臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度訴字第六二五號
原 告 甲○○
訴訟代理人 謝心味律師
被 告 乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 丁○○
右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十二年十一月四日言詞辯論終結，並
判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣門牌號碼台北市○○區○○路二七五號五樓房屋、五樓增建物 （以下簡稱：系爭房屋五樓、五樓增建）及其所坐落基地，原為第三人蔡宗謀（ 原名蔡錫堂）所有，因蔡宗謀無法清償合作金庫股份有限公司銀行（以下簡稱： 合作金庫）之債務，致遭法院強制執行，並由原告拍定取得。而於鈞院強制執行 程序中，被告丙○○已陳明前透過法院拍賣取得系爭房屋後，出售予蔡宗謀，因 蔡宗謀支付新台幣（下同）五十萬元價款，餘款均跳票，故未交屋予蔡宗謀云云 ，而被告乙○○亦於執行中向鈞院陳報：因蔡宗謀買賣尾款未付清及交屋，自八 十五年迄今一直由其與家人丙○○使用中云云。足認被告二人占有使用系爭房屋 ，係基於與第三人蔡宗謀間之買賣關係，然於原告取得所有權後，即無任何占有 使用之法律權源，應屬無權占有無疑。從而，原告自得本於所有權人之法律地位 ，依民法第一百八十四條侵權行為及民法第七百六十七條所有物返還請求權，訴 請被告二人應分別將所占有系爭房屋五樓及五樓增建騰空遷讓返還予原告。次按 ：無法律上原因受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法 侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百七十九條、第一百八十四條第 一項前段分別定有明文。查被告自原告收受鈞院九十二年三月十七日所核發不動 產權利移轉證書取得系爭房屋所有權時起，就系爭房屋已無占有使用之法律上權 源。是被告拒不搬遷致原告無法使用系爭房屋之行為，係故意不法侵害原告之所 有權，使原告受有相當於租金之損害。就被告丙○○所占有系爭房屋五樓部分， 其租金約為每月二萬元，被告乙○○所占有系爭房屋五樓增建部分，每月租金略 以八千元計算，則被告自得請求被告丙○○、乙○○各自九十二年三月十七日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告二萬元及八千元之損害金。被告雖抗 辯：被告乙○○前將系爭房屋以八百萬元售予蔡宗謀，惟蔡宗謀未依約給付價金 尾款二百五十萬元，乃委由訴外人李育丞協調，並與蔡宗謀達成協議，由被告乙 ○○以每月二萬元之代價使用系爭房屋，直至二百五十萬全部抵充完畢為止，已 就系爭房屋成立租賃契約，基於買賣不破租賃之原則，被告乙○○及其妹即被告 丙○○自有權使用系爭房屋云云。然查：被告於法院進行強制執行程序中，始終 未提及與蔡宗謀之間就系爭房屋有以債抵租之租約關係存在。且被告乙○○於九
十一年九月十三日向執行法院聲明參與分配時，尚陳明蔡宗謀自八十七年十月三 日起有違約不付款之情事發生，並曾持蔡宗謀所交付之發票人林文欽、面額二百 五十萬元之支票向法院聲請發支付命令；然果被告與蔡宗謀確已約定以債抵租， 自應將支票返還予蔡宗謀，亦不致認蔡宗謀尚有債務未清及違約之情事而參與分 配。況蔡宗謀向被告乙○○購買系爭房屋後，已依約承受原定之抵押貸款，然竟 由被告乙○○擔任蔡宗謀向合作金庫貸款五百萬元之連帶保證人，且於蔡宗謀未 能清償合作金庫貸款，致被告乙○○遭合作金庫追償時，未就該部分債務一併協 商解決，均有悖於常情。益足認被告乙○○與蔡宗謀就系爭房屋之租賃契約應屬 通謀虛偽之意思表示，依民法第八十七條之規定，自屬無效。況依修正後民法第 四百二十五條第二項規定：買賣不破租賃之原則，於未經公證之不動產租賃契約 ，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，修正後民法第四百二十五條第二項規 定甚明；且依民法債編施行法第二十四條規定：民法債編施行前所定之租賃契約 ，於施行後，其效力依民法債編之規定。是縱被告乙○○與蔡宗謀間確自八十七 年十月三日起之十年又四個月內，就系爭房屋訂有租賃契約，然因該租賃契約未 公證，且期限已逾五年，依前開規定，自無買賣不破租賃原則之適用等語；並聲 明：（一）被告丙○○、乙○○應分別將系爭房屋五樓、五樓增建騰空遷讓返原 告。（二）被告丙○○自九十二年三月十七日起迄返還系爭房屋五樓之日止，應 按月給付原告二萬元。（三）被告乙○○自九十二年三月十七日起迄返還系爭房 屋五樓之日止，應按月給付原告八千元（四）原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告乙○○前將系爭房屋以八百萬元售予蔡錫堂，頭期款五十萬元， 五百萬元為銀行貸款，被告乙○○雖已收受五十萬元及銀行轉貸五百萬元，然蔡 宗謀所交付尾款面額二百五十萬元、發票人為林文欽之支票則未兌現。被告乙○ ○因而委請訴外人李育丞出面協調，並與蔡宗謀於八十七年間達成協議：即被告 乙○○已收之價款不必退還，銀行貸款利息由蔡宗謀繳納，而系爭房屋自退票日 之起，即由被告乙○○以每月二萬元之代價使用，直至二百五十萬全部抵充完畢 為止，始行交屋。按租賃為諾成契約，對房屋使用收益及租金合意即得成立。且 租金之給付方式未有限制，是基於買賣不破租賃之原則，被告乙○○及其妹即被 告丙○○自八十七年十月三日起十年又四個月內，自有權使用系爭房屋。又修正 後民法第四百二十五條第二項固規定：買賣不破租賃之原則，於未經公證之不動 產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。然被告就系爭房屋之租賃 契約係成立於民法修正之前，自不能溯及適用修正後之規定。從而，原告請求被 告返還系爭房屋並給付相當於租金之損害賠償，俱無理由云云，資為抗辯；並聲 明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。三、經查：原告主張：系爭房屋係由伊經法院強制執行拍賣程序拍定，並已取得法院 所核發之不動產權利移轉證書等情，已為兩造所不爭執，並有原告提出不動產權 利移轉證書、土地暨建物登記謄本附卷為證，且經本院調取本院九十一年度執字 第九一一九號清償債務強制執行事件案卷核閱無訛，應與事實相符。四、按：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃 契約，對於受讓人仍繼續存在，此於八十八年四月二十一日修正前之民法第四百 二十五條定有明文。經查：被告抗辯：被告乙○○於八十五年間將系爭房屋及坐
落基地以八百萬元售予訴外人蔡宗謀，被告乙○○雖已收受五十萬元及銀行轉貸 五百萬元，然因蔡宗謀所交付尾款面額二百五十萬元、發票人林文欽之支票並未 兌現，被告乙○○因而委請訴外人李育丞於八十七年間出面協調，並與蔡宗謀達 成協議：即被告乙○○已收之價款不必退還，銀行貸款利息由蔡宗謀繳納，而系 爭房屋自退票日之起，由被告乙○○以每月二萬元之代價使用，直至二百五十萬 全部抵充完畢為止，始行交屋；是基於買賣不破租賃之原則，被告自八十七年十 月三日起十年又四個月自有權使用系爭房屋等語，已據其提出發票人為林文欽、 面額二百五十萬元之支票及退票理由單影本各乙紙、台灣台中地方法院八十八年 度促字第八七四九號支付命令影本乙紙為證。復核與證人李育丞證稱：因蔡宗謀 未給付被告乙○○系爭房屋買賣尾款二百五十萬元，伊去找蔡宗謀，並幫他們調 解，而協議由乙○○繼續居住使用系爭房屋，約定每個月扣除買賣價金二萬元， 至蔡宗謀還錢為止，否則就一直扣到尾款完畢為止，調解的時間在八十七年間等 語（見本院九十二年八月二十九日言詞辯論筆錄）；以及蔡宗謀證稱：伊於八十 五年間向被告乙○○購買系爭房屋，約定尾款二百五十萬元於二年內付清，惟屆 期未清償，原給付予被告乙○○面額二百五十萬元、發票人為林文欽之支票，以 及伊簽發面額二百五十萬元之本票均未兌現，經一、二個月後，李育丞來找伊， 之後又與乙○○一起到台中與伊商談，乃協議由乙○○繼續使用系爭房屋，每月 自未付之買賣價金二百五十萬元中扣抵二萬元租金，一直到抵完為止等語（見本 院九十二年十月十四日言詞辯論筆錄），悉相符合。原告雖否認被告乙○○就系 爭房屋有租約關係存在，並主張：被告於法院進行強制執行程序中，始終未提及 與蔡宗謀之間就系爭房屋有以債抵租之租約關係；且被告乙○○於九十一年九月 十三日向執行法院聲明參與分配時，尚陳明蔡宗謀自八十七年十月三日起有違約 不付款之情事發生，因而請求蔡錫堂自八十七年十月三日起至清償日止給付違約 金，並曾持發票人林文欽之支票向法院聲請發支付命令；惟被告與蔡宗謀果已約 定以債抵租，自應返還前開支票，亦不致認蔡宗謀尚有債務未清及違約而參與分 配；況蔡宗謀向被告乙○○購買系爭房屋後，已依約承受原定之抵押貸款，然竟 由被告乙○○擔任蔡錫堂向合作金庫貸款五百萬元之連帶保證人，且於蔡宗謀未 能清償合作金庫貸款，致被告乙○○遭合作金庫追償時，復未就該部分債務一併 協商解決，均悖於常情，足認被告與蔡宗謀就系爭房屋之租賃契約應屬通謀虛偽 之意思表示，於法自屬無效云云；並提出本院執行處九十一年六月二十四日查封 筆錄、被告乙○○九十一年七月十日遞交執行法院之陳報狀、蔡宗謀向合作金庫 借款之借據、蔡宗謀所簽發面額二百五十萬元之本票、被告乙○○九十一年九月 十三日民事聲明參與分配狀影本各乙紙為憑。然查：有關被告乙○○與訴外人蔡 宗謀於八十五年間就系爭房屋買賣契約之真正，以及原告對蔡宗謀確有二百五十 萬元買賣價金債權乙節，已為原告所不爭執（見本院九十二年七月二十二日及同 年十月十四日言詞辯論筆錄），並有蔡宗謀及林文欽所簽發、面額均為二百五十 萬元之本票及支票影本各乙紙附卷可稽。且訴外人蔡宗謀於買受系爭房屋後，就 其於八十五年十一月十四日向合作金庫設定抵押貸款五百萬元所應繳之本息，均 係由其活期儲蓄存款帳戶內扣繳，且已繳息至八十八年間等情，亦有合作金庫銀 行中山路分行九十二年十月二十四日合金中山催字第０九二０００五四八七號函
及明細表在卷可據。而被告乙○○復早在系爭房屋遭合作金庫聲請強制執行之前 之八十五年十月間，即擔任蔡錫堂前開貸款之連帶保證人乙節，亦有借據影本乙 紙為憑；被告復抗辯：被告乙○○因無力繳付貸款利息，始將系爭房屋出售予蔡 錫堂，而為使蔡錫堂便於向銀行貸款購買系爭房屋，被告乙○○乃出於自願擔任 其連帶保證人，且貸款轉給蔡錫堂後，被告乙○○即可不用再繳付貸款利息等語 （見本院九十二年七月二十二日言詞辯論筆錄），衡情實未悖於常理。至於被告 乙○○雖因擔任連帶保證人致遭合作金庫追償，然因系爭房屋於出售予蔡宗謀前 ，原係由被告乙○○設定抵押貸款，於買賣後始由蔡宗謀轉貸繳息，而該貸款債 務復由合作金庫就抵押物即系爭房屋及坐落基地聲請強制執行受償，則被告乙○ ○因而未再就貸款債務部分與蔡宗謀另行協議，亦甚合於情理。是原告執被告乙 ○○為蔡宗謀購屋貸款連帶保證人、且未就貸款債務一併協商乙節，即質疑蔡宗 謀為被告乙○○之人頭，進而主張：蔡宗謀及李育丞之上開證詞無足採信云云， 即乏所據。次查：被告丙○○及乙○○於執行法院查封當場及執行陳報狀中，雖 未提及以債抵租之情事，惟卷附執行法院查封筆錄及陳報狀亦載明：「.... 蔡 錫堂在過戶中只付五十萬元，其餘價金均跳票，所以我們並未交屋給蔡錫堂.... 」、「.... 因該買賣尾款未付清及交屋，從民國八十五年至今一直都是由陳報 人及家人使用中」等語，亦與被告協議以債抵租而使用系爭房屋之原因一致；則 被告或因不及或不知應主張，以致未於前開執行事件中陳明就系爭房屋成立租賃 契約之事實，亦非無可能，要難遽以認定該租約即為通謀虛偽。再查：被告乙○ ○確曾於八十八年間，向前開支票發票人林文欽聲請發支付命令乙節，有台灣台 中地方法院八十八年度促字第八七四九號支付命令影本乙紙可據；另依本院所調 取前開執行卷證所示：被告乙○○確曾於九十一年九月間，持蔡宗謀所簽發前揭 面額二百五十萬元之本票，以第二順位抵押權人之身分，主張對蔡宗謀有二百五 十萬元之債權，及自八十七年十月三日起至清償日止計算之違約金，而具狀向執 行法院聲明參與分配屬實。然衡諸被告乙○○與蔡宗謀如確就系爭房屋協議成立 租賃關係、並同意以債抵租，則直至九十一年九月間被告乙○○參與分配時止， 該二百五十萬元之債權顯然尚未抵償完畢；則被告乙○○持前開本票為債權之證 明參與分配，如因而獲得分配受償；或於八十八年間向支票發票人林文欽聲請發 支付命令，進而得向林文欽追索票款獲償，即可終止或提早終止系爭房屋之租賃 關係，此與渠等就系爭房屋租賃契約之協議並無矛盾扞挌之處。從而，原告以前 開各節，主張：被告乙○○與蔡宗謀就系爭房屋之租賃契約為通謀虛偽之意思表 示而無效，證人蔡宗謀及李育丞之證詞均不足採信云云，即難憑採。被告乙○○ 與蔡宗謀就系爭房屋自八十七年間起，確已成立租賃契約等情，已堪認定。五、原告雖另主張：依八十八年四月二十一日修正後民法第四百二十五條第二項規定 ：買賣不破租賃之原則，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期 限者，不適用之；且依民法債編施行法第二十四條規定：民法債編施行前所定之 租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定；是縱被告乙○○與訴外人蔡宗 謀間確自八十七年十月三日起之十年又四個月內，就系爭房屋訂有租賃契約，然 因該租賃契約未公證，且期限已逾五年，依前開規定，自無買賣不破租賃原則之 適用云云。然按：民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用
民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用 修正施行後之規定，此於民法債編施行法第一條規定甚明。且該法第二十四條第 一項所規定：「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之 規定」，依其文義僅指民法債編就租賃契約效力之規定，對於民法債編於十九年 五月五日施行前所訂定之租賃契約，得溯及既往之適用而已。至於對於民法債編 施行後、於八十八年四月二十一日修正施行前所發生之租賃契約關係，其效力是 否亦得溯及適用八十八年四月二十一日修正施行後之規定，則遍觀民法債編施行 法，均未有特別規定。則依民法債編施行法第一條之規定，前開修正後民法第四 百二十五條第二項之規定，自不能溯及既往地適用於修正前所定之租賃契約甚明 。從而，原告主張：縱認被告乙○○及蔡宗謀就系爭房屋確訂有租賃契約，亦無 買賣不破租賃原則之適用云云，即不足採取。
六、綜上所述，則被告抗辯：雖原告已經拍賣取得系爭房屋之所有權，惟依民法第四 百二十五條買賣不破租賃之規定，被告乙○○就系爭房屋之租賃契約對於原告仍 繼續存在，自非無權占有，亦無不當得利及侵權行為可言等語，於法即無不合。 從而，原告依所有物返還請求權、侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告將 系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並請求被告丙○○、乙○○各自九十二年三月十 七日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告二萬元及八千元云云，均無理 由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一 項前段判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十一 日 臺灣士林地方法院民事第二庭
法 官 李瑜娟
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十七 日 書記官 吳政洋
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