臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第八九○號
原 告 永樂大廈管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳建維律師
沈宏裕律師
複 代理人 乙○○
被 告 丁○○
被 告 丙○
右二人共同
訴訟代理人 朱子慶律師
右當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國九十二年十一月四日辯論終結，判決
如左：
主 文
被告丁○○應給付原告新台幣伍拾壹萬壹仟玖佰伍拾貳元，及如附表一所示之利息。被告丙○應給付原告新台幣貳拾柒萬伍仟陸佰陸拾陸元，及如附表一所示之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告各以新台幣壹拾柒萬零陸佰伍拾壹元、新台幣玖萬壹仟捌佰捌拾玖元，分別為被告丁○○、丙○供擔保後，得假執行。被告丁○○、丙○如各以新台幣伍拾壹萬壹仟玖佰伍拾貳元、新台幣貳拾柒萬伍仟陸佰陸拾陸元為原告供擔保，可免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告主張：
（一）被告為台北市○○○路六十二之五號永樂大廈地下室（以下簡稱系爭地下室） 之所有權人，屬公寓大廈管理條例所稱之區分所有權人，是被告依法應負擔共 用部分之修繕、管理、維護費用，被告負擔費用之比例為百分之七點五四七， 惟被告自民國八十二年九月間起即未繳納管理費，至九十一年一月止積欠管理 費一百三十萬零七百三十七元，且被告於八十二年九月起至八十三年四月間未 繳納電費合計三萬三千二百九十八元，亦係由原告代為繳納，故總計被告應給 付原告一百三十三萬四千零三十五元，屢經原告催討，被告均未置理，爰提起 本件訴訟請求被告給付。
（二）又被告將其所有之地下室闢建為停車場經營，為求車輛進出便利，於八十年九 月十二日與其他區分所有權人協議，將原有之系爭大廈之部分共用部分，改建 為地下室停車場之入車道，以供車輛進出使用，被告則提供三個停車位與其他 區分所有權人使用，並就地下停車場之停車位優先出租予其他區分所有權人， 嗣後並於同年月十七日，就上開約定明定以十年為期間，故如十年屆期，雙方 自須另訂新約，茲因被告積欠前述管理費及電費拒不清繳，且未依協議出租及 提供車位予其他區分所有權人，原告遂函知被告協議期滿不再續約，而上開協 議之十年期間自九十年九月十六日屆滿後，被告即喪失該共用部分做為地下室
停車場入車道使用之合法權源，原告自得為全體區分所有權人之利益將該車道 回復為平地，詎被告竟發函通知原告不得為妨礙其地下室入車道之使用，自屬 有妨礙其他區分所有權人對於系爭共用部分之使用，從而原告為保護其他區分 所有權之之權益，依民法第七百六十七條後段、公寓大廈管理條例第九條第四 項之規定，自得請求禁止被告妨害原告將如附圖所示之地下停車場入車道回復 為平地。
（三）原告並聲明：
１、被告丁○○應給付原告新台幣一百二十二萬四千四百三十元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日，按年息百分之十計算之利息；被告丙○應給付原 告新台幣一百二十二萬四千四百三十元，及自準備狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之十計算之。前項之任一被告為給付後，他被告於其給付 之範圍內，免為給付義務。
２、禁止被告丁○○妨害原告將如附圖斜線所示之地下停車場入車道回復為平地 。
３、第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
（一）被告就系爭地下停車場之清潔費、消防檢查服務費均自行負擔，出入獨立，故 原告就被告之地下停車場並無實際之管理行為，被告並無給付管理費之義務。 且自八十年九月十七日兩造達成車位及車道使用權互易之協議後，被告即依據 協議以三個停車位交換免收管理費，自八十二年九月起停止繳納管理費，原告 自此未要求被告繳納，召開區分所有權人會議時，亦均未通知被告參與，故就 兩造之認知，被告提出三個車位與原告使用，實已包含管理費支付義務之免除 。且其中八十二年九月至八十六年五月之管理費已罹於時效，因管理費係屬按 月產生之給付，即基於區分所有關係，以一年以下期間之經過順次發生之債權 ，故依民法第一百二十六條之規定，已罹於五年之時效，被告自得拒絕給付， 雖原告於九十年十一月發函催告被告給付管理費，然其至九十一年五月七日始 行起訴，其時效亦視為不中斷。另被告就系爭地下室已於八十三年二月裝設獨 立電表，電費均由被告自行繳費，原告之請求核屬無據。（二）又被告之區分所有面積共六百點０九平方公尺，但其中四百五十二點八九平方 公尺作為永樂大樓之防空避難室，僅一百四十七點二平方公尺面積作為防空避 難室兼停車場，依據內政部頒佈之建物所有權第一次登記法令補充規定第十一 之四條規定，大樓之防空避難室應作為共用部分，故該部分之面積不應列入區 分所有權人之應有部分計算管理費，而應列入共用部分由全體區分所有權人分 管理費。而以原告請求之金額一百三十三萬四千零三十五元計算，扣除該防空 避難室所佔百分之七十五點四七之比例，換算後即為一百萬六千七百九十六元 ，故綜認被告應給付管理費，原告亦僅需給付三十二萬七千二百三十九元，如 仍認被告應給付全數一百三十三萬四千零三十五元，則原告就防空避難室等公 共設施使用被告所有權部分，亦應給付償金，該償金以原告所提出以坪數計算 管理費之標準計算，應為一百萬六千七百九十六元，被告主張就原告應給付之 償金與前開管理費抵銷之。
（三）被告於八十年九月十七日就永樂大廈地下停車場之興建與全體區分所有權人達 成協議，由被告提供「地下車位平地一位，雙層一座」，交換車出入口使用權 ，故車道與車位號係屬使用權之交換，除非情事變更，協議應永久有效，此並 有八十年九月十七日永樂大廈地下室停車場協議書可證，被告依協議內容提供 三個車位與原告前身永樂大廈管理處後，即向台北市政府工務局就該地下室聲 請變更用途為防空避難室、防空避難室兼停車場。原告雖主張兩造有二次協議 ，將車道與車位使用權之永久交換改為十年期之契約，然被告否認有二次協議 ，原告應就此負舉證責任。況被告既將地下室作為停車場之用，如知悉入車道 將於十年後可能回復平地而不能再為使用，則停車場必無法營業，故被告顯無 可能同意與原告簽立十年為期之契約，原告之主張，顯違常理。（四）被告並聲明：
１、駁回原告之訴及假執行之聲請。
２、如受不利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。三、原告主張被告為坐落台北市○○區○○段二小段五七二地號土地，及其上門牌號 碼台北市○○○路六二之五號永樂大廈地下層之所有權人（被告丁○○權利範圍 為百分之六十五、被告丙○權利範圍為百分之三十五），均為永樂大廈之區分所 有權人等情，業據提出建物謄本附卷可稽，且為被告所不爭執，故原告此部分之 主張，堪信為真實。
四、原告主張被告自八十二年九月起迄今未繳納管理費等情，被告並不否認，惟認因 其提供車位供管理委員會使用，原告故免除被告繳納管理費之義務，並就原告之 請求依民法第一百二十六條為時效之抗辯。經查：（一）按利息、紅利、租金、贍養費、退職金、及其他一年或不及一年之定期給付債 權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。民法第一百二十六條定有明 文。又民法第一百二十六條所謂一年或不及一年之定期給付債權，係指基於一 定法律關係，因每次一年以下期間之經過順次發生之債權而言，其清償期在一 年以內之債權，係一時發生且因一次之給付即消滅者，不包含在內。亦有最高 法院二十八年上字第六０五號判例可資參照。本件原告請求被告給付之管理費 與電費，係基於兩造費用分擔辦法及規約之約定，依每月管理費及電費支出計 算分攤金額，而由原告向各區分所有權人按月收取，故揆諸前開規定，其各期 即每月之管理費、電費債權，應屬前開法條所謂不及一年之定期給付債權，有 民法第一百二十六條五年短期時效之適用，合先敘明。（二）按時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不起訴視為不中斷。又時效完成 後，債務人得拒絕給付。民法第一百三十條、第一百四十四條第一項定有明文 。本件原告主張被告未給付八十二年九月一日至九十一年一月三十日之管理費 ，而被告抗辯其中八十二年九月至八十六年五月之管理費及八十二年九月至八 十三年三月之電費債權，已罹於時效等語。經查：證人即原告所聘總幹事曾林 鶯鶯證稱，被告系爭地下室前曾出租他人開設餐廳，承租人遷離後，被告曾繳 付三個月管理費，後來其再去收款時，被告即以未使用不願繳納，故其未再去 收取等語，故被告所辯自八十二年九月至九十年九月間，原告未向其請求或收 取管理費，應堪採信。而原告主張於九十年九月六日以存證信函催告被告給付
管理費等情，雖為被告所不爭，然原告係於催告逾六月後之九十一年五月八日 始提起本件訴訟，故其催告請求未中斷時效進行，依前開法條意旨，原告八十 二年九月一日至八十六年五月八日之管理費，及八十二年九月至八十三年三月 之電費請求權，已逾五年時效期間，故被告就此部分為時效抗辯，而拒絕給付 ，即為可採。
（三）另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定 ，或依其情形顯失公平者，不在此限。本件被告抗辯其於八十二年九月間，因 提供停車位與原告使用，故原告免除其繳納管理費之義務等情，雖據被告提出 車道車位交換協議書、八十四年七月十二日承諾書為證。惟查，原告就被告提 出三個車位供其使用之事實，雖不爭執，惟主張該協議是以車道使用權與車位 使用權交換，並無免除被告給付管理費之約定等語。經查：依被告所提出之車 道車位使用權交換協議書以觀，並無就管理費給付問題作何約定，故被告自應 就其主張原告免除其管理費繳納義務之有利事實，負舉證之責，被告雖主張原 告多年未向其收取管理費云云，然此充其量只能視為原告怠於行使權利，尚難 逕解為原告確曾同意免除被告管理費給付義務，況原告僅係永樂大廈區分所有 權人之意思執行機關，其若未經區分所有權人之授權，衡情亦無權為免除任一 區分所有權人管理費用分擔義務，是被告既未能舉證證明區分所有權人確有免 除其就共用部分管理費之分擔義務，則其所辯，尚難憑採。（四）又被告辯稱就系爭地下停車場之清潔費、消防檢查服務費均自行負擔，出入獨 立，故原告就被告之地下停車場並無實際之管理行為，被告並無給付管理費之 義務云云，惟查，被告所稱之地下停車場乃為其為其專有部分，故因該專有部 分所支出之清潔費、消防檢查服務費本應由被告自行負擔，此與共用部分管理 費用之分擔係屬二事。而被告所有之地下室建物，既為永樂大廈之範圍，且共 有一宗基地，故在構造、使用、管理上即應就大廈整體利益作考量，並無獨立 性可言，是被告辯稱其出入獨立，無需管理，應屬無據。（五）依兩造不爭執真正之永樂大廈費用分擔辦法第十四條規定：「有關本大樓之各 項公共設備費、維護保養費及其他必要支出（如大樓管理處員工薪支及清潔費 等），按各單位使用面積之比例分攤。另依原告八十八年一月一日制定之公寓 大廈規約第十條第二項規定；「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人之 決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時 ，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其 共有之應有部分比例分擔之。是依前開規定，被告應負擔之管理費如係八十八 年一月一日前發生者，應依各單位使用面積之比例分攤，原告主張永樂大廈使 用面積為二千二百二十六坪，被告使用部分為一百六十八坪，是其費用分擔比 例約為百分之七點六（小數點第三位以下四捨五入），雖原告未提出所謂使用 面積之認定依據為何，惟各專有部分本為區分所有之標的，且具有使用上之獨 立性，若依永樂大廈各區分所有權人專有部分之建物面積計算，永樂大廈之專 有部分建物面積共計七千三百八十四點二七平方公尺，被告專有部分之地下室 為六百點零九平方公尺，占總面積之百分之八點一（小數點第三位以下四捨五 入），高於原告主張被告負擔之比例。至於八十八年一月一日後之管理費用分
擔，依前開公寓大廈規約規定，如無特別約定，應按共有之應有部分比例分擔 ，查被告與其餘區分所有人共有系爭五七二地號基地，被告丙○應有部分一千 一百分之三十五、丁○○應有部分一千一百分之六十五，合計為十一分之一， 占全部共有土地比例為百分之九（小數點第三位以下四捨五入），亦高於原告 主張被告應負擔之比例七點六，故原告主張被告依百分之七點六比例負擔管理 費用，揆諸前開分擔辦法及規約，尚無不合。
（六）被告就其自八十二年九月一日至九十一年一月三十一日之管理費未繳納之事實 ，並不爭執，扣除前開因罹於時效得拒絕給付部分（八十二年九月一日至八十 六年五月八日），該期間管理費總額為七十八萬七千六百一十八元（各月管理 費金額詳見附表二），其中被告丙○應有部分為百分之三十五，管理費分擔金 額為二十七萬五千六百六十六元，被告丁○○應有部分為百分之六十五，管理 費分擔金額五十一萬一千九百五十二元，故原告請求被告給付之管理費於前開 數額內應屬有據。被告雖辯稱原告前開管理支出，均未提出支付憑據，惟查， 被告於八十二年九月前，因將系爭地下室出租他人作為餐廳，均由該承租人依 前開方式繳納管理費等情，為被告所不爭，且據證人曾林鶯鶯亦到庭證述，被 告在承租人搬離後，亦曾繳納三個月，是被告就永樂大廈管理費用之計算方式 之支付內容，應有認識，且據原告所提出之八十二年六月、七月支出明細表以 觀，原告固定支出項目中，薪工津貼八萬八千元、電梯保養費八千五百元、檢 驗費二千元、清潔費二萬三千元，合計已達十二萬一千五百元，其餘除有特別 修繕外，均屬零星日常費用，被告為永樂大廈區分所有權人，前亦依約繳納各 項費用，就前開固定支出應知之甚詳，且前開支出既經原告計算分擔額，並向 其餘區分所有權人定期收取，未見疑義，被告復未具體表明該等金額有何異常 之處，則其請求原告提出全部支出憑證，應無必要。（七）另被告辯稱其所有之地下室面積共六百點０九平方公尺，但其中四百五十二點 八九平方公尺作為永樂大樓之防空避難室，應屬共用部分，故該部分之面積不 應列入區分所有權人之應有部分計算管理費，而應列入共用部分由全體區分所 有權人分擔管理費部分，經查系爭地下室均屬被告私有產權，有建物謄本可稽 ，而系爭地下室亦由被告經營停車場等情，亦為被告所不爭，而被告復未舉證 證明確有提供特定建物範圍供其他區分所有權人作為共用部分，則其所辯尚難 憑採。至於被告就其系爭地下室作為防空避難室部分，主張原告應給付償金並 為抵銷抗辯部分，惟原告僅係公寓大廈之管理委員會，其僅在職務範圍內執行 區分所有權人決議之事項，故被告主張其提作共用部分縱認屬實，亦係提供其 餘區分所有權人使用，而非供原告使用甚明，是其主張原告應給付償金並為抵 銷，核屬無由，不應准許。
（八）按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據，週年利率為百分之五。 民法第二百零三條定有明文。本件被告依永樂大廈費用分擔辦法中，就遲延給 付管理費之遲延利息利率，並無約定；而依八十八年一月一日永樂大廈規約第 十條第五項，則約定逾期繳納管理費應另計未繳金額年息百分之十之遲延利息 ，故原告請求之管理費，在八十八年一月一日前之數額（被告丙○為九萬零七 百一十元、被告丁○○為十六萬八千四百六十二元），應以百分之五計算遲延
利息，在八十八年一月一日後之數額（被告丙○為十八萬四千九百五十六元、 被告丁○○為三十四萬三千四百九十元），則應以百分之五計算遲延利息。（九）故綜上所述，原告依前開費用分擔辦法之約定及大廈規約，於請求被告丙○給 付二十七萬五千六百六十六元，請求被告丁○○給付五十一萬一千九百五十二 元，及如附表一所示利息之範圍內，為有理由，逾此數額之請求，則屬無據， 應予駁回。又被告二人共有系爭地下室房地，均屬分別共有，權利範圍分別為 被告丁○○百分之六十五、被告丙○百分之三十五等情，有建物謄本可稽，故 就前開管理費，自應依其等應有部分比例負擔，原告依不真正連帶債務聲明請 求，核屬無據，附此敘明。
五、原告另主張被告前與區分所有人協議，由被告提供三個停車位，交換如附圖所示 入車道部分，面積四十五平方公尺共有土地，作為專供被告地下室停車場車輛進 出使用，為被告所不爭執，然原告主張前開交換使用協議期間為十年，十年屆至 須再換約云云，則為被告所否認，辯稱其與區分所有人僅有八十年九月十七日之 協議，依該協議車道與車位係屬使用權之永久交換等語，經查：（一）被告現使用如附圖所示之入車道，係坐落台北市○○區○○段二小段五七二地 號如附圖所示之位置，面積四十五平方公尺等情，業經本院會同台北市建成地 政事務所測量明確，且有勘驗筆錄、及該所九十二年七月三十日大同字第二二 二土地複丈成果圖附卷可稽。原告主張該入車道係被告與永樂大廈區分所有權 人協議後而使用，使用期間為十年，現已屆期云云，業據提出未載日期之協議 書影本為證（以下簡稱十年協議），然被告否認其真正，並辯稱其係於八十年 九月十七日與區分所有權人達成協議，以停車位之使用權與車道使用權交換， 且係永久使用，該協議書並經區分所有權人簽名蓋章等語，並提出未載日期但 經永樂大廈區分所有權人簽章之協議書影本為證（以下簡稱永久協議）。經查 ，原告並不否認永久協議之真正，惟主張因部分區分所有權人對永久協議有意 見，故再次協議後才訂定十年協議。雖前開十年協議之協議事項第二條地下室 業主承諾事項第一、二項固載明「一、因地下室停車場尚未規劃，故不論平地 或雙層的車位均以三位車位給大樓使用，並退出停車塔起造權。二、車道與車 位係屬使用權之交換，故以十年訂定一次契約」等語，惟原告提出之系爭十年 協議僅係影本，原告亦自承無法提出原本，再參以原告所提十年協議之簽章部 分，非緊接協議書末而為，且為被告所否認，故自應由原告就此私文書之真正 負舉證之責。
（二）證人王陳秀馨雖證稱，其係於八十年九月十七日參加開會，而「八十年九月十 七日業主會議簽名錄」是開會前簽到的紀錄，開會前主委許傳受有拿一份地下 室改為停車場，並要區分所有權人提出所有權狀配合之文件，其先生有簽署並 同意配合提出土地所有權狀供地下樓業主使用，但有表達對永久使用部分要再 協商，故在八十年九月十七日再次開會，將永久使用改為十年換約，當時會議 沒有人有異議，會後也沒再簽什麼書面等語，惟訊之證人王陳秀馨八十年九月 十七日被告等是否有到場，其證稱「丁○○當天應該有到，但我不太記得，丙 ○我沒見過」，是依其所證，被告丙○既未到場，且原告亦未提出任何被告丙 ○同意十年協議內容之證明，是以尚難僅憑證人王陳秀馨之證言，逕認被告確
有同意該十年協議之事實。
（三）另證人曾昭勳證稱，其以偉全實業股份有限公司（區分所有權人之一）名義向 原告標得被告提供之車位兩位，其公司員工游騰修曾代表公司就車道車位交換 事去開會，在標得車位前並不知有十年換約一次之事，只知原告要把換來的標 售後買新電梯等語。證人曾林鶯鶯則證稱，八十年九月十七日開會前，就有向 各區分所有權人收所有權狀及同意書，均加蓋印鑑，但有部分業主蓋完章後有 意見，所以八十年九月十七日才再開會等語，是依證人曾林鶯鶯所證，被告所 提永久協議後之簽章，確係區分所有權人所簽署蓋章，足堪認定。雖原告主張 嗣於八十年九月十七日另有修正原協議之十年協議，惟證人曾昭勳已證稱並不 知情，而證人曾林鶯鶯、王陳秀馨雖可證明確有進行修正協議之會議，然依原 告提出之協議完成簽名表，其上並無被告丙○簽名，另雖有被告丁○○署押， 然亦為其否認真正，而被告為協議之一造，原告既未能提出其等確有同意十年 為期之修正協議，則八十年九月十七日是否如原告所述確有修正之十年協議， 已非無疑。
（四）況依本院依職權調閱系爭地下室停車場之使用執照及變更執照全卷，其內各區 分所有權人出具之土地使用權同意書均未約定十年期限，此有台北市政府工務 局六一使字第０三九八號使用執照及變更執照全卷可稽，若原告主張之十年換 約協議為真，焉何各區分所有權人之土地使用權同意書上均未載明期限，故原 告主張入車道與車位使用權之交換，期間僅為十年，且已屆期等情，尚難採信 ，被告所辯其與區分所有權人間有入車道與車位交換之協議，依協議使用系爭 入車道，應屬有據，亦無違反設置目的及通常使用，是原告依民法七百六十七 條、及公寓大廈管理條例第九條第四項之規定，認被告不得妨害原告將系爭入 車道回復平地，為無理由，應予駁回。
六、故綜上所述，原告依前開費用分擔辦法及大廈規約之約定，於請求被告丙○給付 二十七萬五千六百六十六元，請求被告丁○○給付五十一萬一千九百五十二元， 及如附表一所示利息之範圍內，為有理由，逾此數額之請求，為無理由，不應准 許。另原告依民法第七百六十七條、公寓大廈管理條例第九條第四項請求部分， 亦屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免假執行，經核於 法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之 聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第 三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日 臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 劉穎怡
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 三 日 書記官 陳雪麗
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附表一：
被告姓名 給付總額 計息本金 遲延利息起訖時間 利率丁○○ 000000 000000 0十二年一月二十九日起 百分之五 至清償之日止
000000 0十二年一月二十九日起 百分之十 至清償之日止
丙 ○ 000000 00000 0十二年一月二十九日起 百分之五 至清償之日止
000000 0十二年一月二十九日起 百分之十 至清償之日止
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