臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度中簡字第二六九二號
原 告 甲○○○實業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 楊盤江律師
被 告 丙○○○實業有限公司
兼 法 定
代 理 人 丁○○
右當事人間請求給付租金事件，本院於民國九十二年十一月十七日言詞辯論終結，判
決如左：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國九十二年十月三十一日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應連帶給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十二年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔拾分之伍，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰柒拾萬元為原告預供擔保，得免假執行。
事實及理由
一、原告聲明：
(一)被告應連帶給付原告新臺幣（下同）三百萬元及其中二百四十萬元自支付命令繕 本送達翌日起，其中六十萬元自準備書狀繕本送達翌日起，均至清償日，按年息 百分之十計算之利息。.
(二)被告應於九十二年十一月五日及十二月五日連帶給付原告三十萬元，及其中三十 萬元自九十二年十一月六日起，其中三十萬元自同年十二月六日起，均至清償日 止，按年息百分之十計算之利息。
(三)被告應連帶給付原告五十萬元及自準備書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百 分之五計算之利息。
(四)被告應於九十二年十一月五日及十二月五日連帶給付原告五萬元及其中五萬元自 九十二年十一月六日起，其中五萬元自同年十二月六日起，均至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。
二、事實摘要：
(一)原告起訴主張被告於八十九年間承租原告所有坐落臺中市○○路一七○號二樓房 屋，被告丁○○為系爭租賃契約之連帶保證人。原告雖曾於九十二年三月十四日 通知被告於一個月內遷離，雙方提前終止合約，自九十一年十一月份起之租金不 再計收，以補償該公司之損失；若該公司擬繼續經營，則應支付每月三十萬元之 租金，其性質屬於提前終止租約之要約，惟被告迄未回覆是否承諾，原告已於九 十二年五月二十六日以該公司違約未支付租金及管理費為由終止租約，但該終止 之通知於法無據，嗣被告於九十二年六月十六日始函覆原告同意終止租約，並依 原告同年三月十四日函辦理，但定於八月三十一日搬遷，超過原告所定一個月內
遷離之期限，原告之解除契約之要約已失其效力。原告與被告所訂房屋租賃契約 第三條約定第一年自八十九年八月一日起至九十年六月三十日止，每月租金三十 萬元，第二年起，被告原擬擴大承租面積，故約定租金逐年調昇，第三年自九十 一年七月一日至九十二年六月三十日止每月租金含稅五四七三九一元，第四年自 九十二年七月一日至九十二年十二月三十一日止每月租金含稅五七四七四八元， 惟被告於第二年起並未擴大承租，雙方乃於九十年七月十二日簽訂協議書，將第 三年及第四年之租金分別調整為每月三十三萬七百五十元及三十四萬七千二百八 十八元，九十年十二月十八日雙方又簽訂協議書，將九十年十一月一日起至九十 一年十月三十一日止之租金調降為每月二十萬元，並約定九十一年九月一日再協 調往後租金調幅，惟雙方迄未再協調，雙方既未就九十一年十一月起之租金調幅 達成協議，即應依原先之約定即九十年七月十二日之協議，租金自九十一年七月 一日起至九十二年六月三十止每月三十三萬七百五十元（第三年部分），自九十 二年七月一日起每月租金三十四萬元七千二百八十八元（第四年部分），但原告 僅依第一年之租金請求每月三十萬元，被告積欠九十一年十一月至九十二年十月 之租金計三百六十萬元，扣除被告已支付之押租金六十萬元，被告尚應給付欠租 三百萬元。另被告已積欠十二個月之租金，原告有預為請求九十二年十一、十二 月兩個月未到期租金之必要，茲併依民事訴訟法第二百四十六條規定提起將來給 付之訴。雙方所訂房屋租賃契約書第十三條第一項約定如遲付租金應依年利率百 分之十按日計付遲延利息，故訴之聲明第一、二項之欠租均請求按年息百分之十 計算遲延利息，為便於計算起見，原告起訴前以支付命令聲請狀上所載之二百四 十萬元自支付命令繕本送達之翌日起算，其餘擴張及未到期之部分，則分別以準 備書狀送達之翌日及將來到期之翌日起算遲延利息。兩造所訂房屋租賃契約書第 五條約定於承租使用期間所發生之電費、自來水費、電話費、大樓公共水電費、 清潔費及其他一切必要費用均由被告負擔，未約定具體之金額，嗣雙方口頭約定 於九十年底之前每個月管理費為七五０００元，自九十一年起每個月調降為五萬 元。被告自九十二年起即未付管理費，原告自得請求其支付迄十月份為止之管理 費計五十萬元及法定遲延利息。另未到期之九十一年十一、十二月份管理費每月 五萬元，原告亦提起將來給付之訴並請求法定遲延利息。爰依租賃契約及連帶保 證關係，訴請判決如原告聲明所示。
(二)被告抗辯稱：原告於九十二年三月十四日來文表示一個月內要終止系爭租賃契約 ，違反租約第十四條第二項終止租約須提前於六個月前通知之約定。九十年間兩 造曾有協議，於九十一年九月一日再協調往後之租金金額，但原告之臺中辦事處 撤離，無人可以聯絡，後來也沒有再就租金協商。依目前之經濟情況及市場行情 ，每月租金應降為十五萬元，對每月租金在十五萬元內不爭執，而原告之終止租 約並不合法，被告可以繼續承租。
三、法院之判斷：
(一)原告就其上開主張，固據其提出房屋租賃契約書、協議書、支票、存證信函及兩 造函文為證。惟查：
１、①上開租賃契約關於提前終止契約，於租約第十四條第二項約定：「甲、乙雙方 於合約期間內，若有一方提前終止契約，得於六個月前通知對方提前終止本契約
，並應給付對方六個月之租金為賠償金。乙方（被告）應於終止日前撤出，乙方 未於期限內撤出，同意任由甲方（原告）代為處理，其費用由乙方負擔。」因此 ，原告以九十二年三月十四日（92）東盟字第００６號函通知被告於一個月內遷 離，且自九十一年十一月起之租金不向被告收取，及同年五月二十六日（92）東 盟字第０５８號函通知被告公司應即遷離，均不符合兩造所訂終止租約之約定， 被告亦未就該通知承諾表示同意，原告上開終止租約之通知，尚不生終止租約之 效力。被告於九十二年六月十六日函覆原告，同意原告同年三月十四日之通知， 提前終止租約，並依該函辦理，但定於同年八月三十一日搬遷，已變更原告所定 一個月內遷離之要約，依民法第一百六十條第二項規定視為新要約，原告亦未就 該新要約為承諾，被告上開九十二年六月十六日之新要約失其效力。原告復於同 年七月二日通知被告公司若於同年八月三十一日前遷離，應付清九十一年十一月 一日起至九十二年八月三十一日止之租金，每月三十萬元，及九十二年一月起至 九十二年八月止之管理費四十萬元，被告則於同年八月二十二日以存證信函通知 原告，依九十二年六月十六日函「協議」，以原告同年三月十四日之提議提前終 止租約，均屬片面終止租約之意思表示，亦不生終止租約之效力。準此，兩造八 十九年所訂租賃契約尚未合法終止，原告仍得依約請求被告給付租金，合先敘明 。②兩造關於租金金額之爭執。就租金金額，系爭租約第三條原約定：「第一年 自八十九年八月一日至九十年六月三十日止，租金每月三十萬元整（含稅）；第 二年自九十年七月一日至九十一年六月三十日止，租金每月五十二萬一千三百二 十五元整（含稅）；第三年自九十一年七月一日至九十二年六月三十日止，租金 每月五十四萬七千三百九十一元整（含稅）；第四年自九十二年七月一日至九十 二年十二月三十一日止，租金每月五十七萬四千七百四十八元整（含稅）」。然 兩造曾於九十年七月十二日簽訂協議書，將第三年及第四年之租金分別調整為每 月三十三萬零七百五十元及三十四萬七千二百八十八元；同年十二月十八日兩造 又另立協議書，約定「自九十年十一月一日起至九十一年十月三十一日止，每月 租金調整為二十萬元，九十一年九月一日雙方再協調往後租金調幅。」有原告提 出之九十年七月十二日及同年十二月十八日協議書二份為憑。按稱和解者，謂當 事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第七百三十六條 定有明文；又和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明 權利之效力，民法第七百三十七條亦有明文。兩造關於前開就租金所立之協議書 ，即係就兩造關於租金金額之爭執，所立互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生 之契約，兩造所立之租金之金額，即應以兩造九十年十二月十八日最後所立之協 議書為準，即九十年十一月一日起至九十一年十月三十一日止，每月租金二十萬 元，九十一年十一月一日以後之租金須由兩造於九十一年九月一日再協調約定。 然兩造並未就九十一年十一月一日以後之租金協調約定金額之事實，業據兩造所 不爭執。該租金金額當不適用兩造就租金金額已消滅之系爭租約原第三條及兩造 九十年七月十二日所立就租金金額已拋棄其權利之協議書之約定。應認兩造就九 十一年十一月一日以後之租金既未協調約定，租金金額應屬不明，被告應為履行 給付租金之條件並未成就，被告就其後租金之給付即不生遲延及未履行情事。故 原告以每月三十萬元計算請求被告給付九十一年十一月起至九十二年十月止之租
金，尚無依據。惟被告於言詞辯論時，對於每月租金金額於十五萬元內不爭執， 依民事訴訟法第二百八十條第一項前段：當事人對於他造主張之事實，於言詞辯 論時不爭執者，視同自認之規定，即應認原告就被告應給付九十一年十一月起至 九十二年十月止之租金，於每月十五萬元範圍內之主張為真實。原告請求被告給 付九十一年十一月起至九十二年十月止之租金，即於每月十五萬元之範圍，共一 百八十萬元，再扣除押租金六十萬元，計一百二十萬元範圍內，即有理由。③兩 造雖於系爭租約第十三條約定，被告應按時於每月五日給付租金，如有延遲或支 票未兌情事，應依年利率百分之十按日計付原告遲延利息。惟如前述，被告應為 履行給付系爭租金之條件並未成就，被告就租金之給付即不生遲延及未履行情事 ，原告自不得依該約定之利率請求被告給付遲延利息。而依民法第二百三十三條 第一項及第二百零三條之規定，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求 依法定利率週年利率百分之五計算之遲延利息。民法第二百二十九條規定，給付 無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告 時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。查兩造之系爭租金給付條件本未成 就，而係被告嗣於九十二年十一月十七日言詞辯論時就每月十五萬元範圍內之租 金金額不爭執而視同自認。原告如依兩造租賃契約之法律關係請求租金，即僅得 請求自準備書狀繕本送達被告翌日即九十二年十月三十一日起，按年息百分之五 計算之利息。
２、原告主張兩造協議每個月管理費自九十一年起每個月調降為五萬元。被告自九十 二年起即未付管理費等情，業據原告提出前開支票為證，被告對此管理費部分亦 未爭執，依前開民事訴訟法第二百八十條第一項前段：當事人對於他造主張之事 實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認之規定，亦堪認原告此部分之主張為真實 。被告積欠自九十二年一月至十月之管理費，即為五十萬元。３、按履行期未到與履行之條件未成就不同，故於履行期未到前，如被告有到期不履 行之虞者，固得提起請求將來給付之訴，但在履行之條件未成就前，則不許提起 將來給付之訴，最高法院著有四十六年度台上字第四七五號判例意旨足資參照。 如前所述，本件被告之不為給付租金及管理費，乃因兩造就租金金額尚未為協調 ，被告給付之條件尚未成就所致，依上說明，原告就九十二年十一月及十二月之 租金及管理費，併依民事訴訟法第二百四十六條規定提起將來給付之訴，訴請被 告給付，即無理由。
(二)從而，原告依租賃契約及連帶保證關係，訴請被告連帶給付租金三百萬元及其中 二百四十萬元自支付命令繕本送達翌日起，其中六十萬元自準備書狀繕本送達翌 日起，均至清償日，按年息百分之十計算之利息；連帶給付管理費五十萬元及自 準備書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，併依民事訴訟 法第二百四十六條之規定，提起將來給付之訴，訴請被告應於九十二年十一月五 日及十二月五日連帶給付原告三十萬元，及其中三十萬元自九十二年十一月六日 起，其中三十萬元自同年十二月六日起，均至清償日止，按年息百分之十計算之 利息；應於九十二年十一月五日及十二月五日連帶給付原告五萬元及其中五萬元 自九十二年十一月六日起，其中五萬元自同年十二月六日起，均至清償日止，按
年息百分之五計算之利息，於依租賃契約及連帶保證關係，訴請被告連帶給付租 金一百二十萬元及自準備書狀繕本送達翌日即九十二年十月三十一日起，至清償 日，按年息百分之五計算之利息；連帶給付管理費五十萬元及自準備書狀繕本送 達翌日即九十二年十月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息之範圍 內為有理由，應予准許，逾此請求之範圍，即屬無據，應予駁回。(三)本件係就民事訴訟法第四百二十七條第二項訴訟適用簡易程序所為之判決，就原 告勝訴部分爰依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。(四)據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十 六條第二項、第七十九條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條，判 決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳秋月
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日 書記官
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