臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一五五號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 林東乾律師
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 沈志成律師
林媗琪律師
右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十二年四月二十二日本院板
橋簡易庭九十一年板簡字第七九九號第一審判決提起上訴，於民國九十二年十一月十
九日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）一百十四萬元，及其中四十二萬元自民 國九十年八月一日起，其餘七十二萬元自九十二年一月一日起，均至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）上訴人或上訴人之母、兄（即訴外人張陳珠玉及張明煌）從未委託訴外人葉志 華興建門牌號碼台北縣樹林市○○里○○路五六六號房屋（下簡稱系爭房屋） ，亦未積欠葉志華任何款項遑論將系爭房屋之所有權讓與葉志華。本件實係訴 外人張陳珠玉經營不善，致上訴人所有坐落張陳珠玉土地上未經保存登記之系 爭房屋法院強制執行，為脫免執行，遂依葉志華指示，簽署相關讓與等文件， 是以該等文件（包含權利轉讓證書、合建契約書、讓渡書、授權書等），均係 虛偽不實，上訴人既未將系爭房屋之出租權讓與葉志華，亦未將所有權轉讓， 是以葉志華無權將系爭房屋出租予被上訴人。
（二）再者，被上訴人係明知葉志華非房屋所有人，亦無出租房屋之權利下，與葉志 華簽訂租賃契約不得以已將租金交予葉志華為由對抗上訴人。此由 ⑴上訴人從未與被上訴人終止租約，亦未向被上訴人表示授權葉志華另定租約， 被上訴自應將租金交付上訴人。
⑵上訴人除出租於被上訴人之房屋外，另有與系爭房屋一同與建完成之五間房屋 上訴人亦出租他人，其他人租金仍均給付予上訴人，未與葉志華另訂新約，故 被上訴人抗辯係上訴人及其母張陳珠玉要求其與葉志華另訂租約，顯非可採。 ⑶再者，依被上訴人所提出葉志華催告締約存證信函所載日期為八十九年五月二 日，惟被上訴人所提出新締租約之日期竟為八十八年十月一日起，時間先後顯 有矛盾，應屬虛偽。至契約由律師見證，僅證明彼等確曾簽下租約，至於實質 內容，與是否經律師見證無涉，不得執此推認租約具對抗上訴人之效力。 ⑷又系爭房屋之稅籍變更係八十八年十一月二十三日所為，故於八十八年十月簽
約時，葉志華不可能提示稅單令被上訴人信系爭房屋已經移轉。 ⑸另證人楊金雄固曾於八十九年十二月三十日受上訴人之母張陳珠玉之託發存證 信函予訴外人葉志華稱：被上訴人之房租及押金於九十年一月一日起，歸還上 訴人，台端不得再收取被上訴人之房租：：上訴人重新與被上訴人締約等語。 惟此因張陳珠玉於八十八年十月後向被上訴人收租，被上訴人均推稱已交租予 葉志華，張陳珠玉迫於無奈乃委請楊金雄通知葉志華不得再收取租金，且不得 以承租人名義行使權利，乃肇於楊金雄非法律專業人員，致遣詞用語不精確， 已明確通知不同意讓與租賃權或授與葉志華行使之立場。上訴人更以存證信函 通知被上訴人，於租期屆至後，不再續租，是縱上訴人曾授與葉志華出租之權 ，亦已通知葉志華及被上訴人終止該權限，故葉志華已無權代上訴人收取租金 ，被上訴人對葉志華清償之效力亦不及於上訴人。三、證據：除援用第一審所提證據外，並再聲請訊問證人楊金雄。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）上訴人主張系爭房屋原為其所有一節，被上訴人不爭執，惟其確已將房屋事實 上處分權讓與訴外人葉志華，此由上訴人及其母張陳珠玉於彼等名義簽署之權 利轉讓書形式之真正不爭執可明。又倘如上訴人所稱，前開文書係為脫免強制 執行通謀虛偽而為，應無必要由訴外人張陳珠玉另簽發支票及本票擔保葉志華 對其之債權之理，顯見權利讓與書應為真正。況縱為通謀虛偽意思表示，苟非 由上訴人及其母兄協同葉志華至系爭房屋持前開文件要求被上訴人將租金繳付 葉志華，並與之簽訂新約，於被上訴人不認識葉志華之前提下，豈可能同意， 而甘冒繳付二次租金之風險。
（二）另有關辦理稅籍申報一節，依證人葉志華所稱，除由張明煌提供電費繳費單外 ，並由張陳玉珠陪同至稅捐機關辦理，倘彼等確無讓與之合意，豈有協同配合 辦理之理。而證人楊金雄所代書存證信函既曰「歸還」，顯有讓與之意。三、證據：援用第一審所提證據外，補提租金簽收收據影本一份。丙、本院依職權調閱本院八十七年執字第一三三六０號執行卷。 理 由
一、本件上訴人起訴主張，其於八十七年七月二十三日將系爭房屋出租予被上訴人， 租期自八十七年八月一日起至九十年七月三十一日止，租金為每月六萬元。詎被 上訴人自九十一年一月起，即拒付租金，迄租期屆滿止，共積欠租金四十二萬元 未清償，經屢催未獲置理。再者上訴人於租期屆滿前即以存證信函通知被上訴人 屆期不再續約，是於租期屆滿後，自九十年八月一日起迄九十一年十二月三十一 日止，被上訴人即屬無法律上原因，占有使用上訴人所有系爭房屋，而有相當於 每月六萬元租金之利益，共七十二萬元。為此因本於租賃契關係請求被上訴人給 付四十二萬元，本於不當得利法律關係請求被上訴人給付七十二萬元，及遲延利 息。被上訴人則以，被上訴人曾於八十七年間向上訴人承租系爭房屋，然上訴人 不僅將系爭房屋租賃權讓與訴外人葉志華，且將系爭房屋事實上處分權一併讓與 ，葉志華並因而向稅捐機關申請登記稅籍。甚被上訴人應上訴人之要求與葉志華
另締新約，是於簽約後將租金交付葉志華並無違誤。即兩造間之租賃契約係已因 債權讓與而解消，上訴人亦喪失系爭房屋所有權，上訴人自無從再本於租賃契約 關係或不當得利法律關係，請求被上訴人給付租金或相當於租金之不當得利等語 ，資為抗辯。
二、上訴人主張，上訴人曾於八十七年七月二十三日將系爭房屋出租予被上訴人，約 定租期自八十七年八月一日起至九十年七月三十一日止，每月租金六萬元；被上 訴人依約給付租金予上訴人之母張陳玉珠（關於系爭房屋出租事宜上訴人均委由 其母張陳珠玉處理）至八十八年十二月份止（其中八十八年十至十二月租金係以 押金抵扣），之後即未再給付租金予上訴人一節，業據提出租賃契約書一份為證 （見原審卷第七至九頁及一百九十六頁），並與證人張陳玉珠於原審所證情節相 符，且為被上訴人所不爭執，堪認為真正。被上訴人另辯以：八十九年一月起上 訴人之租金債權，業經上訴人通知被上訴人將其讓與訴外人葉志華，其亦依通知 將租金交付訴外人葉志華，自生清償之效力，上訴人無從再本於承租人地位向伊 催討等情。是以，關於上訴人本於租賃契約係請求被上訴人給付四十二萬元（九 十年一月起至七月止）部分，兩造之爭點在於：上訴人是否通知被上訴人已將租 金債權讓與訴外人葉志華？倘已為讓與之通知，上訴人與葉志華間內部關係，得 否對抗被上訴人？
（一）按債權讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對債務人不生效力。但法律另 有規定者，不在此限；讓與人已將債權讓與通知債務人者，縱未為讓與或讓與 無效，債務人仍得以其對抗受讓人之事由對抗讓與人。前項通知，非經受讓人 同意不得撤銷，民法第二百九十七條、第二百九十八條分別定有明文。即不問 上訴人與葉志華間之內部關係如何，是否基於通謀虛偽而為意思表示，倘已將 讓與之情事通知被上訴人，於讓與經撤銷前，被上訴人均得執其對抗葉志華之 事由，對抗上訴人。
（二）查被上訴人抗辯：在兩造間租賃契約租期屆滿前，上訴人與其母張陳珠玉曾帶 訴外人葉志華至伊處稱已將租賃權讓與葉志華，故於其等通知讓與後，伊即與 葉志華締結新租約，並自八十九年一月一日起將租金交予葉志華等情，為上訴 人所否認，是此部分首應由被上訴人就所辯「上訴人已為債權讓與通知」之利 己事實，負立證之責。關此部分，
⑴業據被上訴人提出楊金雄代書之存證信函一份（日期八十九年五月二日，寄件 人葉志華，收件人甲○○，其內容略以：台端於八十七年七月二十三日與上訴 人簽訂租賃契約後，因房租超過二個月未付，有損甲方權益，甲方得隨時終止 租約收回房屋。前出租人已將所有權讓與本人，希與本人重締租約及應付租金 ：：。）為證。上訴人對於前開存證信函乃肇於被上訴人不納租金，經張陳珠 玉委由楊金雄以葉志華名義代發一節，既無爭執，且與證人楊金雄於本院準備 程序到庭所證：沒有錯，存證信函的字是伊的，因為被上訴人沒有付租金，張 陳玉珠是委託葉志華去收，所以就用葉志華的名義發函，並叫被上訴人把錢交 給葉志華等情相符，而可認為真正。衡情，倘上訴人未曾對被上訴人為債權讓 與之通知，僅私下委託葉志華收取租金，豈可能以葉志華名義向被上訴人催討 租金，被上訴人又有何受非契約當事人所發存證信函拘束之必要。是以於上訴
人自認委託訴外人楊金雄寄發前開存證信函後，又空言否認未為債權讓與之通 知，即有可議。
⑵再觀諸兩造不爭執，上訴人委託證人楊金雄所書另紙存證信函（見原審卷第一 百六十九頁，日期八十九年十二月三十日，寄件人張陳珠玉、收件人葉志華） 其內容略以：本人委請台端處理被上訴人房租之事，因土地及建物經法院拍賣 ，其建物所有權係上訴人所有：：本人在此聲明：被上訴人之房租及押金自九 十年一月一日起歸還被上訴人，台端不能再收被上訴人之房租，其押金方面交 還被上訴人：；上訴人重新與被上訴人締約。按諸一般經驗法則，本件倘無債 權讓與之外觀（不問係真讓與，抑或通謀表意），即無所謂「歸還」之理；又 倘經上訴人授權之張陳珠玉確不知悉亦未授權葉志華與被上訴人另立新約，豈 有葉志華除不得再收取租金外，更應「將被上訴人押金返還被上訴人」之記載 存在。即被上訴人主張其與葉志華簽訂新約之日期係與租賃契約所載之日期相 符一節（即八十八年十月），雖非無疑（蓋如於八十八年十月即締新約，何以 八十八年十月至八十九年二月止之收租記載，仍載於原租賃契約收款欄，甚八 十八年十月至八十八年十二月份之租金，兩造不爭執係以原租約之押金抵扣， 承前述，並據證人張陳珠玉於原審九十二年一月十四日言詞辯論期日證述明確 ，且有收款明細附於原審卷第一百九十六頁可查。），然至少亦可推認新約於 八十九年十二月存證信函發送前應已經締結。
⑶參以，證人葉志華於原審曾到庭證稱：之前並不認識被上訴人，張陳珠玉跟張 明煌帶伊去認識被上訴人；伊與被上訴人重新簽約後，被上訴人之租金均交付 予伊等語，此部分並與被上訴人所提出租賃契約書後附之收款明細欄記載及被 上訴人所提出付款簽收簿相符（即八十八年十至十二月止，以原租約押金抵付 租金；八十九年一月起至九十年七月止，均由葉志華簽收租金等情）。 經本院調查之結果，認被上訴人所辯：上訴人已通知被上訴人將系爭房屋租賃 權讓與葉志華，關於九十一年一月起至七月三十一日止之租金，被上訴人並已 如數交付葉志華一節，應可採信。
（三）綜上，系爭四十二萬元租金債權，既經通知被上訴人讓與訴外人葉志華，縱實 際未為讓與，既亦未經葉志華同意撤銷，按諸首開法律規定，被上訴人仍得執 其對抗受讓人之事由，對抗讓與人，即被上訴人既已如數繳付予葉志華，自生 清償之效力。從而，上訴人本於租賃契約關係，請求被上訴人給付四十二萬元 及自九十年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由， 應予駁回。
三、上訴人復主張，伊為系爭房屋之所有權人，於租期屆至後之九十年八月一日起迄 九十一年十二月三十一日止，被上訴人並無法律上原因占有使用系爭房屋，受有 相當於每月六萬元租金之利益，爰本於不當得利法律關係請求給付相當於租金之 利得等情。被上訴人對於上訴人為系爭房屋原始起造人一節，未有爭執，且與證 人曾福春於原審到庭所陳「系爭房屋是伊蓋的，當初是上訴人找伊去蓋的，錢實 際是其母張陳珠玉出的工資三百多萬元」等語（見原審卷第一百六十五頁）相符 ，堪認為真正。惟另辯以：上訴人已於八十六年間將系爭房屋事實上處分權讓與 訴外人葉志華，是上訴人已喪失對系爭房屋之使用處分權等語，然為上訴人所否
認，是此部分兩造首要之爭點在於九十年八月一日起迄九十一年十二月三十一日 止，系爭房屋之事實上處分權人為何人？
（一）查被上訴人所辯：上訴人已於八十六年間將系爭房屋事實上處分權讓與訴外人 葉志華一節，既為上訴人否認，自應由被上訴人先負立證之責，關此部分業據 被上訴人提出上訴人所出具權利轉讓書一份（日期八十六年七月一日，記載： 上訴人同意將系爭房屋出租第三人之權利轉讓與葉志華，見原審卷第二十五頁 。）；存證信函（記載：上訴人已將所有權轉讓與葉志華，見原審卷第二十六 頁）；稅捐處函（記載：葉志華為系爭房屋納稅義務人，原審卷第二十七頁） 各一份為證。上訴人對於前開文書形式之真正，既無爭執，由其文義，應足推 認被上訴人已就其所辯訴外人葉志華已取得系爭房屋事實處分權一節，盡立證 之責，而應倒置轉由上訴人再就所主張前開文書實質內容係虛偽等情（即乃通 謀偽意思表示而為）為進一步舉證。
（二）經依上訴人聲請傳訊證人葉志華，於原審陸續到庭證稱：當初係訴外人張明煌 委託伊承建包含系爭房屋在內之六間房屋，建造費八百多萬元，故訴外人張明 煌因此積欠伊八百多萬元，所以約定將房屋之出租權利十年讓與伊，至於房子 在上訴人名下的原因是只有上訴人沒欠銀行錢，由上訴人出面簽讓與書，後來 覺得沒有保障，所以希望取得所有權，才由張陳珠玉陪同去辦理稅籍變更，張 陳珠玉欠伊二千多萬元云云（見原審卷第四十一頁）；轉讓租賃權的部分是二 千多萬這筆云云（見原審卷第六十六頁）。惟
⑴查葉志華就上訴人同意轉讓系爭房屋所有權之原因，依前所述，前後多所翻異 （忽云肇於訴外人張明煌積欠八百多萬元，忽云張陳珠玉積欠伊二千多萬元） ，已有可議。
⑵再承前述，系爭房屋乃訴外人張陳珠玉出資，由上訴人委託訴外人曾福春建造 一節，既可認屬真正。則訴外人張明煌豈有可能因再因委託證人葉志華承建連 同系爭房屋在內之相同鐵皮房屋而積欠葉志華八百多萬；遑論，觀諸卷附包含 系爭房屋在內證人葉志華所指合建契約書（見原審卷四十三至五十二頁），供 建造之土地雖即係系爭房屋坐落之台北縣樹林鎮○○○段五七地號土地，締約 人乃張陳珠玉，並非證人葉志華所指張明煌；而房屋結構更為採鋼筋混凝土構 造，與實際建完造成之鐵皮屋相距甚遠；再者證人葉志華既稱興建費用高達八 百多萬元，則關於合建契約之重要事項例如保證金、開工時間、完工時間等竟 均背離常情而空白未填載，僅粗糙於制式契約填載當事人欄及土地坐落位置， 是以上訴人指該稱份文書為虛偽製作一節，難認無據。即葉志華所證：訴外人 張明煌因委託伊與建系爭房屋等六間房屋，致積欠伊八百多萬元，才同意讓與 出租權一節，應無可採。
⑶又關於證人葉志華所陳：張陳珠玉積欠其二千萬元一節，固提出其張陳玉珠於 八十七年三月出具之權利轉讓書，及票據（含本票、支票）共十一紙為證。惟 就系爭二千多萬元如何支借一節，葉志華於原審係陳：陸陸續續借給伊現金， 每次借的時侯就開一張本票，後來改開一張二千萬元云云。然經核證人所提出 前開供擔保借款之本票或支票之發票日各為：八十七年六月二十日、八十六年 十月二十八日、八十七年三月十六日、二十日、二十五日、八十七年四月二十
日、同年五月三十日、七月二十五日及三十日（即大都於八十七年三月以後） ，金額總計亦遠低二千萬元。此外即無法再提出相關借款資料供本院參酌，是 以經本院調查之結果，證人葉志華所陳，因張陳珠玉於八十七年三月前即積欠 伊二千多萬元，故上訴人將系爭房屋事實上處分權讓與伊一節，亦非無疑。再 參酌同一權利（即系爭房屋之出租權、事實上處分權等），先後由上訴人、張 陳珠玉、張明煌（均以權利人身份）等於不同時間，以不同事由，以書立書面 方方式讓與葉志華，故而由葉志華執有數紙內容相矛盾之讓與書；另葉志華雖 於執行程序聲明異議（異議之事由略以：系爭房屋所有人為張明煌，因積欠建 造費，故將房屋所有權讓與葉志華云云，有異議狀一份在卷可佐。），經執行 法院以應另提起第三人異議之訴為由裁定駁回後，竟未再提起相關訴訟，而任 系爭房屋遭拍定（此部分業據本院依職權調閱本院八十七年執字第一三三六０ 號執行卷核對屬實），權利平白受損，未再主張任何權利，亦與常情有背。是 經本院調查之結果，認上訴人主張前開文件，均係其等與訴外人葉志華為脫免 強制執行通謀虛意思而為，上訴人實際並未將系爭房屋事實上處分權讓與葉志 華一節，應可採信。
四、關於上訴人依不當得利法律關係請求被上訴人給付九十一年八月一日起至九十一 年十二月三十一日止，相當於租金不當得利部分。（一）按表意人與相對人因通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其 無效對抗第三人，民法第八十七條第一項定有明文。次按租賃契約為債權契約 ，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租 租賃物，其租賃契約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當 得利法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善 意而定，倘承租人為善意，依民法第九百五十二條規定，得為租賃物之使用收 益，其因占有使用所獲利益，對於所有人不負返還義務，自無不當得利可言； 倘承租人為惡意時，對所有人而言，其就租賃物並使用收益權，即應依不當得 利返還其所受利益（最高法院九十一年度台上字第一五三七號判決參照）。（二）查兩造對於系爭房屋業於八十九年二月十六日由葉志華以納稅義務人身份向主 管機關申報房屋現值一節，未有爭執，且據本院依職權向台北縣政府稅捐稽徵 處函調相關資料核對屬實。是則本件不問訴外人葉志華取得系爭房屋稅籍登記 之結果，是否為上訴人等授意，抑或如上訴人所主張係超出彼等授意而為（即 原欲登記上訴人為納稅義務人），於外觀上既無從苛責被上訴人判斷及窺知上 訴人與葉志華間實際之關係為何；甚以，承前述，乃經上訴人之母授意，始另 與葉志華簽訂新約；上訴人等更因為脫免強制執行，而就系爭房屋出具權利讓 與書交葉志華收執，故而被上訴人主張其信賴稅籍登記之外觀、上訴人之告知 及上訴人出具之讓與文件，為善意占有人一節，即為可採。至上訴人期間雖曾 以存證信函通知被上訴人並無讓與之事實，然既為外觀上之受讓人葉志華所否 認，被上訴人自無法因之形成相當之確信，是無得執存證信函之收受，而為被 上訴人善意占有中斷之推認。
（三）即自九十年八月一日起至九十一年十月一日止，被上訴人既本於與葉志華所締 之租賃契約，而善意占有使用系爭房屋；自九十一年十月二日起至同年十二月
三十一日止，續依所信賴葉志華為系爭房屋事實上處分權人之外觀，於交付相 當於使用系爭房屋之費用，繼續善意占有使用系爭房屋，依民法第八十七條第 一項及第九百五十二條規定，因占有使用所獲利益，對真正所有人（即上訴人 ）自不負返還義務，自無不當得利可言。
五、綜上所述，上訴人本於租賃契約關係請求被上訴人給付四十二萬元，及自九十年 八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；本於不當得利法律關係， 請求被上訴人給付七十二萬元及自九十二年一月一日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息，均無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日 臺灣板橋地方法院民事第一庭
~B審判長法 官 許瑞助
~B 法 官 許瑞東
~B 法 官 黃信滿
右正本證明與原本無異
不得上訴
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日~B 法院書記官 吳美瑤