減少買賣價金等
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,105年度,2013號
TYDV,105,訴,2013,20170921,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2013號
原　　　告　廖宗茂
　　　　　　吳祥雄
共　　　同
訴訟代理人　簡長輝律師
被　　　告　總瑩建設股份有限公司
法定代理人　張廖貴裕
被　　　告　楊碧玲
共　　　同
訴訟代理人　呂思亮
　　　　　　洪大鈞
上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國106年8月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳拾捌萬柒仟伍佰玖拾元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣貳拾捌萬柒仟伍佰玖拾元。前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一０五年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。本判決第一、二、四項得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲以新臺幣貳拾捌萬柒仟伍佰玖拾元、被告楊碧玲以新臺幣肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國（下同）100 年7 月18日與被告總瑩建 設股份有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲各簽訂湯城世紀 大樓房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋合約）及湯城世紀 大樓土地預定買賣合約書（下稱系爭土地合約），以購買坐 落桃園市○○區○○段0 地號土地上之「湯城世紀」建案甲 區編號A6棟6 樓房屋及所坐落基地之應有部分（以下合稱系 爭不動產）。依系爭房屋合約第29條、系爭土地合約第12條 第1 項之約定，系爭房屋合約及系爭土地合約自簽訂日起同 時生效，具連帶性應共同履行，一部不履約時視為全部違約 ，解除合約視為全部解除，核屬聯立契約，而被告總瑩公司 、楊碧玲雖各為系爭房屋合約、系爭土地合約當事人，然該 二合約之標的物乃房屋及所坐落基地，給付目的係屬同一而



均在使伊取得系爭不動產，且履行上相互牽連，一人違約即 視為另一人亦違約，二人間應屬不真正連帶債務責任關係。 首依系爭房屋合約第15條第1 、2 項之約定，被告應於102 年12月15日前取得使用執照，若有遲延，每逾1 日應按已繳 納「房屋價款」萬分之5 計算遲延利息予伊，然此約款與內 政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」應記載事項（下稱預售屋規則）第12條之規定，應以已繳 納之「房地價款」計算，不相符合，依消費者保護法（下稱 消保法）第17條第4 、5 項規定，前開約定應屬無效，而應 適用預售屋規則之規定以已繳納之「房地價款」為計算。又 被告總瑩公司遲至104 年8 月10日始取得使用執照，伊至10 2 年12月15日已繳納之價款為新臺幣（下同）49萬元，於10 3 年4 月15日又繳納4 萬元即已繳納53萬元，是伊因被告遲 延取得使用執照所得請求之遲延利息為15萬7,110 元；次依 系爭房屋合約第19條第2 項之約定，被告應於領得使用執照 6 個月內，通知伊進行交屋，然就遲延通知交屋，並未有違 約金之約定，惟依預售屋規則第15條第1 項第4 款之規定， 若有遲延，每逾1 日應按已繳納「房屋價款」萬分之5 計算 遲延利息予伊，依消保法第17條第5 項規定，應適用前開預 售屋規則之規定。又系爭不動產於104 年8 月10日取得使用 執照，至遲於105 年2 月10日應通知原告交屋，被告總瑩公 司卻遲至105 年10月27日始進行交屋，伊至105 年2 月11日 已繳納104 萬5,000 元，於105 年9 月7 日又繳納82萬5,00 0 元即已繳納187 萬元，是伊因被告遲延交屋所得請求之遲 延利息為15萬5,540 元；末依系爭土地合約第11條第1 項之 約定，若因本件買賣涉訟，敗訴之一方應負擔他方律師費， 而伊已支付律師費4 萬元，亦可向被告請求之；以上共計35 萬2,650 元，基於聯立契約及不真正連帶債務責任關係，得 向被告2 人為請求，爰依系爭房屋及土地合約提起本訴等語 。並聲明：㈠被告總瑩公司應給付原告35萬2,650 元，及其 中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息。㈡被告楊碧玲應給付原告35萬2,650 元， 及 其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息。㈢前2 項請求，如任1 被告為給付 時，他被告於其給付範圍內，免除給付責任。㈣請鈞院依職 權宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋合約與系爭土地合約經分別簽立而為2 個獨立契約，且應連帶履行、一部違約視為全部違約等約定 ，亦未能導出違約時之賠償責任亦須負連帶責任，故被告2 人間並不負連帶責任。又系爭預售屋規則僅於房屋與土地訂



立於同一契約之情，本件係分別訂立之2 個契約，並不適用 該規則，且楊碧玲乃自然人，故至少就系爭土地合約部分， 不適用消保法。就遲延取得使用執照部分，依系爭房屋合約 第15條第2 項之約定，已明文遲延利息以已繳納之「房屋價 款」為計算，而原告所繳納者均為土地價款，並無房屋款， 故伊自無須賠償遲延取得使用執照之遲延利息；就通知交屋 部分，依系爭房屋合約第19條第2 項、系爭預售屋規則第15 條第1 項，均係規定6 個月內「通知交屋」，而非原告主張 之105 年10月27日「完成交屋」為準。而伊確有於期限內通 知交屋，縱未能證明，至少應以105 年9 月6 日進行驗屋程 序當日回推2 週作為通知交屋時點，故遲延間非如原告所述 之久。且依系爭房屋合約第18條第4 項第2 款之約定，原告 於伊取得使用執照之104 年8 月10日後、104 年12月16日產 權過戶完成前，應繳交50萬5,000 元，然卻遲至104 年12月 14日方繳交之，原告既未完成產權過戶時應負之義務，伊自 無法依約繼續進行通知交屋之舉，且伊對此未加以追究，原 告卻於完成交屋後又起訴請求，有違誠信，伊自無須賠償遲 延通知交屋之遲延利息；至律師費部分，僅於系爭土地合約 中約定，總瑩公司對此無須負責，且原告1 訴起訴2 個被告 ，楊碧玲亦僅須支付2 分之1 （即楊碧玲部分），再參考裁 判費負擔之理，亦應是勝敗比例定之等語置辯。並聲明：㈠ 原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、不爭執事項（見本院卷第267至268頁）： ㈠原告於100 年7 月18日與被告總瑩公司、楊碧玲各簽訂系爭 房屋合約即系爭土地合約，買受系爭不動產。
㈡系爭不動產於104年8月10日取得使用執照。 ㈢原告曾於105年9月6日進行系爭房屋之驗屋程序。 ㈣被告於105 年10月27日辦理交屋手續（即點交房屋）。 ㈤原告於102 年12月15日為止已給付價款49萬元，於103 年4 月15日給付價款4 萬元，於104 年9 月8 日給付價款1 萬元 ，於104 年12月14日給付價款50萬5000元，於105 年9 月7 日給付價款82萬5000元，105 年10月27日繳款3 萬元，總金 額合計190 萬元，其中36萬元為裝修費用，154 萬元為房地 價款。
四、本件兩造爭執之點（見本院卷第267 至268 頁），應在於： ㈠原告依據預售屋規則應記載事項第12條第2 項請求被告自 102 年12月16日起算至104 年8 月9 日為止，給付於其取得 使用執照之遲延利息15萬7,110 元，是否有理由？㈡原告依 據預售屋規則應記載事項第15條第1 項第4 款請求被告自10



5 年2 月11日起算至105 年10月26日為止給付逾期通知進行 交屋之遲延利息15萬5,540 元，是否有理由？㈢原告依系爭 房屋合約第29條前段、系爭土地合約第12條第1 項及第11條 第1 項請求被告負擔律師費4 萬元，是否有理由？茲就上開 爭點分述如下：
㈠原告請求被告給付取得使用照之遲延利息15萬7,110 元，是 否有理由？
1.查系爭房屋合約第15條第1 項、第2 項約定：「本預售屋 之建築工程，自99年4 月30日前開工，並於102 年12月15日 以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得 使用執照，但有下列情形之一者，其期間不計入前開天數： ……㈢因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方（即賣方 被告）不能施工者，其影響其間。……二、賣方如逾前款期 間未完工者，每逾1 日應按已繳房屋款萬分之5 計算遲延利 息予買方。」（見本院卷第18至19頁）。
2.按民法第233條第1項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的 者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為 標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息 (最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有 違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給 付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依 民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台 上字第576號判例參照）。查系爭房屋合約第15條第2項雖謂 賣方如逾前款期間未完工者，應計算「遲延利息」予買方等 語，惟被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定期限完工即 取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依法本不得請求遲 延利息，惟兩造就上開「遲延利息」之約定，其真意應係「 違約金」之約定，非不得請求，合先敘明。
3.次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任，民法第229條第1項定有明文。查系爭房屋依前開合約之 約定應於102年12月15日取得使用執照，又被告總瑩公司直 至104年8月10日始取得使用執照，亦為兩造所不爭執如前， 是被告總瑩公司遲延取得使用執照之事實，應堪認定。 4.計算違約金之基礎為「房屋價款」或「房地價款」？ ⑴按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定 型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應 記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。中央主管機 關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約 之內容，消費者保護法第17條第1 項、第4 項前段、第5 項



分別定有明文。另按內政部所公告之預售屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項中之應記載事項（即所稱預售屋規則 ）第12條第2 項規定：「賣方如逾前款期限……未取得使用 執照者，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲 延利息予買方。……」等語。查前開約定係以已繳納之「房 屋價款」計算遲延利息（違約金之意），與前開預售屋規則 所明文應以已繳納之「房地價款」計算之規定，顯不相符且 對買方（即原告）更為不利，而屬牴觸之情，依前開消保法 之規定，前開約定自屬無效，而應以前開預售屋規則之規定 構成系爭房屋契約之內容，即應以已繳納之「房地價款」計 算違約金。
⑵至被告雖辯稱前開系爭預售屋規則之規定僅於房屋及土地契 約一併訂立始有適用，本件為分別訂立，應無適用，是本件 應依約而僅能以已繳納之房屋價款計算遲延利息（違約金之 意），而原告所繳納者均為土地價款，自不得請求云云。惟 查本件系爭房屋、基地之合約雖係分別訂立，然在不動產交 易市場中，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契 約是一併訂立或分別簽定，均不影響預售屋之建商及地主應 協同履行債務之本質，而建商購入土地時，之所以將自然人 登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，僅係考 量在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項 第16款）、免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財 稅字第841601122 號函），而待推案時再分別以建設公司名 義出售房屋、以自然人名義出售土地，藉此達節稅之目的而 已，當無因此影響前開預售屋規則之適用與否之理。況建商 與地主間合作方式可能因個案而不同（例如合建、合夥、隱 名合夥等法律關係），然消費者欲同時取得房地所有權之意 思則均相同，自不應因建商與地主間之法律關係不同，而異 其消費者之法律上地位。且就買方消費者所預繳之分期付款 ，係按房屋興建之工程進度而繳納，顯係房地買賣總價之一 部分，此觀兩造提出之客戶繳款明細表所載之期款名稱甚明 （見本院卷第87、191 頁），倘允賣方將之切割而僅以房屋 價款作為遲延利息之計算基礎，再將買方消費者所繳納之價 款均解為土地價款，主張不負違約金之責，顯非合理，其基 於業界陋習，將買方本為一體之給付巧立名目任意拆裂，分 散脫免責任之意甚明，是被告所辯前詞，自不足採。 ⑶被告又辯稱被告楊碧玲為自然人，非消保法所規範之企業經 營者，無適用消保法之餘地云云。惟按企業經營者指以設計 、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，消保 法第2 條第2 款定有明文。是「企業經營者」解釋上得為公



司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人， 非專指企業、公司而言。查被告楊碧玲於系爭建案均以地主 身分與被告總瑩公司合建，足認被告楊碧玲係經常與被告總 瑩公司合作推出建案之土地銷售者，堪認其係以此為營業， 而屬消保法所指之「企業經營者」無訛，是被告此部辯解， 尚難憑採。
5.本件之遲延日數與違約金之計算：
⑴查本件遲延期間應為102 年12月16日（約定取得使用執照日 期之翌日）至104 年8 月10日（總瑩公司取得使用執照日） ，共計603 日，惟因原告僅請求102 年12月16日至104 年8 月9 日，共計602 日（見本院卷第282 頁），故僅以602 日 計算遲延日數。
⑵再參諸系爭房屋合約第15條第1 項第3 款之約定可知，需因 天災地變等人力不可抗力之事由，致被告不能施工者，該影 響期間始不得計入完工期日之天數。經查於此期間中之103 年7 月23日全日、104 年7 月10日全日、8 月7 日晚上、8 月8 日全日為颱風假期，業據被告提出桃園市政府人事處提 供之公告颱風假期資料1 份在卷可稽（見本院卷第271 頁） ，前開103 年7 月23日、104 年7 月10日、8 月8 日共3 日 之全日颱風假，既係經桃園市政府公告達停止上班標準，則 前開時間自不得計入被告遲延之天數，應予扣除，至104 年 8 月7 日之晚間颱風假，雖亦經桃園市政府公告達停止上班 之標準，然查被告所提出就湯城世紀建案所自製之雨量天災 地變統計表中（見本院卷第194 頁），桃園歷年颱風假一欄 ，並未將104 年8 月7 日晚間之颱風假期列入，當可推認被 告於該日晚間本無施工，是該日晚間之颱風假自不會列入其 不能施工之假期，且並不影響其工期，要無扣除之理。至被 告雖抗辯，應扣除大雨期間及颱風期間共計48天，不得計入 遲延期間，應自遲延之603 日（原告僅主張602 天）中扣除 云云。然其所述天數與其所提之證據內容顯不相符（見本院 第194 、195 、273 頁），且依其中之中央氣象局大雨定義 、大雨統計表等證據資料，至多僅得證明於施工期間，有該 等證據所示日數有雨量達大雨或大豪雨程度之情事，惟前揭 雨勢於桃園各區影響並非一致，是否確實造成被告不能施工 ，未見被告舉證以實其說，自難僅以上開資料，即認該些大 雨日之大雨已致被告不能為任何施工行為（例如室內施工等 ）而屬前開約定之不可抗力因素。是本件僅能將103 年7 月 23日、104 年7 月10日、8 月8 日共計3 日之颱風日假期自 取得使用執照之遲延期間中扣除，應堪認定，被告前開抗辯 應扣除48天之颱風天及大雨天云云，自非可取。



⑶原告於102 年12月15日前已繳納之價款為49萬元，於103 年 4 月15日又繳納4 萬元，而已繳納之價款達53萬元，又原告 給付被告之總金額190 萬元中僅154 萬為房地價款、36萬為 裝潢代收款，均為兩造不爭執如前，再依原告所提出之尚達 裝潢行設計合約書中所載（見本院卷第186 頁），簽約日期 為100 年7 月18日，付款方式乃裝潢款中之4 萬元為簽約繳 納，餘下32萬元為銀行貸款（順序置於使照取得、DECK施工 之後），可推認原告向被告所繳納之價款中，須先扣除4 萬 元被告代收裝潢款之部分，方為已繳納之房地價金，至餘下 32萬元則係房地總價款154 萬元均繳納完畢後再為繳納而亦 由被告代收。故被告於102 年12月16日至103 年4 月15日共 121 日遲延期間之違約金應以45萬元（計算式：49萬元-4萬 元）為計算基礎，又103 年4 月16日至104 年8 月10日（原 告僅主張算至同年月9 日）共482 日（原告僅主張481 日） 遲延期間之違約金應以49萬元（計算式：45萬+4萬）為計算 基礎，方為合理。又前開103 年4 月16日至104 年8 月9 日 共481 日之遲延期間，應將103 年7 月23日、104 年7 月10 日、8 月8 日共計3 日之颱風日假期扣除，業如前述，是此 段遲延期間應以478 日計算之。綜上所述，原告得請求以遲 延利息為名義之違約金為14萬4,335 元（計算式：45萬元× 5/10,0 00 ×121 日+49 萬元×5/10,000×478 日=14 萬 4,335 元），應堪認定，原告逾此部份之請求，為無理由， 應駁回之。
㈡原告請求被告給付逾期通知進行交屋之遲延利息15萬5,540 元，是否有理由？
1.查系爭房屋合約第19條第2項約定：「賣方應於領得使用執 照6 個月內，通知買方進行交屋……」而本件被告總瑩公司 係於104 年8 月10日取得使用執照，已如前述，則其依約至 遲應於104 年8 月11日（取得使用執照之翌日）後6 個月內 即105 年2 月10日前通知買方交屋甚明，合先敘明。 2.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ，民法第229條第1項定有明文。查系爭房屋依前開合約約定 應於取得使用執照後6個月內通知交屋，又被告總瑩公司於 104年8月10日取得使用執照，已如前述，是被告總瑩公司至 遲應於105年2月10日前向原告通知交屋之事實，應堪認定。 而原告主張被告總瑩公司遲於105年10月27日始進行交屋， 顯屬遲延等語，則為被告所否認，經查：
⑴兩造於105 年10月27日進行交屋，並曾於105 年9 月6 日進 行驗屋程序，為兩造所不爭執如前。又原告主張兩造於105 年9 月6 日驗屋時，系爭房屋仍有諸多瑕疵存在而未達可交



屋之狀態等情，此有被告提出之售後服務紀錄單1 紙在卷可 稽（見本院卷第196 頁），復為被告所未爭執，應堪採信。 再觀系爭房屋合約第19條第3 項約定：「買方應於收到交屋 通知起7 日內配合辦理交屋手續……」、同條第1 項約定： 「賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、 房屋保固服務記錄卡、住戶規約草約或使用執照影本及賣方 代繳稅費之收據稽，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙方可 遷入使用……」，可知收到交屋通知後7 日內雙方即應開始 辦理交屋手續，並於辦理完交屋手續後，即須交付相關權狀 、遷入證明供買方憑藉領取鑰匙遷入居住，足認前開合約所 要求之通知交屋自須以系爭房屋已達可辦理交屋手續並可遷 入居住之狀態為前提，未達此狀態，即非合法之通知，況該 限期通知交屋之約定當諭有限期促成交屋之意，倘若不論系 爭房屋之狀態，只須6 個月內空言通知交屋即可不負遲延通 知交屋之責，甚或於取得使用執照後立即空言通知交屋即可 免責，顯與前開合約限期通知交屋之目的不符。是依前開說 明，系爭房屋於105 年9 月6 日驗屋時尚有瑕疵而未達能進 行交屋之狀態，縱被告確有通知交屋之事實，亦難認有合法 通知之情，又系爭房屋於105 年10月27日進行交屋時並交屋 完成，此有交屋明細單1 紙為證（見本院卷第85頁），復為 兩造所不爭執如前，此時顯已達可交屋狀態，再觀卷內並無 系爭房屋最早係於何時開始已達可交屋之狀態，亦無被告於 此狀態下對原告為交屋通知之證據存在，是本院認應以105 年10月27日進行交屋當日做為被告合法通知交屋之日，被告 總瑩公司遲延通知交屋之事實，應堪認定。
⑵被告雖辯稱依前開合約之約定、預售屋規則第15條第1 項之 規定均係以通知交屋為基準，而非完成交屋之基準，而其有 於期限內通知交屋，縱未能證明有於期限內通知交屋，惟由 105 年9 月6 日有進行驗屋程序以觀，可回推至少於該日前 2 週有為通知，遲延之期間亦非如原告主張以105 年10月27 日完成交屋日做為遲延終止時云云。惟查被告就其有於期限 內通知交屋之事實，未能舉證以實其說，況縱其確有於期限 內或105 年9 月6 日驗屋前通知交屋之事實，因系爭房屋未 達可交屋狀態，其通知亦非合法，已如前述，是其此部所辯 ，亦非可採。
⑶至被告又辯以依系爭房屋合約第18條第4 項、第21條第3 項 、系爭土地合約第4 條第3 項之約定，原告於系爭不動產於 104 年8 月10日取得使用執照時，繳納原預定貸款金額共計 101 萬元之半數即50萬5,000 元，惟原告卻遲至104 年8 月 10日始為繳納，遲延128 天，另兩造於104 年12月16日產權



過戶完成，又稅單核發7 日即於104 年12月23日前繳交剩餘 款項50萬5000元與被告，原告更遲至105 年9 月7 日始為繳 納，是原告既未完成產權過戶時應負之義務，被告字無法再 依約繼續進行交屋通知，然被告未向原告追究違約之事實並 請求遲延之損害賠償，原告卻於雙方交屋完成後又另訴主張 請求遲延通知交屋違約金，有違誠信，故不得請求之云云（ 見本院卷第301 至302 頁）。然查系爭房屋合約第9 條第1 項約定：「買方應依附件㈠付款明細表之規定，於接獲賣 方書面通知單7 日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或 即期票據如數1 次繳清。」、系爭土地合約第3 條第5 項約 定：「五、買方依約應於接獲賣方通知繳款7 日內以現金或 即期票據繳付。」（見本院卷第16、66頁），可知買方之繳 款義務係以「接獲賣方之繳款通知後7 日」之不確定事實發 生做為清償期，又原告就系爭不動產之價金（含裝潢費）19 0 萬元均以如數給付完畢，為兩造所不爭執如前，而被告主 張原告有遲延繳附之情，卻未就原告有受其催告而未如期履 行價款繳納義務之情舉證以實其說，僅空言主張原告應負遲 延之責，自非可採。況倘原告確如被告所述並未盡產權過戶 前應付之繳款義務，被告大可拒絕為產權過戶行為，惟其仍 於104 年12月16日產權過戶完成，現復主張原告未盡產權過 戶前應付之繳款義務，其方才無法依約繼續通知交屋，顯不 合理。再兩造倘於履約過程各有違約之情，自均可依約、依 法各自主張權利，當無違反誠信之問題，是被告此部辯解， 亦非可採。
3.按預售屋規則第15條第1項第4款規定：「賣方應於領得使用 執照6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下 列各項義務：……4.賣方如未於領得使用執照6 個月內通知 買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利 計算遲延利息予買方。」惟系爭房屋合約第19條中卻無賣方 遲延通知交屋之遲延利息（違約金之意）約定存在，是依消 保法第17條第5 項規定，前開預售屋規則第4 款之規定內容 ，應構成系爭房屋契約之內容，即賣方遲延通知交屋時，買 方仍可依前開規則請求遲延利息。又總瑩公司此部所負之債 務係依約定期限通知交屋，非屬已支付金錢為標的，依法本 不得請求遲延利息，惟上開「遲延利息」之規定，其真意應 係「違約金」之約定，業如前述。
4.遲延之日數與違約金之計算：
⑴查本件遲延期間應為105 年2 月11日（約定通知交屋期限末 日之翌日）至105 年10月27日（總瑩公司合法通知交屋日） ，共計260 日，惟因原告僅請求105 年2 月11日至105 年10



月26日，共計259 日（見本院卷第289 頁），故僅以259 日 計算遲延日數。又觀前開預售屋規則第15條第1 項第4 款 之規定，並未見如系爭房屋合約第15條第1 項第3 款、預售 屋規則第12條第1 項但書第1 款定有因天災地變等不可抗力 之事由，致賣方不能施工者，可自遲延期間中加以扣除之明 文，是亦無須依約扣除颱風或大雨之問題，併予指明。 ⑵又原告直至105 年2 月11日已繳納之價款為104 萬5,000 元 ，於105 年9 月7 日又繳納82萬5,000 元，而已繳納之價款 達187 萬元，又原告給付被告之總金額190 萬元中僅154 萬 為房地價款、36萬為裝潢代收款，均為兩造不爭執如前，又 依原告所提出之尚達裝潢行設計合約書中所載（見本院卷第 186 頁），可推認原告向被告所繳納之價款中，須先扣除4 萬被告代收裝潢款之部分，至餘下32萬則係房地總價款154 萬均繳納完畢後再為繳納而亦由被告代收。故被告於105 年 2 月11日至105 年9 月7 日共210 日遲延期間之違約金應以 100 萬5,000 元（計算式：104 萬5,000 元－4 萬元＝100 萬5,000 元）為計算基礎，又105 年9 月8 日至105 年10月 27日（原告僅主張算至同年月26日）共50日( 原告僅主張49 日) 遲延期間之違約金應以154 萬元（計算式：187 萬元－ 4 萬元=183萬元，仍超過房地總價金之154 萬元，多繳之29 萬乃尚餘下32萬裝潢款之一部，由被告所代收而已）為計算 基礎，方為合理。綜上所述，原告得請求以遲延利息為名義 之違約金為14萬3,255 元（計算式：100 萬5,000 元×5/1 0,000 ×210 日＋154 萬元×5/10,000×49日=14 萬3,255 元），應堪認定，原告逾此部份之請求，則無理由。 ㈢被告另辯稱原告請求之遲延利息屬違約金，應酌減違約金云 云。然查前開預售屋規則之規定，遲延利息以每逾1 日按已 繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方，既為主管 機關依消保法之授權所制訂之規範，則主管機關經斟酌現今 社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關 係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇 國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷為此規範， 企業經營者及消費者均應受其拘束。且系爭房屋合約所定之 遲延利息之計算方式，已屬主管機關所定之最低下限，被告 實無由再請求酌減。況遲延損害之約定（違約金之約定）為 當事人契約自由、私法自治原則之體現，被告身為社會經濟 及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約之意願 、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主 決定，自應受該約定之拘束，且被告復未提出具體證據證明 系爭建案未如期完工及取得使用執照有何不可歸責於己之事



由，而有值得減輕責任之情狀，自難認其等請求酌減違約金 之抗辯為可採。
㈣原告依請求被告楊碧玲負擔律師費4萬元，是否有理由？ 1.查系爭土地契約第11條第1項約定：「凡因本件買賣約定而 涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗 訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」，此有上開合約書 1 份在卷可稽（見本院卷第71頁）。原告主張其於本件支出 律師費共4 萬元，業據其提出收據2 紙為證（見本院卷第91 頁），且被告對此亦未爭執，堪信為真。
2.被告雖抗辯原告乃以一訴起訴被告2人，被告楊碧玲應毋庸 負擔全部之律師費，而僅須負擔2分之1之費用云云。然原告 委請律師對被告楊碧玲起訴，即應支出律師費，其同時對被 告總瑩公司起訴，所持之理由、訴訟資料均相同，尚難認為 對被告2人起訴顯然增加律師費用，自無從反面推論原告倘 僅對被告楊碧玲起訴，僅需支出前開金額之2分之1，又原告 同時起訴被告2人，或有其訴訟經濟或訴訟策略等考量，尚 不能減免被告楊碧玲依約負擔律師費之義務，是被告此部抗 辯，委無可採；被告辯以倘一部勝訴一部敗訴時，應比照裁 判費之理由兩造比例負擔云云。惟查系爭合約並未明確約定 一部勝訴、一部敗訴之情況下，律師費是否應依勝敗之比例 負擔，參酌消保法第11條第2項「定型化契約條款如有疑義 時，應為有利於消費者之解釋」之規定，認原告於本件訴訟 縱僅獲部分勝訴判決，然因系爭土地合約屬定型化契約，就 該律師費負擔之疑義，應為有利於消費者即原告之解釋，亦 即被告楊碧玲負擔原告支出之全部律師費用。是被告此部抗 辯，亦無可採。至被告另辯以應比照最高法院裁定律師酬金 之標準，以2萬元計算律師費云云。惟按法院選任律師及第 三審律師酬金核定支給標準第4條第1項規定：「法院裁定律 師酬金，應斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰，於 下列範圍內為之。但律師與當事人約定之酬金較低者，不得 超過其約定：民事財產權之訴訟，於訴訟標的金額或價額 百分之3 以下但最高不得逾新臺幣50萬元。民事非財產權 之訴訟，不得逾新臺幣15萬元；數訴合併提起者，不得逾新 臺幣30萬元；非財產權與財產權之訴訟合併提起者，不得逾 新臺幣50萬元」，又實務上核定律師酬金多於2 萬元者，所 在多有，可知第三審律師酬金核定應斟酌案情之繁簡、訴訟 之結果及律師之勤惰等等事由綜合評斷，無法一概而論，況 本件訴訟乃第一審訴訟，為事實審，訴訟代理人除撰狀外， 尚須到庭參與審理，實與第三審法律審之性質不同，自難比 照辦理。且原告係依兩造合意訂立之系爭土地合約作為請求



律師費用之依據，與被告所述最高法院核定律師酌金之情形 本屬不同，亦無比較之基礎，被告此部辯解，亦非可取。 ⒊按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結 合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照） ，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全 部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情 事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思， 一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其 個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中 之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦 應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。查系爭房屋合 約第29條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具 有同等效力，並與本約所座落基地之買賣書坊所定土地預定 買賣合約書具連帶不可分性，應共同履行，並自簽訂日起同 時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視 為全部解除。」、系爭土地合約第12條第1 項亦約定：「本 約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本 約座落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性 應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時 視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」，有上開契約 書在卷足憑（見本院卷第27、71頁），足見兩造於締約時已 約定系爭房屋與土地間之履行具有連帶不可分性且效力與共 ，核屬聯立契約。是本件雖係被告總瑩公司遲延取得使用執 照、遲延通知交屋，然因系爭房屋合約與系爭土地合約屬聯 立契約，並有任何一部分違約，視同被告2 人均違約之約定 ，故被告楊碧玲亦視同有違約遲延之情，原告自得依系爭土 地合約第11條第1 項請求被告楊碧玲支出本件訴訟律師費4 萬元。
㈤被告2人間負擔不真正連帶責任之範圍：
⒈按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之 發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人 為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年 度台上字第367 號判決意旨參照）。查原告與被告總瑩公司 、楊碧玲分別簽定系爭房屋及土地合約，雖該二合約之標的 物分別為房屋及所坐落基地，然依該2 合約中「具連帶不可 分性應共同履行」、「並自簽約時同時生效」、「任何一部 分不履約時視同全部違約」之約定，已徵該2 聯立契約之給 付目的係屬同一而均在使原告同時取得系爭預售屋及其基地 之所有權，而應解為被告2 人各依其與原告所訂立之合約， 均負有使原告取得系爭預售屋本身及其基地之義務，於不履



約之違約責任亦然，如有違約情事，應各對原告負全部賠償 責任。又因被告中1 人之違約，視為另1 被告違約，故於某 1 契約（某1 被告）就系爭房屋及土地契約之履行有違約之 情，視為該2 合約（被告2 人）均違約，被告各自依約應負 擔全部賠償責任，然如被告中一人為給付，其餘被告即可免 給付義務而屬不真正連帶債務責任。
⒉查關於系爭房地之移轉、交付及權利義務履行等部分，因具 共同履行上不可分之關係，不應因分作2 份契約而異，故揆 諸前開說明，被告總瑩公司、楊碧玲間就前開遲延取得使用 執照、遲延通知交屋之遲延利息（違約金之意），自應負擔 不真正連帶責任甚明。惟就原告所支出律師費4 萬元之部分 ，原告固一併請求被告總瑩公司給付，然查系爭房屋合約中 未見有如系爭土地合約第11條第1 項之約定內容，而被告總 瑩公司並非系爭土地合約之當事人，本於債之相對性原則， 原告向被告總瑩公司請求律師費4 萬元，本屬無據。原告雖 以系爭房屋、土地合約屬聯立契約為由，主張被告總瑩公司 縱非系爭土地契約之當事人，仍應有上開約款之適用云云。 惟系爭房地買賣屬預售屋之買賣，該2 契約之標的應本包含 建物及所坐落基地部分，故縱使將土地、房屋買賣分離締約 ，就系爭房地之移轉、交付等權利義務履行之部分，本質上