臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第475號
原 告 劉家維
劉育誠
共 同
訴訟代理人 歐龍山律師
被 告 曾渠繁
曾慶南
共 同
訴訟代理人 邱英豪律師
複 代理人 廖名祥律師
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國106
年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告曾渠繁與被告曾慶南間就坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號土地之租賃關係不存在。確認被告曾慶南就本院一零四年度司執字第八八六零零號拍賣抵押物強制執行事件所拍賣桃園市○○區○○段○○○○○○地號土地（面積一九三八點二八平方公尺，權利範圍全部）及一六五九地號土地（面積五六五點三二平方公尺，權利範圍五分之一）之優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；不變更訴 訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之 變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項前段、第256 條定 有明文。本件原告起訴時訴之聲明第2 項為：確認被告曾慶 南就坐落桃園市○○區○○段000000地號、面積1938.28 平 方公尺、所有權全部及同區段1659地號、面積565.32平方公 尺、應有部分5 分之1 土地（下稱拍賣土地。就權利範圍全 部之各該土地則分別以地號稱之，合稱系爭土地）之優先承 買權不存在（見本院卷第2 頁），嗣於民國106 年6 月21日 以民事補充理由㈣狀變更前開聲明為：確認曾慶南就本院10 4 年度司執字第88600 號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系 爭執行案）所拍賣之拍賣土地之優先承買權不存在（見本院 卷第248 頁），核原告前開所為，並未變更本件訴訟標的， 僅係就訴之聲明為法律上之補充、更正，非屬訴之變更或追 加，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告曾渠繁有1659-5地號土地應有部分10000 分
之7900、1659地號土地應有部分5 分之1 之所有權（下稱曾 渠繁土地），104 年9 月15日將之以新臺幣（下同）958 萬 8,000 元出售予伊父劉隆昌，劉隆昌已支付300 萬元價金。 嗣桃園市大園區農會（下稱大園農會）聲請對曾渠繁為拍賣 抵押物之強制執行，經鈞院以系爭執行案受理，查封拍賣土 地，劉隆昌無法取得曾渠繁土地，乃解除契約，並經鈞院10 5 年度重訴字第29號判決曾渠繁應返還買賣價金及違約金共 350 萬元，惟曾渠繁迄未返還，系爭執行案則委託臺灣金融 資產服務股份有限公司（下稱金資公司）以105 桃金職三字 第67號將拍賣土地合併執行拍賣，經伊於第2 次拍賣時以87 6 萬520 元得標，詎曾渠繁之父即曾慶南卻以其向曾渠繁承 租1659-5地號土地，而就拍賣土地主張優先承買。惟系爭土 地地目均為田，其中1659-5地號土地為耕地，1659地號土地 為田埂及水溝，被告未依耕地三七五減租條例規定，辦理租 約登記；且被告彼此為父子關係，住所相同、共同生活，曾 渠繁對曾慶南有扶養義務，曾渠繁苟將系爭土地交付曾慶南 使用或耕作，亦無由曾渠繁將之出租予曾慶南之理；況曾渠 繁之母曾陳滿妹代理曾慶南於系爭執行案105 年10月19日進 行調查詢時，表示曾渠繁土地是曾慶南贈與曾渠繁，曾渠繁 當無於受贈取得該土地後，又將之出租予曾慶南並收取租金 之理；再者，拍賣土地在第2 次拍賣程序由伊拍定前，被告 均未表示就系爭土地有租賃關係存在，甚或積極對外表示無 租賃關係，介紹劉隆昌購買曾渠繁土地之訴外人江有鈿亦稱 系爭土地係由其耕作，且無租賃關係，被告直至伊拍定拍賣 土地後始提出租賃田地契約（下稱系爭租約）而為主張，顯 見系爭租約為虛偽，且系爭租約未有租金支付約定，被告間 實非租賃關係，至多為使用借貸關係，或曾慶南為曾渠繁之 輔助占有人，是以被告主張就系爭土地有租賃關係，顯不實 在，曾慶南復據此主張就拍賣土地有優先承買權，已侵害伊 就拍賣土地所為之拍定承買等語。並聲明：如主文所示。二、被告則以：曾慶南於83年間購買未分割前之1659地號土地後 ，分割贈與各子，並將其中曾渠繁土地贈與曾渠繁，而直接 以分割方式辦理登記，斯時即約定1659-5地號土地交曾慶南 為耕作或領取休耕款之使用，並以農會收購農作物所得或16 59-5地號土地之休耕補助款做為租金，而後簽訂系爭租約， 1659地號土地雖未在系爭租約範圍內，然實際上亦由曾慶南 承租耕作，是被告間確已就系爭土地成立租賃契約，雖伊等 未就彼此間租賃關係辦理登記，無從遽認租賃關係不存在， 且自84年起均由曾慶南向桃園市平鎮區農會（下稱平鎮農會 ）請領休耕補助，而需為土地所有權人或承租人方能為該等
請領，顯見伊等間確有租賃關係，江有鈿則係受曾慶南僱用 ，就1659-5地號土地從事犁田之人，曾慶南並有給付工資。 又因1659-6地號土地自曾慶南買受後，即由曾慶南使用、耕 作，並辦理相關事務，而斯時伊等同屬一戶，為共同生活之 人，曾慶南認伊等同屬一體，1659-5地號土地並未出租予外 人，與外人間無租賃契約存在，故於申報1659-5地號土地租 賃資訊時，方會記載無出租意願及無出租面積，然此非指伊 等間無租賃關係存在，大園農會未向伊等詢問釐清，即主觀 推測1659-5地號土地無出租情事，顯不足採等語置辯，並聲 明：原告之訴駁回。
三、曾慶南與曾渠繁為父子關係，曾慶南前於買受1659-5地號土 地應有部分10000 分之7900、1659地號土地應有部分5 分之 1 後，將前開土地即曾渠繁土地贈與曾渠繁，並以分割登記 方式直接將該土地登記至曾渠繁名下，曾渠繁於104 年9 月 15日將之以958 萬8,000 元出售予原告父親劉隆昌，劉隆昌 已支付300 萬元價金，嗣大園農會聲請對曾渠繁為拍賣抵押 物之強制執行，經本院以系爭執行案受理，將拍賣土地查封 ，劉隆昌無法取得曾渠繁土地，乃解除契約，並經本院105 年度重訴字第29號判決曾渠繁應返還買賣價金及違約金共35 0 萬元，惟曾渠繁迄未返還；系爭執行案後委託金資公司以 105 桃金職三字第67號將拍賣土地合併執行拍賣，經原告於 第2 次拍賣時以876 萬520 元得標，曾慶南則以其向曾渠繁 承租1659-5地號土地，簽有系爭租約，而就拍賣土地主張優 先承買；系爭土地地目均為田，其中1659-5地號土地為耕地 ，1659地號土地為田埂及水溝等情，有系爭土地登記謄本、 異動索引、地籍圖謄本、土地登記申請書、不動產買賣契約 書、本院105 年度重訴字第29號民事判決及確定證明書、金 資公司就系爭執行案105 年7 月27日及8 月25日通知、曾慶 南就系爭執行案回函暨檢送附件、系爭土地現狀照片等件在 卷可稽（見本院卷第187 至246 、16至45、77至78頁），且 為兩造所不爭執（見本院卷第80、251 頁），並經本院調閱 上開案件卷宗核閱無訛，堪信為真實。
四、原告主張被告間就系爭土地無租賃關係，曾慶南就拍賣土地 無優先承買權等情，為被告否認，並以前揭情詞置辯，是本 件爭點為：㈠被告間就1659-5地號土地所簽訂之系爭租約， 是否出於通謀虛偽意思表示所為？㈡若否，系爭租約之性質 為何？是否為租賃契約？被告是否有實際支付租金？㈢原告 主張被告間就系爭土地之租賃關係不存在，有無理由？㈣原 告主張曾慶南就拍賣土地無優先承買權，有無理由？茲論述 本院得心證理由如下：
㈠按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權；出租人出 賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之 權；耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣 條件優先承買或承典之權，耕地三七五減租條例第15條第 1 項前段、土地法第107 條第1 項、民法第460 條之1 第 1 項分別定有明文。是以，耕地承租人於耕地出賣時，就 該耕地有優先承買之權。次按稱租賃者，謂當事人約定， 一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；前項 租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第421 條復有 明定。租賃契約與使用借貸契約均係以使用他人之物為要 件，所不同者，在於契約中如有支付對價之約定，即屬租 賃，而未按約定支付對價，則屬積欠租金之問題，與使用 借貸契約應為無償，性質上迥不相同（最高法院87年度台 上第495 號判決意旨參照）。又租賃為諾成契約，耕地租 賃由當事人約定一方以田地租與他方使用，他方支付租金 而生效力（最高法院70年度台上第1217號判決意旨參照） ，至耕地三七五減租條例第6 條第1 項之規定，係為保護 佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終 止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院96年度台上字 第308 號判決意旨參照）。是以，租賃契約之成立雖不以 簽定書面為必要，惟仍須有支付租金之約定，且已達成意 思表示合致為必要。再按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明 文。而確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係 存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第17 0 號判例意旨參照）。本件原告訴請確認被告間就系爭土 地租賃關係、曾慶南就曾慶南所有系爭土地之優先承買權 不存在，屬消極確認之訴，被告主張該租賃關係及優先承 買權存在，自應由被告就此有利於己之事實，負舉證之責 ，果其舉證不足以證明主張事實存在，即應受敗訴之判決 。
㈡經查，1659地號土地為田埂、水溝，已認定如前，曾渠繁 顯不可能於其上耕作，至多僅得以該土地為與鄰近土地之 界線或作為輔助耕作之用，首堪認定。又被告自陳曾慶南 係於83年間買受原整筆1659地號土地，分割贈與給各兒子 ，而將其中曾渠繁土地以分割登記方式，贈與曾渠繁，曾 慶南則於60幾年間可以耕作時，即一直在系爭土地上耕作 ，並自84年起領取休耕補助，且迄96年間被告2 人均同屬 一戶，為共同生活之人，同屬一體（見本院卷第251 頁背 面、69頁背面、85頁），是依被告所述，曾慶南於曾渠繁
取得曾渠繁土地前，即長期在1659-5地號土地耕作，而於 曾渠繁取得曾渠繁土地後，仍繼續耕作，則曾慶南是否係 基於承租之意思，向曾渠繁承租系爭土地，以繼續從事農 用，抑或本於戶長身分就其贈與曾渠繁之曾渠繁土地自為 耕作，已非無疑。再者，被告雖先後主張以農會收購農作 物所得或1659-5地號土地之休耕補助款做為曾慶南承租系 爭土地之租金云云，且依桃園市平鎮區公所106 年4 月12 日桃市平農字第1060012693號函檢送之資料及被告所提曾 慶南平鎮農會活期儲蓄存款存摺顯示，曾慶南有就1659-5 地號土地聲請休耕紀錄，並領有給付款（見本院卷第253 至260 、95至101 頁），惟依行政院農業委員會農糧署北 區分署就曾慶南歷年申報休耕資料，以106 年8 月18日農 糧北產字第1061116423號函覆稱「有關申報資格，依照『 辦理農戶資料檔工作須知』規定，凡符合且願意參加申報 種稻、雜糧、輪作休耕之規定均得申請建檔，但每一農戶 以建立一戶為限；耕地所有權人得將所持有之部分耕地， 提供他人建檔，但不得超過所持有該筆耕地之『權利面積 』」（見本院卷第317 頁），及辦理農戶資料檔工作須知 第六㈡1 點及第六㈡2 ⑷點規定，農戶需以戶長名義提出 申請，並檢送耕作契約書即耕地所有權人同意將該筆耕地 出租、託耕、分耕、輪耕之耕作協議書或三七五租約等契 約書，但共同生活戶成員所持有之耕地，免檢附此項協議 書（見本院卷第321 頁及其背面），復參前開函文檢送之 曾慶南102 年第2 期作至106 年第2 期作申報紀錄，及平 鎮農會檢送之1659-5地號土地歷年申報休耕紀錄、休耕給 付款紀錄、農民基本資料卡、申報資料，並對照被告所提 曾慶南之平鎮農會活期儲蓄存款存摺（見本院卷第318 至 320 頁背面、第104 至118 、308 至313 、253 至260 頁 ），可知曾慶南並未提出耕作契約書，而是以戶長身份， 基於「代耕」之權利，就其自己、曾渠繁、訴外人曾竹煥 、曾國繁、曾陳滿妹各自所有之162 、1659-5、1659-3、 1659-2、162 地號土地申報農民及請領休耕補助，然上開 資料充其量僅得證曾慶南係以戶長身份就1659-5地號土地 申請休耕補助款，無從證曾慶南有向曾渠繁承租系爭土地 ，並以所請領之休耕補助款作為租金之事實；又依證人江 有鈿於本院具結證稱：1659-5地號土地從有請領休耕補助 開始時，就由地主委託伊耕種、經營管理，但未簽有租約 ，應該有10年以上，委任目的是要伊把土地管理好，讓綠 肥長出來，使地主領取休耕補助，伊是配合政策在走，以 前是春秋兩期休耕，102 年改為只能休耕1 期，105 年強
制復耕，一定要有1 期種植，休耕時間伊需要耕種綠肥、 管理，不能長雜草，伊也有翻土，申請休耕可以申請補助 費，有綠肥的話，1 公頃是4 萬5,000 元，沒有綠肥、只 有翻土是3 萬5,000 元，沒有休耕期間，伊則耕種水稻， 水稻由伊自行處理、販售，販售所得歸伊所有，伊要自行 承擔種植成敗之風險，休耕款則由地主領取等語，至前開 所稱地主，江有鈿先稱，係指曾渠繁，由曾渠繁僱用伊， 後改稱是指曾慶南，曾渠繁則不管前開土地，因為休耕是 戶長制，所有在同1 戶之人，都由戶長申報，休耕款全部 撥到戶長名下等語（見本院卷第177 至179 至頁），雖江 有鈿所稱之地主，前後不一，然此或因曾渠繁為1659-5地 號土地之所有權人，曾渠繁則為曾渠繁之戶長，而休耕補 助係按戶為之所致，且兩造均不爭執江有鈿係實際在1659 -5地號土地從事耕作行為之人，其所述休耕款項之請領情 形亦與前開桃園市平鎮區公所及平鎮農會回函暨檢送資料 相符，應可採信，而依江有鈿證詞可證，曾慶南僅是因戶 長身份管理1659-5地號土地，且該土地之作物係由其販售 並取得價款等情，是以被告稱被告間就系爭土地有租賃關 係，並以農會收購農作物之款項作為曾慶南給付曾渠繁之 租金，而以現金交付云云，顯與事實不符。至被告另主張 曾慶南迄今均具農民身份，投保農保，領有老農津貼云云 ，惟從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及 資格審查辦法第2 條第1 項第4 款規定「從事農業工作之 農民（以下簡稱農民）申請參加農民健康保險（以下簡稱 本保險），應具備下列各款資格條件：……四、於農業用 地依法從事農業工作，合於下列各目情形之一者：㈠自有 農業用地：以本人、配偶、直系血親、翁姑或媳婦所有三 七五減租耕地以外之農業用地，林地平均每人面積○‧二 公頃以上、其餘農業用地平均每人面積○‧一公頃以上， 或依法令核准設置之室內固定農業設施平均每人面積○‧ ○五公頃以上，從事農業生產者……」，即只要以本人、 配偶、直系血親、翁姑或媳婦所有之農地從事農業生產者 ，即可參加農民健康保險，縱曾慶南具農民身份且參加農 民健康保險，此與其是否向曾慶南承租系爭土地，究屬有 間，無從據此逕認被告間就系爭土地有租賃契約關係存在 。此外，復查無資料足證被告間就系爭土地存有租賃契約 關係，從而，依被告所舉證據，實無從證曾慶南有向曾渠 繁承租系爭土地之事實。
㈢尤有甚者，依桃園市中壢地政事務所檢送之103 年壢登字 第188550號原案登記申請書所示，曾渠繁於103 年6 月20
日以1659-5地號土地為擔保，設定擔保債權額600 萬元抵 押權予訴外人江劉麗華時，所出具之其他約定事項第3 條 及切結書，分別記載「債務人及擔保品提供人保證所提供 擔保物並無法定抵押權或長期租賃或一般租賃權或任何足 以妨礙抵押行使，減損抵押權價值之權利所在，債務人特 於約定事項中聲明、切結，若有不實，願受詐欺罪論處並 負責損害賠償」、「立切結書人聲明前開不動產（指1659 -5地號土地）……保證絕無民法第五佰十三條所訂之抵押 權存在及本抵押權設定時確係切結書人自用，無任何租賃 關係存在或第三人佔用等情形屬實……」（見本院卷第27 6 、305 頁）；大園農會檢送之曾渠繁於96年10月15日以 1659-5地號土地為擔保，設定擔保債權總金額260 萬元抵 押權予大園農會時所書立之其他約定事項第3 條及切結書 第2 條，分別記載「若擔保物於設定抵押權予抵押權人之 前，已有出租或出借情事，義務人應本誠信原則以書面告 知抵押權人，如有不實或違反前開約定，致抵押權人以無 出租或無出借狀況予以授信，而生損害，義務人願負一切 民、刑事法律責任……」、「右開擔保物（指1659-5地號 土地）於設定抵押權時，並無任何租賃契約，或使用借貸 契約存在」（見本院卷第294 、291 頁），均已明確載明 1659-5地號土地未經曾渠繁出租，益徵被告間就1659-5地 號土地未有租賃關係存在。被告雖辯稱上開文意真意係指 除與曾渠繁同戶之曾慶南外，沒有出租其他人云云，顯與 上開文書所載內容不符，不足為憑。
㈣被告另辯稱其為1659地號土地共有人，亦有優先承買權云 云。惟查，依系爭土地登記公務用謄本所示，曾慶南實非 系爭土地之共有人（見本院卷第58至62、187 至189 頁） ，則曾慶南顯無從本於系爭土地共有人身份行使優先承買 權，至曾渠繁雖為系爭土地共有人之一，惟此要與本件曾 慶南是否就拍賣土地有優先承買權此一爭點無涉，是被告 上開主張，亦無所據。
㈤綜上，被告間就系爭土地顯無租賃關係存在，系爭租約係 被告通謀虛偽所為，縱然系爭土地實際係由曾慶南委由江 有鈿管理，並由曾慶南申請休耕補助，惟曾慶南亦未支付 租金予曾渠繁，充其量僅得認其與曾渠繁間就系爭土地成 立使用借貸關係，從而原告主張被告間就系爭土地之租賃 關係不存在，曾慶南就拍賣土地無優先承買權，自屬有據 。
五、綜上所述，被告間並無承租系爭土地之合意，曾慶南不得主 張對拍賣土地有優先承買權，原告依民事訴訟法第247 條第
2 項規定，請求確認被告間就系爭土地之租賃關係不存在， 及確認曾慶南就系爭執行案所拍賣之拍賣土地之優先承買權 不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 19 日
民事第二庭 法 官 羅詩蘋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 19 日
書記官 塗蕙如