臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度簡上字第二○號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 上訴人 淺水灣山莊管理委員會
設臺
法定代理人 乙○○ 住同
訴訟代理人 胡盈洲律師
邱昱宇律師
李佳蕙律師
右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十八日本院
士林簡易庭九十一年度士簡字第三四三號第一審判決提起上訴，業於九十二年十月三
十日辯論終結，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： ㈠被上訴人向臺北縣三芝鄉公所申請報備時提出之基地面積為十四萬四千八百二 十五平方公尺，僅包含淺水灣山莊獨棟別墅區二百九十三戶基地面積八萬六千 九百七十五平方公尺及訴外人張伯樂私人名下面積二萬五千一百九十二平方公 尺之土地，惟淺水灣社區獨棟區原始配置圖有三百二十戶，被上訴人僅以其中 二百九十三戶之土地面積提出申請報備，並僅提出一百八十五戶所有權人名冊 ，且民國（以下同）八十六年六月八日區分所有權人會議住戶名冊中代簽比例 過高，該簽名之真偽及合法性存疑，即使不追究簽名之真偽，出席人數及區分 所有權比例亦未達公寓大廈管理條例第三十一條之規定，被上訴人成立不合法 。被上訴人於申請檢查表內竟偽填出席人數及同意人數均為一百四十九人，而 受理報備機關臺北縣三芝鄉公所亦未盡確實審查工作，該報備不生效力。 ㈡淺水灣社區○○○道路及公共設施均為訴外人張伯樂所有，前經法院查封，隨 時有遭受拍賣之虞，且該社區內獨棟區並非公寓大廈，所有權各自獨立，並無 公寓大廈管理條例所稱區分所有權人之共有部分，不應適用公寓大廈管理條例 。
㈢目前淺水灣山莊已申請報備四個不同之社區管理委員會，且有部分空地戶及空 屋戶尚未加入任何管理委員會。而社區內所有住戶均由同一大門進出，共同使 用訴外人張伯樂名下之既成道路、路燈、公園、付費游泳池、活動中心、會議 室等公共設施，惟四個管理委員會收取管理費之標準不一，連棟區住戶僅須月 繳四百元，上訴人竟必須月繳三千三百元。被上訴人並未善加管理該社區，規
約內亦未界定共有部分之範圍，竟索取高額管理費，基於使用者付費原則，不 符社會公平正義。
㈢管理委員會組織不全，長期遭建商、地主及少數人操控，運作不健全，歷屆管 理委員會委員及監事人數均不同，且帳目不清，每月浪費公帑聚餐、饋贈、圖 利私人，所有公款均置於私人帳戶下，並曾遭訴外人劉寒桐等人盜空公款新臺 幣（以下同）一千餘萬元，不得認為係非法人團體。 ㈣被上訴人歷次召開之住戶大會均未達法定比例而流會，而再第二次重新召開會 議，然仍未達法定比例，而以偽造簽到、重複投票、違法決議等方式通過議案 。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出訴外人劉玩珉答辯書（卷二第七六頁 ）、管理費繳費通知單（卷二第一一六頁）、第六屆管理委員會候選人名單（ 卷二第一一八頁）、八十七年十一月二十九日住戶大會簽到名單（卷二第一二 ○頁至第一二二頁）、八十七年十一月二十九日住戶大會會議紀錄（卷二第一 二三頁）、第六屆管理委員會通告（卷二第一二四頁）、上訴人八十九年四月 二十五日函（卷二第一二五頁）、被上訴人八十八年十一月十五日淺管字第八 八一一○三號函（卷二第一二六頁至第一二七頁）、臺北縣政府工務局八十八 年十一月二日八八北工使字第Ｆ六五○三號函（卷二第一二八頁至第一二九頁 ）、八十九年五月二十三日八九北工使字第Ｆ一九九八號函（卷二第一五四頁 ）、八十九年一月十一日八八北工使字第Ｆ七九二七號函（卷二第一三○頁） 、第六屆管理委員會通告函（卷二第一三一頁至第一三三頁）、定期存款存單 （卷二第一三九頁至第一四○頁）、八十六年十一月七日律師函（卷二第一四 三頁至第一四四頁）、訴外人林平和公告（卷二第一四五頁）、淺水灣山莊管 理委員會八十九年五月七日四區共管協議書（卷二第一四六頁）、訴外人蕭國 財八十六年六月二十二日函（卷二第一四七頁）、訴外人蕭國財八十六年六月 十一日辭職書（卷二第一四八頁）、第六屆管理委員會八十八年二月五日第四 號通告（卷二第一四九頁）、淺水灣山莊八十二年十二月四日八十二年度住戶 大會會議紀錄（卷二第一五○頁至第一五三頁）、內政部營建署八十八年十一 月十一日八十八營署建字第六五六四三號移文單（卷二第一五五頁）、行政院 公平交易委員會八十八年十月二十九日（八八）公壹字第八八一三四四一─○ ○一號書函（卷二第一五六頁）、淺水灣山莊管理委員會八十六年十月九日函 （卷二第一五七頁至第一五八頁）、八十七年五月十二日協議書（卷二第一五 九頁）、八十三年十二月十七日淺水灣山莊臨時住戶大會開會紀錄（卷二第一 六○頁）、八十五年十月三十日協議書（卷二第一六一頁至第一六二頁）等影 本各一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： ㈠淺水灣山莊係由多數獨立使用之建築物組成，且公共設施之使用與管理具有整 體不可分性，被上訴人於八十六年七月十八日依法向臺北縣三芝鄉公所報備， 具有當事人能力，自得提起訴訟。上訴人於原審並未對被上訴人之報備資料表
示異議，自無權利再對被上訴人之資格為爭執。 ㈡管理委員會成立時獨棟區確為一百八十五戶，迄今再增加五戶，上訴人所指三 百二十戶，並無根據。八十六年六月二十九日第二次臨時住戶大會出席一百四 十九戶，全數同意通過成立管理委員會，其中二十一戶為建商代表，已達法定 表決權數。倘將空地戶一百一十戶面積列入計算基準，代表人數比例及基地面 積比例確實未達三分之二，然空地戶上並無建築物，如何準用公寓大廈管理條 例即生疑義。
㈢退萬步言，被上訴人依公寓大廈管理條例成立前，建商已召集所有社區成員， 訂立淺水灣山莊規約，定名為淺水灣山莊，設有住戶大會、管理委員會、監事 等，設立目的在於確保淺水灣山莊之良好環境及安全，暨增進全體住戶共同利 益，且以社區中心為活動中心，具有獨立之財產，設有管理委員會對外代表山 莊為法律行為，已符合非法人團體之要件，上訴人仍應受非法人團體規約之拘 束。
㈣被上訴人社區內之公共設施，固然有部分之所有權登記於建商名下，惟建商於 興建之初即已同意永久交由社區住戶使用，自有必要管理維護，以維持住戶生 活品質，並非圖謀私人利益。
㈤上訴人於社區核備前即依社區規約繳交管理費，核備後仍遵依規約繳交管理費 長達半年之久，並曾擔任被上訴人管理委員，其後因前屆管理委員會發生人謀 不臧之情形，始拒繳管理費。第十屆管理委員會恪遵管理委員會自治章程，就 內部事務嚴格控管，努力經營改善社區居住品質，獲得大多數社區住戶之認同 ，上訴人實無理由再拒繳管理費。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出建物登記謄本、土地登記謄本（證物 外置）、存摺（卷二第一七六頁至第一七七頁）、存本取息儲蓄存款存單（卷 二第一七八頁）等影本各四件、定期存款單影本十一件（卷二第一七九頁至第 一八四頁）為證。
丙、本院依職權向臺北縣三芝鄉公所調取被上訴人申請報備案卷。 理 由
壹、程序方面：
一、按「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人 過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有 權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」，「管理委員會有當事人 能力」，公寓大廈管理條例第二十九條第一項、第三十五條第一項定有明文。查 淺水灣山莊自八十四年十二月二十四日即已成立管理委員會，復於八十六年六月 八日正式成立淺水灣山莊管理委員會，通過管理委員會自治章程，依公寓大廈管 理條例之規定申請報備，於八十六年七月二十九日經主管機關同意備查等情，業 據被上訴人提出淺水灣山莊八十四年十二月二十四日住戶大會會議紀錄（卷一第 一二八頁至第一三○頁）、八十六年六月八日臨時住戶大會會議紀錄（卷一第二 一四頁）、八十六年六月二十九日臨時住戶大會會議紀錄（卷一第二二二頁）、 管理委員會自治章程（卷二第四八頁至第五一頁）、區分所有權人自治章程（卷 一第十六頁至第二○頁）、公寓大廈管理組織報備證明（卷一第十頁）等影本各
一件為證，惟上訴人抗辯淺水灣山莊八十六年六月八日住戶大會出席人數不足， 決議不合法。是本件首應審究者厥為：淺水灣山莊八十六年六月八日住戶大會通 過成立淺水灣山莊管理委員會是否有違背法令之情形？效力如何？經查： ㈠依卷附土地登記謄本（證物外置）、淺水灣山莊配置圖（卷一第三四七頁）、全 區土地面積表（卷二第二五頁至第二七頁）所示，淺水灣山莊共計二百九十三戶 ，其中住戶一百九十戶，空地戶（即土地上尚未興建房屋者）一百零三戶，而依 被上訴人成立時通過之管理委員會自治章程第四條規定：「山莊全體住戶（含現 住戶及尚未遷入之山莊房屋）包括承租人、土地所有權人負有以下義務：一、遵 守山莊自治章程及住戶大會決議、管理委員會之規定。二、按時繳納山莊管理費 」（卷二第四八頁），第十七條規定：「山莊管理經費來源如下：一、山莊全體 住戶（含現住戶及尚未遷入之山莊房屋或土地所有權人）繳納之管理費：：：三 、空地所有權人，進入本山莊施工，得依建築法則，提繳一定比例回饋金，回饋 本山莊」等（卷二第五○頁），已將空地戶明文列入全體住戶之範圍，並就其權 利義務有所規範，應認空地戶所有權人為區分所有權人之一，應納入出席及表決 之計算基準。而依卷附淺水灣山莊八十六年六月八日臨時住戶大會會議紀錄（卷 二第三三頁）、簽到冊（卷二第三六頁至第四○頁），出席人數不及所有住戶即 二百九十三戶之半數，竟逕為決議，顯有決議方法違反法令之情形。 ㈡惟按，公寓大廈管理條例對區分所有權人會議召集程序或決議內容違法之法律效 果，並未明文規定，依同條例第一條第二項規定：「本條例未規定者，適用其他 法令之規定」。而以公寓大廈之區分所有權人會議之性質觀之，主要係為區分所 有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人 意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社 員相互權利義務關係而召開之總會決議相似，故公寓大廈區分所有權人會議之決 議，宜類推適用民法有關撤銷社團總會決議之第五十六條規定。亦即，如區分所 有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，所有權人得於決議後三個 月內請求法院撤銷其決議，而於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各 區分所有權人自有拘束力存在；如區分所有權人會議決議之內容違反法令或章程 者，則為無效。而區分所有權人會議之出席人數及其區分所有權人比例與同意人 數及其區分所有權比例，不足法定之定額，應屬區分所有權人會議決議方法之違 法，而不屬於決議內容違法為無效之範圍。是以，八十六年六月八日之住戶大會 雖有前述決議方法違背法令之情形，惟上訴人既未曾於住戶大會決議後三月內訴 請撤銷該決議，揆諸前揭說明，即可認定該決議仍屬合法有效，是依公寓大廈管 理條例第三十五條第一項之規定，被上訴人應有當事人能力。二、復按，「非法人團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」，民事訴訟法第 四十條第三項亦有明文規定。又「民事訴訟法第四十條第三項所謂非法人之團體 設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的 及獨立之財產者，始足以當之」（最高法院六十四年臺上字第二四六一號判例意 旨參照）。查本件被上訴人有一定之名稱，並以臺北縣三芝鄉○○○街九號為事 務所，依公寓大廈管理條例第三條第八款之規定，其設立目的係「住戶為執行區 分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之
組織」，並依系爭管理規約收取管理費、收益、公共基金作為該會經費，而有獨 立財產，依前揭判例意旨，被上訴人亦已符合非法人團體之要件，是被上訴人之 成立，縱如上訴人所辯，不符公寓大廈管理條例規定之要件，而不適用公寓大廈 管理條例第三十五條第一項規定，惟仍應認被上訴人為非法人團體，而有訴訟上 之當事人能力，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：淺水灣山莊管理委員會於八十四年十二月二十四日成立，依 八十五年八月十八日住戶大會通過之規約第七條，住戶每月應繳管理費三千元， 嗣於八十六年六月八日住戶大會通過自治章程，於八十六年七月十八日向臺北縣 三芝鄉公所依法報備核准，於八十八年十月二十四日住戶大會修正規約第十七條 第二項，將收費標準改為每戶管理基本費二千元、每坪加收十五元，上訴人為臺 北縣三芝鄉○○○街七四號建物所有權人，本應按月繳交管理費，詎上訴人自八 十七年三月一日起至九十年十二月三十日止，共計積欠管理費十四萬一千二百元 ，爰依公寓大廈管理條例及上開規約之規定，訴請被告給付十四萬一千二百元及 自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息等 語。
二、上訴人則以：被上訴人向臺北縣三芝鄉公所申請報備時提出之基地面積僅包含淺 水灣山莊獨棟別墅區及訴外人張伯樂私人名下土地，惟淺水灣社區獨棟區原始配 置圖有三百二十戶，被上訴人僅以其中二百九十三戶之土地面積提出申請報備， 並僅提出一百八十五戶所有權人名冊，住戶名冊中代簽比例過高，該簽名之真偽 及合法性存疑，該次會議及其後歷次會議出席人數及區分所有權比例均未達法定 比例，被上訴人成立不合法，其向臺北縣三芝鄉公所所為之報備不生效力，又淺 水灣社區○○○道路及公共設施均為訴外人張伯樂所有，該社區內獨棟區所有權 各自獨立，並無公寓大廈管理條例所稱區分所有權人之共有部分，不應適用公寓 大廈管理條例，目前淺水灣山莊已申請報備四個不同之社區管理委員會，收費標 準不一，被上訴人組織運作不全，帳目不清，長期遭建商、地主及少數人操控， 未善盡管理之責等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人為臺北縣三芝鄉○○○街七四號建物所有權人，建物暨附屬 建物面積為九十一．三五坪，上訴人自八十七年三月一日起至九十年十二月三十 日止未繳納管理費之事實，業據上訴人提出建物登記謄本（卷一第十九頁）、管 理費繳費通知單（卷一第三六頁）等影本各一件為證，並為上訴人所不爭執，被 上訴人此部分之主張自堪信為真實。至被上訴人主張上訴人應繳納積欠之管理費 十四萬一千二百元乙節，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭 執要旨厥為：淺水灣山莊是否合於公寓大廈管理條例規範之對象？被上訴人通過 規約之住戶大會決議是否合法？法律效果如何？被上訴人得否依據規約向上訴人 請求管理費？茲分述如下：
㈠按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不 可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，公寓大廈管 理條例第四十一條定有明文。查淺水灣山莊雖屬獨棟式建物，且社區道路土地及 公共設施用地所有仍屬原建商所有，此有土地登記謄本（證物外置）足憑，並為
兩造所不爭執，惟社區道路兩旁均裝設有路燈，並設置公園、游泳池、活動中心 、會議室、蓄水池等設施，進入社區設有警衛管制，且有社區公車接泊住戶等情 ，業經原審於九十一年八月七日赴現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可考（卷一第二 九九頁至第三○二頁），而前揭設施均由管理委員會負責管理，並支出環保、園 藝、保全、警衛、交通車等各項費用乙節，有收支月報表（卷一第二四五頁至第 二七六頁）附卷可稽，各集居之獨棟建物就共同設施之使用與管理具有整體不可 分性，揆諸前揭法條規定，淺水灣山莊自得準用公寓大廈管理條例之規定。 ㈡復按，「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：：：二、區分所有權人依區分 所有權人會議決議繳納」，「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項應有 區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席 人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意 行之：一、規約之訂定或變更」，公寓大廈管理條例第十八條、第三十一條一款 分別定有明文。其立法意旨首在於依法律授權住戶得依一定之可決數召開會議訂 定住戶應繳納或分擔之費用，並使之對於住戶或區分所有權人發生拘束力，俾利 公寓大廈之管理，並宣示住戶關於應負擔費用之權限依法僅得經由區分所有權人 會議決議為之。本件被上訴人主張其收取管理費之標準係依據八十五年八月十八 日住戶大會通過之淺水灣山莊規約第七條及八十八年十月二十四日住戶大會修正 之區分所有權人自治章程第十七條第二項，則本件首應審究上開二次會議是否經 合法召集、議決。查淺水灣山莊共計二百九十三戶，其中住戶一百九十戶，空地 戶一百零三戶，已如前述，而觀諸淺水灣山莊規約第五條第二項規定：「管理委 員十三人，候補委員四人（於本山莊建設完成前委員名額暫定祥馥與海景各派一 人，空地戶推派二人，山莊其餘業主推選九人組成）：：：」（卷一第十二頁） ，第七條規定：「山莊管理費用由全體住戶或業主負擔，以每戶為單位按月交付 管理費每戶叁仟元整（未建空地戶貳仟元整），由管理處列表通知各住戶或業主 ，住戶或業主接獲繳費通知後應準時交付管理費」（卷一第十三頁），區分所有 權人自治章程第十七條規定：「山莊管理基金及管理經費來源：：：二、山莊全 體區分所有權人（或承租人）繳納之管理費。管理費收取方式以每戶（含空地戶 ）就地收基本費新臺幣二千元整，再就其建屋每坪新臺幣十五元整計算（百位以 下四捨五入），兩項合計之總和為每區分所有權人（或承租人）每月應繳管理費 ：：：四、空地區分所有權人，進入本山莊施工起造房屋時應繳付之環境安全清 潔特別管理費。每一建坪以新臺幣三千元整計算（面積依建築執照所載為準）於 辦理通行證時一次繳足，至取得使用執照並接通水電同時，改按本條第二項規定 繳交管理費」等（卷一第十八頁至第十九頁），均就空地戶之權利義務有所規範 ，並將空地戶列入區分所有權人之定義範圍內，自不得排除空地戶土地所有權人 參與淺水灣山莊住戶大會訂立或修正規約之權利，是以，計算淺水灣山莊住戶大 會出席比例時，實有必要將空地戶納入計算基準。第查，揆諸八十五年八月十八 日住戶大會會議紀錄（卷一第一三一頁至第一三四頁）、簽到冊（卷一第一三五 頁至第一三九頁）、八十八年十月二十四日區分所有權人會議紀錄（卷一第四一 ○頁至第四一一頁）、簽到冊（卷一第四○三頁至第四○五頁），簽到出席人數 分別為一百十六戶、八十四戶，出席人數均不足所有住戶即二百九十三戶之三分
之二，竟逕為決議通過規約，顯有決議方法違反法令之情形。 ㈢惟如前所述，公寓大廈管理條例對區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法 令者，應類推適用民法有關撤銷社團總會決議之第五十六條規定，所有權人得於 決議後三個月內請求法院撤銷其決議，而於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法 有效，對各區分所有權人自有拘束力存在。而區分所有權人會議之出席人數及其 區分所有權人比例與同意人數及其區分所有權比例，不足法定之定額，而違反公 寓大廈管理條例第三十一條第一項之規定者，應屬區分所有權人會議決議方法之 違法，而不屬於決議內容違法為無效之範圍。是以，上開住戶大會雖有前述決議 方法違背法令之情形，惟上訴人既未曾於住戶大會決議後三月內訴請撤銷該決議 ，揆諸前揭說明，即可認定該決議仍屬合法有效，其對上訴人自亦有拘束力存在 。
㈣末按，「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委 員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分 擔之」，「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金。或應分擔或其他應負擔 之費用，已逾二期或達相當之金額，經定相當期間催告，仍不給付者，管理委員 會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第十條第二 項前段、第二十一條分別定有明文。而依據前述淺水灣山莊規約第七條、區分所 有權人自治章程第十七條規定，於八十九年一月一日之前住戶每月應繳管理費三 千元，八十九年一月一日以後，每戶管理基本費二千元，每坪加收十五元，上訴 人自八十七年三月一日起至九十年十二月三十日止共計積欠管理費十四萬一千二 百元等情，有上開規約（卷一第十二頁至第十五頁）、自治章程（卷一第十六頁 至第二○頁）、管理費繳費通知單（卷一第三六頁）、管理費計算式（卷一第一 四五頁、第二○二頁）等在卷可稽，揆諸前揭法條規定，被上訴人自得訴請上訴 人給付之。
四、從而，被上訴人本於管理費給付請求權，請求上訴人給付積欠之管理費十四萬一 千二百元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年四月三十日起（原審宣示判決筆 錄誤繕為乞）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准 許。原審判命上訴人如數給付，並依民事訴訟法第四百二十七條第二項第八款、 第三百八十九條第一項第三款之規定，依職權為假執行之宣告，於法並無違誤， 上訴人猶執前詞指摘原審宣示判決筆錄不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核 與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十三 日 臺灣士林地方法院民事第二庭
~B審判長法官 李玉卿
~B法 官 陳梅卿
~B法 官 陳玉曆
右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十七 日~B法院書記官 謝金宏