臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度重訴字第二五０二號
原 告 庚○○○
訴訟代理人 魏千峰律師
周滄賢律師
被 告 戊○○
甲○○
丁○○
乙○○
右 一 人
訴訟代理人 黃炳飛律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 鍾毓理律師
複代理人 鍾康治律師
當事人間損害賠償等事件，本院於九十二年十一月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告戊○○、甲○○應給付原告新台幣壹仟柒佰零捌萬伍仟貳佰捌拾元，及被告戊○○自民國九十一年十一月十五日起，被告甲○○自九十二年三月二十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○、甲○○負擔十分之八，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣伍佰柒拾萬元供擔保後，得假執行；但被告戊○○、甲○○如以新台幣壹仟柒佰零捌萬伍仟貳佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告等應連帶給付原告新台幣貳仟壹佰拾玖萬陸仟元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、原告願以現金或銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。貳、陳述：
一、原告庚○○○與訴外人田自源前委託訴外人己○○為代理人，與被告戊○○、甲 ○○（並代表被告丙○○、乙○○、丁○○）於民國七十六年十一月十四日簽訂 契約書，契約第二條約定原告將承租之國有土地即台北市○○區○○段三小段二 四八、二四九、二五０、二五二及二五三之一地號土地（下稱系爭土地）之承購 權連同現有地上建築物讓售予被告等管業；被告等則應給付原告新台幣（以下同 ）一百八十九萬元及日後位於系爭土地上（包括被告等依約須向林務局申購同小 段二五四地號土地）興建之新房屋地面層乙戶即第一樓層，且面積不得少於四十 坪作為權利金。原告雖依上開約定履行將系爭土地移轉登記在被告丁○○名義下 ，但被告等除現金一百八十九萬元部分已付清外，迄今遲未依約給付上開房屋， 雖原告於九十年一月九日委請律師發函被告等，被告等皆置之不理。被告嗣更違
約將上開土地出賣第三人，並於八十九年四月七日移轉登記完成，亦已建屋轉售 他人，致被告等依約對原告所負之契約義務，因可歸責於被告等事由陷於給付不 能。
二、本件被告等係以合夥方式與原告簽訂系爭契約：（一）被告等在七十六年間組成萬全集團從事土地投資事業在台北縣雙和地區頗富盛 名，本件被告丙○○、乙○○否認為當事人，與事實不符。按不僅台灣高等法 院八十一年度上訴字第二三九六號刑事判決已指出戊○○、乙○○、丙○○、 丁○○等人合組萬全集團從事土地投資之事實，被告戊○○發予丙○○存證信 函亦說明此事，且被告甲○○亦自認被告等組成之萬全集團與原告簽訂本件系 爭不動產買賣契約。被告戊○○亦自認本件契約人是丙○○，其與甲○○僅係 受僱於丙○○；被告丁○○復自認受僱於丙○○與乙○○，並受其指示而做事 ，就系爭契約簽訂之前，接獲宋之邨介紹，並提供承租資料後，乙○○召集內 部成員（丙○○、甲○○、戊○○）多次開會討論後，最後結論丙○○說其投 資，並將契約書之內容作修正定稿。被告甲○○依系爭契約支付第二期款三十 五萬元及第三期款三十五萬元，係受丙○○指示開具華南銀行永和分行五二三 二－七帳號AH0000000票號及同帳號AH0000000票號支票支付。又鈞院函詢台北 國際商業銀行永和分行，就該行五０九－一帳號支票發票人為丙○○（即支付 本件原告等買賣部分之價款新台幣壹佰壹拾萬，由該帳戶開出票號PP0000000 0十萬元支票及票號PP0000000支票五十萬元支票，前者受款人為原告之夫己 ○○，後者受款人為原告）。系爭不動產買賣介紹人宋之邨亦證稱，系爭契約 係戊○○、甲○○、丁○○「代表丙○○」，「錢是丙○○給的」、「他們是 壹個集團」、「乙○○與丙○○和其他三人都合夥人」、「簽約後壹個月丙○ ○有到我家吃飯」等語；同案被告戊○○亦稱「簽約後去證人家的聚餐，是投 資成功的慶功宴」；被告甲○○復陳述：「當時在地方上的習慣，我們年輕人 去談土地的事情，錢是丙○○出的，我們也有做了結合的儀式」。（二）可知本件不動產買賣係被告丙○○等五人以合夥方式向原告購買，雖由被告甲 ○○、戊○○與原告簽約，但指定過戶予被告丁○○，由被告丙○○付錢，而 其中差價屬於「萬全集團」（包括丙○○、乙○○與戊○○、甲○○、丁○○ ）的收入盈餘，故被告乙○○質疑本件可能為隱名合夥，丙○○等三位未出名 的人沒有責任云云，不能成立。且查丙○○與乙○○既為主導本件不動產買賣 之當事人之一，即無所謂授權戊○○等人簽約乙事，故原告毋須提出所謂丙○ ○之書面授權文件。
三、本件不動產買賣契約簽訂時，系爭房屋存在，且已點交予被告戊○○等：（一）依兩造簽約當時之國有財產法第四十九條第一項規定「非公用財產類不動產之 出售，其已有租賃關係，難以招標比價者，得參照公定價格，讓售與直接使用 人。」；國有財產法施行細則第五十一條規定「本法第四十九條所稱「難於招 標比價者」，係指不動產在租賃關係存續中由承租人居住使用、或建築使用、 或耕作使用、或墾植使用中、或曾經承租人修繕增建、或投資改良，因而收回 卻有困難，不宜以招標比價方式售與他人。」是故，原告既承租使用國有土地 即台北市○○區○○段三小段二四八、二四九、二五０、二五二、二五三及二
五三之一地號土地，且依國有非公用不動產租賃作業程序，國有基地出租，以 地上房屋所有權人為對象，該土地上必建有房屋，至為明顯。（二）本件不動產買賣契約之標的物包括原告向國有財產局承租系爭土地之承購權與 其上之建築物。此原係原告自六十九年五月二十日起向訴外人王嚴鵬等人陸續 購得。
（三）依八十八年八月二十七日被告戊○○發予丙○○之存證信函第一頁第六行以下 「自本人與甲○○代表本集團與瑞安街
有財產局承購土地後，即由庚○○○、田自源兩位名下，移轉登記在丁○○名 下」，可知本件不動產買賣以原告就系爭土地上房屋具有權利，得以向國有財 產權承購土地為前提，而轉賣予被告等人；本件原告既依約取得國有財產局之 土地，再過戶予被告等指定之丁○○，故七十六年十一月十四日簽訂契約當時 ，系爭房屋必然存在，且已點交予被告等，至為明顯。四、本件契約並無給付不能成立或停止條件不成就而無效之情形： 兩造簽訂之契約書第二條約定：「甲方（即原告）向國有財產局台灣北區辦事處 承租之前條國有土地（即台北市○○區○○段三小段二四八、二五三之一、二四 九、二五０、二五二地號等五筆），今願將承購權連同現有建築物全部讓售乙方 （即被告等）管業」，雖未將二五三地號土地明示在列，但雙方約定由原告或其 受託人田自源取得承租權，且嗣後七十七年一月二十日向國有財產局台灣北區辦 事處承租，又上開二五三號土地亦在七十七年五月二十六日由田自源移轉過戶被 告等指定之丁○○名義下，故系爭契約並無所謂給付不能之情事。至於系爭契約 書同條後段約定：「乙方（即被告等）應給付甲方（原告）新台幣壹佰捌拾玖萬 元整及就前條國有土地興林務局管有二五四地號省有土地合併規劃新建之房屋地 面層壹戶（連同公共設施地及陽台其坪數不得少於四十坪）作為權利金」，明示 被告等之給付價金及不得少於四十坪不動產義務，與其合併規劃二五四地號土地 之目標，嗣後被告等如何取得二五四地號土地與原告無關，否則雙方自可將二五 四號土地之取得列為原告之契約義務，而非被告等自己之目標。今原告依約定將 二四八等六筆土地讓售予被告等，被告丙○○竟稱給付不能或條件不成就而無效 ，實違反民法第一百四十八條誠信原則。
五、本件請求權基礎係依契約請求被告等連帶賠償： 原告依系爭契約第二條約定已將系爭土地承購權與其上建築物移轉過戶或交付， 被告等依同條約定應給付之上開地點房屋連同所佔基地四十坪之權利金（扣除已 付現金一百八十九萬元），因被告等業將系爭土地轉賣予第三人，第三人又在系 爭土地建屋轉售他人，被告等履行其契約義務已屬給付不能，該四十坪房屋連同 所占基地依中華徵信所鑑價價值為新台幣二千一百九十萬六千元。是原告因被告 等之違約行為致遭受二千一百九十萬六千元之損害，依民法二百二十六條第一項 、二百十六條規定，並參酌最高法院五十二年台上字第二九四０號裁判意旨，被 告等自應連帶賠償之。
六、退步言之，被告等亦應依不當得利法律關係連帶返還原告： 若謂嗣後被告等無法取得林務局管有二五四地號省有土地，屬契約書因解除條件 成就而失效，因被告等亦獲取嗣後讓售原告原有之系爭土地予訴外人達欣開發股
份有限公司之利益，亦構成「無法律上之原因而受利益」之不當得利。茲依民事 訴訟法第二百五十五條第一項第二款或同條項第七款規定，除契約請求權外，並 追加不當得利請求權，請求鈞院一併裁判。
參、證據：提出存證信函、契約書、德誠聯合法律事務所函及回執、土地登記謄本、 照片、不動產時價鑑價報告、授權書、備忘錄、台北市土地登記簿、照片、支票 簡表、刑事判決、建築改良物買賣所有權移轉契約書、契稅及監證費繳納通知書 、國有基地租賃契約書、建築物改良物買賣所有權移轉契約書、契稅及監証費繳 納通知書、台北市稅捐稽徵處大安分局函、房屋買賣契約、國有財產局台灣北區 辦事處函、讓售國有基地繳款通知書等為證。並聲請傳訊證人田自源、己○○、 宋之邨、葉正毅及達欣開發股份有公司法定代理人王文治，另聲請本院向台北國 際商業銀行永和分行函詢該行帳號五０九－一票號PP0000000、金額六十萬元支 票及票號PP0000000、金額五十萬元支票之發票人，暨聲請本院向華南銀行永和 分行函詢該行帳號五二三二－七票號AH0000000金額三十五萬元及票號AH0000000 、金額三十五萬元支票之發票人。
乙、被告方面：
被告戊○○、甲○○與丁○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其所提書狀及以 前到場，及其他到場被告所為之聲明陳述為：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。貳、陳述：
一、被告戊○○部分：
被告戊○○雖於七十六年間代被告丙○○等與原告簽訂系爭契約書，惟本件之資 金及後續相關事宜，均非被告所經手。系爭契約簽訂後不久，被告丙○○指示被 告丁○○將系爭契約之土地移轉與被告丙○○所指定之人。自此以後，被告丙○ ○及原告簽約代理人己○○均向被告戊○○表示，系爭契約之權利義務已由被告 丙○○承繼，系爭契約之權利義務與被告戊○○無關。二、被告甲○○部分：
（一）被告於本案中所扮演角色僅為代表出面簽約之業務工作執行者之一，實際投資 人為被告丙○○。且被告於簽約後不久即離開「萬全」集團，轉由集團內其他 成員繼續處理系爭土地隔鄰之另筆未購買土地，以便合併後作為興建房屋之用 ，原告所訴之對象顯然有誤。
（二）被告於七十年間與另一被告戊○○開始於台北縣永和市從事房地產經紀業務。 七十六年間，被告計劃以「萬全集團」之名義（成員有被告等五人）從事土地 開發及房地產投資，一方面借重被告乙○○當時擔任永和市長豐沛之人脈關係 ，而被告丙○○於集團內的角色則為負責資金的調度或直接投資，被告丁○○ 則負責一般性的庶務工作。不久透過證人己○○得知原告於台北市○○街有戶 土地產權屬於國有財產局而地上建物係自有，隔壁鄰居即訴外人田自源亦有相 同情形，而旁邊又有一筆未足五十坪的國有空地。於是決定由被告與另一被告 戊○○出面和原告與田自源談判，並簽訂本案系爭之契約書，再由被告丙○○
以稍低於市價行情之成本出資購得，其中之差價即為「萬全集團」的收入與盈 餘。
三、被告丁○○部分：
（一）被告丁○○於七十四年間自軍中退伍後，經由被告甲○○之引介進入由被告戊 ○○、甲○○、乙○○及丙○○合夥組成之萬全企業集團工作，擔任內部行政 業務工作，約定平常支領車馬費，並按工程個案完工後獲利之百分之十作為酬 勞。被告丙○○、乙○○為集團資金之投資者，被告甲○○及戊○○則對外代 表執行一切業務。
（二）系爭土地係由原告及訴外人田自源向國有財產局台灣北區辦事處承租並訂有租 賃契約在案，經證人宋之邨介紹，被告乙○○召集內部成員開會討論，由被告 丙○○投資，並將簽約書內容修正定稿，援例交由被告戊○○及甲○○代表與 原告及田自源之代理人己○○簽約，簽約當時即按契約第五條第一款規定給付 原告六十萬元，該款項係由被告丙○○開立台北區中小企業銀行永和分行（現 更名為台北國際商業銀行）帳號五○九－一票號PP0000000、面額六十萬元、 受款人為己○○之支票，又按契約特別約定事項，買方應另行給付原告保證金 一百萬元，簽約時先給付五十萬元，該款項亦由被告丙○○開立台北區中小企 業銀行永和分行帳號五○九－一票號PP0000000、面額五十萬元、受款人為原 告之支票，交由被告甲○○轉交原告之代理人己○○簽收有案。至於按契約約 定第二期款三十五萬元及第三期款三十五萬元，則係由被告丙○○指示，由被 告丁○○於華南銀行永和分行開立帳號五二三二－七票號AH0000000及同帳號 票號AH0000000號支票，交由被告戊○○及甲○○轉付與原告之代理人己○○ ，並經其簽收在案，但該兩筆款項係由被告丙○○匯入上開帳戶支付。（三）原告向國有財產局台灣北區辦事處申購系爭土地之資金，原告取得系爭土地所 有權之後即按契約第三條約定由被告丙○○指示登記在被告丁○○名下，嗣再 指示被告丁○○到被告丙○○所屬之欣廣建設股份有限公司，洽王爵榮代書辦 理由被告丁○○名下移轉登記予訴外人葉正毅名下。（四）被告丙○○為合併購買同小段254地號林務局管有之土地，也曾委託建築師陳 輝木向台北市政府工務局依台北市畸零地使用規則規定申請核發合併使用證明 及協調調整地形等作業進度。
四、被告乙○○部分：
（一）程序方面：原告於九十二年九月二十六日追加不當得利請求權，被告不同意其 追加。
（二）實體方面：
１、本件據原告所指之「契約書」上載明立契約書人為賣主田自源、庚○○○，代理 人己○○，買主為甲○○、戊○○。又證人宋之邨亦證稱：「當時是我介紹被告 戊○○、甲○○及丁○○向己○○買土地，出賣人是己○○，買受人是戊○○、 甲○○、丁○○。我不記得價金是多少，如何付款我不知。」被告乙○○既未於 前開契約書上簽名，亦自始不知有該契約之存在，原告指被告乙○○為契約當事 人，顯無法律上之理由。
２、再就原告所指稱「被告甲○○代表被告丙○○、乙○○、丁○○之事實」駁斥如
後：
（１）民法上代理與代表為不同法律上用語，在代表關係上，代表係法人之機關，代 表之行為即法人行為。而在代理關係上，代理人之行為並非本人的行為，僅其 效力歸屬於本人而已。原告指甲○○代表丙○○、乙○○、丁○○，究指甲○ ○係丙○○、乙○○、丁○○之代表人？抑是主張甲○○係丙○○、乙○○、 丁○○之代理人？如原告認甲○○係丙○○、乙○○、丁○○之代表人，應就 其主張負舉證責任。
（２）原告如係主張甲○○係丙○○、乙○○、丁○○之代理人，應就該事實負舉證 責任：
Ａ、被告乙○○否認有授與代理權與戊○○、甲○○與原告簽約，原告應就代理權 之存在舉證。原告所提被告戊○○寄給丙○○之存證信函，係私文書，被告乙 ○○否認其真正，原告應就該私文書之真正負舉證責任。 Ｂ、被告乙○○並未與丙○○、戊○○、甲○○、丁○○合夥何事業。況查，系爭 契約書明載立約乙方為戊○○與甲○○，不惟無乙○○、丙○○等人之簽名， 更無所謂任何代表或代理之授權資料。又證人己○○亦自承「當時確實不知被 告內部組織，所以沒有要被告五人全部簽約，或提供授權書。」，足見原告指 被告丙○○、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○事實上係以合夥方式向原告簽 定系爭契約為虛構之指述。
Ｃ、否認有所謂萬全企業集團，原告應就其指述舉證證明之。原告雖提出台灣高等 法院八十一年度上訴字第二三九六號刑事判決稱由該判決可證戊○○、乙○○ 、丙○○、丁○○等人合組萬全企業集團。惟查據該判決書明白載明指稱萬全 企業集團係戊○○、乙○○、丙○○、丁○○等人所合組，係戊○○個人陳述 ，並未提出任何事證證明，法院亦未經任何查證，僅引載判決事實欄，實不足 為證。況查該判決為刑事判決，所認定之事實，又發生於七十八年，而本件原 告與戊○○、甲○○訂約時間為七十六年間，更無任何關聯。 Ｄ、原告所提出被告戊○○與丙○○間之存證信函應是原告所虛構，否則該存證信 函既為被告戊○○與丙○○間往來信函，何以原告得持有？原告應就該信函之 取得及信函之真正負舉證之責任。
Ｅ、原告提出之備忘錄，被告否認其真正，蓋系爭土地七十七年三月二十五日已辦 理移轉登記與丁○○，原告與田自源卻於八十三年始簽訂備忘錄，究其源由， 無非因被告質疑建物存在否，原告始臨訟杜撰，自不足採。３、被告乙○○自始未曾授與任何代理權與戊○○、甲○○，且該系爭契約書係戊○ ○、甲○○以個人名義與原告代理人己○○簽定，被告乙○○、丙○○自始未於 契約上簽名，並非合約上權利主體。原告雖提出簽訂契約書時，所支付款項係交 付同案被告丙○○的支票，惟原告不能證明被告乙○○與該契約有任何關聯。況 被告戊○○亦曾稱「事情是丙○○決定，錢也是丙○○出的」。又系爭土地依土 地登記謄本所載並無地上權設定，且是原告向國有財產局買後，再以買賣方式移 轉給丁○○。戊○○稱「系爭土地庚○○○、田自源他們只是地上權人，本件買 賣後國有財產局直接將土地過戶給丁○○，後來再過給葉正毅。」與所有相關書 證、事實均不相符。
４、田自源與原告取得系爭土地的時間顯然與系爭契約無關，係依土地登記簿謄本所 載田自源取得系爭土地時間為七十七年二月二十九日，而原告取得系爭土地係七 十六年十二月二十三日，嗣於七十七年三月二十五日以買賣為原因移轉給被告丁 ○○，與系爭契約書時間相差甚遠，且當事人亦相差甚遠，顯然無關。５、原告如何解釋契約條款，雖與被告無關（因被告非契約之當事人），惟其解釋「 若謂嗣後被告等無法取得林務局管有二五四地號國有地，屬契約書因解除條件成 就而失效。」...。意謂原告自認原契約已因被告戊○○等無法取得林務局管有 二五四地號國有地而無效。按法律行為一部無效者，全部無效，則原告原主張契 約請求權已因原告前揭自認契約無效而自始不存在，原告之訴請求被告等履行契 約條款，顯無法律上之理由。
五、被告丙○○部分：
（一）程序方面：不同意原告訴之追加。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第二百五十五條 第一項前段定有明文。查原告於訴訟進行中始主張追加不當得利請求權，惟原 告請求之事實並非同一，且有礙訴訟之終結，被告不同意原告之追加。（二）實體方面：
１、被告丙○○並未授權戊○○、甲○○簽約：（１）系爭契約之簽約人（乙方）為戊○○及甲○○，被告丙○○因無授權樂、林簽 約行為，亦未曾見過系爭契約。依民事訴訟法第二百七十七條及院字第二二六 九號解釋，應由原告舉證被告有授權戊○○、甲○○簽約之授權關係存在。且 依民法第五百三十一條及第七百六十條規定，授權他人處理買賣土地事宜，應 以文字為之。惟原告無法提出被告丙○○之授權文件。（２）證人宋之邨亦稱「授權內容我沒有過問」、「（買土地的錢是丙○○出的）是 戊○○告訴我的。我沒有去查證。關於代表丙○○的事，我沒有去查證」，是 由證人之證詞亦不足證明被告丙○○有授權行為。次按，民事訴訟法第三百零 五條三項規定，須經兩造同意，證人始得於法庭外以書狀為陳述。惟被告並未 同意證人宋之邨得以書狀陳述。況且證人已於庭訊時證稱「... （簽約後至證 人家吃飯）當時是隨便談談，沒有談到土地的事情」。與證人書狀所載係簽約 完成之慶功宴顯係事後附和原告之詞。又被告丙○○當時並非欣欣瓦斯股份有 限公司董事長，證人所述與事實不符。另證人所呈之乙○○、丙○○合照照片 一張，既無時間亦無地點標示，不能證明係在證人家拍攝。（３）原告簽約當時係授權己○○處理，並曾簽署授權書為憑。倘戊○○及甲○○亦 曾表明係由被告丙○○授權前來簽約，原告之代理人必會要求樂、林二人提出 被告之授權書，惟原告未作此要求，足證樂、林二人簽約時係以締約當事人身 份簽約，並未表示係因被告丙○○授權前來簽約。２、被告等五人間並無合夥關係：
原告主張被告丙○○與其他被告間有合夥關係，為被告所否認，依舉證責任分配 原則，原告應就被告間為合夥關係負舉證責任。原告雖提出高院刑事判決以為佐 證，惟查，該判決僅載民國七十八年六月間有所謂之萬全集團。惟本件系爭契約 簽約日期為七十六年十一月間，簽約當時是否已有萬全集團存在，原告迄未證明
。至於被告丙○○簽發之支票二紙係借貸予戊○○，樂某作何用途，非被告所知 ，且經票據交換所函覆該二紙支票因已逾保存年限，不知何人收受及存入何人帳 戶，是亦不得以票據係被告開立，即認被告與樂、林二人有合夥關係。３、系爭契約因給付不能而無效：
依系爭契約第一條所載標的僅有五筆土地，不包括訴外人田自源承租之二五三地 號，且依田自源出具之授權書內容，亦未包括該筆二五三地號土地在內。按系爭 契約倘缺少二五三地號土地，縱能順利向林務局購得二五四地號土地（然事實上 係無法購得)，惟該批土地仍無合併興建房屋之可能，是本件符合民法第二百四 十六條第一項之規定，係以不能之給付為標的，其契約無效。４、系爭契約因停止條件不成就而不生效，且不可歸責於簽約人，亦無違約責任： 系爭契約第二條後段規定「乙方（戊○○、甲○○）... 就前條國有土地與林務 局管有二五四地號省有土地合併規劃新建之房屋地面層壹戶... 」，足證締約雙 方之買賣契約附有以取得二五四地號土地之停止條件。惟二五四地號土地之所有 權人林務局始終不願出售，此有證人己○○證稱「我們後來有去找林務局協商合 建房屋，結果沒有成功」。依系爭土地合併前之地籍圖觀之，倘將二五四地號排 除在外，系爭土地根本無法興建四十坪之房屋。參酌最高法院二十二年上字第一 一三０號及六十九年台上字三九八六號判例意旨，本件契約之訂約人戊○○、甲 ○○及己○○始終無法購得二五四地號土地，則系爭契約條件已屬不能成就，則 該契約自無法律上之效力可言。且係因不可歸責於戊○○、甲○○之事由，原告 亦不得主張條件成就之利益。
５、原告求償之金額過高：
（１）依不動產估價技術規則第七十七條、第七十八條規定，數宗土地合併進行土地 利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各宗土地價值比例分算其土地 價格。惟依原告提出之鑑價報告，並未按前述規定分別按合併前、後分析土地 價格，即直接按合併後之全部土地（包括林務局之二五四地號土地在內）進行 估價，所得價值顯然過高。
（２）鑑價報告勘估標的係面臨六公尺寬之巷內，且為一單行道，行車動線較不方便 。惟查：
Ａ、鑑價報告第九至十頁之市場比較法，所列比較標的面臨路寬均大於本件勘估標 的，且比較標的均無位於單行道者，是鑑價報告仍認勘估標的每坪有五十三萬 之價值，顯然過高。
Ｂ、依系爭契約第六條，戊○○、甲○○與原告間並無給予車位之約定，自亦無按 車位價值賠償之義務。是鑑價報告就機械車位估價為二百六十萬元之請求，顯 屬無據。
（３）原告依系爭契約之約定，已由樂某及林某處取得買賣價金一百八十九萬元及保 證金一百萬。另外原告向國有財產局購買系爭土地之價金亦全部由買方出資， 原告並未支付分文，是縱認原告受有損害，亦應扣除原告已受有利益之部分。參、證據：提出七十年十月七日協議書、搬遷通知書、切結保證書、萬全明細分類帳 暨被告甲○○七十九年十一月八日之函文、行政院新聞局收據、台市大安地政事 務所地籍圖謄本、土地登記簿謄本、原告收款簽收條、名片、台北市畸零地使用
規則等為證，並聲請向台北市票據交換所函查被告丙○○所簽發付款人均為台北 中小企銀、帳號五０九－一票號PP0000000、金額六十萬元支票及票號PP0000000 、金額五十萬元支票係由何行庫收受及存入何人帳戶？丙、本院依原告之聲請傳訊證人己○○及宋之邨。並依原告之聲請向台北國際商業銀 行永和分行函詢該行帳號五０九－一票號PP0000000、金額六十萬元支票及票號 PP0000000、金額五十萬元支票之發票人，暨向華南銀行永和分行函詢該行帳號 五二三二－七票號AH0000000金額三十五萬元及票號AH0000000、金額三十五萬元 支票之發票人。另依被告丙○○之聲請向台北市票據交換所函查：被告丙○○所 簽發付款人均為台北中小企銀、帳號五０九－一票號PP0000000、金額六十萬元 支票及票號PP0000000、金額五十萬元支票係由何行庫收受及存入何人帳戶？另 依職權分別向財政部國有財產局及台北市稅捐稽徵處函查台北市○○區○○段三 小段二四八、二四九、二五○、二五二、二五三及二五三之一地號共六筆土地出 租情形等事宜及房屋稅籍變動情況。
理 由
甲、程序方面：
（一）本件被告戊○○、甲○○、丁○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。（二）原告起訴原係依契約、民法第二百二十六條第一項、第二百十六條請求被告連 帶賠償，嗣追加備位主張，依不當得利之法律關係為同額之請求，經核原告請 求之基礎事實，均係主張被告於受領原告所為給付後未依約履行，尚可認為同 一，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定，應予准許。惟原告先、 備位主張所請求之訴之聲明內容並無二致，僅請求權基礎有先、備位之別而已 ，核無分列先、備位訴之聲明之必要，爰僅依序就原告先、備位請求權基礎為 審酌，併此敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張伊與訴外人田自源前委託訴外人己○○為代理人，與被告戊○○、甲○ ○（並代表被告丙○○、乙○○、丁○○）於民國七十六年十一月十四日簽訂契 約書，契約第二條約定原告將承租之國有土地即台北市○○區○○段三小段二四 八、二四九、二五０、二五二及二五三之一地號土地（下稱系爭土地）之承購權 連同現有地上建築物讓售予被告等管業；被告等則應給付原告新台幣（以下同） 一百八十九萬元及日後位於系爭土地上（包括被告等依約須向林務局申購同小段 二五四地號土地）興建之新房屋地面層乙戶即第一樓層，且面積不得少於四十坪 作為權利金。原告雖依上開約定履行將系爭土地移轉登記在被告丁○○名義下， 但被告等除現金一百八十九萬元部分已付清外，迄今遲未依約給付上開房屋，雖 原告於九十年一月九日委請律師發函被告等，被告等皆置之不理。被告嗣更違約 將上開土地出賣第三人，並於八十九年四月七日移轉登記完成，致被告等依約對 原告所負之契約義務，因可歸責於被告等事由陷於給付不能，先位主張爰依契約 第二條、民法第二百二十六條第一項、第二百十六條請求被告連帶賠償給付不能 所生之損害二千一百十九萬六千元，又，被告無法取得二五四地號土地，契約因 解除條件成就而失效，被告無法律上原因獲有讓售系爭土地予訴外人達欣開發股
份有限公司之利益，爰以備位主張依不當得利之法律關係請求被告連帶為同額之 賠償。被告戊○○、甲○○則以伊僅代表萬全集團出面簽約，系爭契約之權利義 務與伊無關，被告丁○○則以伊僅負責萬全集團內部行政工作，並非出資或對外 代表執行業務者，被告乙○○則以伊並非買賣契約之當事人，被告間並無合夥情 事，被告戊○○、甲○○並無代理或代表伊之權利，被告丙○○則以伊並非買賣 契約之當事人，被告間並無合夥情事，伊亦未授權被告戊○○、甲○○代伊簽約 ，且系爭契約未包含同段二五三地號土地，自始給付不能，復因不可歸責於被告 之事由迄未取得二五四地號土地，契約之停止條件未能成就，原告不得主張條件 成就之利益，原告請求之金額亦屬過高等語，資為抗辯。二、原告主張伊與訴外人田自源前委託訴外人己○○為代理人，與被告戊○○、甲○ ○於民國七十六年十一月十四日簽訂契約書，契約第二條約定原告將承租之國有 土地即台北市○○區○○段三小段二四八、二四九、二五０、二五二及二五三之 一地號土地之承購權連同現有地上建築物讓售予被告戊○○、甲○○管業；被告 戊○○、甲○○則應給付原告一百八十九萬元及日後位於系爭土地上（包括被告 等依約須向林務局申購同小段二五四地號土地）興建之新房屋地面層乙戶即第一 樓層，且面積不得少於四十坪作為權利金。原告已依上開約定履行將系爭土地移 轉登記在被告方面指定之人即被告丁○○名義下，但被告方面除現金一百八十九 萬元部分已付清外，迄今遲未依約給付上開房屋，雖原告於九十年一月九日委請 律師發函催告等，被告迄未履行，嗣更將系爭土地出賣予第三人，並於八十九年 四月七日移轉登記完成，以及因林務局不願出售，被告迄未能取得二五四地號土 地之事實，業據原告提出契約書、土地登記簿謄本為證，核屬相符，且為兩造所 不爭執，自堪信為真正。
三、本件應審酌之點為：（1）契約之當事人為何人？（2）契約有無附條件？（3） 契約是否給付不能？（4）原告得否請求給付不能之損害賠償？（5）若否，原告 得否請求返還不當得利？茲分述如下：
（一）契約之當事人為何人？
查本件契約記載甲方（即應讓與系爭土地承購權及地上建物者）為原告與訴 外人田自源、乙方（即應給付一百八十九萬元及房屋一戶者）為被告戊○○、甲 ○○，此有契約書在卷可稽。其中原告與訴外人田自源方面係由訴外人己○○代 理簽約，此有授權書在卷可稽，復經訴外人己○○到庭證述屬實，參以原告與訴 外人田自源業已依約向國有財產局承購系爭土地後移轉登記予被告丁○○，可認 原告與訴外人田自源確有簽訂本件契約，殆無疑義。 至於契約所載乙方為何人，原告主張被告合組萬全集團從事土地投資，均為 契約當事人，固據其提出照片、刑事判決為證，並聲請訊問證人宋之邨、函查付 款支票之發票人，惟被告戊○○、甲○○辯稱僅代表被告丙○○等人出面簽約， 並非契約權利義務主體，被告丁○○辯稱僅處理萬全集團內部行政工作，與本件 契約無涉，被告乙○○、丙○○則辯稱並未出面或授權他人代為簽約，並非契約 當事人，經查：
（1）本件原告雖主張被告為連帶債務人，亦即被告間為類似必要共同訴訟人，惟依 民事訴訟法第五十六條第一項第一款之規定，被告中一人之行為不利益於全體
者，對全體不生效力，是以尚不得僅以被告戊○○、甲○○、丁○○指稱被告 丙○○、乙○○為本件契約當事人，即認被告丙○○、乙○○自認為契約當事 人，合先敘明。
（2）就被告戊○○、甲○○方面，被告戊○○、甲○○既不否認系爭契約確為伊所 親簽，依契約所載文義，亦無任何被告戊○○、甲○○無庸成為契約之權利義 務主體之約定，被告戊○○雖辯稱己○○曾說伊不必為系爭契約負責，然證人 己○○則否認曾為此表示（本院九十二年一月十三日言詞辯論筆錄），被告戊 ○○、甲○○亦未另行舉證證明伊確非本件契約當事人，空言否認，尚無足採 ，是以被告戊○○、甲○○應為本件契約當事人，要無疑義。（3）台灣高等法院八十一年度上訴字第二三九六號刑事判決固認定被告戊○○、乙 ○○、丙○○、丁○○曾合組「萬全投資集團」集資購買土地，惟該案件之事 實係發生於七十八年，然本件契約早於七十六年十一月間即已簽訂，佐以被告 戊○○陳稱萬全集團之名稱是出自萬全代書事務所，是位於竹林路，七十八年 以後對外才使用萬全的名字（本院九十二年一月十三日言詞辯論筆錄）、被告 丁○○陳稱七十四年間被告甲○○引進伊到被告丙○○、乙○○處做事，該處 只是一個位在竹林路的辦事處（本院九十一年十二月九日言詞辯論筆錄），自 無從以七十八年間萬全投資集團曾有合資購買土地之行為一節，推認七十六年 間
本件土地買賣亦為被告五人所組成之合夥所為。（4）再者，就原告所提出之照片，證人宋之邨到庭證稱係十餘年前攝於北市○○○ 路之咖啡廳，談話內容已不記得，自無從由該紙照片認定被告均為本件契約當 事人。就本件契約，證人宋之邨證稱係伊介紹戊○○、甲○○、丁○○向己○ ○買土地，出賣人為己○○，買受人為戊○○、甲○○、丁○○，當時僅此四 人與證人在場，甲○○說他們三人代表丙○○買地，契約是用戊○○與甲○○ 之名義簽訂，證人沒有看到授權書或委託書，亦未提及此類物品，丁○○為何 沒有具名，證人不清楚，證人只知他們是一個集團，詳情不知，他們說代表丙 ○○買土地是何意思，也不清楚，以後之事並未過問，戊○○說錢是丙○○出 的，證人並未查證，代表丙○○之事，證人亦未查證等語（本院九十二年六月 十日言詞辯論筆錄）。
按本件契約之出賣人應為原告與田自源，僅由己○○出面代理簽約，已如 前述，然證人宋之邨竟證稱己○○為本件契約之賣方，足見證人對代理、代表 之法律效果不甚明瞭，是以證人就涉及代理、代表效果之證言，尚未可遽予採 信，合先敘明。再者，縱認被告五人確曾組成萬全集團從事土地投資，被告仍 有以個人名義從事土地買賣之權利，不得遽認凡涉及被告中任一人之土地買賣 ，必均屬萬全集團所為。況且，原告就萬全集團之組織型態是否即為民法所稱 之合夥，以被告五人為顯名合夥人，被告戊○○、甲○○是否為執行合夥事務 者等節，均未舉證以實其說，證人宋之邨亦證稱所謂被告戊○○、甲○○、丁 ○○代表丙○○之說，僅係被告甲○○所言，證人並未查證，亦未看見授權書 或類似文件，對於代表之意義與集團內部詳情，證人並不清楚，甚且，證人己 ○○（即代理原告簽訂本件契約之人）亦證稱簽約當時確實不知被告內部組織
情形，所以沒有要求被告五人全部簽約或提供授權書，被告乙○○有在場，但 身為市長不便出面，故沒有具名等語（本院九十二年一月十三日言詞辯論筆錄 ），依此客觀情事，足見簽約當時原告之代理人與證人對被告五人間之關係並 不清楚，無從認為原告有何可期待被告五人將共同承擔系爭契約權利義務之合 理基礎，佐以本件契約僅由被告戊○○、甲○○具名，並非所有在場者均簽約 ，尚不足以認為未具名及簽約時不在場之被告亦已表明欲成為本件契約當事人 之意思，是以無從認為被告丁○○、乙○○、丙○○已與原告及訴外人田自源 就本件契約內容達成意思表示合致，原告主張被告丁○○、乙○○、丙○○亦 為本件契約當事人，尚無可採。
至於原告主張本件契約用以付款之支票係由被告丁○○、丙○○簽發一節 ，僅屬被告間資金往來之內部關係，無從執此認為被告丁○○、丙○○亦為本 件契約當事人，併此敘明。
（5）綜上，本件契約所稱甲方當事人（即應讓與系爭土地承購權及地上建物者）為 原告與訴外人田自源、乙方當事人（即應給付一百八十九萬元及房屋一戶者） 為被告戊○○、甲○○。
（二）契約有無附條件？
被告丙○○主張系爭契約附有以取得二五四地號土地之停止條件，然查： 附停止條件之法律行為，於條件成就時發生效力，民法第九十九條第一項定有 明文，易言之，若系爭契約確係附停止條件，於停止條件成就前，系爭契約即 尚未生效。惟原告業已依約向國有財產局承購系爭土地，並將系爭土地移轉至 被告丁○○名下，此為兩造所不爭執，已如前述，且系爭契約第五條亦約定於 簽約日乙方即需給付部分現款，此有契約書在卷可稽。然系爭契約締結時二五 四地號土地尚屬台灣省林務局管有，被告方面迄今未能購得，若認為系爭契約 係以取得二五四地號土地始生效力，雙方斷無約定於締約日即需付款之理，原 告更無先行購得系爭土地並移轉登記予被告丁○○之可能，是以系爭契約並非 以購得二五四地號土地為停止條件，殆無疑義。（三）契約有無給付不能？
被告丙○○主張系爭契約之標的不包含同段二五三地號土地，縱購得二五 四地號土地，仍無合併興建之可能，是以系爭契約係以不能之給付為標的，契 約無效一節，經查：系爭契約第二條係約定原告將系爭土地承購權連同現有地 上物讓售予被告戊○○、甲○○，被告戊○○、甲○○應給付原告一百八十九 萬元及就系爭五筆土地與二五四地號土地合併規劃新建之房屋地面層一戶，含 公設及陽台之坪數不得少於四十坪，此有契約書在卷可稽。就原告與訴外人田 自源之給付義務以及被告戊○○、甲○○應負之給付金錢義務，客觀上顯無給 付不能之情況，且系爭五筆土地與二五四地號土地確有相連，此有被告丙○○ 所提之地籍圖在卷可稽，縱不計二五四地號土地面積，系爭五筆土地之面積合 計即達一百七十七平方公尺，此有土地登記簿謄本在卷可參，兩造亦未就所建 房屋之樣式加以約定，客觀上即無不能合併規劃興建四十坪以上房屋之情況， 況且，系爭契約並未限制新建房屋之基地僅能包含系爭土地與二五四地號土地 ，不能包含其他地號土地，自不能認為系爭契約所約定之給付標的有自始客觀
給付不能之情事，是以被告丙○○辯稱系爭契約依民法第二百四十六條應屬無 效云云，尚無可採。
然查，系爭契約所約定被告戊○○、甲○○之給付義務包含以系爭土地與 二五四地號土地合併規劃後新建之房屋地面層一戶，惟原告與訴外人田自源向 國有財產局承購系爭土地後，雖已移轉至被告丁○○名下，然嗣後又已移轉予 他人，現均屬豐華開發股份有限公司所有，此有土地登記簿謄本、照片在卷可 稽，二五四地號土地被告戊○○、甲○○則迄今未能購得。系爭契約早於七十 六年十一月間即已簽訂，歷經十餘年，被告戊○○、甲○○始終未能取得履行 約定給付義務所須之二五四地號土地，原告向國有財產局承購之土地亦已移轉 予他人。系爭契約雖未就新建房屋之給付約定確切之清償期，然經原告於九十 年一月九日發函催告於七日內依約履行，被告戊○○、甲○○仍未能取回系爭 五筆土地並購得二五四地號土地，被告戊○○、甲○○系爭契約所約定之給付 房屋義務確已給付不能，堪以認定。
（四）原告得否請求給付不能之損害賠償？
按系爭契約所約定原告與訴外人田自源應負之給付義務，係讓與系爭土地 之承購權與地上物所有權，就系爭土地承購權部分，原告與訴外人田自源既已 依契約第三條約定以其名義向國有財產局申請承購並移轉登記予被告丁○○， 自係已依約完成給付。就地上物所有權移轉部分，原告主張系爭土地上之房屋 係未辦保存登記之房屋，僅有稅籍，經本院依職權向財政部國有財產局北區辦 事處函查結果，系爭土地係由國有財產局依國有財產法第四十九條及同法施行
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