臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上字第三七五號
上 訴 人 綺麗美品百貨有限公司
法定代理人 乙○○○
訴訟代理人 丙○○
法定代理人 甲○○
右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十二年五月二十二日台灣台
中地方法院九十一年度訴字第一三三四號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十一
月十八日辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項所命遷讓房屋，及第三項所命給付，上訴人於假執行程序實施前，分別以新台幣二百二十萬元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決關於命上訴人將坐落台中市○區○○○段六二七地號土地上建號一三八０ 九號房屋即門牌台中市○區○○○路一段三一五號全部（包括登記面積０‧０五 ００五三公頃及如原審判決附圖所示Ｂ１部分面積０‧０００八公頃、Ｂ部分面 積０‧００００六公頃）遷讓返還被上訴人；及自民國（下同）九十一年二月一 日起至交還房屋日止按月給付被上訴人十五萬三千七百零九元部分，與該部分假 執行之宣告暨負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。 ㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣如受不利之判決時，請准上訴人供擔保免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠上訴人之關係企業鑫海國際有限公司（以下稱鑫海公司），前於八十七年七月二 日由負責人丙○○出面，向泰岫企業股份有限公司（以下稱泰岫公司）承租台中 市○區○○○路一段三一五號、三一七號二樓及二樓出入口樓梯全部，交由鑫海 公司辦理公司登記後，以經營化妝品批發、零售等業務，租期自八十七年八月一 日起至九十一年七月三十一日為止，共計四年，租金每月新台幣（下同）二十二 萬元，第三年起每年調高百分之三，此有房屋租賃契約書及鑫海公司營利事業登 記證可憑。前開承租之標的物，其中台中市○○○路○段三一五號二樓建物為被 上訴人保證責任台中市第二信用合作社所有，另台中港路一段三一七號二樓為泰 岫公司所有。
㈡九十年五月間在租賃期間尚未屆至時，因業務需要一樓門面，且適巧泰岫公司一 樓無人使用，乃由原承租人鑫海公司之負責人楊丙○○出面與泰岫公司協商，在 九十年五月十四日重新簽訂房屋租賃契約書，因鑫海公司己在該址取得營利事業 營記證，為此改由鑫海公司向泰岫公司承租坐落台中市○區○○○路一段三一五 、三一七號一樓及一樓出、入口樓梯間全部（二樓部分則未再承租），租賃期間
自九十年五月十六日起至九十一年七月三十一日為止，租金每月十萬八千四百元 ，此有房屋租賃契約書為證，自始至終上訴人均未曾向泰岫公司承租過任何房屋 ，原審於判決書第十一頁，草率認定：「上訴人確向泰岫公司轉承租系爭房屋， 迄仍使用系爭房屋營業」，顯與事實不符。
㈢在前述訴外人鑫海公司與泰岫公司於九十年五月十四日所新簽訂之房屋租賃契約 書第四條中約定；「（租金）支付方式；租金每三個月一期，乙方（即承租人鑫 海公司）並於契約成立之時全部預先開立支票五張（前四張金額三十二萬五千二 百元，第五張金額為二十七萬一千元，票期分別為九十年五月十六日、九十年八 月十六日、九十年十一月十六日、九十一年二月十六日、九十一年五月六日）交 付甲方（即出租人泰岫公司）」，嗣鑫海公司已依約簽發下列華南商業銀行五權 分行支票共六紙，交付泰岫公司收受、兌領無誤，具體內容如下： ⒈九十年五月十六日簽發票號DC0000000號支票，金額二十四萬五千二百 元；同年五月三十一日再簽發票號DC0000000號支票，金額八萬元，合 計共三十二萬五千二百元，已交由泰岫公司兌領完竣。 ⒉九十年八月十六日簽發票號DC六九八二五。四號支票，金額二十二萬五千二百 元，已由泰岫企業股份有限公司兌領完竣。
⒊九十年十一月十六日簽發票號DC六九八二五五號支票，金額三十二萬五千二百 元，亦由泰岫企業股份有限公司兌領完竣。
⒋至於九十一年二月十六日簽發票號DC0000000號支票，金額三十二萬五 千二百元及九十一年五月十六日另簽發票號DC0000000號，金額二十七 萬一千元部分，雖已交付泰岫公司，惟上開兩紙支票屆期前，因被上訴人於九 十一年一月二十一日以泰岫公司積欠租金達兩個月及違反轉租為由，通知泰岫 公司終止租賃關係，被上訴人並要求承租人鑫海公司搬遷，鑫海公司迫不得已 ，乃於九十一年二月二十二日以台中淡溝郵局存證信函第一四六六號，通知泰 岫公司終止雙方之房屋租賃契約，並於九十年二月下旬搬離系爭房屋，對於前 述九十一年二月十六日及九十一年五月十六日屆期之三十二萬五千二百元、二 十七萬一千元部分之支票兩紙，係鑫海公司為支付自九十一年二月十六日起至 九十一年七月三十一日為止之租金所交付，因泰岫公司拒不返還，除向台中地 方法院聲請假處分外，並起訴請泰岫公司返還前開二紙支票。 ㈣有關交還支票假處分事件，業蒙台灣台中地方法院民事庭以九十一年度裁全六字 第一三九０號裁定核准，鑫海公司並據以提存擔保金五十九萬六千二百元，經台 中地方法院民事執行處於九十一年二月十八日核發執行命令在案，此有民事裁定 書、提存書、國庫存款收款書及台中地方法院執行命令足稽。 ㈤對於返還支票之民事訴訟部分，經承租人鑫海公司依法起訴後，台灣台北地方法 院民事庭，業於九十一年三月六日判決鑫海公司勝訴，益見上訴人主張次承租人 為鑫海公司，而非上訴人，台北地方法院之民事判決書亦明確認定「鑫海國際有 限公司在九十一年二月問己搬離系爭房屋」，本件被上訴人訴請上訴人遷讓房屋 ，不僅訴訟當事人不適格，且鑫海公司既已搬遷，未再繼續占有或使用系爭房屋 ，是渠依民法第七百六十七條請求返還系爭房屋及賠償損害，亦欠缺訴訟標的法 律關係之要件，原審不察，遽予判決上訴人應遷讓房屋及按月給付十五萬三千七
百零九元之損害金，顯有違誤。
㈥就上訴人主張系爭房屋係由鑫海公司出面向泰岫公司承租乙節，因不論八十七年 七月二日或九十年五月十四日之房屋租賃契約書，承租人方面均係由丙○○出面 辦理，至於泰岫公司部分，則由侯宗剛負責，為釐清事實，請依法傳訊其等人出 庭作證。
㈦至於原審於判決書第十頁認定：「上訴人綺麗公司就被上訴人所主張上訴人泰岫 公司、將系爭房屋轉租予伊及伊現為系爭房屋之占有使用人等情，己為自認」云 云，該項認定與事實不符：
⒈上訴人之訴訟代理人丙○○固於九十一年六月六日原審進行言詞辯論中陳稱： 「梁宏寬即六桂堂餐廳已經在二個月前終止租約，全部搬遷完畢，目前全部都 是我們公司在使用，我承租時泰岫公司有提出建築設計圖等資料，並稱房子是 他們蓋的，故我認為房子是他們蓋的，所以我都有付房租給泰岫公司」等語； 嗣又於同年月二十日言詞辯論時陳稱：「上訴人泰岫企業股份有限公司負責人 結束公司營業，而將本棟房子交由我公司使用」等語，但上訴人所指之「我們 公司」，是指在當時負責人均為丙○○之京海國際有限公司或鑫海國際有限公 司，究非上訴人公司，原審對此斷章取義濫用自由心證，且認定事實不依據證 據，明明上訴人未自認，卻誤以為上訴人自認？而判決上訴人敗訴。 ⒉按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託 法官前自認者，無庸舉證，自認之撤銷，除別有規定外，以自訴人能證明與事 實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第一項、第三 項分別定有明文；又自認之撤銷，除別有規定外，如自認人能證明與事實不符 且係出於錯誤而自認者，即得為之，亦有最高法院七十五年度台上字第二八二 號判例，可供參佐。如前所述，原審縱認上訴人有自認情事，但依上訴人前所 提出之房屋租賃契約書兩紙、出租人泰岫公司所收受及兌領之支票六紙、存證 信函、法院假處分裁定、提存書及台北地方法院丸十一年度訴字第五三二一號 判決書，上開證據足以證明本件次承租人為「鑫海國際有限公司」，究非上訴 人公司，且上訴人有權撤銷前述與事實不符之自認，自不待言。 ⒊究竟上訴人在原審有無自認使用系爭房屋之事實，請再傳訊丙○○到庭說明， 以杜爭議。
㈧被上訴人另請求之不當得利部分，亦有下列謬誤之處： ⒈如前所述，上訴人並未占有使用系爭房屋，鑫海公司亦早在九十一年二月即已 搬遷，原審於九十一年七月二十四日履勘現場及被上訴人於九十一年九月五日 所檢附之照片中，均有「封館、名牌保養品、彩妝、香水一件不留」之海報， 該海報已張貼數月之久，既然上訴人並未占用系爭房屋，原審除判命上訴人搬 遷外，甚至要求上訴人每月給付十五萬三千七百零九元，明顯違法。 ⒉依九十年五月十四日鑫海公司與泰岫公司所簽訂之房屋租賃契約書，承租人分 別承租台中市○○○路○段「三一五號」及「三一七號」一樓，租金每月僅十 萬八千四百元；但原審竟將「三一五號」第二層及屋頂突出物及夾層等，鑫海 公司從未使用之部分，併列入計算，反而使被上訴人獲得鉅額之不當得利。 ⒊按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人
受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以 請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為 社會通常之觀念，是承租人占有系爭房屋所得之利益，僅相當於法定最高限額 租金之數額，此有最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例可供參照；次按 依土地法第九十七條第一項之規定，城市地方之租金，以不超過土地及其建築 物申報總價額百分之十為限，本件原審未說明任何原因，即以法定最高限額百 分之十，認定每年租金應為一百八十四萬四千五百十元，換算每月租金為十五 萬三千七百零九元，亦顯有判決不備理由之違法，均應依法廢棄。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠上訴人之原法定代理人丙○○在原審曾自認：「被告梁宏寬即六桂堂餐廳已經在 二個月前已經終止租約，全部搬遷完畢，目前全部都是我們公司在使用，我承租 時泰岫公司有提出房屋建築設計圖等資料，並稱房屋是他們蓋的，所以我認為房 屋是他們蓋的。」、「泰岫公司負責人結束公司營業，而將本棟房屋交由我公司 使用。」。
㈡依原審實地勘驗結果，系爭建物一樓目前仍經營化妝品百貨商店，與上訴人營業 項目相同，且與系爭房屋外觀跟建物的照片相同。另系爭建物出入口與二樓懸掛 招牌均為上訴人公司，大門處亦貼有上訴人公司之徵人啟事。 ㈢依上訴人公司印發之廣告單，本系爭建物為其連鎖店中港Ｇ店，亦足證上訴人公 司為系爭建物之直接占有人。
㈣上訴人在原審已經有多次自認系爭房屋係由泰岫公司轉租予伊及伊現為系爭房屋 之占有使用人。
理 由
一、被上訴人主張，坐落台中市○區○○○段六二七地號土地上即門牌為台中市○區 ○○○路一段三一五號房屋（建號：一三八０九，登記面積０．０五００五三公 頃）為被上訴人所有，自八十六年七月十六日起出租予泰岫公司使用，雙方訂有 租賃契約書，依契約書第四條第二款約定，未得被上訴人同意，泰岫公司不得將 房屋轉租他人。詎泰岫公司不僅自九十年十月起應給付租金之支票退票，且未經 被上訴人同意，擅將上開房屋以月租三十二萬元轉租予上訴人，被上訴人遂依租 賃契約第七條第五款約定及民法第四百四十三條第二項之規定，於九十一年一月 三十一日以存證信函通知上訴人終止租約。本件租約既經終止，依民法第四百五 十五條之規定及租賃契約第七條第五款約定，被上訴人自得向泰岫公司請求返還 租賃物。而泰岫公司於租約經終止後，即屬無權占有系爭房屋，被上訴人亦得依 民法第一百七十九條、第七百六十七條等規定請求泰岫公司返還系爭房屋。而上 訴人自始無權占有被上訴人所有系爭房屋，被上訴人亦得依民法第一百七十九條 、第七百六十七條規定請求上訴人交還系爭房屋。且上訴人於被上訴人終止租約 後，仍繼續占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，被上訴人自得依民
法第一百七十九條規定請求其返還不當得利，爰訴請判決如其訴之聲明。二、上訴人則以，泰岫公司係轉租予訴外人鑫海公司，系爭房屋之實際使用人為鑫海 公司。而上訴人在九十年六月以前即已搬離三一七號二樓，既無占有使用系爭房 屋，則被上訴人請求上訴人交還系爭房屋，應無理由。上訴人亦無給付租金及返 還不當得利之義務。如認上訴人應給付租金或返還相當於租金之不當得利，因泰 岫公司轉租之租金每月僅十萬零八千四百元，其承租範圍包括三一五號及三一七 號二棟建物，故被上訴人就系爭房屋，請求上訴人按每月三十二萬元返還相當租 金之不當得利，顯有謬誤云云。（原審判命上訴人及泰岫公司遷讓及命泰岫公司 給付一百零二萬零三百零二元及法定遲延利息；命上訴人應自九十一年二月一日 起至交還房屋日止，按月給付被上訴人十五萬三千七百零九元，而駁回上訴人其 餘部分之請求。泰岫公司及被上訴人未聲明不服。上訴人則就其敗訴之部分聲明 不服。又原審判決主文第一項Ｂ2部分面積０‧０００六公頃係誤載，應更正為 Ｂ部分面積０‧００００六公頃）
三、被上訴人主張泰岫公司自八十六年七月十六日起，承租伊所有系爭房屋，每月租 金十九萬二千九百三十八元，租賃契約第六條後段並約定，泰岫公司如違反租賃 契約，應給付違約金五十萬元。而伊於於九十一年一月三十一日以泰岫公司違約 轉租為由，去函通知泰岫公司終止本件租約等情，業據其提出土地及建物登記謄 本、房屋租賃契約書、台中郵局第七０一號存證信函及回執為證，且為上訴人所 不爭執，堪信為真實。
四、被上訴人另主張，泰岫公司未經其同意，將系爭房屋轉租予上訴人，經被上訴人 對泰岫公司終止租約後，上訴人仍占有使用系爭房屋等語，上訴人固不爭執泰岫 公司未經被上訴人同意將系爭房屋轉租之事實，惟辯稱泰岫公司係將系爭房屋轉 租予鑫海公司，非轉租予上訴人。是本件所應審究者有四，首先，被上訴人終止 其與泰岫公司間之租賃契約是否合法？其次，上訴人是否為系爭房屋之次承租人 ？上訴人於被上訴人終止與泰岫公司間之租賃契約後是否仍占有系爭房屋？其三 ，被上訴人於終止其與泰岫公司間之租賃契約後，是否有權要求上訴人返還租賃 物？其四，上訴人於被上訴人終止與泰岫公司間之租賃契約後仍佔有系爭房屋， 其利得為多少？
五、就被上訴人終止其與泰岫公司間之租賃契約是否合法部分： 按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有 反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃 物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第四百四十三條定有明文。又查被上 訴人與泰岫公司所訂立之租賃契約第七條第五款約定，乙方（即泰岫公司）積欠 租金達壹期以上，或違反第四條使用租賃物之各款限制時，甲方得終止租約，收 回租賃物。其第四條第二款約定「未經甲方（即被上訴人）同意，乙方（即泰岫 公司）不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房 屋，此有該租賃契約書可稽（參原審卷第六頁後原證二）。足見，被上訴人與泰 岫公司訂立租賃契約時，被上訴人既反對泰岫公司將系爭房屋轉租他人。而泰岫 公司未經被上訴人同意，將系爭房屋轉租予他人，自屬違約。被上訴人據以向泰 岫公司終止房屋租賃契約，並無不合。
六、上訴人是否為系爭房屋之次承租人？及其於被上訴人終止與泰岫公司間之租賃契 約後是否仍繼續占有系爭房屋？
㈠按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法 官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不 符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第一項、第三項分別 定有明文。故當事人於審判上所為不利於己之自承（自認），有拘束該當事人之 效力，法院自應據為認定事實及裁判之基礎（最高法院十八年度上字第二八三六 號判例參照）；又當事人對於他造主張之事實為自認後，非經證明其自認與事實 不符，且係出於錯誤者，亦不得撤銷其自認，民事訴訟法第二百七十九條第三項 定有明文，上訴人於被上訴人主張之事實予以自認後，當無再行爭執餘地（最高 法院七十年度台上字第三七四六號判決參照）。 ㈡經查，上訴人於九十一年六月六日原審進行言詞辯論中陳稱：「梁宏寬即六桂堂 餐廳已經在二個月前終止租約，全部搬遷完畢，目前全部都是我們公司在使用， 我承租時泰岫公司有提出建築設計圖等資料，並稱房子是他們蓋的，故我認為房 子是他們蓋的，所以我都有付房租給泰岫公司，但現在我找不到泰岫的人了。」 等語（參原審卷第二十七頁）。嗣又於同年月二十日言詞辯論時陳稱：「‧‧‧ 泰岫企業股份有限公司負責人結束公司營業，而將本棟房子交由我公司使用」等 語（參原審卷第三十九頁）。足見，上訴人就被上訴人所主張泰岫公司將系爭房 屋轉租予伊及伊現為系爭房屋之占有使用人等情，已為「自認」。上訴人雖又抗 辯：上訴人之訴訟代理人丙○○固於九十一年六月六日及同年月二十日言詞辯論 時原審進行言詞辯論中陳稱如上，但上訴人所指之「我們公司」，是指在當時負 責人均為丙○○之京海國際有限公司或鑫海國際有限公司，究非上訴人公司，原 審對此斷章取義濫用自由心證，且認定事實不依據證據，明明上訴人未自認，卻 誤以為上訴人自認云云。然查，上訴人訴訟代理人丙○○既然代理上訴人出庭訴 訟，應知其所代理之本人為上訴人，豈有分不清楚其代理之身分，而於辯論時陳 稱：「目前全部都是我們公司在使用，我都有付房租給泰岫公司」「泰岫企業股 份有限公司負責人結束公司營業，而將本棟房子交由我公司使用」之理？是其抗 辯並不足採。且原審依被上訴人之聲請會同台中市中山地政事務所勘驗現場並實 施測量結果，系爭房屋各樓層除登記面積外，頂樓有如原審判決附圖所示Ｂ１增 建突出物（樓梯間）面積０．０００八公頃，地面層有如原審判決附圖所示Ｂ增 建鐵架烤漆板庫房面積０．００００六公頃，而地面層即一樓目前經營化妝品百 貨商店，與上訴人之營業項目相符，且系爭房屋出入口與二樓懸掛招牌均為上訴 人，大門處尚張貼上訴人公司徵人啟事，此有勘驗筆錄及測量成果圖（參原審卷 五十六頁至五十九頁）、照片（參原審卷第九、十、七十五頁）、上訴人登記表 可稽（參原審卷第一五二頁至一六五頁），且依上訴人所印發之廣告單以觀，系 爭房屋為其連鎖店之一即中港Ｇ店（參原審卷第八十一頁後原證七），益證確實 係上訴人向泰岫公司轉承租系爭房屋，迄仍使用系爭房屋營業中。 ㈢上訴人另辯稱，係訴外人鑫海公司向泰岫公司承租系爭房屋，且由鑫海公司簽發 支票給付泰岫公司租金，上訴人實際所在地為台中市○○○路○段三一七號二樓 ，故上訴人非系爭房屋現占有人云云，並提出租賃契約、支票、照片、上訴人公
司營利事業登記證為證。然上開租賃契約業據被上訴人否認其真正，上訴人亦未 能舉證證明其真正，該租賃契約自難採憑。而上訴人提出鑫海公司簽發之支票六 紙，是否即為給付租金之用，亦未據上訴人舉證以明之，自難僅憑該六紙支票即 認鑫海公司承租系爭房屋。另上訴人主張：因被上訴人並要求承租人鑫海公司搬 遷，鑫海公司迫不得已，乃於九十一年二月二十二日以台中淡溝郵局存證信函第 一四六六號，通知泰岫公司終止雙方之房屋租賃契約，並於九十年二月下旬搬離 系爭房屋，對於九十一年二月十六日及九十一年五月十六日屆期之三十二萬五千 二百元、二十七萬一千元部分之支票兩紙，係鑫海公司為支付自九十一年二月十 六日起至九十一年七月三十一日為止之租金所交付，因泰岫公司拒不返還，除向 台中地方法院聲請假處分外，並起訴請泰岫公司返還前開二紙支票。有關交還支 票假處分事件，業經台灣台中地方法院民事庭以九十一年度裁全六字第一三九０ 號裁定核准，鑫海公司並據以提存擔保金五十九萬六千二百元，經台中地方法院 民事執行處於九十一年二月十八日核發執行命令在案。對於返還支票之民事訴訟 部分，經承租人鑫海公司依法起訴後，台灣台北地方法院民事庭，業於九十一年 三月六日判決鑫海公司勝訴，益見上訴人主張次承租人為鑫海公司，而非上訴人 ，台北地方法院之民事判決書亦明確認定「鑫海國際有限公司在九十一年二月問 己搬離系爭房屋」，本件被上訴人訴請上訴人遷讓房屋，訴訟當事人不適格等情 。惟按，上開台灣台中地方法院准予假處分裁定及台灣台北地方法院民事庭之判 決並無拘束本院之效力。其假處分內容及判決認定之事實，為本院所不採。另上 訴人提出之上開照片顯示系爭房屋所懸掛之綺麗公司之招牌固有箭頭註明「華納 二樓」，固可認綺麗公司於華納二樓設有營業據點（參原審卷第四十七頁）。然 依原審勘驗現場所得前開景況，已足認為系爭房屋現仍由上訴人使用經營化妝品 百貨商店，故該照片尚不足以證明上訴人綺麗公司僅設營業據點於華納二樓。另 上訴人提出其營利事業登記證固可證明其公司所在地設於彰化縣員林鎮○○路六 六二號一樓，然公司因業務擴展需要，而設置多個營業據點，事所恆有。上訴人 係經營化妝品百貨之機構，尤需多個據點推銷其產品，且依被上訴人提出之前述 廣告單以觀，可知上訴人確於彰化縣、台中市及台北市等地設有多個營業據點， 此有該廣告單在卷可稽，自不能據上開營利事業登記證以證明上訴人未承租系爭 房屋營業。綜上，上訴人尚無法證明其所為之自認與事實不符，且係出於錯誤， 依最高法院七十年度台上字第三七四六號判決意旨，其自不能再行爭執。據此可 知，上訴人上所辯並不足取。則被上訴人主張上訴人向泰岫公司承租系爭房屋， 且於被上訴人向泰岫公司終止租約後仍繼續使用系爭房屋營業等情，應屬可信。 至於上訴人請求再傳訊侯宗剛及丙○○作證系爭房屋係由鑫海公司出面向泰岫公 司承租乙節，因事實已甚明確，本院認無必要。七、被上訴人於終止與泰岫公司間之租賃契約後，是否有權要求上訴人返還租賃物？ 依民法第四百五十五條前段規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，及 租賃契約第七條第五款之約定，泰岫公司於租賃契約終止後自應返還租賃物。而 被上訴人與泰岫公司間之租賃關係既經終止而消滅，上訴人與泰岫公司間之租賃 關係即失所附麗，故上訴人縱係基於其與泰岫公司間之租賃契約而占有使用系爭 房屋，惟對於被上訴人言，仍屬無權占有，被上訴人自得本於其所有權請求返還
系爭房屋。是被上人對於上訴人依民法第七百六十七條規定，請求返還系爭房屋 ，為有理由，應予准許。
八、上訴人於被上訴人終止與泰岫公司間之租賃契約後仍占有係爭房屋，其不當得利 之金額為多少？
㈠按依社會通常觀念，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，其係無法 律上原因而受利益，致土地所有人受損害，應成立不當得利（最高法院六十一年 度台上字第一六九五號判例參照）。上訴人於被上訴人向泰岫公司終止租賃契約 後，仍繼續占有使用系爭房屋，對房屋所有人即被上訴人言，屬無權占有，已如 前述，參諸前開判例，上訴人無權占有使用系爭房屋，自受有相當於租金之利益 ，且其係無法律上之原因而受利益，致被上訴人受有損害，自應構成不當得利， 被上訴人自得依不當得利之規定請求上訴人返還之。是上訴人辯稱其無返還不當 得利之義務云云，顯非可採。
㈡次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為 限，土地法第九十七條第一項定有明文。又最高法院四十三年度台上字第三九二 號判例謂：「土地法第九十七條第一項所定，『城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建物申報總價額年息百分之十為限』，係屬強制規定，如當事人間約定 之租金超過此限制，其超過部分無請求權」。同院五十四年台上字第一五二八號 判例雖認，市場攤位之承租人，不僅得在其承租之攤位營商，並得享受整個市場 之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在 內，故不受土地法第九十七條所定房租及地租最高限制之拘束。惟本件系爭房屋 並非市場之攤位，其周圍之設施，非屬被上訴人所有，雖能作商店之使用，仍屬 普通房屋之性質，則系爭房屋出租之租金仍應有土地法第九十七條規定之適用。 故被上訴人所得請求上訴人返還相當於租金之不當得利，亦應依此決定之。 ㈢查系爭房屋之「基地」於八十九年七月以後之申報地價為每平方公尺三萬八千四 百元，其面積為四百二十三平方公尺，此有被上訴人提出之土地登記謄本可稽， 是系爭土地之申報地價為一千六百二十四萬三千二百元（３８４００元Ｘ４２３ ＝00000000元）；系爭「房屋」之課稅現值為二百二十萬一千九百元， 亦有被上訴人提出房屋稅單可按，故系爭房屋之申報總價應為一千八百四十四萬 五千一百元（00000000元＋0000000元＝00000000元） 。如依法定最高限額計算，每年租金應為一百八十四萬四千五百一十元（000 00000元Ｘ１０％＝0000000元），則每月租金約為十五萬三千七百 零九元（0000000元Ｘ１／１２＝１５３７０９．１６元，小數點以下四 捨五入）。參諸前開判例，及系爭房屋座落於台中市○○路○段三一五號之繁華 地段，上訴人無權占有系爭房屋，受有相當於每月最高額租金十五萬三千七百零 九元之利益，於此範圍內，其自負有返還之義務。從而，被上訴人依民法第一百 七十九條規定，請求上訴人自九十一年二月一日起至交還房屋之日止按月給付十 五萬三千七百零九元部分，並無不合，應予准許。九、綜上所述，被上訴人依據所有物返還請求權與不當得利等法律關係，請求上訴人 應將座落台中市○區○○○段六二七地號土地上建號一三八０九號房屋即門牌台 中市○區○○○路一段三一五號全部遷讓返還被上訴人，及自民國九十一年二月
一日起至交還房屋日止按月給付被上訴人十五萬三千七百零九元為有理由，原審 判決並無違誤，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。再 上訴人陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當 之擔保金額准許之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響 ，無逐一論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第七十八條、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德
~B2 法 官 陳成泉
~B3 法 官 曾謀貴
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 王瑩澤
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 三 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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