臺灣臺南地方法院民事判決 九十二年度訴字第七四八號
原 告 交通部台灣鐵路管理局
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 謝依良律師
被 告 蔡政靈即泰樺企業社 住屏東縣新園鄉○○路三巷二弄廿號
兼訴訟代理人 甲○○即永發企業社 住屏東縣新園鄉○○村○○路一七六號
右當事人間請求給付違約金等事件，本院（言詞辯論終結日期：九十二年十一月十三
日）判決如左：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣捌拾貳萬零玖佰捌拾玖元，及自民國九十二年六月二十日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣貳拾柒萬參仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應連帶給付原告新台幣（下同）一百十萬二千七百八十六元，及自起訴狀
繕本最後送達被告翌日（九十二年六月二十日）起至清償日止，按年息百分之
五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告蔡政靈即泰樺企業社前向原告承租坐落台南市○○段九八四之七、九八
四之八地號土地二筆，約定租賃期間自民國八十八年十月十八日至九十一年十
月十七日止，租金每月八十六萬七千元，嗣於八十九年六月十二日起調降租金
為八十二萬三千五百六十四元，此有土地租賃契約在卷可稽。
１、違約金七十萬四千四百九十六元部分：
按「租金每月八十六萬七千元整（含稅），於每月二十三日前向甲方（即原告
）台灣鐵路管理局貨運服務總所台南服務所一次繳清，如有遲延，乙方除應給
付當月租金外，另每逾一日按日計付每月租金千分之五之違約金（是項違約金
應連同租金一同繳清）不得異議。」，土地租賃契約第四條第（一）項定有明
文，經查被告蔡政靈未按時給付租金之天數及應繳納之違約金詳如附件一之明
細表，此部分共計七十萬四千四百九十六元，被告亦承認原告此部分之請求。
２、損害賠償三百二十九萬四千二百五十六元部分：
按「乙方（即被告蔡政靈）應於租期屆滿後或租約終止之翌日起七日內，將租
賃土地會同甲方點交無誤後交還‧‧‧」、「如乙方未依前條規定返還土地予
甲方時，應按逾期之期間，每月賠償相當月租金兩倍之損害賠償金，不滿一個
月者以一個月論，並不得主張民法第四五一條之適用及其他異議。」，土地租
賃契約第十三、十四條分別定有明文，經查被告蔡政靈於租期屆滿後拒不返還
承租土地，嗣經原告聲請強制執行後（本院九十一年度執字第三五三○五號）
，本院於九十一年十一月二十七日點交承租土地交還予原告，其逾期之期間為
一個月又十日，揆諸上揭規定，應按四個月租金計算損害賠償金，由於自八十
九年六月十二日起，因承租土地面積減少，經兩造同意，每月租金由八十六萬
七千元減為八十二萬三千五百六十四元，爰以減少後之租金計算損害賠償金，
故此部分之損害賠償金為三百二十九萬四千二百五十六元（即4×823,564=3,2
94,256）。
３、被告蔡政靈自應給付原告違約金七十萬四千四百九十六元及損害賠償三百二十
九萬四千二百五十六元，共計三百九十九萬八千七百五十二元，扣除履約保證
金二百六十萬一千元及履約保證金之孳息二十九萬四千九百六十六元，尚餘一
百十萬二千七百八十六元，爰請求被告蔡政靈如數清償。
（二）被告甲○○即永發企業社部分：按被告甲○○即永發企業社係被告蔡政靈之連
帶保證人，被告甲○○自應與主債務人即被告蔡政靈負同一債務，對於債權人
各負全部給付之責任（最高法院四十五年台上字第一四二六號判例參照），爰
請求如訴之聲明第一項。
（三）對被告之抗辯陳述如左：
１、系爭租約關於違約金之約定並無平等原則之適用：本件原告係就其經管之國有
土地與被告蔡政靈即泰樺企業社訂定租約，就違約金部分之約定並無平等原則
之適用，蓋此違約金之約定乃受私法自由原則之支配，否則，豈非系爭土地之
租約中關於租金、違約金及租期等事項均須相同，若此，系爭土地又何須以投
標方式出租，被告主張有平等原則之適用，顯然違背私法自治原則而不可採。
２、本件無土地法第九十八、九十九條之適用：按土地法第九十八及九十九條之規
定係就城市地方「房屋」「租金」所為，按「明示其一，排除其他」之法理，
顯然本件「土地」租金並無法類推適用土地法第九十八、九十九條之規定；再
者，被告所爭執係「違約金」過高與否之爭議，與租金無關，顯亦無上開法條
類推適用之問題。
３、所得稅法第十四條第一項第五類第三小點之規定，係針對計算出租人之租賃收
入而為規範：按政府為擴大稅基，乃以上揭規定明定，財產出租人若收有押金
或類似押金之任何款項者，就各該款項之孳息應計入租賃收入部分，而算入當
年度之綜合所得稅部分，並依此予以課徵所得稅，並非謂承租人得要求以押金
孳息抵充一部分租金，是被告此一抗辯顯然無稽，且本件被告所爭執係違約金
過高與否之爭議，並非租金爭議，被告上揭主張顯無足採。
４、本件以月租千分之五計付之違約金係懲罰性違約金：依土地租賃契約第四條第
(一)項規定：「租金每月新台幣（下同）捌拾陸萬柒仟元整（含稅），於每月
二十三日前向甲方（即原告）台灣鐵路管理局貨運服務總所台南服務所一次繳
清，如有遲延，乙方（即被告蔡政靈即泰樺企業社）除應給付當月租金外，另
每逾一日按日計付每月租金千分之五之違約金（是項違約金應連同租金一同繳
清）不得異議」，自見違約金之約定在於督促被告蔡政靈即泰樺企業社按時繳
納租金，若有違反即罰以違約金，其性質自屬懲罰性違約金無疑。
５、被告主張本件違約金之約定過高，惟查：被告所提另件土地租賃契約書及系爭
土地租賃契約書觀之，兩者之出租年度不同，被證一之土地租賃契約為九十一
年，而本件之出租年度係八十八年，出租年度不同，其租金及違約金之約定自
有不同。另依原告所提之二份土地租賃契約書，可知就同係八十八年間出租之
土地，原告尚有約定每月租金百分之一之懲罰性違約金，本件約定以月租千分
之五計付之違約金，並無違反平等原則亦無過高情事。
６、關於被告所舉之台灣花蓮地方法院九十一年度簡上字第三三號判決，與本案情
況有異，無足憑採：蓋上該判決之違約金性質係屬遲延利息（參見判決書理由
欄第二點），而本件違約金係屬「懲罰性違約金」，兩者之違約金性質不同，
關於本件違約金是否過高，自不能以上該判決之觀點為據。
７、被告甲○○係一到處利用虛設公司或人頭標租土地，並以違約方法使用土地圖
得不法利益之人：被告甲○○係多家停車場之實際負責人，何某係利用人頭虛
設公司或獨資商行，用以標租各政府機關之土地供為停車場經營之用，由何某
擔任連帶保證人（惟無論公司、獨資商行、或何某，渠等名下均無財產），於
得標後，何某即因名下無財產而有恃無恐，除提前使用土地營業謀取不法利得
、遲納租金外，若各該土地無法由其虛設之公司或獨資商行繼續得標，何某即
霸佔不返還，繼續經營，預估其只要能營業二個月，扣除被沒收之履約保證金
，尚能盈餘二、三十萬，衡諸歷經法院訴訟、聲請強制執行等程序，往往耗時
甚久，何某就此所圖之不法利益，往往高達數百萬元，此觀系爭土地於九十一
年十月十七日租期屆滿時，由何某以人頭成立之泰樺企業社即拒不交還承租土
地，繼續違約而營業等情自明；此外，由何某擔任實際負責人與原告或原告所
屬機關因未依約交還承租土地，繼續違約營業而涉訟者，尚有多起案件，如本
院九十一年度訴字第一九九六號案件及台灣花蓮地方法院九十一年度簡上字第
三三號案件，請審酌何某利用虛設之公司或獨資商行與原告訂約，並以違反誠
信原則之方式謀取不法暴利，本件之違約金與之相比，根本是小巫見大巫，本
件違約金根本無過高之虞。
（四）被告主張其於九十一年十一月十五日即欲將系爭土地返還原告云云，並不實在
，按證人侯甫聰及陳啟川均證稱甲○○當日並未明確表示返還系爭土地（參見
本院九十二年八月二十一日言詞辯論筆錄），審酌證人與被告並無利害關係，
且證人與原告所得請求之違約賠償多寡亦無利害關係，證人之證詞顯可採信；
再者，若果甲○○確有意願於九十一年十一月十五日返還土地，審酌證人侯甫
聰即可收回系爭土地報結此案，亦可將系爭土地交付新承租人，一舉兩得，證
人侯甫聰豈有拒絕被告返還之理，況若果被告確有意願返還系爭土地，則其何
以先於九十一年十一月二十日以申請書表示將於九十一年十一月二十二日交還
土地，惟屆期竟又拒絕交還，足證，被告實無意於九十一年十一月十五日返還
系爭土地；末者，依土地租賃契約第十三條規定，被告應於租期屆滿後將土地
騰空交還，若有汽機車占用，視同無法交還土地，被告自承九十一年十一月十
五日確有汽機車尚停放於系爭土地，足證被告確於九十一年十一月十五日並無
交還土地之意。是故，被告於九十一年十一月十五日以書面表示「終止契約」
，不過是虛晃一招，預留後步，俾其於訴訟中得以藉詞發揮，混淆視聽。
三、證據：提出①土地租賃契約書、切結書、位置圖各一份、②違約金計算明細表二
張、③強制執行費用收據一份、④計算明細表四張、⑤原告之內部簽呈一份、⑥
土地租賃契約書二份、⑦甲○○之名片一份、⑧停車證十七份、⑨蔡政靈之戶籍
謄本一份、⑩泰樺企業社及永發企業社之營利事業登記證各一份、⑪計算明細表
四張為證，並聲請訊問證人郭振發及謝昭輝。
乙、被告方面：
一、聲明：請求判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）本件不爭執事項：
１、被告蔡政靈即泰樺企業社於八十八年十月十八邀同被告甲○○即永發企業社為
連帶保證人，與原告簽訂土地租賃契約向原告承租坐落台南市○○段九八四之
七、九八四之八地號土地，約定租賃期間自八十八年十月十八日至九十一年十
月十七日止，租金初為每月八十六萬七千元（含稅），嗣於八十九年六月八日
起，因承租土地面積減少，經兩造同意，每月租金減為八十二萬三千五百六十
四元。
２、被告蔡政靈即泰樺企業社於九十一年十一月廿七日交還土地與原告。
３、被告蔡政靈即泰樺企業社前曾交付保證金二百六十萬一千元。
（二）兩造爭執事項：
１、原告前曾與訴外人豐丞水產有限公司簽訂土地租賃契約，由豐丞公司向原告承
租坐落系爭二筆土地旁邊之台南市○○段九八四之一及九八四之五地號土地二
筆，約定租賃期間自八十八年二月十九日至九十一年二月十八日止，租金每月
四十一萬六千元，茲比較本件訟爭土地租賃契約與前揭另案土地租賃契約，出
租人均為原告，租賃標的物均為相鄰土地（按此二件均為定型化土地租賃契約
，承租人就違約金之約定內容殊無事先與原告協商之餘地，只能單純接受該違
約金內容）出租之土地均作同一目的之使用，且租期始末年度時間相同，並且
原告對於被告蔡政靈即泰樺企業社遲延交還土地所受之損害，除經由第三人振
發企業社主張之租金減少之損害外（按該租金減少損害部分之請求，業經原告
聲明減縮），亦未能舉證證明其仍受有其他損害等情節，衡諸現今社會經濟情
況業已趨向低利率，則違約金之計算應以符合上開情況為基準計算之，準此本
件土地租賃契約遲延違約金之計算，本院自得依法第二百五十二條之規定比照
前揭另案土地租賃契約之計算標準，以每逾一日按日計付每月租金千分之三計
算違約金，方符合公平原則，此項見解業經本院九十一年度訴字第一九九六號
民事確定判決揭示在案。
２、被告甲○○即永發企業社於訟爭土地租賃契約屆期（九十一年十月七日）後未
滿一個月之九十一年十一月十五日下午三時許曾在原告所屬台南火車站貨運服
務所辦公室內主動向原告所屬台南貨運服務所業務股股長侯甫聰口頭請求於翌
日（即⒒⒗）辦理交還訟爭土地事宜，証人侯甫聰答稱⒒⒗（週六）及
⒒⒘（週日）均是假日，無法辦理交還土地事宜，被告甲○○即永發企業社隨
即表示於⒒⒙交還訟爭土地，而証人侯甫聰再答稱若於⒒⒙交還土地，因
已逾租約期滿日一個月又一日，按租約仍須罰以相當於四個月租金之損害金，
被告甲○○即永發企業社再表示否則於當日（即⒒⒖）下午（當時已是下午
四時許）立即辦理交還土地事宜，證人侯甫聰又以當日無法立即聯絡後手承租
人郭振發即振發企業社前來交接云云塘塞，雙方就交還訟爭土地之日期無法達
成共識而作罷。當時除有被告甲○○即永發企業社及証人侯甫聰之外，尚有原
告所屬台南貨運服務所經理陳啟川在場，證人侯甫聰於本院庭訊時雖就被告甲
○○即永發企業社主張曾於⒒⒖下午表示立即辦理交還土地事宜詎遭其以當
日無法立即聯絡後手承租人郭振發即振發企業社前來交接予以塘塞乙節沈默以
對未予答覆，惟證人侯甫聰已證稱⒒⒖下午被告甲○○確曾赴原告所屬台南
火車站貨運服務所辦公室並提出被告蔡政靈即泰樺企業社書立之申請書（記載
「‧‧‧主旨：為承租貴局台南市○○段前土地租賃契約，擬於民國九十一年
十一月十五日解除契約。說明：‧‧‧因租約到期，為此擬自民國九十一年十
一月十五日終止契約。」等語）在案，按被告甲○○即永發企業社當時（即
⒒⒖）之真意即是向原告表示於當日交還土地，雖因自己不諳法律用語，導致
該申請書所記載「解除契約」或「終止契約」用語，均與事實未盡相符，然並
不因而影響被告甲○○即永發企業社於⒒⒖即已有交還土地之意思表示，蓋
⒒⒖當時訟爭土地租賃契約約期早已屆滿，為兩造所明知，殊無解除契約或
終止契約之可言，自是用以向原告表示雙方基於訟爭土地租賃契約之關係（即
使用訟爭土地及交付租金之關係）到此為止之意，準此，原告就被告等主動交
還訟爭土地乙事，欠缺正當理由予以拒絕，非僅應自⒒⒖起負受領遲延責任
，且原告就可歸責於己之受領遲延憑以向被告等請求損害賠償，自屬無據。
３、「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部，前項利率之計算，應
與租金所由算定之利率相等」、「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金
之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租
」土地法第九十八條第九十九條定有明文，該二法條規定之性質，係屬強制
規定。而土地法第九十九條雖僅就房屋租金擔保之總額為明文限制規定，而未
就土地租金予以明文，此應係立法之疏漏，蓋房屋租金與土地租金之性質既無
不同，理應作相同之解釋，準此，土地租金擔保之總額亦應類推適用土地法第
九十九條之規定，不得超過二個月土地租金之總額，已交付之擔保金，超過該
項限度者，承租人得以超過之部分抵付土地租金。又依所得稅法第十四條第一
項第五類第三小點之規定，財產出租，收有押金或任何款項類似押金者，均應
就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率，計算租賃收入（按經向高雄
市國稅局服務科電話查詢結果現行均依郵局一年期定期存款利率計算租賃收入
）。查承租人前依訟爭土地租賃契約預納相當於三個月租金之履約保証金即二
百六十萬一千元，於計算抵銷金額時，除應依土地法第九十八條及所得稅法第
十四條第一項第五類第三小點之規定先將該筆履約保證金所生之利息列為租金
之一部，併予扣抵（如先併予扣抵租金，連帶將使違約金相對減少，而有利於
被告），亦應類推適用土地法第九十九條之規定，就超過相當於二個月租金部
分之履約保證金先抵付土地租金（如先抵付租金，亦可使違約金相形減少），
此項履約保証金所生利息之併入租金計算與已交付擔保金逾擔保金總額限制部
分先抵付租金之結果，實與被告究竟積欠租金及違約金若干，實有重要關係，
自應先予審酌。
三、證據：提出⑴花蓮站前停車場出租經營契約、切結書、位置圖、出租須知各一份
、⑵台灣花蓮地方法院九十一年度簡上字第三三號民事判決書一份、③土地租賃
契約書一份、④台南地方法院九十一年度訴字第一九九六號民事確定判決書一份
、⑤原告請求逾收停車費日數及被告應交付逾收停車費日數對照表一份、⑥原告
請求逾收停車費日數一覽表一份為證，並聲請訊問證人劉素蘭、陳啟川及侯甫聰
，（證人侯甫聰提出台灣鐵路管理局台南貨運服務所（函）稿一份、被告向原告
申請延後繳還土地期日之申請書一份、台灣鐵路管理局關於被告未交還土地聲請
強制執行函令一份、被告函予原告終止契約書一份）。
丙、本院依職權：
（一）向本院調閱九十一年度執字第三五三○五號回復原狀案件卷宗。
（二）向本院調閱九十二年度聲字第七六○號保全證據案件卷宗。
理 由
甲、程序方面：
一、依兩造之土地租賃契約第二十一條：「如因本契約涉訟訟時，雙方合意以台灣台
南地方法院為第一審管轄法院。」規定，是本件被告住所雖均在屏東縣，惟兩造
既有合意管轄之約定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、原告原起訴請求「被告應連帶給付原告一百九十三萬三千零六十二元，及自起訴
狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。」嗣於本院審理中因扣除被告前所繳付之履
約保證金孳息（二十九萬四千九百六十六元）、訴外人振發企業社向原告主張減
少之租金（十六萬四千三百十元）、因被告逾期未交還土地聲請強制執行費用（
三十七萬一千元）後，原告減縮訴之聲明請求「被告應連帶給付原告新台幣（下
同）一百十萬二千七百八十六元及法定遲延利息。」經核與民事訴訟法第一項第
三款規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：被告蔡政靈即泰樺企業社邀同被告甲○○即永發企業社向原告承租坐
落台南市○○段九八四之七、九八四之八地號土地二筆（以下簡稱系爭土地），
約定租賃期間自民國八十八年十月十八日至九十一年十月十七日止，租金每月八
十六萬七千元，嗣於八十九年六月十二日起調降租金為八十二萬三千五百六十四
元。依兩造土地租賃契約第四條第（一）項約定：租金於每月二十三日前一次繳
清，如有遲延，承租人除應給付當月租金外，另每逾一日按日計付每月租金千分
之五之違約金等語，而被告蔡政靈未按時給付租金，依上開規定計算，其應繳納
之違約金共計七十萬四千四百九十六元；又依土地租賃契約第十三、十四條規定
：租期屆滿後或租約終止之翌日起七日內，應將租賃土地會同出租人點交無誤後
交還，如承租人未依規定返還土地，應按逾期之期間，每月賠償相當月租金兩倍
之損害賠償金，不滿一個月者以一個月計，而被告蔡政靈於租期屆滿後拒不返還
承租土地，嗣經原告聲請強制執行後，始於九十一年十一月二十七日完成點交，
其逾期之期間為一個月又十日，依約自應按四個月租金計算損害賠償金，計三百
二十九萬四千二百五十六元，故被告蔡政靈自應給付原告違約金七十萬四千四百
九十六元及損害賠償三百二十九萬四千二百五十六元，共計三百九十九萬八千七
百五十二元，扣除其之前所繳之履約保證金二百六十萬一千元及履約保證金之孳
息二十九萬四千九百六十六元，尚餘一百十萬二千七百八十六元，爰請求被告二
人連帶如數給付上開金額等語。被告則以：（一）被告蔡政靈即泰樺企業社雖有
遲延繳納租金，然兩造約定違約金係以每逾一日按日計付每月租金千分之五計算
違約金，顯然過高，應予酌減。（二）又被告系爭土地租賃契約屆期（九十一年
十月七日）後未滿一個月之九十一年十一月十五日下午三時許曾在原告所屬台南
火車站貨運服務所辦公室內主動向原告所屬台南貨運服務所業務股股長侯甫聰口
頭請求於翌日（即九十一年十一月十六日）辦理交還訟爭土地事宜，惟為侯甫聰
所拒絕，被告再表示於當日（即九十一年十一月十五日）下午四時許立即辦理交
還土地事宜，侯甫聰又以當日無法立即聯絡後手承租人郭振發即振發企業社前來
交接云云塘塞，雙方就交還訟爭土地之日期無法達成共識而作罷。是本件係原告
就被告主動交還土地一事，欠缺正當理由予以拒絕，自應負受領遲延責任，而不
得向被告請求損害賠償。（三）本件承租人前依訟爭土地租賃契約預納相當於三
個月租金之履約保證金即二百六十萬一千元，於計算抵銷金額時，除應依土地法
第九十八條及所得稅法第十四條第一項第五類第三小點之規定先將該筆履約保證
金所生之利息列為租金之一部，併予扣抵（如先併予扣抵租金，連帶將使違約金
相對減少，而有利於被告），亦應類推適用土地法第九十九條之規定，就超過相
當於二個月租金部分之履約保證金先抵付土地租金（如先抵付租金，亦可使違約
金相形減少），此項履約保證金所生利息之併入租金計算與已交付擔保金逾擔保
金總額限制部分先抵付租金之結果，將使被告應負責賠償之違約金金額減少等語
，資為抗辯。
二、兩造不爭執之事實：
（一）被告蔡政靈即泰樺企業社於八十八年十月十八邀同被告甲○○即永發企業社為
連帶保證人，與原告簽訂土地租賃契約，向原告承租坐落台南市○○段九八四
之七、九八四之八地號土地，約定租賃期間自八十八年十月十八日至九十一年
十月十七日止，租金初為每月八十六萬七千元，嗣於八十九年六月八日起，因
承租土地面積減少，經兩造同意，每月租金減為八十二萬三千五百六十四元。
雙方並約定租金於每月二十三日前向原告台灣鐵路管理局貨運服務總所台南服
務所一次繳清，如有遲延，乙方除應給付當月租金外，另每逾一日按日計付每
月租金千分之五之違約金（是項違約金應連同租金一同繳清），又被告應於租
期屆滿後或租約終止之翌日起七日內，將租賃土地交還，如未依規定返還土地
，應按逾期之期間，每月賠償相當月租金兩倍之損害賠償金，不滿一個月者以
一個月論。
（二）被告蔡政靈即泰樺企業社係經原告聲請本院民事執行處強制執行後（本院九十
一年度執字第三五三○五號），於九十一年十一月二十七日點交承租土地交還
予原告。
（三）被告蔡政靈即泰樺企業社於租期中有遲延繳納租金之情事，其逾期天數詳如附
表所示。
（四）被告蔡政靈即泰樺企業社於承租之始曾交付原告履約保證金二百六十萬一千元
，又至今履約保證金之孳息為二十九萬四千九百六十六元，應於本件請求金額
中扣除。
三、本件兩造之爭點在於：（一）兩造約定遲延繳納租金之違約金以每逾一日按日計
付每月租金千分之五計算違約金，是否過高，應予酌減。（二）被告前所繳三個
月租金金額之履約保證金（二百六十萬一千元），就超過相當於二個月租金部分
之履約保證金及所生利息部分，是否應先抵付租金，如此將使被告應負責賠償之
違約金金額減少。（三）被告是否於九十一年十一月十五日下午三時許即已向原
告表示欲交還土地，然為原告拒絕，原告應自負受領遲延責任，而不得向被告請
求按逾期之期間，每月賠償相當月租金兩倍之損害賠償金。本院審酌如次：
（一）按違約金係於債務不履行時，由債務人支付之金錢或其他給付，以確保債務履
行為目的，其性質有屬於懲罰性違約金或屬賠償金額預定性違約金。前者於債
務人不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或債務不履
行之損害賠償；後者則以違約為債務不履行所生之損害賠償總額，當事人約定
之違約金究屬何性質，應依當事人訂約旨意審認之，如當事人未另為訂定，依
民法第二百五十條第二項前段規定，視為損害賠償總額預定性之違約金（最高
法院九十年度台上字第一七五四號判決參照）。次按，民法第二百五十條就違
約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將
債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，
債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得
按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後
者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債
務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如
有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院八十三年台上
字第二八七九號判決參照）。經查，兩造於系爭土地租賃契約第四條第一項約
定：「租金每月新台幣八十六萬七千元（含稅），於每月二十三日前向甲方台
灣鐵路管理局貨運服務總所台南服務所一次繳清，如有遲延，乙方（被告）除
應給付當月租金外另每逾一日按日計付每月租金百分之一之違約金（是項違約
金應連同租金一同繳清）不得異議。」，第十四條及第十五條並約定「如乙方
未依前條規定返還土地予甲方（原告）時，應按逾期之期間，每月賠償相當月
租金兩倍之損害賠償金，不滿一個月以一個月論‧‧‧」、「如乙方於租期屆
滿或終止之翌日起七日內，未將地上物遷離恢復原狀時，願放棄一切權利，任
憑甲方處理，其費用得在履約保證金內扣除‧‧‧」等，核其契約之約定意旨
，乃係約定被告未依約履行按時繳納租金之義務時，不問原告有無損害，即須
按日給付違約金，其目的乃為督促並確保租金債權之效力，強制債務之履行，
且明訂除應支付違約金外，並應負擔其他部分之損害，且系爭土地租賃契約所
約定之違約金性質為懲罰性違約金，復為兩造所不爭執，故其性質屬懲罰性違
約金無誤。再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當數額。民法第二百五
十二條定有明文。本條所指違約金，不論其為損害賠償總額預定性或懲罰性違
約金均有其適用（最高法院五十年台抗字第五十五號判例、七十三年台上字第
二八四七號判決）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，
債權人所得享受之一切利益為衡量標準（最高法院著有五十一年台上字第十九
號判例意旨參照），至酌減是否相當，則應依一般客觀事實，社會經濟狀況及
當事人所受損害情形，以為酌定標準，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可
能發生之損失為唯一衡量標準。而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受
利益減少其數額（最高法院四十九年度台上字第八○七號判例、八十一年度台
上字第二四八四號判決意旨參照）。本件兩造於訂定土地租賃契約後，被告確
未依約按時繳付租金，則原告主張被告已經違約，被告應依上開土地租賃契約
之約定給付逾期繳租之違約金，應屬有據。惟兩造違約金約定之目的，既係約
定原告未依約履行按時繳納租金之義務時，為督促並確保租金債權之效力，強
制債務之履行，是本件違約金之約定是否過高，即應審酌一般客觀事實、社會
經濟狀況、被告如能按時繳租所能享受之利益與因原告違約被告所受之損害綜
合予以判斷。經查，依兩造土地租賃契約第四條第一款之約定，兩造所約定之
違約金，每逾一日按日計付每月租金千分之五違約金，違約金換算為利息則約
相當於年息百分之十五（以一年違約金總額與一年租金總額比例計算所得）。
，是被告抗辯兩造租賃契約所約定之違約金過高，尚非無據。本院審酌原告除
利息損失外未能舉證有其他損害、被告雖遲延給付租金惟租金均已給付完畢、
被告於被告處提供履約保證金、兩造租約存續期間之社會經濟情況業已趨向低
利率以及不動產市場於近年來出租與交易價格有不漲反跌之情勢綜合予以判斷
，認本件違約金應酌減為每逾一日按日計付每月租金千分之三之違約金（換算
年利率約為百分之九）。是以，被告各期遲延給付租金之天數分別如附表所示
），以每逾一日之違約金為月租金千分之三計算，則原告所得請求被告給付之
違約金為四十二萬二千六百九十九元。
（二）又被告雖抗辯應依土地法及所得稅法之規定先將履約保證金所生之利息列為租
金之一部，併予扣抵，亦應類推適用土地法之規定，就超過相當於二個月租金
部分之履約保證金先抵付土地租金云云。惟查，本件原告既已經將系爭土地租
金全數清償，自無上述以履約保證金之利息視為租金之一部及以超過二個月租
金總額之履約保證金抵付系爭土地租金之問題，被告此部分之抗辯亦無理由。
（三）被告主張其於九十一年十一月十五日即欲將系爭土地返還原告，然為原告所拒
絕等語，為原告所否認，查證人侯甫聰（原告台南業務股長）到庭證稱：「本
來在九十一年十月二十四日中午十二點，甲○○、振發企業社郭先生及我有一
起在系爭租賃土地準備要做交接的事宜，但是甲○○拒不交還土地，也沒有表
示何時交還，隔天我就申請簽呈給上級主管機關向法院聲請強制執行收回土地
，後來就委任律師聲請強制執行了。後來這段時間新的承租人一直向我反應何
時才能點交土地，而且新承租人也說不管何時他都會來接收土地，因為新的承
租人的租約從九十一年十月二十四日開始生效，這段期間我也常到停車場詢問
何先生何時要交還土地，都沒有結果，直到九十一年十一月十五日下午五點五
分何先生拿一張申請書過來我們經理辦公室，說他要申請終止契約（提出申請
書影本一份），當時我和經理陳啟川都在辦公室，我們覺得被告提出申請書要
終止契約很奇怪，因為我們的契約早在十月十七日就終止了，我就問甲○○說
到底何時要交還土地，但他都沒有意思表示說要交還土地，五點半以後我們要
下班，甲○○就離開了，後來在九十一年十一月十八日星期一，我就以公文答
覆給甲○○說契約已於九十一年十月十七日屆滿，本所已聲請強制執行。後來
十一月二十日甲○○又來一張申請書表示說他要在十一月二十二日交還土地（
提出申請書影本一張），我就聯絡新承租人郭先生他們請他們十一月二十二日
上午十時到系爭停車場準備接收土地，後來甲○○又拒絕點交土地，我就又在
十一月二十二日以公文正式告知被告此事，十一月二十二日郭先生他們、甲○
○均有到場，但甲○○仍拒絕返還土地。我所說的交還土地的手續是指承租人
必須到現場將土地及地上物（如雨棚）交給出租人再由出租人交給新的承租人
，並將現場的車輛交給新的承租人接收，踐行以上動作才算移交完成。若承租
人願意點交土地，不論是任何時間我們都願意配合，沒有假日或下班時間的區
別。」及證人陳啟川（原告退休經理）亦證陳：「土地合約到期後，我們要求
被告返還，但被告拒絕返還，我們就聲請法院強制執行。被告甲○○在租期屆
滿後，曾到我們辦公室很多次，甲○○去我們辦公室時都沒有表示說要返還土
地，都只是去詢問法律問題。我印象中甲○○有一次拿申請書來說要終止契約
，我們有跟他說這不是要終止契約的問題，因為契約早就終止，申請書是在當
天甲○○拿來時我看到的。要交還土地通常都會跟承租人協調地上物的處理、
現有停車輛的處理等問題。如果當天甲○○有表示要返還土地，我們人員的出
勤配合沒有問題。九十一年十一月十五日當天甲○○拿申請書來的時候，我沒
有聽到甲○○有說要返還土地。」等語（見本院卷一八九、一九二頁），審酌
證人與被告並無利害關係，且證人與原告所得請求之違約賠償多寡亦無利害關
係，證人之證詞應可採信；再參之被告於九十一年十一月十五日所提出之申請
函所載內容為「擬自九十一年十一月十五日起終止租約」等語（見本院卷一九
八頁），惟系爭租約業於九十一年十月十七日因租期屆滿而消滅，自無被告所
稱向原告表示終止租約之餘地，又被告既然稱其提出前開書面，即是要交還土
地之意，何以未於書面中清楚表明欲交還土地之意旨？被告意思表示之內容究
竟為何，甚有可疑，而被告迄又未能就其確有口頭表示要交還土地一節舉證證
明，本院自難僅憑該申請函即採為對被告有利之認定。況者，若被告確有意願
於九十一年十一月十五日返還土地，則其何以於九十一年十一月二十日又以申
請書表示將於九十一年十一月二十二日交還土地，惟屆期竟又拒絕交還，足證
，被告應無於九十一年十一月十五日返還系爭土地之意。查被告蔡政靈即泰樺
企業社係經原告聲請強制執行後，於九十一年十一月二十七日始點交系爭租賃
土地交還予原告等情，業經本院調取本院九十一年度執字第三五三○五號強制
執行卷宗查閱無訛，則其逾期之期間為一個月又三日（扣除租約第十三條規定
之七天緩衝期間），而依租賃契約書第十四條：「如乙方（承租人）未依前條
規定返還土地予甲方時，應按逾期之期間，每月賠償相當月租金兩倍之損害賠
償金，不滿一個月者以一個月論，‧‧‧」，原告主張應按二個月，相當於月
租金四倍計算損害賠償金，核屬有據。末者，由於自八十九年六月十二日起，
因承租土地面積減少，經兩造同意，每月租金由八十六萬七千元減為八十二萬
三千五百六十四元，原告爰以減少後之租金計算損害賠償金，故原告主張被告
應給付損害賠償金為三百二十九萬四千二百五十六元（即4× 823,564=3,294,
256），應為有理。
四、綜上所述，被告蔡政靈即泰樺企業社應給付原告遲付租金之違約金四十二萬二千
六百九十九元及遲延交還土地之損害賠償金三百二十九萬四千二百五十六元，共
計三百七十一萬六千九百五十五元，扣除履約保證金二百六十萬一千元及履約保
證金之孳息二十九萬四千九百六十六元，被告蔡政靈即泰樺企業社尚應給付八十
二萬零九百八十九元，而被告甲○○即永發企業社係被告蔡政靈之連帶保證人，
自應與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任（最高法院四十五
年台上字第一四二六號判例參照），從而，原告依兩造土地租賃契約關係，請求
被告應連帶給付八十二萬零九百八十九元，及自起訴狀繕本最後送達被告翌日（
即九十二年六月二十日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息
部分，洵屬正當，應予准許；逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核其勝訴部分，合於法律
規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至其敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之
駁回而失所依據，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十
五條第二項、第三百九十條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十七 日 臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法 官 蔡雅惠
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日~B法院書記官 葉東平
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