臺灣臺南地方法院民事判決 九十二年度簡上字第九九號
上 訴 人 甲○○
乙○○
丙○○○○○
住
共 同
訴訟代理人 葉天來律師
被 上訴人 威致鋼鐵工業股份有限公司
設
法定代理人 丁○○ 住
訴訟代理人 蔡淑文律師
右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十二年四月十七日臺灣臺南地
方法院臺南簡易庭九十一年南簡字第一二八三號第一審判決提起上訴，本院於九十二
年十一月十一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原審判決上訴人敗訴部分廢棄。㈡前項廢棄部分被上訴人在 原審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠被上訴人並未依慣例以書面為定期履行之催告，卻偽以證據力極為薄弱之人證 （被上訴人之受僱人等）作數，原審竟然違反常理而採信之，不能令人信服。 ㈡本件買賣關係及經過詳情，不能單純依買賣契約為準，尚須考量其他人情事故 。例如被上訴人如未有保證房價絕對可貸款成功，焉有總價近新台幣（下同） 四百萬元之房地，僅收十萬元，即准承買人搬進居住使用之理。又如本件買賣 情節以買賣契約所訂為絕對標準，則依本件買賣契約第六條所定「付清尾款， 依現況交屋」，被上訴人早已「依現況交屋」，豈非已「付清尾款」，被上訴 人提起本訴，顯無理由。被上訴人雖舉證人即代書李忠芳之證詞：曾向台灣銀 行台南分行、台灣土地銀行台南分行及第一商業銀行台南分行辦理貸款，未獲 核准等語為證，惟經鈞院分別函查上開三銀行，據其函覆，或曰「該君（即上 訴人甲○○）與本行無授信業務往來」或「無存款及放款業務上的往來，亦未 提供如來函所示不動產辦理抵押貸款情事」等等。且李忠芳乃被上訴人委託辦 理所售房地貸款、過戶之土地代書，就系爭房地若有辦理貸款不成功之情事， 必自留有或交還委託人即被上訴人該有關申貸資料，至今不敢提出，足證李忠 芳證述不實。又凡購屋貸款，皆以所購之房地辦理抵押貸款，連同頭期款以付 清全部房地價金，未聞有於抵押貸款之外，尚須以信用貸款補足價金者。抵押 貸款之是否准許，端視房地價值，若房地價值不及所欲貸款之數，必不獲准許 。反之，若房地價值高於所貸金額，必獲准許，根本不再考慮貸款客戶之所謂
信用問題，此應是普通常識。
㈢被上訴人對系爭房屋雖已依假執行程序取回，僅證明其取回程序合法，並不代 表其本件實體訴訟有理由。
㈣被上訴人於八十九年四月十二日將系爭房地出售上訴人時，尚未取得系爭土地 所有權，被上訴人於九十年三月二十三日取得土地所有權後，又於九十一年一 月十四日暗中以系爭土地包括台南市○○段五八八地號全部土地，向交通銀行 辦理抵押借款一億元供己用（以上事實詳買賣契約及所附土地謄本），卻又要 求上訴人支付全部價金。被上訴人眼看承買人即上訴人絕對不可能付清尾款辦 理過戶；乃於九十一年七月九日在原審提起本訴，虛構種種理由指上訴人違約 而解約云云。真正違約者乃被上訴人。行使債權、履行債務，應依誠實信用方 法。被上訴人於出售房地後過戶前，暗中以房地另向銀行抵押借款，卻又要求 承買人付清全部價款，依法不能准許。
㈤上訴人施翠純乃基於被上訴人同意而遷入系爭房地營業，並非基於上訴人甲○ ○之同意而為之，故非無權占有。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提土地登記簿謄本一份為證，並聲請函查台 灣銀行台南分行、台灣土地銀行台南分行、第一商業銀行台南分行系爭房屋申請 貸款情形，另函查台南市政府建設局何以核准施翠純在系爭房屋經營煌玉電子遊 戲場。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠被上訴人經詢諸金融機構，其以時間過久及被上訴人並非申請貸款之客戶（貸 款人應為甲○○）為由，拒絕提供相關申請貸款資料，故上述貸款申請資料被 上訴人礙難取得。本件係由兩造委任代書辦理過戶及貸款，代書即證人李忠芳 ，李忠芳曾拿資料向台灣銀行台南分行、台灣土地銀行台南分行及第一商業銀 行台南分行查詢，銀行以上訴人之信用問題，未准貸，按依銀行之業務，先為 徵信，後為授信，徵信未通過，自無授信可能，未獲徵信通過之案件，金融機 構即退件，自無再存檔必要，故上開銀行之函覆與被上訴人之主張並無矛盾。 。至上訴人請求函查台南市政府建設局部分，與本案無關，無函查必要。 ㈡上訴人使用系爭房屋已三年餘，遑論房屋折舊，迄今房屋稅仍由被上訴人支付 ，被上訴人損失不貲，甚且前審試行和解，上訴人甲○○之女施翠琴亦自曝甲 ○○因案入獄服刑，但貸款對保可於獄中進行，試問於此情形下有何一金融機 構能予核貸？
㈢被上訴人販售房屋，意在取得價金，若非上訴人個人信用遭銀行否准貸款，致 被上訴人毫無取得價金之可能，被上訴人豈有解約興訟之理？ ㈣被上訴人業於九十二年九月一日假執行謄空遷讓該房屋，一併敘明。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提被上訴人與訴外人吳淑珍房屋租賃契約書 影本份（附吳淑珍身分證影本）。
丙、本院依聲請函台灣銀行台南分行、台灣土地銀行台南分行及第一商業銀行台南分 行，查詢上訴人甲○○以系爭房屋申請貸款情形。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人甲○○於八十九年四月十二日向被上訴人買受坐 落台南市○○段五八八地號土地應有部分一萬分之三十一及其上建物建號二○八 ○號即門牌：台南市○○路四八五巷三九號面積：八六點二一平方公尺之房屋一 棟（以下簡稱系爭房屋），約定總價款三百九十二萬元，由上訴人甲○○先行交 付十萬元簽約金，餘款三百八十二萬元另以向銀行貸款之方式給付被上訴人。被 上訴人為便利甲○○使用，於簽約後、未辦妥貸款及過戶前，即將系爭房屋交付 占有，甲○○偕同其妻即上訴人乙○○、繼女即上訴人施翠純占有使用，並以之 經營電子遊戲場業，由上訴人施翠純以負責人名義向台南市政府申請核准設立煌 玉電子遊戲場。詎雙方委託之代書李忠芳先後以上訴人甲○○名義向第一商業銀 行北台南分行、台灣土地銀行台南分行、台灣銀行台南分行等金融機構申請貸款 ，均因甲○○有欠稅遭禁止處分其名下不動產之不良信用紀錄等情，遭上開銀行 拒絕核貸。嗣原告確定上訴人甲○○已無法以貸款方式交付價金尾款時，即一再 促其清償前揭價款，惟均置之不理，原告遂於九十年底先以口頭為解除契約之意 思表示，九十一年三月二十七日再以存證信函通知上訴人甲○○解除契約。詎甲 ○○於同年月二十八日收受上開存證信函後竟拒不遷離系爭房屋，上訴人乙○○ 、施翠純亦持續占用系爭房屋經營電子遊戲場業，爰依民法第二百五十九條、第 七百六十七條之規定，訴請上訴人將系爭房屋騰空交還被上訴人；又上訴人對於 系爭房屋既無占有權源，渠等占用系爭房屋，已侵害被上訴人對系爭房屋之使用 、收益權能，而系爭房屋及其坐落土地之總價款為三百九十二萬元，如以年息百 分之十計算其租金利益，被上訴人每月即受有相當於三萬二千六百六十七元租金 利益之損害，為此併依民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項 、第一百七十九條等規定，訴請上訴人自九十一年三月二十九日起至搬離系爭房 屋之日止，按月連帶給付被上訴人三萬二千六百六十七元計算之損害金等語。有 關訴請給付損害金超過每月一萬五千元部分，業經原審判決被上訴人該部分敗訴 ，被上訴人就該部分並未聲明不服。
二、上訴人則以：上訴人係因被上訴人宣傳廣告標示十萬元交屋，始買受系爭房屋， 簽約時被上訴人承諾其餘買賣價款可由銀行貸款為之，並保證銀行絕對可以核貸 ，縱銀行貸款不足，亦必可以信用貸款補足剩餘款項，否則被上訴人焉有未取得 尾款前即將系爭房屋交付上訴人使用，並提供相關證件供上訴人向台南市政府申 辦營利事業登記？而銀行核貸與否，端視抵押物之價值是否足夠放貸金額，至借 款人或保證人之信用如何，並非核貸因素，系爭房地未能取得銀行貸款，實係其 售價高於市場估價，致銀行擔憂未來無法自抵押之系爭房屋獲償之故，並非借款 人或連帶保證人之信用有何瑕疵，準此，本件係因可歸責於被上訴人之事由始未 能取得銀行貸款以支付買賣價款，又被上訴人未以書面定期催告上訴人給付價金 ，即逕自發函片面解除買賣契約，於法無據，兩造買賣契約既仍存在，上訴人自 非無權占用系爭房屋，再者，縱認被告係無權占用系爭房屋，被上訴人請求之損 害額亦屬過高等語，資為抗辯。
三、查本件被上訴人就其請求上訴人應給付相當於租金利益之損害金部分，業經原審 判決上訴人應自九十一年三月二十九日起至交還系爭房屋之日止，按月連帶給付
被上訴人一萬五千元，就被上訴人逾上開給付範圍之其餘請求部分，併為駁回判 決，其駁回被上訴人請求損害金部分，因未據被上訴人上訴，業經確定。另就原 審判決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓交還被上訴人部分，業經被上訴人供擔保聲 請實施假執行，已於九十二年九月一日遷讓交還被上訴人，合先說明。四、次查本件有關被上訴人主張上訴人甲○○於八十九年四月十二日向被上訴人買受 系爭房屋，約定總價款三百九十二萬元，由甲○○於訂約時交付十萬元簽約金， 餘款三百八十二萬元另以向銀行貸款之方式給付。被上訴人於簽約後，未辦理貸 款及過戶前，即交付系爭房屋，由上訴人共同占有，其中二樓做為住家，一樓則 由上訴人施翠純申請台南市政府核准設立之煌玉電子遊戲場營業使用，嗣系爭房 屋未獲銀行核准貸款，致三百八十二萬元之價金，迄未獲支付，被上訴人於九十 一年三月二十七日以第八十八號存證信函通知上訴人甲○○、乙○○解除買賣契 約，並催告其於文到十日內騰空交還系爭房屋等語，該存證信函於同年三月二十 八日為上訴人甲○○、乙○○所簽收，上訴人甲○○則另以高雄地方法院第一九 六六號存證信函通知被上訴人，以被上訴人曾向其保證貸款絕無問題，始買受系 爭房屋，支付訂金十萬元，被上訴人未依約辦理產權移轉，違約在先，並為解除 契約之意思表示，要求被上訴人於函到三日內，返還雙倍訂金及裝璜費用等情， 業據被上訴人提出買賣合約書、建物登記簿謄本、存證信函二份、系爭房屋照片 七張及上訴人提出煌玉電子遊戲場營利事業登記抄本等附於原審卷，並經原審於 九十二年三月五日履勘系爭房屋屬實，製有勘驗筆錄一份在卷可佐，復為兩造所 不爭執，自堪信被上訴人此部分主張為真實。至被上訴人主張系爭買賣契約業經 被上訴人合法解除，上訴人占有使用系爭房屋係無權占有，應負有騰空遷讓之義 務，並應自九十一年三月二十九日起至交還系爭房屋之日止，按月連帶賠償相當 於租金利益之損害金部分，既為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，則本件自應 審究：上訴人甲○○因未獲銀行貸款致未支付買賣價款，是否係可歸責於被上訴 人之事由？系爭買賣契約是否已據被上訴人合法解除，而致上訴人負有遷讓系爭 房屋之義務？又原審判決上訴人自九十一年三月二十九日起至交還系爭房屋之日 止，按月連帶給付被上訴人一萬五千元，是否過高？五、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法 第三百四十五條第一項定有明文。此項出賣人所負移轉財產權及買受人所負給付 價金之債務，除一方有先為給付之義務者外，係立於互為對價關係。上訴人辯稱 被上訴人曾向其保證必定可獲得銀行貸款以支價金尾款一節，已為被上訴人所否 認，經查：
㈠由系爭買賣合約書第四條記載「貸款金額：參佰捌拾貳萬元整」，其附註欄亦 僅記載「銀貸不足則補信貸」等語，僅係被上訴人承諾除簽約金外，其餘價金 得以銀行貸款為之，並未免除上訴人該部分價金之給付義務，亦不足以解為被 上訴人應負責為上訴人甲○○申辦銀行貸款，再由貸款銀行負責將該部分價款 給付被上訴人。況縱銀行同意核貸該部分價款金額，其必定先撥入買受人帳戶 ，獲得買受人授權，始得以買受人代理人之地位向出賣人給付該價金，是其性 質上仍屬買受人之給付。又銀行以自有資金貸與借款人，須承擔借款將來無法 獲償之風險，則其本於貸與人之立場，除評估擔保物之價值外，就借款人過去
之債信、未來按期繳款之償債能力、保證人之代償能力等，亦屬其核貸與否之 重要考量因素，被上訴人僅為出賣人，何能越俎代庖向上訴人甲○○保證必定 可自銀行貸款成功？又上訴人雖另以被上訴人售屋廣告有標明十萬元交屋，而 被上訴人於甲○○給付十萬元簽約金後，隨即交付系爭房屋，並同意上訴人施 翠純在該址申辦營利事業登記經營電子遊戲場等情，據以證明被上訴人有保證 必可貸款云云，然被上訴人先行交付系爭房屋，至多僅足以說明其願承擔將來 買賣契約因買受人未給付價金而解除時，買受人仍占有系爭房屋之風險而已， 不足以擴張解釋為被上訴人保證可向銀行貸得該部分價款，是上訴人所辯，除 與契約記載不符外，要與事理相悖。
㈡上訴人雖又辯稱：抵押貸款是否准許，端視房地價值而定，因系爭房地價值不 及貸款數額，始未獲貸款云云。惟按借款人所提供之擔保物價值是否充足，僅 為金融機關核貸條件之一，借款人過去之債信、未來按期繳款之償債能力及保 證人之代償能力等，亦屬核貸之重要考量因素，已見前述。查上訴人甲○○因 積欠稅款，為台南市稅捐稽徵處、台東縣稅捐稽徵處分別於八十九年三月十四 日、八十九年十二月二十六日函請台南市台南地政事務所對甲○○前所買受之 其他不動產為限制處分登記，有被上訴人提出土地登記簿謄本一份附於原審卷 （第七十六至七十七頁）可參，顯見甲○○確有債信不良情事，復據證人即被 上訴人業務經理陳春能、承辦本件貸款業務之代書李忠芳均於原審分別證述： 「我們代為辦理銀行貸款，但金融機構審議時，被退件，我們有告知另覓適當 人選。」（原審卷第五十頁）、「本件貸款的保證人，銀行認為不適當，有兩 家銀行都不願意，最後一次，銀行仍不准，總共辦三家銀行，均是同樣的情形 。」、「申請貸款是依據全部金額即三百八十二萬元，第一次是一銀、第二次 是土銀、第三次是台灣銀行」（原審卷第五十二頁）等語，足見被上訴人主張 因上訴人甲○○債信不佳而難獲金融機構核貸一節，尚非無據。雖台灣銀行台 南分行、台灣土地銀行台南分行及第一商業銀行北台南分行均函覆稱：與上訴 人甲○○無存款及放款業務往來，亦無提供系爭房地辦理抵押貸款情事等語， 惟本件上訴人甲○○確無提供系爭房地為擔保向上開銀行借款之事實，銀行以 上開事實答覆，未據一併說明上訴人甲○○有無申請貸款，辦理徵信及因未通 過徵信而退件之情，況被上訴人既無保證代為申請貸款之契約義務，上訴人甲 ○○給付價金義務亦未免除，上訴人甲○○自不得據以拒付價金。又上訴人甲 ○○前既曾有買賣不動產之經驗，其與原告簽訂系爭買賣合約，對約定價金是 否與市價相當，必已有所評估，既願以該價格與被上訴人達成買賣合意，進而 承擔給付約定價金之義務，自不得以事後市場景氣轉變，片面指稱銀行未能核 貸是因系爭房屋價值不足之故，而將未獲貸款認係可歸責於被上訴人之事由。 ㈢被上訴人於本件買賣契約簽訂前已取得系爭房屋所有權，有建物登記簿謄本附 於原審卷（第十四頁）可明，依系爭買賣合約書，被上訴人並無先行移轉所有 權之義務，被上訴人於上訴人簽立買賣合約，給付十萬元簽約金後，即交付系 爭房屋，並准許上訴人施翠純在該址申請營利事業登記證經營電子遊戲場，顯 然已依約提出給付，並處於可隨時移轉所有權之狀態，被上訴人此項移轉所有 權與上訴人甲○○交付價金義務既有對價給付關係，得為同時履行抗辯，上訴
人未支付價金餘款，被上訴人自不負有移轉所有權之義務，故上訴人以存證信 函主張被上訴人未依約移轉所有權而有違約事由，亦非可採。 ㈣綜上，被上訴人既無保證代為申辦貸款成功之契約義務，其代上訴人甲○○申 辦貸款後未獲銀行核貸，致甲○○無法以貸款支付價金，尚難認係可歸責於被 上訴人。依買賣契約，上訴人甲○○對被上訴人仍負有給付三百八十二萬元價 金之義務至明。
六、再按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期間，催告其履行，如 於期限內不履行時，得解除其契約。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義 務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。民 法第二百五十四條、第二百五十九條第一款分別定有明文。又債權人所定催告期 限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限，債務人仍不履行者 ，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不 發生該條所定契約解除權（最高法院六十九年度台上字第一五九○號判決意旨參 照）。被告雖辯稱被上訴人未以書面為定期履行之催告，卻以證據力薄弱之人證 （即被上訴人之受僱人）作數，原審採信違反常理云云。經查： ㈠證人即被上訴人事業部業務經理陳春財於原審證述：在九十年一、二月間任職 被上訴人時，曾口頭向上訴人催收款項（原審卷第五十、五十一頁），證人即 承辦代書李忠芳亦於同日證述：申請貸款不成功後，被上訴人有去向被告（即 上訴人）說明是否解除契約或清償價金（原審卷第五十二頁）等語，足見被上 訴人確有催告甲○○給付買賣價金之事實，縱催告給付價金未附履行期間，然 由被上訴人於九十一年三月二十七日以台南三支八十八號存證信函通知上訴人 甲○○、乙○○解除買賣契約，其履行期已長達一年有餘等情觀之，自可認被 上訴人已給予上訴人相當之履行期間，上訴人甲○○逾期未給付價金，被上訴 人據以解除契約，自屬於法有據。又證人陳春能於九十年三月間已離職，其於 原審作證時已非被上訴人之受僱人，其於作證前亦經具結，上訴人未舉具體事 證，徒以證人曾為被上訴人之受僱人，片面否認其證言，尚不足採。 ㈡上訴人甲○○經催告未履行給付價金之義務，被上訴人於九十一年三月二十七 日以存證信函為解除買賣契約之意思表示，則系爭買賣契約於九十一年三月二 十八日上訴人甲○○收受上開存證信函之時，即發生解除契約之效力。依前揭 民法第二百五十九條第一款規定，上訴人甲○○自負有返還買賣標的物即系爭 房屋之義務，上訴人占有系爭房屋之權源，即因買賣契約之解除而解消，其於 契約解除後持續占有系爭房屋，即屬無權占有，從而，原告本於民法第二百五 十九條第一項、第七百六十七條等規定，請求上訴人將系爭房屋騰空交還被上 訴人，自屬有據。
七、上訴人施翠純雖另以其係被上訴人之同意始遷入系爭房屋，並因被上訴人曾出具 同意書，始得向台南市政府申請煌玉電子遊戲場營利事業登記證，辯稱其非無權 占有云云。惟查被上訴人縱曾出具同意書，同意上訴人施翠純在系爭房屋現址經 營電子遊戲場，亦係因施翠純為買受人甲○○家屬之故，縱認被上訴人與上訴人 施翠純間有為此項使用借貸之合意，惟被上訴人與甲○○間之買賣契約既經解除 ，由被上訴人於九十一年五月三日以台南興華街郵局第一三六號存證信函通知施
翠純，明示買賣契約業已解除，其繼續占有系爭房屋，屬無權占有，並限令於文 到五日內儘速搬遷之意旨，有被上訴人提出之存證信函附於原審卷第十一頁可明 ，上訴人對此未為爭執，足認被上訴人已有終止使用借貸之意思表示，況被上訴 人提起本訴，主張上訴人係無權占有，請求遷讓交還系爭房屋，益徵被上訴人與 施翠純間已無使用借貸之法律關係至明。則上訴人施翠純此部分抗辯，要無足採 ，上訴人請求函查台南市政府建設局調閱煌玉電子遊戲場申請營利事業登記資料 ，核無必要，併此敍明。
八、又上訴人雖另辯稱被上訴人將系爭房屋出賣上訴人時，並非系爭土地之所有人， 被上訴人後於九十年三月二十三日方取得土地所有權後，於九十一年一月十四日 以系爭土地包括台南市○○段五八八號全部，向交通銀行辦理抵押借款一億元， 卻又要求承買人付清全部價金，主張被上訴人行使債權、履行債務違反誠實信用 方法云云。惟按民法第三百四十八條第一項固規定，物之出賣人負有交付其物於 買受人，並使其取得該物所有權之義務，但買賣標的物之所有權，並非必須屬於 出賣人為必要（最高法院七十一年度台上字第三六一七、四六八三號判決意旨參 照）。經查，卷附上訴人提出之台南市○區○○段五八八地號土地登記簿謄本所 示，該基地上共有二○七○至二三五一號等共計二百八十二間建物，該五八八地 號所有權自為上開建物所有人依各該應有部分之比例所共有，被上訴人固於九十 年三月二十三日取得該五八八地號土地所有權，惟參照上開最高法院判決意旨， 被上訴人是否為系爭土地所有權人，其何時取得土地所有權，並不影響系爭買賣 契約之效力。參照前開土地登記簿謄本，被上訴人係九十一年一月十四日以系爭 五八八地號土地應有部分萬分之八二三及其上建物建號0000－0000、0 000－0000、0000－0000號等二十一間房屋為共同擔保，為交通 銀行設定最高限額一億元之抵押權，其間並未包括建號二○八○之系爭房屋，被 上訴人亦非以五八八地號土地所有權全部設定抵押權，足見被上訴人主張並未以 系爭房屋及其土地（應係指基地之應有部分）設定抵押權，堪可採信，上訴人此 部分所辯，委無足採。
九、末按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；又數人共同不法 侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。無法律上之原因而受利益，致他人受 損害，應返還其利益。為民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一 項前段、第一百七十九條前段所明定，而無權占用他人土地或房屋，係侵害他人 對該不動產之所有權利，且行為人可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之 觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例可資參照）。經查，被告 三人明知原告已於九十一年三月二十七日發函解除系爭房屋之買賣契約，仍持續 占用系爭房屋，並繼續於該址經營電子遊戲場業迄今等情，已如前述，則渠等無 權占用系爭房屋之行為，即係侵害原告對系爭房屋之所有權利，準此，原告本於 前揭法律規定，訴請被告連帶賠償其因未能使用收益系爭房屋所生相當於租金之 損害，即為有據。被上訴人起訴主張應按雙方當時所定買賣價金之百分之十計算 年租金，即以每月三萬二千六百六十七元作為賠償額等情，已為上訴人所否認， 辯稱被上訴人請求之不當得利金額過高等語，原審參照土地法第九十七條第一項 所定「城市地方房屋之租金，得以土地及其建築物申報總價額年息百分之十計算
」，其計算基準係土地之申報地價及建築物所屬縣市地政機關估定之價額（參土 地法第一百四十八條、土地法施行法第二十五條等規定），並非被上訴人所指之 買賣價額，認被上訴人逕以雙方於八十九年間議定之買賣價款核算上訴人自九十 一年三月二十八日契約解除後無權占有系爭房屋可得之利益，並無憑據。另參以 履勘系爭房屋之結果，系爭房屋坐落台南市○○路四八五巷及開元路之交岔路口 上、地點顯著，附近商家林立，左前方為鄉城桂花鄉大樓，隔鄰即門牌號碼台南 市○○路四八五巷四三弄一號之房屋（屋內空間規劃與系爭房屋相同，但未臨交 岔路口，地點較系爭房屋略微隱蔽），被上訴人出租予訴外人吳淑珍經營洗衣店 使用，並自九十二年初起按月收取一萬四千元之租金等事實（記載於原審勘驗筆 錄），審酌系爭房屋坐落位置、交通便利程度、經濟價值較隔壁店家為高等情狀 ，認上訴人就系爭房屋每月可得之相當於一萬五千元之租金利益，尚稱適當，並 未過高。
十、綜上所陳，本件被上訴人主張被上訴人與甲○○之買賣契約，因上訴人甲○○未 履行給付價金之義務業已解除，上訴人於契約解除後占有系爭房屋，自屬無權占 有，被上訴人本於民法第二百五十九條第一款、第七百六十七條之規定，請求上 訴人返還系爭房屋，為有理由，應予准許，原審判決上訴人應將系爭房屋騰空交 還被上訴人，於法並無違誤。又原審參照土地法九十七條第一項、土地法第一百 四十八條、土地法施行法第二十五條之規定，並審酌系爭房屋周圍環境、交通狀 況、經濟價值及附近房屋出租價金等事實，酌定上訴人就系爭房屋每月可得相當 於一萬五千元之租金利益，並據以判決上訴人應自九十一年三月二十九日解除契 約翌日起至遷離系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人一萬五千元，亦稱允當 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。十一、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不 一一論述，併此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第 四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十五 日 臺灣臺南地方法院民事第三庭
~B審判長法 官 王金龍
~B 法 官 張銘晃
~B 法 官 林逸梅
右正本證明與原本無異
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十五 日~B法院書記官 魏芝雯
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