宣 示 判 決 筆 錄 九十二年度板簡字第一一五五號
原 告 丙○○有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 李後政律師
複代理人 丁○○
被 告 己○
訴訟代理人 吳金棟律師
右當事人間九十二年度板簡字第一一五五號請求給付違約金事件於中華民國九十二年
十一月二十一日言詞辯論終結，於中華民國九十二年十一月二十八日下午四時，在本
院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如左：
法 官 解惟本
法院書記官 段永玉
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之事實及其理由要領如左： 主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）四十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）被告於民國九十一年十一月二十二日，與原告簽訂委託銷售契約，委託原告銷 售被告所有坐落台北縣土城市○○○段外冷水坑小段四十之三地號上，門牌號 碼台北縣土城市○○路二十六號一樓之房屋一棟（下稱系爭房屋），委託銷售 期間為九十一年十一月二十二日起至九十二年一月二十三日止，委託銷售金額 為一千零五十萬元，約定按銷售標的物成交價額百分之四計算銷售業務報酬。 嗣於九十二年一月一日經原告仲介，有第三人乙○○願依被告委託銷售條件承 買系爭房屋，被告委託原告之銷售契約已然成就，原告即通知被告於同年一月 三日與第三人簽訂不動產買賣契約，詎料，被告竟未到場簽約，再經原告於一 月六日以存證信函通知要求履行，被告仍不理會，並於一月十日違反委託銷售 契約第八條之約定，將系爭房屋私自出售第三人許巖燦。為此，爰依系爭契約 第八條之約定，請求被告給付原告違約金四十二萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、本件契約當事人自始至終均為原告丙○○公司與被告，甲○○為原告受僱人， 亦為本件仲介業務之承辦人。
２、被告所提出之契約書，上載被告得自行銷售云云，被告已自認係其親筆書寫， 印文則非甲○○所蓋，亦與系爭契約相關文件上所用甲○○印文明顯不同，被 告應舉證以實其說。
３、本件無論被告自行銷售或被告已覓得買受人，因被告拒絕到場簽約，原告均得 請求被告給付。
三、證據：提出委託銷售契約書、存證信函、系爭房屋土地及建物謄本等件為證。乙、被告方面
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）本件系爭契約書，原意本是經雙方約定在委託期間內，委託人可以自行銷售所 委託之房屋；又被告於九十一年十二月二十二日原是與「現代地政房屋中央店 」、「甲○○」簽訂系爭契約，並非與原告簽約，被告因發覺該契約末段「受 託欄」中竟未寫「甲○○」，反而填註「丙○○有限公司」、「戊○○」，且 地址及代表人處均空白，所蓋印信與系爭契約書封面「現代地政房屋委託銷售 契約書」並不一致，感覺受託人並不誠信，當時即表明要解除契約，但為受託 人「甲○○」所拒。
（二）九十一年十二月一日、十二月三日及九十二年一月二日，被告均曾在鄰居圍觀 下，當面向甲○○表明要解除系爭契約；詎九十二年一月二日甲○○等人，竟 強行在被告住處掛上「現代地政房屋中央店」銷售招牌，並恐嚇要脅市價百分 之四仲介費及房屋權狀資料、鑰匙等；隔日原告為了達成讓被告違約，竟以自 己人「第三者乙○○」製造假買賣，欲蒙瞞契約已然完成買賣成就，原告所為 極度缺乏誠信原則。
（三）九十二年四月十三日戊○○、乙○○、甲○○及不知名人士多人至被告上址， 脅迫要被告房屋仲介費，且揚言：「無論委託書內容如何不完整，但只要白紙 黑字，就得付出百分之四仲介費用，否則不利‧‧‧‧」，當時甲○○介紹乙 ○○為其公司負責人之一，乙○○當著圍觀鄰居散發名片以顯示其身份，原告 製造假買賣，動機是欲蒙瞞契約已然完成買賣成就，顯然違背誠信原則。（四）「現代房屋中央店」未曾申請不動產經紀業備查，甲○○亦未具備合法經紀人 資格，其擅自與被告簽署系爭契約，顯然違反不動產經紀管理條例第二十二條 第一項第一款。又本契約係屬定型化契約，企業經營者從事消費服務，應提供 負責人、事務所或住居所與消費者，原告契約書封面雖印有「現代地政房屋委 託銷售契約書」，但蒙混蓋上「丙○○有限公司」及「戊○○」等不相關印信 多枚，其內容不相一致，不但未取得房屋權狀資料、鑰匙，契約書內多枚印信 真假亦虛實難分，連基本的「代理人」、「住址」皆空白，現代地政房屋中央 店也沒蓋印信，原告欲製造虛假的受託人身份，已然違反公平交易法第二十一 條不實廣告之規定。且原告設址之處所，經台北縣政府查證也是沒有申設任何 公司行號的空戶。
（五）原告「丙○○有限公司」、「戊○○」並非原告受託人，也未曾在簽約時出面 ，今又與自己人乙○○在恐嚇取財未遂下，製造假買賣蒙瞞契約已然完成買賣 成就詐騙違約金，被告當然沒有違約之事實存在，因為已多次向受託人甲○○ 聲明解除及終止契約。
三、證據：提出乙○○之名片、刑事自訴狀、民事裁定、申訴書、台北縣政府函文、 照片、訊問筆錄、審判筆錄等件為證，並聲請訊問證人乙○○、蔡文成、郭秋珍
、陳光治、黃溪涼、許秋玉。
丙、本院依職權訊問證人甲○○。
理 由
一、原告主張：被告於九十一年十一月二十二日，與原告簽訂委託銷售契約，委託原 告銷售系爭房屋，委託銷售期間為九十一年十一月二十二日起至九十二年一月二 十三日止，委託銷售金額為一千零五十萬元，約定按銷售標的物成交價額百分之 四計算銷售業務報酬。嗣於九十二年一月一日經原告仲介，有第三人乙○○願依 被告委託銷售條件承買系爭房屋，原告即通知被告於同年一月三日與第三人簽訂 不動產買賣契約，詎料，被告竟未到場簽約，再經原告於一月六日以存證信函通 知要求履行，被告仍不理會，並於一月十日將系爭房屋私自出售第三人許巖燦， 依系爭契約第八條之約定，被告即應給付原告違約金四十二萬元。為此，爰依系 爭契約之約定，請求被告給付原告上開金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告則以：系爭契約書，原意本是經雙方約定在委託期間內，委託人可以自行銷 售所委託之房屋；又被告於九十一年十二月二十二日簽訂系爭契約時，即感覺受 託人並不誠信，當時即表明要解除契約，故被告當然沒有違約之事實存在。另九 十一年十二月一日、十二月三日及九十二年一月二日，被告均曾在鄰居圍觀下， 當面向甲○○表明要解除系爭契約。又「現代房屋中央店」未曾申請不動產經紀 業備查，甲○○亦未具備合法經紀人資格，其擅自與被告簽署系爭契約，顯然違 反不動產經紀管理條例第二十二條第一項第一款，且契約係屬定型化契約，原告 契約書封面雖印有「現代地政房屋委託銷售契約書」，但蒙混蓋上「丙○○有限 公司」及「戊○○」等不相關印信多枚，其內容不相一致，不但未取得房屋權狀 資料、鑰匙，契約書內多枚印信真假亦虛實難分，連基本的「代理人」、「住址 」皆空白，現代地政房屋中央店也沒蓋印信，原告欲製造虛假的受託人身份，已 然違反公平交易法第二十一條不實廣告之規定等語，資為抗辯。三、經查原告主張被告於九十一年十一月二十二日簽訂系爭委託銷售契約，委託原告 銷售系爭房屋，委託銷售期間為九十一年十一月二十二日起至九十二年一月二十 三日止，委託銷售金額為一千零五十萬元，約定按銷售標的物成交價額百分之四 計算銷售業務報酬等事實，業據原告提出委託銷售契約書為證，且為被告所不爭 執，堪信屬實。至於原告另主張其業於九十二年一月一日仲介第三人乙○○願依 被告委託銷售條件承買系爭房屋，並通知被告於同年一月三日與第三人簽訂不動 產買賣契約云云，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是以本件首應審究之爭 點，厥為系爭契約是否業於九十一年十二月一日為被告所終止？經查：（一）被告抗辯其於九十一年十二月一日親自向甲○○為終止系爭契約之意思表示， 其夫蔡文成亦同時向甲○○為同樣之表示，當時另有郭秋珍在場等情，郭秋珍 曾於本院九十二年度自字第一四九號恐嚇取財案件到庭證稱：「九十一年十二 月一日下午四時許我在自訴人（即本案被告）家一樓喝茶，當時有陳光治、蔡 文成跟我在場，己○忙進忙出的，我見到被告（即甲○○）一個人來，跟蔡文 成談房屋買賣的事情，蔡文成是跟被告說如果自己賣成的話，也會包個紅包給 被告，但被告說他們老闆不允許這樣‧‧‧‧」等語，有被告提出該案九十二
年六月二十三日訊問筆錄在卷足證，復為原告所不爭執（見本院九十二年十一 月二十一日言詞辯論筆錄），堪信為真實。又甲○○既係原告之員工並為系爭 契約之承辦人，代表原告與被告處理系爭契約之相關事務，足認甲○○就系爭 契約之相關事務，為原告之代理人，故被告向甲○○為終止系爭契約之意思表 示，自已對原告發生效力。
（二）按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避 免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同 一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居 間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬，最高法院著有五十八年台上字第二九二九號判例可資參照。 是以，居間契約之委託人自有隨時終止居間契約之權利。而本件系爭契約乃被 告委託原告媒介系爭房屋之買賣，自屬民法上之居間契約，兩造於契約第八條 第二款明訂於委託銷售期限內，業已達成委託條件，而甲方反悔不賣或中途撤 銷委託契約者，視為甲方違約‧‧‧，則被告於原告達成委託條件前終止契約 者，自不得視為違約。準此，於原告達成委託條件前，被告本即有隨時終止系 爭契約之權利。且依前所述，被告於九十一年十二月一日即向原告為終止契約 之意思表示，而原告遲至九十二年一月一日始仲介第三人乙○○願依被告委託 銷售條件承買系爭房屋並通知被告，故被告終止契約之時，原告根本尚未媒介 成立買賣契約，則被告自無所謂為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒 之契約，以使居間人喪失報酬請求權為目的之情事，揆諸前揭說明，被告自屬 有權終止系爭契約，契約終止後自無須支付原告契約報酬。四、綜上所述，系爭居間契約既已於九十一年十二月一日為被告依法所終止，則原告 以被告於九十二年一月十日違反系爭契約之約定，將系爭房屋私自出售第三人許 巖燦，而依系爭契約第八條之約定，訴請被告給付違約金四十二萬元云云，即屬 無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響， 爰不一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日 臺灣板橋地方法院板橋簡易庭 法院書記官 段永玉 法 官 解惟本
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日 法院書記官 段永玉
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