臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上字第二七一號
上 訴 人 乙○○
被上訴人 冠霖建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
右當事人間請求給付價金事件，上訴人對於民國九十二年五月二十二日臺灣臺中地方
法院九十年度訴字第六七九號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十一月十八日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決於不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴駁回。㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用之外，補稱：㈠、按原審認定上訴人應給付被上訴人房屋買賣價金新台幣 (下同)一百九十四萬一 千一百九十二元暨自起訴狀送達翌日即民國 (下同)九十年三月二十四日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息，無非係以：上訴人至原審言詞辯論終 結前尚有三百九十三萬一千五百四十五元之價金尚未給付被上訴人，但上訴人得 用以抵扣被上訴人價金債權部分，包括⑴瑕疵修補部分二十五萬一千零五十一元 ；⑵B3、B4追加修補工程部分五萬六千八百元；⑶其他瑕疵修補折讓八十一萬一 千零七十三元；及⑷變更設計部分八十七萬一千四百二十九元四個部分，扣抵後 之餘額為一百九十四萬一千一百九十二元，上訴人應有給付義務云云。惟查，除 前開原審認定應由被上訴人負擔之金額外，上訴人實際支付之變更設計施工費用 及瑕疵修補工程費用共一百九十萬一千一百六十一元七角，亦應由被上訴人負擔 ，於該範圍內，上訴人得就被上訴人請求買賣價金互為抵銷而無給付工程款之義 務。原審認上訴人不得就實際支付之變更設計及瑕疵修補費用項目全數抵扣買賣 價金，有下述違誤之處，謹逐項說明如後。
㈡、外牆脫落之瑕疵修補(即原審爭點七)：
１、系爭房屋外牆剝落為保固期間內發生之瑕疵，上訴人得就修復外牆費用一百二十 二萬六千七百九十一元抵扣保固款一百萬元並與被上訴人買賣價金請求權互為抵 銷。
⑴依本件不動產買賣契約第三條第六項約定：「保固款雙方合意為壹佰萬元，自本 房地交付之日起一年內由賣方負責保固一年，保固期間如有屬不可歸責於買方事 由所致房屋瑕疵情事發生時，賣方應同意無條件立即完成維修復原工作，如有延 遲，買方仍得自行僱工完成並自保固款中扣除。」 （參見原審原證一號）。 ⑵查，被上訴人於八十八年十一月三十日將系爭房屋交付與上訴人占有使用，上訴 人於八十九年初雇工進行買賣契約附件二所示之冷氣配管工程，本預定於四月進 行冷氣機安裝，但因該時冷氣機尚未運送來台且被上訴人身在國外，故待上訴人 於九月三日回國後，始由誠新冷凍空調工程有限公司於九月五日進行裝機。依當
時負責施作冷氣安裝工程之證人李介興先生於九十二年十月二日庭訊時證稱，彼 於施工當時 (即八十九年九月五日)確實發現房屋有外牆磁磚剝落情形，足見該 外牆剝落為房地交付日起一年內所發生之瑕疵，依前揭買賣契約保固條款之約定 ，被上訴既未依上訴人要求進行修繕，上訴人應得就自行雇工修補所支付之費用 抵扣保固款一百萬元及應付被上訴人之價金。２、系爭房屋外牆剝落問題亦為被上訴人應負擔保責任之瑕疵，上訴人得就修復外牆 費用一百二十二萬六千七百九十一元，依民法第三百五十九條請求減少價金，並 依同法第三百三十四條規定與被上訴人買賣價金請求權互為抵銷。 ⑴系爭房屋外牆剝落為被上訴人應負擔保責任之瑕疵： ①依民法第三百五十四條規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物於移轉於買受 人時，無滅失或減少其通常效用之瑕疵；同法第三百五十九條規定，買賣因物 有瑕疵而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。 ②依原審於九十年十一月十九日至系爭房屋現場履勘照片及上訴人於九十年六月 十五日自行拍攝之照片 (請參見原審被證十三、十四號現場照片共三十九幀) ，除系爭房屋有外牆磁磚脫落之問題外，同一社區另四棟房屋亦均有嚴重外牆 脫落之情形，其中亦包含被上訴人負責人原先居住之房屋在內，此為被上訴人 於原審所不爭執。被上訴人主張系爭外牆脫落係因上訴人於房屋交付進行裝潢 工程時，把廚房牆打掉才發生脫落現象，並非其施工不良所致之瑕疵云云，倘 如被上訴人所言，其餘被上訴人興建之房舍為何同時均發生外牆嚴重脫落之情 形！被上訴人將交付房屋之外牆磁磚脫落原因歸咎於被上訴人進行裝修工程， 委不足採。
⑵上訴人已善盡買受人之檢查通知義務，並無民法第三百五十六條第三項規定「視 為承認其所受領之物」之法律效果：查上訴人於發現外牆脫落情形時，隨即多次 口頭告知當時居於鄰舍之被上訴人負責人及負責人之妻並請求修復，由於該時被 上訴人之負責人與上訴人居於咫尺之對門，衡諸常情，上訴人於口頭通知之際豈 會再行諸書面發函告知！奈何被上訴人為脫免瑕疵修復費用，竟恃上訴人無法引 據書面函文，謊稱上訴人未於發現瑕疵後立即通知，原審僅憑被上訴人單方否認 之詞，遽認上訴人至九十年十一月十九日履勘現場時始將外牆脫落問題口頭通知 被上訴人云云，顯未完盡調查責任。此外，民法第三百五十六條第三項並未就買 受人之檢查期間定有明文，縱認被上訴人於九十年十一月十九日始告知外牆脫落 問題，原審逕以上訴人在發現外牆脫落情形相距五個月餘始為瑕疵之通知，視為 承認所受領之物云云，誠屬率斷。
⑶縱認被上訴人於九十年十一月十九日始告知外牆脫落問題，由於被上訴人故意不 告知外牆瑕疵，依民法第三百五十七條規定，亦無民法第三百五十六條之適用。 ①買受人依同法第三百五十六條第一項規定固有依通常程序檢查、通知所受領之 物之瑕疵義務，但若物之瑕疵係為出賣人所明知而故意不告知買受人者，買受 人即可免除此項檢查及通知之義務，而不視為其承認所受領之物，此觀同法第 三百五十七條規定自明，最高法院八十六年台上字第三六七一號判決即明揭斯 旨(上證一號)。
②被上訴人自承該房屋自系爭房屋完工後迄外牆脫落為止，期間曾歷經九二一大
地震，大地震時一分鐘內發生三起強震，以致建築物輕者磁磚掉落，牆壁龜裂 ，故本件外牆脫落即有可能是地震時外力導致牆壁與磁磚間產生間隙云云 (請 參照原審判決書第九十頁第八行以下)。被上訴人經營不動產建築業務，當應 知悉房屋會因地震可能導致日後外牆發生剝落情形，彼於八十八年十一月三十 日將系爭房屋交付與上訴人占有使用時，竟故意不告知此項瑕疵，依前揭規定 及最高法院判決意旨，當無民法第三百五十六條第三項視為上訴人承認受領之 物之適用，原審疏未調查審認，即有違誤。㈢、漏水、排風等瑕疵修補項目及費用(即原審爭點十、十一)：１、按被上訴人怠依八十九年二月二十七日協調會議記錄完成瑕疵修補，上訴人得自 行雇工修復之費用，均得用以扣抵上訴人應給付之買賣價金，業經原審確認無誤 。被上訴人對於上訴人所提九發工程有限公司工程結算書、玻璃天窗及房間漏水 修復工程項目及大成鋁業有限公司請款單乙件等修復費用文件之真正 (參見原審 被證二十五、二十六)及上訴人已足額支付工程款乙事並無爭執，且未請求就是 否有進行瑕疵修補之必要性進行鑑定，原審僅憑被上訴人單方否認部分瑕疵修補 項目，遽認上訴人自行雇工完成修復之費用六十萬二千零十四元中，應由被上訴 人負擔修復之必要費用僅有二十五萬一千零五十一元，顯未完盡調查責任。２、原審認定被上訴人應負擔之修復費用為二十五萬一千零五十一元，惟下述上訴人 自行雇工完成瑕疵修補所支出之修復費用 (共二十二萬三千七百一十八元)，亦 應列入被上訴人應負擔修復之必要費用範圍內，謹分別臚列如後： ⑴浴廁通風：
①B3泥作工程：
B3(二樓次臥浴室)：編號一號 (磁磚5832A，支出三千元)、編號二號 (磁磚 3532A，支出二千九百五十元)、編號三號 (磁磚3531A，支出一千一百元)B3( 一樓浴室)：編號四號 (磁磚27556A，支出二百五十六元)、編號五號 (磁磚 27557A，支出六百四十元)B3( 二至三樓浴室)：編號十號 (水泥，支出三百四 十元)、編號十二號 (砂，支出六百元)。以上均係配合八十九年二月十七日協 調會議記錄第五點 (一)第１項所列之廁所、浴室排風至室外管線瑕疵修復問 題而施作，因被上訴人未能完成該項瑕疵修復工作，上訴人自行雇工完成修復 所支出之材料款及工資費用，自應由被上訴人負擔。 ②B4泥作工程：
編號一號 (磁磚5832A，支出一千二百元)、編號二號 (磁磚3532A，支出五百 元)、編號三號 (磁磚3531A，支出九百五十元)、編號四號 (磁磚27556A，支 出四百四十八元)、編號五號 (磁磚27557 A，支出一千六百元)、編號七號 ( 水泥，支出三百四十元)、編號九號 (砂，支出六百元)、編號十三號 (頂樓水 塔地板刷PU工資，支出三千五百元)。以上均係配合八十九年二月十七日協調 會議記錄第五點㈠第１項所列之廁所、浴室排風至室外管線瑕疵修復問題而施 作，因被上訴人未能完成該項瑕疵修復工作，上訴人自行雇工完成修復所支出 之材料款及工資費用，自應由被上訴人負擔。 ⑵玻璃天窗房間漏水：
原審認定被上訴人應負擔之修復費用為七萬五千四百十二元 (含稅)，惟下列上
訴人因房屋漏水問題雇工修復及裝置鋁門所支出之修復費用共二十萬五千六百九 十四元 (含稅)( 參見原審被證二十五號、二十六號工程項目及廠商請款單)，亦 應列入被上訴人應負擔修復之必要費用範圍內，謹分別臚列如後： ①頂樓陽台地璧磚：「拆除磁磚」支出九千八百八十元、「重貼磁磚」支出一萬 六千三百二十八元、「壁磚材料」支出六千一百二十三元。 ②頂樓陽光屋：「大理石拆除二戶」支出七千五百零五元、「大理石重做二戶」 支出六萬八千八百八十八元。落地窗門及採光罩：支出九萬二千三百四十五元 。
㈣、九發工程有限公司施作之變更工程部分(即原審爭點四)：１、按兩造買賣契約書第三條第五項約定由被上訴人完成如附件二所示之變更設計項 目，並未載明以上訴人提供之施工圖說為限，原審誤將上訴人自行草擬之工程圖 作為兩造合意變更設計項目之依據，與兩造締約真意相違，其認事用法顯有違誤 。
⑴系爭房屋為成屋交易，內部裝設並不儘符上訴人之需求，故雙方經協議於買賣契 約書第三條第五款規定，被上訴人同意由上訴人支付材料款，被上訴人自行負擔 施工費用下，為上訴人完成如契約書附件二之變更設計；附件二除列舉十項變更 工程外，於第十一項載明「其他買方（即上訴人）認為應變更之事項，其施工方 式及規範應依買方（即被上訴人）要求施作」，此皆為被上訴人於原審所不爭執 。
⑵原審以：被上訴人於八十八年十一月十日簽定買賣契約書時，曾表明附件二之變 更設計事項需屬合理範圍，故始簽署第十一項「其他買方認為應變更之事項，其 施工方式及規範應依買方要求施作」之概括約定，上訴人既於簽定買賣契約後將 變更設計之圖說郵寄被上訴人，則附件二所指之變更設計之項目自應以附件二所 列舉參照上訴人所提供之圖說作為標準，其餘未於圖說標示者皆非被上訴人應負 擔施工費用之變更設計項目云云。然查，被上訴人於簽定系爭買賣契約附件二時 ，雖曾表示未列舉之變更工程項目以合理範圍為限，該時雙方並未約定以任何施 工圖說作為變更設計項目之依據。嗣因被上訴人並未依約提供完整之相關圖說予 上訴人作為處理變更設計工程之依據，上訴人在未有相關圖說之情形下，遂先依 被上訴人提供其自行草擬但不包含所有變更設計項目之部分施工圖說予被上訴人 俾為施工之參考。縱認兩造締約時確有合意買賣契約附件二未列舉之項目應以「 合理範圍」為限，本件變更設計之項目亦應衡諸上訴人自行負擔材料費款而施作 之變更設計工程是否屬合理範圍，而非僅以施作項目是否標載於施工圖說上為論 斷依據，方符合當事人間公平及誠信原則。否則被上訴人並非擅於工程繪圖，僅 在自行提供草擬圖樣且未與被上訴人進行確認變更設計範圍情形下，喪失依約得 要求被上訴人負擔施工費用之權利，顯與事理未合。２、如前所述，除上訴人於訂約後交付予被上訴人之施工圖說外，上訴人仍得依其實 際需要自行負擔材料款，請求被上訴人就其認為應變更設計之合理範圍進行工程 施作。下列九發工程有限公司負責施作之變更工程項目，雖未標載於上訴人提供 之系爭施工圖說上，依買賣契約書附件二之約定，仍應列入上訴人應負擔之變更 設計費用範圍中：
⑴B3工程部分：
①拆除工程：B3一樓編號一號 (洗衣房磚牆拆除工程工資)支出一萬一千元、編 號二號 (洗衣房地板、壁面磁磚打除工資)支出九千元。 ②大理石工程：B3一樓編號四號 (吊工工資)支出一千零五十五元、編號五號 ( 施工工資)支出一千五百七十七元及Other編號一號 (搬運工資)五千二百五十 元。
③水電工程：B3編號四號 (電熱水器安裝工資)支出三千五百元。B3編號一號 ( 一樓必面打鑿水管接續工資)支出六千元。B3送電費用明細編號四號 (工資)支 出一萬三千元、編號五號 (送電費用)支出一萬二千元。 ④泥作工程：B3編號一號 (一樓社區保全泥作補洞工資)支出二百五十元、編號 三號 (一樓廚房壁面水泥粉光工資)支出六千二百元、編號四號 (一樓廚房貼 磁磚工資)支出二千四百元、編號十五號 (二樓社區保全泥作補洞工資)支出二 百五十元、編號十八號 (三樓地板作排水坡度灌漿工資)支出四千元、編號十 九號 (三樓地板作排水坡度刷防水水泥漆工資)支出二千元、編號二十號 (三 樓社區保全泥作補洞工資)支出二百五十元、編號二十二號 (頂樓水塔室地板 RC 修補工資)支出一千五百元。
⑤木作工程：Ⅰ編號二號 (地下一樓酒窖矽酸鈣隔間單面)支出五千五百八十六 元、編號三號 (地下一樓酒窖矽酸鈣天花板支出四千五百元、編號十號 (一樓 客廳釘矽酸鈣天花板)支出二萬七千三百四十五元六角、編號十一號 (一樓客 廳釘線板)支出一萬三千二百元、編號十四號 (一樓櫥櫃上方作封板)支出四千 七百三十三元、編號十六號 (一樓保全管線包覆)支出三千二百元、編號二十 號 (二樓次臥釘大線板)支出二千元。Ⅱ編號四號 (地下一樓酒窖門片及門斗) 支出一萬元。Ⅲ編號五號 (地下一樓酒窖AC管線包覆【洗衣機】)支出三千七 百六十八元一角、編號十七號 (一樓踢角板修補)支出三千元。 ⑥鐵作工程：B3編號二號 (三樓熱水器不銹鋼架子)支出四千九百元、編號三號 (三樓不銹鋼片)支出六百五十元。
⑵B4工程部分：
①水電工程：B4送電費用明細編號五號 (工資)支出一萬三千元、編號六號 (送 電費用)支出一萬二千元。
②泥作工程：B4編號一號 (一樓社區保全泥作補洞工資)支出二百五十元、編號 七號 (二樓社區保全泥作補洞工資)支出二百五十元、編號十號 (三樓社區保 全泥作補洞工資)支出二百五十元、編號二十二號 (頂樓水塔室地板RC修補工 資)支出一千五百元。
③鐵作工程：編號一至四號支出二千二百零五元。３、此外，上訴人依買賣契約附件二進行之衛浴設備改裝工程部分，支出工程款四萬 三千九百八十五元，此有施工廠商惠而企業有限公司開立收據乙件可稽 (參見原 審被證十八號)，原審漏未審酌，尚請鈞院鑒察。㈤、冷氣安裝費用(即原審爭點五)：
１、按原審被證六及被證七之冷氣安裝工程部分，確屬系爭買賣契約附件二所示之冷 氣主機裝設、配管及包覆之變更設計項目，故B3及B4樓層冷氣安裝工程金額三十
二萬二千零九十八元應由被上訴人負擔，已由原審認定在案。２、上訴人拆除原本已裝設之管線將主機改裝於一樓，其衍生之追加工程費用四萬九 千零三十五元部分，查被上訴人對冷氣設備對安裝及地點之變更已為承諾，故對 於上訴人將冷氣設備安裝於B3、B4房屋後之陽台部分之工資金額，依系爭買賣契 約之約定，即應由其負擔，而對於將冷氣設備安裝於B3、B4房屋後之陽台，被上 訴人負責人其時並稱此並不會有任何問題，上訴人始委請誠新冷凍空調工程有限 公司施作，未料施作後即遭鄰居強烈反對，被上訴人亦未協助向鄰居澄清說明， 上訴人迫不得已，只得與鄰居協調後將冷氣設備改裝於一樓前方。此等改裝費用 皆係因被上訴人無法履行其原先之承諾所造成，原審忽略前開事實而以此項施工 項目並非兩造合意之變更設計工程，故不得要求被上訴人負擔此部份支出云云， 實與事實相違。
㈥、油漆工程費用 (即原審爭點六)：原審認油漆工程項目並非上訴人所繪圖說上所 示之項目，故非屬系爭買賣合約附件二所列之變更設計項目云云。然而，如前所 陳，本件不應以上訴人曾經提出施工圖說之事實而將被上訴人應負擔之施工費用 侷限於圖說上所載列之項目，應以上訴人自行負擔材料費用而施作之變更設計工 程是否逸出合理性範圍為考量上依據，始為正鴣。被上訴人前既已同意進行各項 變更工程，而進行其他各項工程本即須就油漆部分重為修補，此當為變更設計之 必要合理範圍，故上訴人洽請油漆人員就房屋重新油漆而支出之工資費費用十六 萬六千零六十三元，應由被上訴人負擔。
㈦、綜上，被上訴人應負擔之金額共為一百九十萬一千一百六十一元七角（項目如左 列），於此範圍內，上訴人得就被上訴人請求買賣價金互為抵銷：⑴外牆脫落之 瑕疵修補：一百二十二萬六千七百九十一元。⑵漏水、排風等瑕疵修補：二十二 萬三千七百一十八元。⑶變更工程：二十三萬五千五百五十四元七角。⑷冷氣安 裝費用：四萬九千零三十五元。⑸油漆工程費用：十六萬六千零六十三元。三、證據：除引用原審立證方法外，聲請訊問證人李介興。乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用之外，補稱： 上訴人上訴理由所爭執項目為外牆脫落之瑕疵修補、漏水及排風等瑕疵修補項目 及費用、變更工程、冷氣安裝費用及油漆工程費用，茲分項予以說明之：㈠、外牆脫落部分：
１、首先外牆脫落之原因為何，上訴人迄今仍未舉證，上訴人雖以其他住戶之外牆也 有脫落現象，用以佐證被上訴人施作品質有瑕疵，惟針對其他住戶外牆脫落原因 ，上訴人亦同樣無法提供證明。查系爭房屋於八十六年一月九日建築完成，迄上 訴人訂約時為止，建築物外觀並未有所損壞，而系爭房屋在八十八年十一月三十 日交付上訴人占有使用，上訴人於交屋後即進行內部大整修，參酌證人李介興所 述：發現脫落時間是八十九年九月五日前後，我無法判斷磁磚是什麼原因脫落， 八十九年初我剛接觸這個房屋時是完整的，到安裝時才發現有磁磚脫落情形，是 以外牆脫落之現象在兩造買賣契約訂立當時並不存在，極為可能是因上訴人進行 裝修打除，工程時所造成，再者本件買賣契約訂立時甫經九二一大地震，也有可
能是地震造成隱存之損壞，再加上裝修工程之破壞力以及日曬雨淋，使外牆磁磚 脫落，又地震可能發生損壞之事實，上訴人經過媒體報導以及親眼經歷，應該有 所認識，被上訴人並無刻意隱瞞之必要，更何況買賣時兩造均未發現系爭房屋有 損壞情形，被上訴人又如何預先告知。
２、上訴人在原審九十一年十一月十九日履勘現場時表示：「廚房外牆有空的、也有 實心的。Ｂ四外牆部分有磚掉下來，是在去年七月發生的。」（詳被上證一）， 由上訴人之陳述可知：
⑴系爭外牆脫落的時間是在九十年七月間，並非證人李介興所說：「發現脫落時 間是八十九年九月五日前後」，復參酌上訴人所提出被證九誠新冷凍空調有限 公司之工程估價單時間為九十年六月十二日（被上證二），足證外牆脫落的時 間應該是在九十年七月，而非在保固期間內。按民法第三百五十六條規定：「 買受人應按物之性質，依通常程序，從速檢查其所受領之物，不能即知之瑕疵 ，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。 」，本件房屋在八十八年十一月三十日即已交付上訴人使用，上訴人卻遲至九 十年十一月十九日原審履勘現場時才表示外牆有瑕疵，業已逾越交付後六個月 之期限甚久，應視為上訴人承認受領房屋。退一步言之，就算磁磚脫落是在保 固期間內，但依證人李介興證詞，當時只有一個區塊約法庭發言台面積脫落， 就算上訴人有通知被上訴人（註：此部分事實上訴人並未舉證），被上訴人所 負責任，也僅限於上開脫落部分，至於其他外牆部分上訴人未從速檢查有無鬆 動現象，自無從要求被上訴人一併負責。
⑵其次，依上訴人在現場履勘時所主張，外牆脫落部分僅有三處，廚房外牆有一 部分空心、一部分實心，除此之外上訴人並無意見，但上訴人於原審履勘後， 卻逕自將Ｂ３、Ｂ４房屋前後方之外牆全部打除，要求被上訴人負擔費用，洵 屬無理。雖承攬外牆工程之明哲工程行出具聲明書表示其餘外牆亦已呈現有鬆 動浮凸之情形，無法單純補上脫落磁磚方式處理，惟明哲工程行有工程款之利 害關係，所述難免偏頗，因該工程行負責人未親自到庭說明，上開聲明書內容 ，自難採信。再者對照其他住戶鬆動範圍均不大，僅將脫落部分重貼，足證上 訴人之施作方式確有可議之處。
㈡、漏水、排風等瑕疵項目：關於瑕疵修補之項目，兩造在原審協議過程中均各自陳 述意見，雖上訴人主張相關費用皆已實際支出，被上訴人應如數負擔，惟查所謂 瑕疵修補應以修補瑕疵所必要之費用為限，例如房屋補漏之費用屬於必要費用， 但上訴人另行安裝採光罩，則應屬有益費用，不應由被上訴人負擔，原審對於不 予承認之項目，皆已一一說明不採之理由，上訴人於鈞院審理中未針對原審不承 認之項目舉證說明應由被上訴人負擔之合理性、必要性，只是空言爭執，其上訴 自無可採。
㈢、變更工程部分：兩造於簽訂買賣契約書時，在契約第三條第五項，約定被上訴人 同意依上訴人之請求，由上訴人支付材料款而由被上訴人負擔施工費用下完成如 買賣契約附件二所示之變更設計部分，訂約當時上訴人並未當場提供施工圖給被 上訴人，圖說是訂約後始郵寄給被上訴人，針對變更工程部分應依兩造契約附件 二及施工圖說為準，上訴人主張依附件二第十一項，雙方約定應變更之項目除列
舉部分外，尚包括其他買方認為應變更之事項，上訴人當得依其實際需要自行負 擔材料款，要求被上訴人進行施作云云，並無理由：１、倘若附件二第十一項約定可做如此解釋，則被上訴人所負義務豈不包山包海， 毫無限制？所謂變更工程，又與上訴人自行施作之裝潢工程應如何區分？上訴人 藉變更工程名義，將其應自行負擔之裝潢費用轉嫁被上訴人身上，對其甚為划算 ，但對被上訴人而言誠失公平。
２、其次兩造契約第三條第五項約定：「該變更設計至遲應於八十九年一月二十日完 成」，倘若變更設計無一定範圍，只要上訴人想變更，被上訴人就必須幫其變更 ，則被上訴人如何能在約定期限完成變更工作？此處約定豈不形同虛設？３、再者因訂約後上訴人遲遲未確認變更範圍，被上訴人不得已先於八十八年十二月 二日發函通知上訴人：「二、台端目前尚未交付賣方有關變更隔間材料及確認變 更之追加內容，倘若因上述因素致使賣方無法於八十九年一月二十日前完成變更 工作，賣方亦不負違約之責」，上訴人於八十八年十二月十三日始託林坤賢律師 寄圖說於被上訴人，關於郵寄圖說一事，上訴人並無爭執，被上訴人於八十九年 元月四日發函通知：「三、．．．貴方應一次提足材料，方有利於動工變更，否 則有中途停工之虞．．．四、八十八年十一月三十日複驗時，本公司負責人基於 專業善意，曾向 台端提起主臥浴室馬桶區通道變更圖不合理之處（寬僅四十五 公分），台端曾回答待回去再與設計者討論但均無下文，對於提供材料事亦同． ．．」。上訴人則曾於八十八年十二月二十八日委請陳世寬律師函覆希望被上訴 人提供改建工作之時間表，以利準備材料等語。上開函文內容足可證明被上訴人 當時就變更設計之範圍甚為重視，且要求上訴人予以確認，而上訴人於八十八年 十二月十三日提供圖說用意即是在確定變更範圍，且其既然要求被上訴人提出工 作時間表，更可證明變更設計範圍業已確定。
４、又被上訴人曾向上訴人表示被上訴人所能負擔變更設計工資上限為二十萬元，上 開上訴人委請陳世寬律師回函中亦表示：「據Mr.Duhuin了解，台端曾向 Mr.YolandaDuhrin提過此金額限制，惟上訴人將此二十萬元上限，誤為瑕疵修補 費用，故被上訴人於八十九年一月四日之函文中一併澄清：「前文所提二十萬元 係變更設計工資之上限，且現場亦有見證人林坤賢律師作證，若變更設計範圍超 出上限，理應由客戶負擔此費用」，是以被上訴人自始即無概括負擔變更設計費 用之意思，而上訴人亦清楚此事。
５、本件契約見證人林坤賢律師於鈞院審理時固然表示附件二第十一項站在買方之立 場應採概括解釋，惟其同時指出被上訴人立約當時一再強調要在，合理之範圍內 ，足證被上訴人並未承諾就上訴人所有變更部分負擔費用之意甚明。６、按「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不能拘泥字面，致失當 時立約之真意」（最高法院十九年上字第五十八號判例）、「探求契約當事人之 真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般 之觀審」（最高法院七十四年台上字第三五五號判決參照）。本件契約附件二第 十一項文字固然記載：「其他買方認為應變更之事項」，惟依立約當時情形以及 上訴人事後提供變更圖說等節，除非上訴人能證明雙方另有合意，施工範圍應僅 限於附件二及圖說指定部分，方符合當事人真意及公平、誠信原則。
㈣、冷氣安裝費用：
１、此部分費用，依上訴人所述，係屬於變更工程範圍，關於被上訴人應負擔之變更 工程範圍，前已詳加說明，應以附件及圖說為限，雖附件中有記載冷氣配管及包 覆費用，然依立約當時情形，兩造曾先看過其他住戶施作方式，所以冷氣施作方 式應與其他住戶相同裝設一般氣冷式之冷氣為限，且施工圖說上已標示被上訴人 原先預留管道之室內機位置，足徵被上訴人所認知、瞭解之範圍仍為一般冷氣機 之裝設，兩造達成合意之範圍也應以此為限。
２、但事後上訴人卻任意將原定裝設之氣冷式冷氣改為冷暖氣，且主機裝設地點改在 房屋正前方，因該冷暖氣主機龐大，此可對照現場其他住戶裝設之冷氣與上訴人 裝設之冷暖氣機體積相差甚大即明（被上證三），其他住戶認為有礙社區整體景 觀，且有掉落危害安全之虞，要求上訴人不要裝設，上訴人始將主機裝設於一樓 車庫前方，三部串連供一、二、三樓之冷暖氣，因裝機種類及地點改變，上訴人 又變更設計追加施作公共管道間改做垂直管於每一樓層鑽孔打洞供應冷氣，並將 被上訴人原先預留之管道加以修補填平，由於整個冷暖氣裝設工程非常複雜，費 用高昂，業已違反被上訴人原先之承諾是在施作一般氣冷式冷氣之前提下負擔費 用，因此上訴人事後交由誠新冷凍空調工程有限公司施作冷氣之費用，自不應由 被上訴人支付。
３、又證人李介興於鈞院審理時證稱：「上訴人裝的也是氣冷式冷氣，是屬於中央空 調，這房屋原先規劃的是一對一或一對二的空調不是中央空調」，更足以證明被 上訴人完全沒有預期上訴人後來實際施作之方式，自不可能同意負擔費用。㈤、油漆工程之費用：因被上訴人在將房屋點交於被告之前，已將室內全部粉刷清洗 過，以現況交屋（參照契約第九條第一項），而上訴人在附件所列變更工程項目 亦未列入此項油漆工程，可知交屋當時上訴人對現場油漆狀況並無不滿，故此工 程係屬上訴人自行施作之裝潢工程費用不應由被上訴人負擔。 理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於八十八年十一月十日向被上訴人購買坐落台中巿南 屯區○○段三十二地號土地應有部分八分之二及其上建物二一四號及二一五號即 門牌號碼台中巿文心一路二六五之八、之九號房屋（下稱系爭房屋），價金共四 千一百萬元。被上訴人已於八十八年十一月三十日將上開房地點交予上訴人，惟 迄今上訴人僅付被上訴人價款共三千七百二十四萬九十八百一十三元，尚欠三百 九十三萬一千五百四十五元未付，嗣因系爭房屋尚有紛爭，兩造曾於八十九年二 月十七日及同年三月二日協商解決，被上訴人有同意部分之折價，經折價後，上 訴人尚欠三百五十一萬三千六百四十二元未清償，爰本於買賣契約，請求上訴人 如數給付等語。（原審就逾一百九十四萬一千一百九十二元本息部分，為被上訴 人敗訴判決，未據被上訴人聲明不服，業已確定）二、上訴人則以：被上訴人除應負擔追加修補工程款五萬六千八百元及其他瑕疵修補 折讓八十一萬一千零七十三元外（此部分業經原審判決確定），被上訴人尚應負 擔之金額合計為一百九十萬一千一百六十一元七角，上訴人得就被上訴人請求買 賣金額互為抵銷，爰逐項說明如下：㈠漏水、排風等瑕疵修補費用二十二萬三千 七百十八元應由被上訴人負擔：被上訴人怠於依八十九年二月二十七日協調會議
紀錄完成瑕疵修補，上訴人得自行雇工修復，原審僅認定被上訴人應負擔二十五 萬一千零五十一元，惟上訴人自行僱工完成瑕疵修補所支出之其他修補費用合計 二十二萬三千七百十八元，亦應由被上訴人負擔，並得扣抵買賣價款。㈡兩造訂 立買賣契約時，在買賣契約書第三條第五項約定由被上訴人完成如買賣契約附件 二所示變更設計項目，當時被上訴人曾表示未列舉之變更工程項目以合理範圍為 限，惟雙方並未約定以任何施工圖為變更項目之依據，嗣因被上訴人並未提供完 整之相關圖說予上訴人，上訴人遂提供由其自行草擬但不包含所有變更設計項目 之部分施工圖予被上訴人供為施工參考，本件買賣契約雖未記載附件二未列舉之 項目以「合理範圍」為限，惟變更設計之項目亦應衡諸上訴人負擔材料費款而施 作之變更設計工程是否屬合理範圍，而非僅以施作項目是否標載於施工圖說上為 論斷依據，方符合公平及誠信原則。此部分變更設計項目費用合計為二十三萬五 千五百五十四元應由被上訴人負擔，並由買賣價款中扣抵。另上訴人依買賣契約 附件二進行之衛浴設備改裝工程部分，支出工程款四萬三千九百八十五元，有惠 而企業有限公司收據一份為據，原審漏未審酌，此部分亦應由被上訴人負擔。㈢ 上訴人拆除原本已裝設線將主機改裝於一樓，所衍生之追加工程費用四萬九千零 三十五元部分，應由被上訴人負擔：被上訴人對於冷氣安裝及地點之變更已為承 諾，並稱不會有任何問題，上訴人乃將冷氣安裝於Ｂ３、Ｂ４房屋後陽台，詎安 裝後遭鄰居強烈反對，上訴人不得已，乃與鄰居協調後改裝在一樓前方，此等改 裝費用皆係因被上訴人無法履行其原先之承諾所造成，自應由被上訴人負擔。㈣ 被上訴人既已同意上訴人進行各項變更工程，而進行各項工程本即須就油漆部分 重為修補，此為變更設計之必要合理範圍，故上訴人支付房屋重新油漆費用十六 萬六千零六十三元，應由被上訴人負擔，並由買賣價款中扣抵。㈤外牆脫落部分 ：本件房屋外牆脫落之瑕疵係發生在八十九年九月，系爭房屋係八十八年十一月 三十日交屋，保固期間為一年，上開瑕疵發生在一年之保固期間內，業經安裝冷 氣之李介興證稱在卷，上訴人於九十年六月間亦曾多次以口頭通知被上訴人負責 人及其妻請求修復，未據被上訴人修復，上訴人因而支付修復外牆脫落費用一百 二十二萬六千七百九十一元，自得以之扣抵保固款一百萬元，或依民法第三百五 十九條瑕疵擔保規定請求減少價金，並依同法第三百三十四規定與被上訴人之買 賣價金請求權互為抵銷。縱認上訴人係發現瑕疵五個月後即九十年十一月十九日 始告知被上訴人外牆脫落問題，依法視為承認所受領之物而不得主張瑕疵擔保， 惟因本件係被上訴人故意不告知該瑕疵，依民法第三百五十七條規定，上訴人即 無適用民法第三百五十六條規定而得免除此項檢查及通知之義務，不視為承認所 受領之物等語，資為抗辯。
三、經查，下列事實為兩造在原審及本院所不爭執，應堪信為真實：⑴兩造於八十八 年十一月十日簽訂買賣契約書，由上訴人向被上訴人購買坐落台中市○○區○○ 段三十二地號應有部分八分之二土地，及其上建號二一四號即門牌號碼為台中市 ○○○路二六五之八號、建號二一五號即門牌號碼為台中市○○○路二六五之九 號房屋約定總價金為四千一百萬元。除房價外，上訴人尚須負擔「外水」一萬 七千一百三十五元、「外電」一萬九千三百三十五元、「外瓦斯」十四萬四千八 百八十八元，上開合計上訴人應付給被上訴人之總價額為四千一百十八萬一千三
百五十八元，上訴人已經給付被上訴人三千七百二十四萬九千八百十三元，尚餘 三百九十三萬一千五百四十五元尚未給付。⑵被上訴人業已於八十八年十一月三 十日將前開房地交付給上訴人占有使用，惟因系爭房屋有瑕疵及變更工程的問題 ，兩造曾經在八十九年二月十七日開協調會議，當時有作成會議記錄，兩造確認 紀錄的時間是在八十九年三月二日，對於協調會議記錄之真正，沒有爭執。⑶當 日的協議共分二部分：一為買賣契約書第三條第四項的瑕疵修補問題，另一為買 賣契約書第三條第五項的變更設計工程的問題。有關瑕疵修補的問題，兩造也分 成兩部分：其一為玻璃天窗房間的漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題 ，兩造約定由被上訴人負責修補，並且同意上訴人保留三十八萬八千九百二十七 元至此部分的瑕疵修補完成為止。其二為其他瑕疵修補問題，約定由上訴人負擔 費用，洽請第三人處理，被上訴人同意減少八十一萬一千零七十三元的價金（含 稅），並於買賣合約書中為折讓的說明。至於變更設計工程部分，雙方並沒有達 成一致的解決方法。⑷兩造於簽訂買賣契約書時，在契約第三條第五項，確有約 定被上訴人同意依上訴人之請求，由上訴人支付材料款而由被上訴人負擔施工費 用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計部分之書面記載，該項書面僅以文 字之書面約定十一項，上訴人並未當場提供施工圖給被上訴人，而被上訴人於九 十年七月二十五日提出法院之施工圖說，是上訴人於前開訂約後始郵寄給被上訴 人，事後上訴人又於八十八年十二月十三日透過林坤賢律師郵寄一份圖說予被上 訴人。⑸被上訴人對於上訴人所提工程結算書（九發部分）之真正，無爭執。是 本件所應審究者為上訴人主張前開得以扣抵買賣價款之金額是否有理由，經查：㈠、漏水、排風等瑕疵修補項目部分：兩造於八十九年三月二日確認之協調會議記錄 ，業已載明有關瑕疵修補的問題，其中玻璃天窗房間的漏水檢修、廁所、浴室排 風到室外的管線問題，約定由被上訴人負責修補，並且同意上訴人保留三十八萬 八千九百二十七元至此部分的瑕疵修補完成為止之事實，為兩造所不爭執。參以 兩造所簽訂之不動產買賣契約書第三條第四項約定，可知兩造為上開約定時，雖 無特別明文，但可推知若被上訴人未在合理之期限內為修繕，上訴人參酌前開兩 造有關瑕疵修補問題之約定精神，自應認為上訴人得自行僱工修補或計算出修復 費用，並得將所需費用由上開款項扣除或由買賣價金中扣抵。即上訴人所得扣除 或扣抵之金額，以被上訴人未在合理期限內為修繕之瑕疵項目為限，先予敍明。 再依民事訴訟法第二百七十七條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，並應由上訴人負舉證責任。」，上訴人自應就其主張修繕 項用為被上訴人應負責一節負舉證責任，茲就上訴人主張扣抵費用是否有理由， 分述如下：
①浴廁通風（Ｂ３泥作工程部分）：上訴人主張Ｂ３（二樓次臥浴室）編號一號（ 磁磚５８３２Ａ腰帶，支出三千元）、編號二號（磁磚３５３２Ａ，支出二千九 百五十元）、編號三號（磁磚３５３１Ａ，支出一千一百元）、Ｂ３（一樓浴室 ）編號四號（磁磚２７５５６Ａ，支出二百五十六元）、編號五號（磁磚２７５ ５７Ａ，支出六百四十元）、Ｂ３（２─３Ｆ浴室）編號十號（水泥，支出三百 四十元）、編號十二號（砂，支出六百元）部分，應由被上訴人負修繕費用，惟 為被上訴人否認上開項目係屬瑕疵修補項目，而上訴人就該等項目確屬上開瑕疵
修補之必要費用，亦未舉證以實其說，自難採信，故此等支出，自不得列入瑕疵 修補之範圍內。
②上訴人主張浴廁通風（Ｂ４泥作工程部分），含Ｂ４編號一號（磁磚５８３２Ａ 腰帶，支出一千二百元）、編號二號（磁磚３５３２Ａ，支出五百元）、編號三 號（磁磚３５３１Ａ，支出九百五十元）、編號四號（磁磚２７５５６Ａ，支出 四百四十八元）、編號五號（磁磚２７５５７Ａ，支出一千六百元）、編號七號 （水泥，支出三百四十元）、編號九號（砂，支出六百元）Ｂ４編號十三號（頂 樓水塔地板刷ＰＵ工資）支出三千五百元部分，應由被上訴人負擔費用，惟經被 上訴人否認為瑕疵或屬變更設計項目，上訴人復未舉證證明此部分之支出和浴廁 通風之瑕疵有何關連，此部分金額，自不得列入瑕疵修補之範圍並主張扣抵。 ③玻璃天窗房間漏水部分：上訴人主張關於頂樓陽台地壁磚拆除磁磚支出九千八百 八十元、重貼磁磚支出一萬六千三百二十八元、壁磚材料支出六千一百二十三元 、頂樓陽光屋大理石拆除二戶支出七千五百零五元、大理石重做二戶支出六萬八 千八百八十八元、落地窗門及採光罩支出九萬二千三百四十五元，均屬瑕疵修補 之必要費用，應由被上訴人買賣價金中予以扣除，固據其在原審提出玻璃天窗及 房間漏水修復工程項目一份（見原審卷被證二十五）及大成鋁業有限公司請款單 一件（見原審卷被證二十六）為證，惟被上訴人除對於該等證物之形式真正復未 加以爭執外，否認該部分費用有由其負擔之必要。經查：Ⅰ前開被證二十五項目 表所載有關磁磚及大理石拆除重作部分，上訴人未證明係因前開漏水而有施作之 必要，且依原審在現場履勘結果，該陽光屋之地板雖有積水所留下之痕跡，但尚 無證據顯示有拆除重作之必要，有勘驗筆錄在原審卷可稽，故上訴人主張關於磁 磚及大理石拆除重作部分之費用，應由被上訴人負擔之主張，自無可採。Ⅱ依前 開被證二十六所示，此部分之施作項目是落地窗門及採光罩，被上訴人否認修補 玻璃天窗房間漏水，有施作此等項目之必要，上訴人就此必要性，復未提出任何 舉證，以實其說，則其主張此部分係屬修補上開瑕疵之必要費用云云，同無可採 。
㈡、九發工程有限公司施作之變更工程部分：
⑴兩造於簽訂買賣契約書時，在契約第三條第五項，確有約定被上訴人同意依上訴 人之請求，由上訴人支付材料款而由被上訴人負擔施工費用下，完成如買賣契約 附件二所示之變更設計部分之書面記載，該項書面僅以文字之書面約定十一項， 上訴人並未當場提供施工圖給被上訴人，而被上訴人於九十年七月二十五日提出 法院之施工圖說，是上訴人於前開訂約後始郵寄給被上訴人，事後上訴人又於八 十八年十二月十三日透過林坤賢律師郵寄一份圖說予被上訴人等情，業如前述， 而在簽訂上開附件二時上訴人有提出原所列舉十項以外之變更設計事項，當時被 上訴人有表明須屬合理範圍，故始簽署第十一項之「其他買方認為應變更之事項 ，其施工方式及規範應依買方要求施作」之概括約定等情，復據在場見證之律師 即證人林坤賢在原審證述明確（見原審卷㈡第二五七、二五八頁），從上開過程 觀之，可知兩造在簽訂前開附件二時，並無圖說提供，但關於變更設計項目部分 在簽訂附件二時，已屬可得特定之範圍，事後上訴人既將變更設計之圖說寄給被 上訴人，則前開附件二所指之變更設計項目自應以附件二所列舉參照嗣後所送達
之圖說作為標準，否則依上開附件二第十一項之約定，即成為無範圍、無期限之 約定，倘上訴人想變更，被上訴人就必須變更，對被上訴人而言，即有顯失公平 之處，是故除圖說外，上訴人所從事之工程部分，尚不得謂屬前開附件二所示之 變更設計工程，上訴人主張雙方並未約定以任何施工圖說為變更設計項目之依據 ，故除於訂約後交付予被上訴人之施工圖說外，上訴人仍得依其實際需要自行負 擔材料款，請求被上訴人就其認為應變更設計部分進行工程施作云云，即無可取 。
⑵上訴人主張下列變更設計而由九發公司施作部分之費用應由被上訴人負擔，是否 有理由，茲分別說明如下：
①Ｂ３工程部分：
Ⅰ拆除工程：Ｂ３一樓編號一號（洗衣房磚牆拆除工程工資）支出一萬一千元 、編號二號（洗衣房地板、壁面磁磚打除工資）支出九千元部分：此部分變 更項目不在圖說上一節，為兩造所不爭執，然上訴人主張係由兩造口頭約定 由被上訴人負擔等語，則經被上訴人否認，上訴人復未舉證以實其說，自無 可採，此部分既不在圖說上，上訴人復未舉證證明係另經兩造口頭約定由被 上訴人負擔費用，上訴人主張應由被上訴人負擔及得由買賣價金中扣抵，自 無理由。
Ⅱ大理石工程：關於大理石工程中Ｂ３一樓編號四號（吊工工資）支出一千零 五十五元、編號五號（施工工資）支出一千五百七十七元及Other編號一號 （搬運工資）五千二百五十元部分，被上訴人否認屬變更設計項目，上訴人
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