最高法院民事判決 九十二年度台上字第二四六三號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 劉智園律師
黃淑華律師
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 林財生律師
右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十年十一月二十日台灣高等
法院第二審判決（八十九年度重上字第一七０號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十七年八月九日與上訴人訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定伊以新台幣（下同）七百萬元之價格向上訴人購買其所有門牌號碼為台北市○○○路○段二九六巷四三號四樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地之應有部分，伊已給付價金三百五十八萬二千二百三十九元，並繳納契稅一萬九千六百五十元、地價稅九千零二十六元及代書費二萬五千元。惟系爭房屋因混凝土中之氯離子含量過高，且抗壓強度亦不足，而有瑕疵，伊乃於八十八年三月三日發函並以起訴狀繕本之送達解除系爭買賣契約，依民法第二百五十九條第二款規定及系爭買賣契約書約定條款第八條第一項、第三項之約定，伊自得請求上訴人返還或負擔上開已付（繳）之價金、契稅、地價稅及代書費，並賠償違約金一百二十萬元等情，爰求為命上訴人給付四百零七萬零九百九十五元，及其中二百一十萬元自八十七年八月十三日起；一百四十八萬二千二百三十九元自八十七年十二月十五日起；四十八萬八千七百五十六元自起訴狀繕本送達翌日（即八十八年四月三日）起，均至清償日止，按週年利率百之五計算之利息之判決（被上訴人請求上訴人給付超過上開本息之部分，經第一審判決被上訴人敗訴後，未據其提起第二審上訴。另請求第一審共同被告永慶房屋仲介股份有限公司「下稱永慶房屋公司」返還居間報酬四萬九千元本息部分，經第一審判決永慶房屋公司敗訴後，未據該公司聲明不服，已告確定）。並以：系爭房屋有前述之瑕疵存在，且系爭買賣契約亦已經伊解除等語，抗辯上訴人反訴請求伊給付價金及違約金，為無理由。
上訴人則以：被上訴人既於訂約前已檢視系爭房屋，而未表示異議與伊簽訂系爭買賣契約書，自不得以該房屋有瑕疵解除契約，並請求伊返還價金及給付賠償金。又八十七年修訂之ＣＮＳ國家標準，並不適用於系爭房屋之硬固混凝土，且該標準亦無海砂屋之規範。縱認系爭房屋有混凝土之氯離子含量過高及抗壓程度不足之瑕疵，亦非不得為修補，被上訴人未依約先行催告伊補正瑕疵，且該房屋亦未交付，兩造嗣並協議瑕疵無法修補時始予解約，其解除契約自不生效力。再伊果應負瑕疵擔保責任，因伊事後始知系爭房屋有上開之瑕疵，並非明知故賣，被上訴人亦不得請求伊賠償違約金等語，資為抗辯。並主張：伊已將系爭房屋所有權及坐落基地應有部分移轉登記予被上訴人所指定之訴外人王麗芬，依約被上訴人應於八十七年十二月十五日給付尾款三百四十二萬元，惟其迄未給付等情，爰提起反訴求為命被上訴人如數給付及加付法定遲延利息，並自八十七年十二月十五日起至清償日止，按日給付違約金三千五百元之
判決。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，係以：兩造間訂有系爭買賣契約書，約定被上訴人以七百萬元之價格向上訴人買受系爭房屋及坐落基地應有部分，被上訴人於八十七年八月九日、同年月十二日、同年十二月十四日已先後給付價金七十萬元、一百四十萬元及代償銀行貸款一百四十八萬二千二百三十九元，並於同年八月十二日、同年月二十六日、同年十二月八日給付代書費二萬五千元及繳納契稅一萬九千六百五十元、地價稅九千零二十六元之事實，為兩造所不爭執，且有系爭買賣契約書、收款紀錄表、支票、預收費用單及地價稅繳款書等件可證，自堪信為真實。系爭房屋有混凝土剝落之現象，有相片足稽，且經台灣省土木技師公會、台北市土木技師公會及桂田技術顧問有限公司（下稱桂田公司）鑑定結果，該房屋混凝土中之氯離子含量分別為0.204kg/m （第一審共同被告永慶房屋公司於八十七年十二月十八日委託台灣省土木技師公會鑑定）、0.36kg/m （三處採樣之檢測平均值，被上訴人於八十八年一月四日委託台北市土木技師公會鑑定）、0.359kg/m （被上訴人於八十八年二月二十二日委託台灣省土木技師公會鑑定）、3.9468kg/m 、3.7996kg/m 、0.9085kg/m 、0.9223kg/m （以上四處採樣檢測值係第一審囑託桂田公司處鑑定）、1.2264kg/m 、1.0983kg/m 、0.7812kg/m 、1.3587kg/m 、0.7581kg/m 、0.8547kg/m（以上六處採樣檢測值係原審囑託台灣省土木技師公會鑑定），而此等檢測值除八十七年十二月十八日台灣省土木技師公會鑑定外，其餘均高於前經濟部中央標準局（現改制為經濟部標準檢驗局）就「預拌混凝土」所頒之國家標準（ＣＮＳ，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量為0.3kg/m ），足見系爭房屋混凝土中之氯離子含量過高。至於上開國家標準，雖非針對「硬固混凝土」制定，但由該國家標準第十九條備考所載內容及台灣省土木技師公會鑑定人王文中之陳述以觀，硬固混凝土之水溶性氯離子含量會隨時間增加而較新拌時遞減，故就硬固混凝土採樣檢測所得氯離子含量，仍有前揭國家標準之適用。又八十三年以前，或因不知混凝土中之氯離子含量過高，會使該混凝土隨時間剝落，進而鏽蝕鋼筋，以致未制定混凝土氯離子含量之國家標準，但於制定後所為之交易，即應受此一國家標準之規範，是於八十三年後買賣之前建築完成之房屋，亦非不得依該國家標準認定混凝土中之氯離子含量是否過高。又系爭房屋原設計之混凝土抗壓強度為210kgf/cm ，依建築技術規則第三百五十二條第二項之規定，該房屋單一試體之試驗壓力強度即不得小於157.5kgf/cm ，而試體之平均試驗壓力強度則不得小於178.5kgf/cm ，惟經台北市土木技師公會、桂田公司及台灣省土木技師公會鑑定結果，各為92kgf/cm 、169kgf/cm 、174 kgf/cm （台北市土木技師公會鑑定部分）；78kgf/cm 、83kgf/cm 、74kgf/cm 、93kgf/cm 、148kgf/cm 、154kgf/cm （桂田公司鑑定部分）；97kgf/cm 、75kgf/cm 、103kgf/cm 、104kgf/cm 、149kgf/cm 、145kgf/cm （台灣省土木技師公會鑑定部分），且王文中亦證稱系爭房屋採樣之抗壓強度值偏低，故該房屋混凝土之抗壓強度亦明顯不足。系爭房屋因混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，以致安全性堪虞，依通常交易觀念，該房屋即未具備應有之價值、效用及品質，而該等瑕疵又非經檢測無從得知，殊難以被上訴人於締約前看屋，認其於系爭買賣契約成立時知有瑕疵，且上開瑕疵既足以影響系爭房屋結構之安全，亦應在系爭買賣契約書約定條款第五條第五項約定由上訴人負責之列。雖上訴人抗辯瑕疵均能補正等語，但查台灣省土木技師公會之修復補強建議，尚須「
視實際情況加以適當修正」，並「另委託專業人員辦理」，且該公會對於受氯離子影響最大之鋼筋，亦未提出適當除去其瑕疵（即遭氯離子腐蝕）或回復其應有狀態之方法，關於柱、樑、頂版及地板之混凝土抗壓強度不足部分，並無適當補強工法之建議，參以鑑定人鄭蔚民之陳述，上開修復補強建議不甚周詳，要難作為瑕疵可補正之認定依據。況混凝土氯離子含量與系爭房屋相彷，但抗壓強度猶優於系爭房屋之台北市延壽國宅，亦經台北市結構工程工業技師公會建議拆除重建，故上訴人此部分所辯，即不可採。準此，被上訴人依民法第三百五十九條之規定及系爭買賣契約書約定條款第八條第一項之約定，解除系爭買賣契約，自無不合。系爭買賣契約既因上訴人違約而經被上訴人合法解除，被上訴人即得基於民法第二百五十九條第二款之規定及系爭買賣契約書約定條款第八條第一項、第三項之約定，請求上訴人返還價金三百五十八萬二千二百三十九元及自上訴人受領時起之利息，並負擔被上訴人所繳納之契稅、地價稅及代書費共五萬三千六百七十六元及自起訴狀繕本送達翌日起算之利息，暨屬損害賠償性質之違約金四十三萬五千零八十元。末查上訴人已將系爭房屋所有權及其坐落基地應有部分移轉登記予被上訴人所指定之訴外人王麗芬，而被上訴人並未依約於八十七年十二月十五日給付尾款三百四十二萬元，固為真實，然如前述，系爭買賣契約已經被上訴人合法解除，且在該買賣契約尚未解除前，因系爭房屋前揭瑕疵無從補正，被上訴人亦得為同時履行之抗辯，拒絕給付上開尾款，上訴人自不得本於系爭買賣契約之約定，請求被上訴人給付該尾款及違約金。綜上所述，被上訴人請求上訴人給付四百零七萬零九百九十五元，及其中二百一十萬元（原判決誤載為二百十二萬五千元）自八十七年八月十三日起；一百四十八萬二千二百三十九元自八十七年十二月十五日起；四十八萬八千七百五十六元自八十八年四月三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許；上訴人反訴請求被上訴人給付三百四十二萬元及其利息暨自八十七年十二月十五日起按日給付三千五百元之違約金，則屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭房屋雖有原審所認定混凝土之氯離子含量過高及抗壓強度不足之瑕疵存在，但依據八十九年十月十七日台灣省土木技師公會就該房屋結構安全所為之鑑定報告書，該公會除建議以裂縫表面密封法或樹脂注入填塞法修補裂縫外，並提出混凝土保護層剝落及抗壓強度不足之修復方式暨徹底解決混凝土氯離子含量偏高之防蝕處理法，以恢復系爭房屋之原有結構強度（見鑑定報告書七至九頁），而上開鑑定報告書記載前述修復方式為原則性之建議，應視實際情況加以適當修正，並另行委託專業人員辦理，則係指細節方面，似非謂瑕疵不能修補，且遭氯離子腐蝕之鋼筋，鑑定人鄭蔚民既陳稱可另補強到原來之強度（見原審卷二一五頁），亦非不能修補，由是以觀，系爭房屋前揭瑕疵是否不能補正，即非無疑。又台北市結構工程工業技師公會建議將台北市延壽國宅拆除重建，係於八十四年五月十八日所為之鑑定，而現代之科技又突飛猛進，當時之科技技術與五年後台灣省土木技師公會鑑定時自不能同日而語，故系爭房屋之瑕疵可否以五年前之鑑定報告認為不能補正，亦非無疑。乃原審未詳予調查審認澄清系爭房屋之瑕疵能否補正，即以前揭理由，認定該房屋不能補正，被上訴人據以解除契約為合法，進而判命上訴人應返還已受領之價金及給付違約金暨負擔被上訴人所繳之稅費與該等金額之利息，並駁回上訴人之反訴請求，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十四 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章
法官 吳 麗 女
法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 五 日
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