臺灣苗栗地方法院民事判決 九十二年度簡上字第七號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 曾肇昌律師
複 代理人 林淑芬
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月五日本院苗栗簡易
庭九十年度苗簡字第五○一號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十一月二十四日
言詞辯論終結，判決如左
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落苗栗縣頭份鎮○○○段第三七一之六地號土地內如附圖（土地複丈成果圖）所示Ａ部分面積十六平方公尺、Ｂ部分面積二平方公尺土地上之房屋（門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○里○○路九十六號）拆除，並將上開土地返還上訴人。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、求為判決如主文所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：一、按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件被上訴人向前 手徐勝澄（改名前為徐煥財）買受之房屋，因超越其所有基地（苗栗縣頭份鎮○ ○○段第三六五之二五地號），占用上訴人所有之同地段第三七一之六號土地共 十八平方公尺，則該占用部分係無權占有，上訴人本於土地所有權之作用，自得 主張排除侵害，請求拆屋還地。茲因上訴人曾要求被上訴人就占有土地部分以適 當價格讓售遭拒，則被上訴人此舉，既不買受系爭越界土地，又不交還土地，豈 非保障非法，犧牲合法。
二、至被上訴人與訴外人徐勝澄間之買賣，如有瑕疵或債務不履行之情事，自應由彼 等之間協調解決或以損害賠償方式解決，不能認為越界占用上訴人所有之土地為 合法，原審判決以犧牲上訴人土地所有權之利益，遷就被上訴人之利益，認為被 上訴人基於買買契約之占用，為有權占用，顯係縱容非法。而上訴人之行使土地 所有權，請求交還土地，亦難謂係權利濫用，故原審判決認事用法有誤。三、依民國七十年四月六日徐勝澄與徐雲安所訂之買賣契約，標明土地三七一之六地 號，三八平方公尺，約十一坪四八三，房屋稅籍九九一八號本國式房屋，依現狀 點交，單純房屋與土地之買賣。惟該房屋是否超越土地所有權之範圍而屬越界建 築，充其量僅係徐勝澄與徐雲安之債權債務關係是否部分房屋越界，應否負瑕疵 擔保責任，而依約徐勝澄只賣三十八平方公尺之地，但房屋部分已超出十八公尺 ，全部面積達五十六平方公尺，何以不買足五十六平方公尺，應否增加售價，被 上訴人亦應檢討。依本件情形，該越界十八平方公尺之地，並不在買賣範圍，無
論如何，徐勝澄與徐雲安之債的關係，與第三人無關，上訴人在該買賣契約上單 純為立會人，該契約效力不及上訴人。
叁、證據：援用原審所提證據。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：一、上訴人取得系爭三七一之六地號土地，係基於無償之贈與行為繼受該土地所有權 。被上訴人所有之房地，原由上訴人之父親徐雲安建造，經由上訴人介紹出賣予 訴外人徐勝澄，再由徐勝澄以徐石妹名義出賣予乙○○，乙○○則將房地所有權 名義登記為其妻即被上訴人名義。該房屋座落之基地十六平方公尺已在雙方買賣 合意之範圍內，且房屋後面寬六台尺土地亦一併出賣，此有上訴人父親徐雲安與 徐勝澄所簽訂之自住房屋自用土地買賣契約書第一條，附註事項第三項記載明確 。況本件被上訴人之房屋依完工證明等相關文件辦理建物所有權第一次登記完竣 ，依其所載，本建物並無有任何越界建築情事，依土地法第四十三條規定，本建 物為合法建物，自不待言。
二、系爭被上訴人房屋後面寬六台尺土地，前既經上訴人之父親徐雲安出賣予徐勝澄 ，而徐勝澄僅在原建物後面增建面積二平方公尺之建物，尚不足寬六台尺土地， 並未超過原買賣契約之範圍，自仍應受房地買賣契約之保障。事後徐勝澄將買賣 契約範圍內增建之部分轉賣予被上訴人，被上訴人仍應得主張契約之郊力。三、依上訴人前手徐雲安與被上訴人前手徐勝澄之買賣契約書，上訴人係無償原因取 得系爭土地繼受人，被上訴人係基於買賣關係土地及房屋之繼受人，徐勝澄對於 上訴人之前手徐雲安有得抗辯之事由，而上訴人自應受土地之物上負擔，依民法 第四百十四條規定，附有負擔之贈與，其贈與之物或權利如有瑕疵，贈與人於受 贈人負擔之限度內，負與出賣人同一之擔保責任。況本件上訴人為徐雲安與徐勝 澄之仲人且立會人及受贈人，當不可謂不知本買賣土地之土地界址，其於訴外人 徐石妹建築本棟房屋時，並未即時提出異議，且依民法第三百四十八條第一、二 項規定，上訴人自有交付土地移轉該占用系爭三七一之六地號之十八平方公尺給 被上訴人之責任。
叁、證據：援用原審所提證據。
丙、原審依聲請勘驗現場，並囑託苗栗縣頭份地政事務所及內政部土地測量局派員實 施測量。
理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人所有之坐落於苗栗縣頭份鎮○○○段三六五之二五號 土地上之房屋（門牌為苗栗縣頭份鎮○○里○○路九十六號），未得上訴人之同 意，越界占用上訴人所有之同段三七一之六號土地，致上訴人受有損害，為此， 依民法第七六七條規定，請求被上訴人將占用部分之建物拆除，返還該土地等語 。
二、被上訴人則以：系爭門牌為苗栗縣頭份鎮○○里○○路九十六號之建物，係由上 訴人之父親徐雲安所建造，經由上訴人之介紹，出賣予證人即上訴人之堂兄徐勝 澄，再由徐勝澄以徐石妹名義出賣予乙○○，乙○○則將房地所有權名義登記為
其妻即被上訴人名義；於被上訴人買受時僅係一層樓之磚造建築，嗣於八十三年 間，被上訴人在原建物上方增建為二層樓半建築，一樓仍保持磚造建築之原貌， 二樓以上為ＲＣ構造，非無權占用等語置辯。
三、上訴人主張：系爭三七一之六地號土地為其所有，業據提出土地登記簿謄本件附 卷可稽，且為被上訴人所不爭，應堪信實。又上訴人主張：被上訴人所有系爭房 屋越界占用上訴人所有土地達十八平方公尺一節，亦為被上訴人所不爭，且經原 審會同苗栗縣頭份地政事務所及內政部土地測量局人員至現場會勘並測量屬實， 有勘驗筆錄二份及苗栗縣頭份地政事務所土地複丈成果圖、內政部土地測量局鑑 定書各一份附卷足按，亦堪信其主張為真實。
四、上訴人主張：被上訴人所有系爭房屋無權占用其所有系爭土地，侵害其所有權之 行使等語，則為被上訴人所否認，經查：系爭苗栗縣頭份鎮○○里○○路九十六 號建物係由上訴人之父親徐雲安所建造，經由上訴人之介紹，出賣予訴外人即上 訴人之堂兄徐勝澄，徐勝澄再以徐石妹名義轉賣予被上訴人之夫乙○○，由乙○ ○登記在被上訴人名下；於被上訴人買受時僅係一層樓之磚造建築，嗣於八十三 年間，被上訴人在原建物上方增建為二層樓半建築，一樓仍保持磚造建築之原貌 ，二樓以上為ＲＣ構造等語，為上訴人所不爭執，並有前開原審勘驗筆錄、現場 圖、現場照片可資為憑。此外，並有證人徐勝澄於九十年十二月六日於原審言詞 辯論時證述略以：我原本所有之土地為三六五之二四地號，如契約書後附圖橘色 斜線圖上面部分，土地三七一之六地號土地為原告父親所有，之後在七十年四月 六日，我向原告父親買了橘色斜線下面八坪土地；被告現在所有之建物，係原告 父親在六十二、三年所建造，嗣於七十年間我們請地政機關測量，發現該建物有 佔用我的土地，經我與原告父親商量，因為他無資力向我購買該建物所佔用之土 地，他就將建物連同土地一併出賣給我，我只有在該建物後方加蓋廚房（約六台 尺土地）；之後，我又將該建物賣給被告，被告僅在二樓部分加蓋，原有一樓均 保持原貌，未作任何改建；之前原告還告我不當得利，經法官駁回等語可證，核 與原審於九十一年七月十六日言詞辯論時證人林新財證稱：我是擔任頭份地政事 務所土地測量員工作，系爭三七一之六地號土地分割之工作是我辦理的，於七十 年六月二十八日土地所有權人徐雲安向我們事務所聲請辦理三七一之六地號土地 之分割事宜。分割的部分，徐雲安要求我們依據三七一之六地號上之建物，延著 建物牆壁邊緣劃分割線，將三七一之六分割成二部分，有建物部分編為三七一之 七地號，我們去劃分割線時有實際上去測量，並遵照地主要求延著建物牆壁外緣 劃分割線，徐雲安有到現場指界，後來七十年七月十四日，三六五之二五地號之 所有權人向我們事務所申請將三六五之二五、三六五之二六及三七一之七等三筆 土地，合併為三六五之二五地號土地，並將前開地號上之建物辦理第一次保存登 記，門牌為尖山里十一鄰一九三號，後來改編為尖山里尖豐號九六號，至於為何 測量出來建物會有占用之狀況，應是當初測量有誤等語，及同日證人曾炳煥證稱 ：我是代書，於七十年間原告之父徐雲安委託我辦理系爭三七一之七地號之分割 事宜，被告目前擁有之建物是由徐雲安所建造的，因越界占用到三六五之二五地 號土地，徐雲安沒有資力將占用鄰地買受，協調後由徐雲安將前開建物連同基地 分割出來，出賣予三六五之二五地號之地主徐煥財，當初之分割條件，確實是依
照被告所有之建物外緣劃分割線，本件之分割及買賣事宜，原告都有到場，也都 知道該事宜，我猜應是徐雲安指界分割線時有誤差，導到本件紛爭等語相符，並 有原審所調閱之尖山下段三六五之二四、三六五之二五、三六五之二六、三七一 之六及三七一之七等五筆土地人工登記簿謄本，及被上訴人所提之徐雲安與徐勝 澄之自住房屋自用土地買賣契約書影本在卷可憑，足證本件於徐雲安出賣苗栗縣 頭份鎮○○里○○路九十六號房屋時，確係連同建物所在之土地及其後之六台尺 土地，全部賣予徐勝澄並為上訴人所知悉無誤。故本件之爭點在於，其後徐勝澄 將本件苗栗縣頭份鎮○○里○○路九十六號房屋及土地轉賣予被上訴人時，被上 訴人是否亦因此取得該尖豐號九十六號房屋上之全部土地及其後六台尺土地之所 有權或使用權？上訴人於其後受贈其父親之系爭三七一之六土地所有權時，是否 仍繼續受到徐雲安及徐勝澄買賣契約範圍之拘束，而不得主張被上訴人有無權占 用之事實？
（一）查徐勝澄與上訴人前手徐雲安訂定買賣契約時，雖買責契約之標的為尖豐號九 十六號房屋上之全部土地及其後六台尺土地之所有權，惟查，苗栗縣頭份地政 事務所據以為分割時，本係依徐雲安之要求，延著建物牆壁邊緣劃分割線，至 於為何測量出來建物會有占用之狀況，應是當初測量有誤等事實，業如前認定 。按「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不 生效力。」，民法第七百五十八條定有明文，本件徐勝澄就尖豐號九十六號房 屋占用系爭三七一之六地號之十八平方公尺部分，既未取得土地登記，依法無 從取得所有權，自無從就該十八平方公尺之土地移轉予被上訴人，惟徐勝澄與 徐雲安之買賣契約標的既已包含尖豐號九十六號房屋上之全部土地及其後六台 尺之土地，自應認徐勝澄就此占用系爭三七一之六地號之土地，取得合法使用 權。再依被上訴人所提，徐勝澄以徐石妹名義與被上訴人之夫所訂立之不動產 買賣契約書影本所示，其買賣之標的為：㈠頭份鎮○○○段第三六五之二五地 號面積零點零壹零捌公頃全部。㈡頭份鎮○○○段第參參柒建號，門牌尖山里 十一鄰一九三號（新編尖豐號九六號），本國式加強磚造建築，面積捌拾壹點 參柒平方公尺全部，含水、電、瓦斯、門窗及現有附屬設備。並非如徐勝澄與 徐雲安所訂立之買賣契約，包括尖豐號九十六號房屋上之全部土地及其後六台 尺之土地，故已難認有移轉所占用之系爭三七一之六地號之十八平方公尺部分 ，況徐勝澄依其與原土地所有人徐雲安所訂立之買賣契約，縱有使用土地之權 利，惟該使用權僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，故上訴人自 不得再執徐勝澄與徐雲安之買賣契約約定對原土地所有人徐雲安主張其有使用 土地之權利，亦不得對其後受贈取得土地所有權之上訴人主張有使用土地之權 利。
（二）被上訴人雖主張本件尖豐號九十六號房屋依完工證明等相關文件辦理建物所有 權第一次登記完竣，依其所載，本建物並無有任何越界建築情事，依土地法第 四十三條規定，本建物為合法建物等語，惟查，房屋是否完成保存登記，與該 房屋是否有合法使用土地之權源不同，被上訴人主張適用土地法第四十三條規 定，顯有誤會。被上訴人再主張依民法第四百十四條規定，附有負擔之贈與， 其贈與之物或權利如有瑕疵，贈與人於受贈人負擔之限度內，負與出賣人同一
之擔保責任等語，惟按該條之規定係贈與人對受贈人所負之責任，核與本件無 關。復查，本件徐勝澄與徐雲安訂立買賣契約時，買責契約之標的係尖豐號九 十六號房屋上之全部土地及其後六台尺土地之所有權，本無越界建築之問題， 上訴人亦非系爭三七一之六地號土地之所有人，嗣徐勝澄以徐石妹名義與被上 訴人之夫於七十七年十月十四日訂立買賣契約後，上訴人於七十八年五月二十 二日，始因贈與取得系爭三七一之六地號土地之所有權，有被上訴人所提所訂 立之不動產買賣契約書影本及上訴人所提出之土地登記謄本可證，則於該建物 越界建築部分顯早於上訴人取得土地所有權之前已完成，上訴人亦無從異議， 況本件被上訴人之夫係與徐勝澄訂立買賣契約，並非與上訴人訂約，故被上訴 人所主張之上訴人為徐雲安與徐勝澄之仲人且立會人及受贈人，當不可謂不知 本買賣土地之土地界址，上訴人於訴外人徐石妹建築本棟房屋時，並未即時提 出異議，及依民法第三百四十八條第一、二項規定，上訴人自有交付土地移轉 該占用系爭三七一之六地號之十八平方公尺給被上訴人之責任等語，顯均不足 採信。
（三）綜上所述，被上訴人占用系爭三七一之六地號之十八平方公尺部分，既難認被 上訴人已取得所有權或使用權，上訴人亦未繼續受到徐雲安及徐勝澄買賣契約 範圍之拘束，是上訴人主張被上訴人之系爭房屋無權占有其所有之系爭土地， 即屬有據。按所有人對於無權占有者，得請求返還之，民法第七百六十七條前 段定有明文。本件被上訴人之系爭房屋既無權占用上訴人所有之系爭土地，已 如上述，從而上訴人本於上開所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人拆 除系爭房屋及其附屬建物並將系爭土地返還上訴人，即有理由，應予准許。原 審雖認所有權社會化為現代物權法之潮流，而認關於買賣房屋及房屋基地之效 力，不宜如同一般債權契約作限縮解釋，宜擴張解釋其效力尚及於土地及房屋 之繼受人，惟按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，本 件被上訴人從徐勝澄處買受之土地既僅有頭份鎮○○○段第三六五之二五地號 面積零點零壹零捌公頃全部及頭份鎮○○○段第參參柒建號，不包括本件無權 占有之十八平方公尺土地，自無該十八平方公尺土地是否應及於系爭三七一之 六地號土地繼受人之問題，故原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文 所示。
五、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響， 已無再予論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日 民事庭審判長法官 陳鴻斌
法 官 陳慧萍
法 官 黃建都
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日 法院書記官 張茹茵