最高法院民事判決 九十二年度台上字第二四四○號
上 訴 人 瀧達股份有限公司
法定代理人 李 東 烈
訴訟代理人 林 金 陽律師
被 上訴 人 林翁金英即安順冷凍調理食品廠
右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年二月二十六日台灣
高等法院台南分院第二審判決︵九十年度上字第二○一號︶，提起上訴，本院判決如
左：
主 文
原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。 理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國八十五年五月十日向伊承租坐落雲林縣○○鎮○○里○○路○號︵整編前為○○路○○○號︶廠房及冷凍庫全部，租期自八十五年七月二十七日起至八十八年七月二十六日止，每年租金為新台幣︵下同︶一百八十萬元，上訴人依約已給付保證金及第一年租金各一百八十萬元，之後，雙方同意變更租期限至八十七年十月十七日止。嗣兩造於八十六年八月二十五日簽訂不動產土地建物買賣合約書，由上訴人向伊購買上開廠房及土地即坐落雲林縣○○鎮○○段一一八四、∣一、∣二、∣三、∣四、∣五、一一八五∣二八地號等七筆土地及建號一五五號地下室及地上二層樓建物︵下稱系爭房地︶，總價款為二千九百萬元，除第一期款五十萬元應於八十六年八月二十六日給付外，其餘尾款應於辦妥過戶登記之日起三日內付清；上訴人除給付第一期款五十萬元，及前開租期未屆滿，伊同意補貼上訴人自八十六年八月二十五日至八十七年十月十七日止計十四個月利息五萬二千五百元外，尚欠二千八百四十四萬七千五百元未付，扣除伊主張抵銷之二千四百一十六萬零八百三十四元，其餘連同上開租期內上訴人應付租金扣除預繳租金及保證金不足之租金四十萬元，上訴人尚欠伊價金四百六十八萬六千六百六十六元等情，求為命上訴人如數給付，並加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：伊已付價金除第一期款五十萬元外，並付定金四百十五萬元，且代被上訴人清償得主張抵銷款項計二千四百一十六萬零八百三十四元，及代被上訴人向伊公司前法定代理人陳富成個人抵押借款二百萬元，亦一併抵銷。又系爭房地租約於八十六年八月二十五日兩造成立買賣契約時已終止，伊無再給付租金之義務，被上訴人應退還預繳保證金一百六十五萬元，經伊主張抵銷，被上訴人應給付伊三百四十六萬零八百三十四元。被上訴人之請求，即屬無據等語，資為抗辯。原審就被上訴人請求中之二百六十八萬九千一百六十六元本息部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人為該部分之給付，係以：兩造間於八十五年五月十日就系爭房地訂立房屋租賃契約，租期自八十五年七月二十七日起至八十八年七月二十六日止，每年租金為一百八十萬元，上訴人已付保證金及第一年租金各一百八十萬元，嗣於八十六年八月二十五日兩造就系爭房地簽訂買賣合約書，上訴人向被上訴人購買系爭房地，總價款為二千九百萬元，上訴人已給付第一期款五十萬元，且代被上訴人清償①訴外人曾伯能借款債務一百四十萬五千元、②向華南商業銀行虎尾分行借款之本息、違約金、保險費一千二百八十九萬四千六百四十元、③積欠味王食品股
份有限公司及南僑化學工業股份有限公司貨款計四百十五萬元及利息三十四萬二千三百七十五元、④土地增值稅四百八十八萬六千零三十九元、⑤其他稅款及規費四十八萬二千七百八十元等款項，合計二千四百十六萬零八百三十四元等情，有系爭房地租賃契約、買賣合約書及各項登記規費、地價稅、房屋稅繳款書、牌照稅繳款書、匯款單︵均影本︶可稽，且為兩造所不爭，堪信為真實。次查，上訴人辯稱已付定金四百一十五萬元，給付方式係被上訴人於八十六年六月二十一日向伊借款二百六十萬元，由其女兒林敏玲收受，另於同年八月二十五日向伊拿一百五十五萬元，合計四百一十五萬元云云，固提出訴外人廖健峰、林敏玲署名借據及中國農民銀行虎尾分行存款明細表︵均影本︶各乙紙為證，惟為被上訴人否認，證人林敏玲於第一審亦否認上開借據之真正，此外被上訴人始終無法提出該借據之原本，其證據力已難謂合，尚不足證明廖健峰、林敏玲有何借款二百六十萬元之事實，遑論被上訴人是否確有授權借款之事實。又上訴人所舉證之證人陳富成、郭麗瑛、許友河就上開四百一十五萬元借貸日期、時間、給付方式、金錢提供原因等事實供證不一，亦難採信。參以上訴人抗辯給付被上訴人一百五十五萬元部分並非少數，乃竟稱係由公司股東臨時湊齊，被上訴人並未書立任何收據及其他證明文件云云，亦與常情有違，殊不足採。至於上開存款明細表固可證明上訴人於八十六年六月一日自其中國農民銀行虎尾分行帳戶內提領二百四十五萬元現金，然亦難憑此提領現金之事實，逕認上訴人提領出借予被上訴人。此外，上訴人復未提出其他積極事證以資證明被上訴人有何借款四百十五萬元之事實，其抗辯被上訴人向伊借款四百十五萬元，與價金相互抵銷云云，要無足採。又按房屋於當事人訂立買賣契約之前，既由買受人本於租賃關係而占有，則依民法第九百四十六條準用同法第七百六十一條第一項但書之規定，買受人就系爭房屋自買賣契約成立之日起，即已接受出賣人之交付，依同法第三百七十三條，該房屋之利益由此當然歸屬買受人︵最高法院四十六年台上字第六四號判例參照︶。查系爭房地於八十六年八月二十五日兩造簽訂買賣契約之前，即由上訴人承租而占有，為兩造所不爭，揆諸前開說明，於系爭房地買賣契約成立時，系爭房地之使用收益等利益，已由被上訴人交付歸上訴人取得，則系爭租約之標的物給付不能，被上訴人依民法第二百二十五條第一項規定免給付義務，上訴人依同法第二百六十六條規定亦免對待給付，租賃關係當然消滅。是系爭房地租賃契約於八十六年八月二十五日已終止，上訴人租期未滿十三月，應付租金一百九十五萬元，扣除預繳保證金及第一年租金三百六十萬元，上訴人據以抗辯被上訴人應返還保證金一百六十五萬元，要無不合。又查，系爭房地於八十二年七月二十七日起，即已出租予上訴人公司前法定代理人陳富成，租期至八十五年七月二十六日止，嗣於八十五年五月三十日就同一租賃標的物，由被上訴人與擔任上訴人公司之法定代理人陳富成簽訂系爭房屋租賃契約，並接續租期，實際簽約人亦同係陳富成，雖承租人變更為法人，惟被上訴人與陳富成及上訴人公司間，並無返還租賃物、退還保證金及再一次點交租賃物予承租人之程序；參諸八十五年五月二十日之租賃契約書第三條第二款明載：為確保將來終止租賃契約關係時，保證金要還，而將出租人所有前開租賃物連同基地設定抵押權登記在案等情以觀，堪信被上訴人所有系爭房地於八十二年八月一日設定抵押權予陳富成，係為擔保陳富成得以確保其給付供作租賃保證金之優先受償權利，嗣於八十五年五月三十日兩造簽訂系爭租賃契約書時，為延續保障承租人之保證金返還請求權，乃於租賃契約中明載上旨，亦與情理相符
，是被上訴人與陳富成並無另行成立二百萬元之消費借貸法律關係至明。嗣兩造因成立買賣系爭房地契約，陳富成與被上訴人間之租賃契約已終止，並無延續必要，陳富成原應將上開擔保租賃保證金返還請求權之抵押權登記予以塗銷，亦屬當然。是上訴人稱其代償陳富成之二百萬元抵押借款債務，即屬無法證明，其抗辯此部分應予抵銷云云，為無理由。綜上，兩造就系爭房地之買賣價款為二千九百萬元，扣除上訴人已付第一期款五十萬元，及兩造不爭執之抵銷款二千四百一十六萬零八百三十四元，併被上訴人應退還租賃保證金一百六十五萬元後，餘款為二百六十八萬九千一百六十六元。從而，被上訴人本於買賣契約之法律關係，請求上訴人給付二百六十八萬九千一百六十六元本息，即非無據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按法人係除自然人外，依法律規定所設立具有權利義務能力資格之主體，為法律創設之人格者，自然人及法人為權利義務不同之主體。查訴外人陳富成與被上訴人於八十二年七月二十七日就系爭房地連同其他生財機具簽訂租賃合約書，租期自八十二年七月二十七日起至八十五年七月二十六日止，為期三年，租金每年為四百五十萬元，第三年陳富成提供二百萬元給被上訴人當作保證金，至租賃期滿，被上訴人無息退還給陳富成；而上訴人公司與被上訴人於八十五年五月三十日就系爭房地及冷凍庫全部簽訂房屋租賃契約，租期自八十五年七月二十七日起至八十八年七月二十六日止計三年，每年租金一百八十萬元，保證金二百萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還等情，有兩造所不爭之房屋合約書及房屋租賃契約︵均影本︶各乙份可稽︵見一審卷二○三至二○六頁、九頁︶，則上開二租賃契約承租人不同，能否謂陳富成係上訴人公司前法定代理人，即認前租約承租人無返還租賃物，出租人無退還保證金及再一次點交租賃物予後租約承租人之程序？非無研求之餘地。原審未詳予深究，遽以上開理由，為不利於上訴人之判斷，即有可議。次查，卷附兩造所不爭之不動產土地、建物買賣合約書第二條第四項第四款約定：﹁尾款應於辦妥過戶登記完畢之日起三天內承買人︵即上訴人︶應就價款中代償出賣人︵即被上訴人︶對標的物之全部抵押債務，並即將剩餘付清與出賣人﹂等語︵見一審卷二六頁︶，且被上訴人於八十二年八月一日就系爭房地設定抵押權登記與訴外人陳富成，擔保權利總金額二百萬元，清償日期八十三年八月一日，該抵押權設定登記借用二百萬元，業於八十七年十月十七日全部清償完畢等情，亦有上訴人提出之土地、建築改良物抵押權設定契約書及債權人陳富成出具債務清償證明書︵均影本︶各一份可稽︵見一審卷二七、二八頁︶。則上訴人抗辯伊代被上訴人清償陳富成之二百萬元抵押借款債務︵見一審卷二二頁︶，似非全然無據。究竟上訴人有無代被上訴人清償該二百萬元抵押借款？原審未進一步詳予調查，遽為不利於上訴人之判決，尚嫌速斷。又查，當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真實，以之為裁判之基礎。被上訴人於第一審陳明：﹁除支付第一期款五十萬元外，及租期尚未屆滿，原告先收買賣價金第一期款五十萬元所同意補貼十四個月︵自八十六年八月二十五日至八十七年十月二十七日︶利息五萬二千五百元，尚有二千八百四十四萬七千五百元未付﹂等語︵見一審卷四頁︶，被上訴人似已自認買賣價金扣抵其補貼上訴人租期未屆滿十四個月利息五萬二千五百元之事實，而被上訴人之此項自認，究竟有無經合法撤銷？原審未詳予調查，遽認上訴人尚欠價金二百六十八萬九千一百六十六元，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，聲明廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十三 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 葉 勝 利
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十五 日
Ｒ
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