契約中之六十九萬九千五百元及第二份買賣契約之二百三十萬零五百元合計三百 萬元做為尾款，且約定過戶完成日後，上訴人點交本標的物給被上訴人，被上訴 人則同意讓上訴人繼續居住，期限最慢八十九年十二月九日上訴人應遷出，否則 被上訴人得沒收尾款三百萬元，而過戶完成日後，上訴人自系爭土地及其上建物 遷出後，通知被上訴人經被上訴人點交，被上訴人即須給付尾款三百萬元予上訴 人；又目前上訴人已將系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人之事實，已據上 訴人提出系爭土地登記謄本影本一份及不動產買賣契約書影本二份為證，復為被 上訴人所不爭執，堪信為真實。惟兩造就其二人間所訂立之系爭二份買賣契約有 關建物部分是否包括系爭土地上之四幢建物全部，及上訴人是否已自系爭土地及 其上建物遷出等節，均有爭執，應為本件首應審究之點，分別說明如下。二、有關系爭買賣契約中之建物部分是否包括系爭土地上之四幢建物全部： ㈠上訴人於原審主張系爭買賣契約中之建物部分僅指占用系爭土地上之建物，天祥
街二二五巷二八號房屋占用水利地之部分並非在系爭買賣契約之範圍等語，於本 院更主張「系爭買賣標的僅限於系爭九０地號土地全部及九０之一地號土地全部 及地上建物，不包括九０地號上之建物」，惟為被上訴人所否認，並稱：系爭買 賣契約中之建物部分係包括系爭土地上之四幢建物全部等語。故兩造就系爭土地 上之四幢房屋除天祥街二二五巷二八號占用水利地之部分及九０地號上之建物外 ，均屬系爭買賣契約之範圍，並無爭執，有爭執者乃天祥街二二五巷二八號房屋 占用水利地之部分及九０地號上之建物是否屬系爭買賣契約之範圍。 ㈡依系爭兩份買賣契約之土地標示欄均係記載「台中市○○區○○段九０地號，面 積三四九○平方公尺，持分全部。台中市○○區○○段九０之一地號，面積五五 平方公尺全部及地上建物」等語，其文義似指系爭買賣契約之建物部分，僅為系 爭九０之一地號土地上之建物，至如同一幢建物有一部分位於系爭土地上，一部 分位於訴外土地上，該建物是否全部均屬系爭買賣契約之範圍，以及九０之一地 號上建物是否屬賣契約之範圍，則並不明確。
㈢而上訴人於原審所舉證人張文彥結證稱：「（〔提示兩份契約書〕請問證人就兩 造間就系爭兩份契約除兩造簽名外，是否為證人所書寫？）是」、「（當時有關 於所有買賣不動產標示的部分，其買賣標的究竟為何？）就是指系爭九０及九０ 之一地號土地及地上建物」、「（證人是否知道除了系爭兩筆土地外，買賣的標 的有無包括水利地上的建物？）當時在協調時，以前訂約的代書也有出面，兩造 有約定本件買賣的標的，除了系爭兩筆土地及其上建物外，也包括水利地上的建 物」等語。又被上訴人於原審所舉證人何靜育亦結證稱：「（你是否為本件買賣 的仲介人？）是」、「（上訴人當初委託你出售系爭土地時，是說買賣標的為何 ？）當初上訴人只有委託我出售系爭九０及九一地號兩筆土地，同行詹德俊有找 到買主即被上訴人，雙方並於八十七年八月十一日簽立買賣合約並確認系爭土地 的界址即依系爭土地西側的水溝壁為界，且約定兩造是買賣九０及九一地號兩筆 土地（其後九０地號又分割出九０之一地號）及其上的地上物。因當時沒有鑑界 故也不知道有水利地的存在，故我們的真意應該是買賣系爭土地及其上眼睛看得 到的全部建物，故事後縱使發現有水利地的存在，全部的建物也應該還是在買賣 的範圍之內」、「（簽立買賣契約時，你有否在場？有無再次確認兩造買賣條件 ？）當時我有在場，並有再次確認我們原先口頭約定的條件，買賣的範圍包括土 地上所有地上物的全部」等語。且被上訴人於原審所舉證人詹德俊亦結證稱：「 （當初訂立買賣契約時你有無在場？買賣標的為何？）我有在場，情形如證人何 靜育所言」等語，由前開證人張文彥、何靜育、詹德俊之證詞，可知系爭買賣契 約之建物部分係包括系爭土地上之四幢建物全部，故縱然天祥街二二五巷二八號 房屋有部分占用系爭土地，有部分占用訴外水利地，該房屋之全部應仍屬系爭買 賣契約之範圍。
㈣依上說明，被上訴人所辯系爭買賣契約之建物部分係包括系爭土地上之四幢建物 全部等語，應可採憑。
㈤按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官，受託 法官前自認者，無庸舉證。」民事訴訟法第二百七十九條第一項定有明文，是核 本件上訴人於原審之訴訟代理人，在言詞辯論期日已陳稱：「上訴人已將系爭土
地上的三幢房屋點交給被上訴人，上訴人目前占用的房屋全部是在水利地上，如 果測量結果上訴人目前所占用的房屋有部份在系爭土地上，上訴人認房屋占到系 爭土地的部份也在系爭買賣範圍，願意將該部份房屋點交給被上訴人。」（原審 卷九十四頁），「問：系爭土地上共有幾幢房屋？上訴人訴訟代理人答稱：應有 四幢房屋，但上訴人只有使用台中市○○街二二五巷二十八之房屋。其餘三幢房 屋是空屋，也沒有上鎖，上訴人早就點交給被上訴人並將事實上處分權讓與給被 上訴人，如果該三幢房屋內仍置有物品，上訴人拋棄所有物品的所有權。」「上 訴人只有將系爭土地上的房屋賣給被上訴人，故天祥街二二五巷二十八號房屋坐 落水利地的部份不在買賣的範圍。而且上訴人早就該房屋坐落系爭土地的部份點 交給被上訴人並將其事實上處分權讓與給被上訴人，上訴人目前已無使用該部份 的房屋，並拋棄該屋內所有物品的所有權。」（均詳原審卷一一七頁）由是以觀 ，上訴人於原審袛抗辯位於水利地上之建物不在買賣標的範圍內，另對於系爭買 賣標的包括系爭土地及其土地上建物（亦即原審卷一五八頁附圖編號⒈⒉⒋建物 暨編號⒊之位於系爭土地之建物部份）均已自認，詎上訴人於本院復為不同主張 謂：「系爭買賣標的僅限於系爭九０地號土地全部及九０之一地號土地全部及地 上建物」，從而，上訴人於本院之前開主張，顯屬事後翻異之詞，殊不足採。 ㈥依證人張文彥、何靜育、詹德俊於原審之證詞，可知系爭買賣標的之建物部份係 包括系爭土地（含水利地部份）之四幢建物全部，已如前述，對此，上訴人於原 審亦未就證人何靜育、詹德俊確為系爭買賣仲介人之身分質疑，詎上訴人於本院 一則主張系爭買賣仲介人為陳世明，嗣又主張系爭買賣仲介人為賴政達，益見， 上訴人之主張顯屬無理由。再者，系爭買賣標的確係上訴人委託仲介人何靜育代 為出售，此亦有何靜育所提出之房地產委任代理銷售契約書為據，另其上委任人 「乙○○」之簽名，依肉眼觀之，明顯與系爭買賣契上上訴人所不否認為其字跡 之「乙○○」相同，詎上訴人仍否認該委任代理銷售契約書上該「乙○○」之字 跡為其字跡，是上訴人乙○○於本院所為之主張益見不實可見一斑。且足認，上 訴人確係委託何靜育代為出售系爭買賣標的。
㈦至於證人張秀美庭呈委任書（本院卷第五十一頁）謂：「我們只有委任陳世明賣 我們居住以外之建物。」查該紙委任書日期載為八十七年十二月三日，其委任買 賣標的則為九０、九０之一及九十一地號等土地；總金額三千六百萬元，所產生 之增值稅由買方負責等條件，殊與事實不符。經查，上訴人於八十七年八月二十 六日早將系爭九十一、九０、九○之一地號土地出售與訴外人何育明等三人，（ 詳原審卷一五四頁），且其後更將系爭九十一地號土地移轉登記予訴外人何育明 等三人，從而，上訴人又何來嗣於八十七年十二月三日委託陳世明出賣系爭第九 十一地號土地，且系爭第九十一地號土地既已出賣他人，則扣除九十一地號土地 ，該買賣標的金額又怎可能為三千六百萬元，再者，系爭兩造第二次簽訂買賣契 約備註欄係約定⒈本約雙方同意如無法農免（免增值稅）則買賣不成立，乙方（ 亦即上訴人）應將所付訂金無息退還甲方（亦即被上訴人）．．．。⒉本標的物 之北屯段第九０之一地號所產生之增值稅，雙方同意甲、乙各付壹半，亦與上開 委託書內容不符，益徵，證人張秀美所庭呈之委任書顯係臨訟杜撰不足採信。況 依證人陳世明於本院之證述得知，其確非系爭買賣之仲介人，從而，證人陳世明
於本院所為陳述內容自不足推翻證人張文彥、何靜育、詹德俊於原審所為之證述 。
㈧證人賴政達、張秀美、鄭鳳玲分則係上訴人之女婿、女兒及媳婦，依渠等與上訴 人之親誼關係，其證言本極不可信，況渠等之陳述復與兩造簽訂買賣契約之承辦 代書張文彥所言不合，已難採信，又渠等之證述，又互為矛盾不符，此揆諸證人 賴政達稱：「買賣建物的範圍，在界線範圍內的房子要拆掉，界線外的房子不在 買賣範圍內。」與證人張秀美稱：「我們只賣權狀房地的部份，即編號一、二、 四號，編號三的部份我們沒有賣。」亦互為不符，況查原審卷一五八頁附圖編號 三之建物，該建物係分別佔用系爭九０之一地號面積０. ００二六公頓、九０地 號面積０. ００三０公頃及水利地０. ００五一公頓（詳原審卷一○八頁附圖） ，且該建物並非二棟獨立建物而具構造上及使用之獨立性，其無法獨立分別使用 甚明，詎證人賴政達竟謂：「買賣建物的範圍，在界線範圍內的房子要拆掉，界 線外的房子不在買賣範圍內。」顯違經驗法則，渠等之證言確與事實不合，而不 足採信。
四、有關上訴人是否已自系爭土地及其上建物遷出： ㈠上訴人主張：其已於八十八年四月二十日自系爭土地及其上建物（不包括位於水 利地上之建物）遷出，並將該等建物點交予被上訴人等語，惟為被上訴人所否認 ，並辯稱：上訴人迄今仍未自系爭土地上之四幢建物遷讓，亦未將之點交予被上 訴人等語。
㈡上訴人復主張：其曾於八十九年九月十五日及九十年十一月十四日以存證信函通 知被上訴人其已自系爭土地上的四幢房屋（不包括在水利地上的房屋）遷讓等語 ，並提出存證信函函稿影本五份為證，惟為被上訴人所否認。而觀諸上訴人所提 出之存證信函函稿影本五份，均未蓋用郵局戳章，亦無掛號回執，尚難以該存證 信函函稿影本遽認上訴人確曾於八十九年九月十五日及九十年十一月十四日以存 證信函通知被上訴人其已自系爭土地上之四幢房屋（不包括在水利地上的房屋） 遷讓。
㈢而被上訴人所舉證人何靜育結證稱：「（你有無於八十九年十二月九日陪同被上 訴人至系爭土地請求上訴人點交系爭二筆土地及四幢房屋？）有。當時被上訴人 有帶面額三百萬元之台支支票要給上訴人，並請上訴人點交，但上訴人表示（其 ）只要遷讓複丈成果圖編號４之房屋（即位於天祥街二二五巷二十八號房屋東側 之房屋）而已，並表示其他三幢房屋都在水利地上，故不予遷讓，所以當天上訴 人並沒有點交任何的房屋及土地給被上訴人」、「（你是否於八十九年十二月十 一日再次陪同被上訴人前往系爭土地請求上訴人遷讓？）有，當天上訴人也是為 相同的爭執，故最後也是沒有點交任何的房屋及土地給被上訴人」、「（你如何 判斷上訴人有無點交？）那兩次編號４的房屋都是大門深鎖，且屋外有堆置物品 ，但上訴人也沒有表示要將門鎖打開，將該屋點交給被上訴人，其他三幢房屋上 訴人也以口頭表示他沒有義務點交」、「（其他三幢房屋的屋內、屋外有無堆置 物品？）上訴人不讓我們進入屋內，故我不知道屋內的情形，但當時該三幢房屋 都有住人，且上訴人明確表示不點交」等語；且被上訴人所舉證人詹德俊亦結證 稱：「（有無於八十九年十二月九日及十一日陪同被上訴人至系爭土地請求上訴
人點交系爭二筆土地及四幢房屋？）有。且情形都如證人何靜育所言」等語。又 被上訴人於八十九年十二月九日及十一日至系爭土地請求上訴人點交系爭買賣標 的物時，均有將其過程錄影存證，此亦有被上訴人所提出之錄影帶二捲及現場相 片數張為證，可見被上訴人確有於八十九年十二月九日及十一日邀同證人何靜育 、詹德俊前往系爭土地請求上訴人自系爭土地及其上四幢建物遷讓，惟均為上訴 人所拒。況且上訴人亦自認其迄今仍占用天祥街二二五巷二八號房屋位於水利地 之部分，而該部分之房屋亦為系爭買賣契約之範圍，前已敘明，故上訴人於八十 九年十二月十一日以前確仍未自系爭土地及其上四幢建物遷讓，亦未將之點交予 被上訴人，且迄今仍未自天祥街二二五巷二八號房屋位於水利地之部分遷讓，亦 未將之點交予被上訴人。
五、又依兩造第一份買賣契約第三條第二項、第三項、備註四及第二份買賣契約第三 條第二項、第三項係約定過戶完成日後，上訴人點交本標的物給被上訴人，被上 訴人則同意讓上訴人繼續居住，期限最慢八十九年十二月九日上訴人應遷出，否 則被上訴人得沒收尾款三百萬元，而過戶完成日後，上訴人自系爭土地及其上建 物遷出後，通知被上訴人經被上訴人點交，被上訴人即須給付尾款三百萬元予上 訴人乙節，已如前述，是上訴人應於八十九年十二月九日以前自系爭土地及其上 四幢建物遷出，並通知被上訴人點交，被上訴人始有給付上訴人尾款三百萬元之 義務，否則被上訴人得沒收尾款三百萬元。本件上訴人於八十九年十二月十一日 以前仍未自系爭土地及其上四幢建物遷讓，亦未將之點交予被上訴人，且迄今仍 未自天祥街二二五巷二八號房屋位於水利地之部分遷讓，亦未將之點交予被上訴 人，依上開說明，被上訴人給付尾款三百萬元之履行期限尚未屆至，且上訴人主 張沒收該筆尾款三百萬元，亦屬有據，故被上訴人自無給付上訴人尾款三百萬元 之義務。
六、從而，上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求被上訴人給付三百萬元，及自起 訴狀送達被上訴人之翌日（即九十一年三月二十八日）起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合 ，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，沒有理由，應予駁回。據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十五 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德
~B2 法 官 陳成泉
~B3 法 官 曾謀貴
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 王瑩澤
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十七 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｙ