臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第九○四號
上 訴 人
即附帶被上訴人 甲○○○
訴 訟 代 理 人 施木
被 上 訴 人
即 附帶上訴 人 乙○○
訴 訟 代 理 人 黃丁風 律師
右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十二年七月二十四日臺灣
基隆地方法院九十一年度訴字第四六八號第一審判決，提起上訴，被上訴人並提起附
帶上訴，本院於中華民國九十二年十二月十六日言詞辯論終結，爰判決如左：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）三十三萬二千二百八十六 元，並應自民國（下同）九十一年八月十六日起再按年給付上訴人六萬六千九百 四十七元。
㈢對造之附帶上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用之外，補稱略以： ㈠坐落台北市○○區○○段一小段一二二地號土地（下稱系爭土地），前去台北市 內各處之交通均甚為方便，而屬工商繁榮地段，而其上建物門牌號碼「台北市○ ○街一四七巷九號」之房屋（下簡稱系爭房屋），乃於七十三年間完工，迄今屋 齡尚屬未滿二十年之房屋，亦無被上訴人所稱甚為老舊可言，而被上訴人佔有使 用該房屋已長達十九年，期間該土地之各項稅捐均由上訴人夫妻負擔繳納，然上 訴人卻無法使用該土地。
㈡被上訴人所提出之行政院六十七年函釋內容，僅係針對租用公園預定地之個案申 明以百分之四計算，然其個案內容為出租公園預定地，與系爭土地乃係可供居住 之住宅區不同，自無從據以推論應以年息百分之四為計算之依據。乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決命附帶上訴人給付逾八萬零四百十二元，及自九十一年八月十六日起按年 給付逾一萬六千九百二十六元部分廢棄。
㈡右廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴駁回。 ㈢對造之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用之外，補稱略以： ㈠系爭土地因位於台北市○○街一四七巷之巷底，距離最近公車站、捷運站、萬華 火車站尚有一段頗長的距離，且每次被上訴人前往系爭房屋時，常因交通不便利
，而搭乘計程車至寶興街與德昌街交叉路口下車，再徒步進入，足信系爭房屋位 置地點確實在交通方面較為不佳甚明。又因巷道狹窄，萬一火災發生，大型消防 車根本進不了，因此，房地買賣有行無市，未見有交易成功之案例，甚且，即便 擬出租，房客因消防常識漸增，亦甚少願承租落腳於此區域，基此緣故，巷道內 之景象顯得落後凄涼，亦不易將之出租他人，將來縱有出租，租金額亦相當有限 ，故上訴人所受租金之損失，應以申報地價百分之四計算，始符公允。 ㈡上訴人自其配偶施木森名下取得系爭土地持分之權利，施木森卻以代墊土地增值 稅方式取得系爭土地持分之權利，嚴格言之，上訴人夫妻二人明知系爭土地已賣 予許昌輝，竟以上揭惡意方式取得原土地所有人應移轉予許昌輝之系爭土地持分 權利，此等惡意取得之權利，被上訴人原應得行使撤銷權 (恐有除斥期間經過之 問題），因此，上訴人就系爭土地之權利而言，依法雖係擁有土地之所有權，但 於取得時已明知土地上已有被上訴人之房屋，根本不可能取得土地之使用權能， 所為執稱被上訴人妨害其使用權等云，依情、依理似不值得鼓勵與保護。因此， 上訴人若對系爭土地有何損失，頂多係墊付土地增值稅之利息損失及代墊之地價 稅額而已。
理 由
一、上訴人及原審共同原告施木森起訴主張：系爭土地為施木森於七十九年八月十五 日取得所有，嗣於八十六年九月十八日以贈與方式移轉登記予伊，被上訴人所有 坐落其上之系爭房屋並未取得系爭土地所有權，為無權占有系爭土地，且迄今亦 未支付任何使用系爭土地之對價予伊，爰依民法第一百七十九條不當得利或同法 第四百二十五條之一法定租金等法律關係，請求被上訴人㈠應給付施木森七千七 百二十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息㈡應給付上訴人四十三萬二千八百零一元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率年息百分之五計算之利息㈢應自九十一年八月十六日起按年 給付上訴人八萬八千一百零五元（原判決判命被上訴人給付上訴人十萬零五百十 五元本息，及自九十一年八月十六日起按年給付上訴人二萬一千一百五十八元， 並駁回上訴人其餘之訴暨原審共同原告施木森之訴，原審共同原告施木森就其敗 訴部分未據聲明不服，此部分已告確定；另上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起 上訴，而被上訴人則就其應給付上訴人逾八萬四百十二元本息及自九十一年八月 十六日起按年給付逾一萬六千九百二十六元部分，提起附帶上訴，故被上訴人應 給付八萬四百十二元本息及按年給付一萬六千九百二十六元部分，亦已告確定） 。
二、被上訴人則以：上訴人係因代建商即證人楊憲忠給付土地增值稅而取得系爭土地 ，非因買賣關係而登記取得，自不得本於系爭土地所有人地位向伊請求相當租金 之不當得利；且伊係承繼前手許昌輝向建商楊憲忠所取得完整之系爭土地及其上 建物之買賣，伊係合法占有系爭土地之應有部分，非屬無權占有；況縱認伊有不 當得利之情，上訴人所受租金之損失，應以申報地價百分之四計算，始符公允， 並主張五年短期時效抗辯等語，資為抗辯。
三、上訴人主張：伊為系爭土地所有權人，被上訴人所有坐落其上之系爭房屋並未取 得系爭土地所有權，為無權占有系爭土地，且迄今亦未支付任何使用系爭土地之
對價予伊等情，業據提出台北市建成地政事務所函、土地登記謄本、地價證明書 、建物登記謄本、地價謄本等為證（見臺灣台北地方法院九十一年度訴字第四七 一二號卷第七、八頁，原審卷第一八三至一八八頁），並為被上訴人所不爭執， 上訴人此部分之主張堪信為真實。
四、本件爭點，在於被上訴人是否有取得系爭土地之所有權，若無，被上訴人是否為 無權占有系爭土地，上訴人可否依民法第一百七十九條不當得利或同法第四百二 十五條之一法定租金等法律關係，請求被上訴人給付使用系爭土地應有部分之對 價。茲分別論述如下：
㈠訴外人許昌輝於七十三年十月七日向訴外人即建商楊憲忠購買系爭房地時，雙方 於不動產買賣契約憑證內約定不動產之標示為「土地：臺北市○○段○○段一 二一、一二二地號內以建築許可內之持分面積為準。房屋：右地上已發給之七 十三年七月三十一日使字第一一三五號使用執照編號B2、B3棟中地面層。以上全 部。附約：本件買賣土地增值稅由出賣人（即楊憲忠）負擔．．．．」，且當 日一次付清買賣價金五百十三萬元，訴外人即建商楊憲忠並於使用執照上將訴外 人許昌輝登記為起造人，由訴外人許昌輝於七十四年七月間取得建物所有權狀， 惟未將系爭土地移轉登記予訴外人許昌輝，而訴外人許昌輝則於七十八年三月二 十三日將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人；嗣因建商楊憲忠倒閉，無法支付 款項給合建地主，在住戶召開自救委員會後，地主同意只要購屋者繳納土地增值 稅後，願意按建物面積將系爭土地應有部分過戶予繳納土地增值稅之承購戶，然 訴外人許昌輝認其已將全部房價付清，而被上訴人係繼受其前手即許昌輝之權利 ，不願再支付買賣契約中約定應由建商負責之土地增值稅，致系爭房屋所坐落基 地即系爭土地應有部分，由原審共同原告施木森代墊款項取得所有權後，再移轉 登記予上訴人，被上訴人並未取得系爭土地所有權等情，有被上訴人提出之台北 市政府工務局使用執照、使用執照申請書、建築改良物所有權狀、不動產買賣契 約憑證、自救委員會開會簽名單等影本各一件為證（見原審卷第二三至二七、一 五四頁），並經證人即建商楊憲忠、代書林孫田等人於原審證述屬實（見原審卷 第一五七至一六○頁）。故縱使訴外人許昌輝已繳納系爭土地、房屋之價金予建 商楊憲忠，惟就系爭土地其所取得者僅為移轉登記請求權，基於債之相對性原則 ，其對已因登記取得系爭土地所有權之上訴人，並不生效力。足認訴外人許昌輝 並未取得系爭土地之所有權，上訴人主張系爭房屋繼受人即被上訴人亦未取得系 爭土地所有權，應堪採信。
㈡被上訴人之前手即訴外人許昌輝係本於其與建商楊憲忠間之買賣契約，經建商在 使用執照上將訴外人許昌輝登記為系爭房屋起造人，而合法取得系爭房屋所有權 ，雖建商嗣就系爭土地在未依約定辦理移轉登記前，即因經營不善倒閉，惟依前 所述，訴外人許昌輝仍取得對建商之土地所有權移轉登記請求權，其債權行為已 有效成立。則訴外人許昌輝就系爭房屋所在之系爭土地雖未取得所有權，但該土 地既經地主交付建商建築房屋，且對訴外人許昌輝使用系爭房屋未為反對之表示 ，應認地主已默示同意訴外人許昌輝使用其土地，蓋地主原本即願意移轉土地所 有權，只是雙方對於土地增值稅由何方繳納未達共識而已，故訴外人許昌輝對於 系爭土地之使用應具有正當權源，非屬無權占有（最高法院六十九年第四次民事
庭會議決議、最高法院八十五年度台上字第一六九六號判決參照）。至訴外人許 昌輝於七十八年八月間，將系爭房屋所有權移轉予被上訴人，因系爭土地及房屋 自始即非同屬一人所有，與民法第四百二十五條之一規定不符，惟房屋性質尚不 能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用房屋之基地，被上訴人既已 合法受讓系爭房屋所有權，應亦承受系爭房屋對於土地之基地使用權。本於確保 房屋所有人之權益，乃屬於人民財產權益保護相關之問題，仍應使房屋所有人有 容許使用土地之理由，並解為土地所有權人有默示同意房屋所有人使用土地之意 思，以維護社會經濟（最高法院八十八年台上字第二一九三號、九十一年台上字 第一九一九號判決參照）。故被上訴人既係合法受讓系爭房屋之所有權，自應繼 受其前手對房屋基地之使用權，而地主既未為反對被上訴人使用之意思表示，應 認其已默示同意被上訴人使用房屋占有之基地。嗣地主於七十九年將系爭土地移 轉登記予其他繳付土地增值稅之房屋承買人（權利範圍共計16000分之16000 ） ，則此時土地承買人對於系爭房屋所有人就土地之利用，本於上述確保房屋所有 人財產權益之理，應認為亦默示同意房屋所有人即被上訴人繼續使用系爭土地， 亦即土地所有權之承受人對房屋所有人應繼續原來之法律關係（最高法院七十三 年第五次民事庭會議決議參照）；且原審共同原告施木森於購買系爭土地時已明 知其所購之土地為被上訴人所有房屋之基地，自更應認其有默示同意被上訴人使 用土地之意，否則若因土地所有權人之變動使房屋所有人喪失基地使用權，有違 公平正義。施木森又於八十六年間將該筆土地贈與上訴人，則上訴人與被上訴人 間，亦應如上開說明繼續其原來之法律關係，是被上訴人就系爭房屋基地仍有使 用權源，不因土地所有權人變動而影響，故被上訴人使用系爭土地非屬無權占有 。
㈢按依不當得利之法律關係請求返還所受利益，以無法律上之原因而受利益，致他 人受有損害為要件。上訴人主張被上訴人對系爭房屋基地為無權占有，應返還不 當得利部分，依前所述，被上訴人既非無權占有，則其房屋對於系爭土地有合法 之使用權，使用系爭房屋基地非無法律上之原因。是上訴人依不當得利之法律關 係向被上訴人請求返還所受利益，非有理由。惟被上訴人確實因使用上訴人所有 系爭土地而受有利益，雖兩造間之法律關係因系爭房屋及土地自始非同屬一人所 有，而不能適用民法第四百二十五條之一之規定，但應可類推適用民法第四百二 十五條之一規定，推定房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用之期限內，有 租賃關係存在，使基地使用人在未支付相當之代價予土地所有人時，土地所有人 得依租賃關係之規定，請求基地使用人給付相當於租金之損害。是上訴人雖不能 依不當得利之法律關係請求被上訴人返還所受利益，惟依類推適用民法第四百二 十五條之一規定，請求被上訴人依租賃關係支付使用系爭土地相當於租金之損害 ，為有理由，應予准許。
㈣上訴人依民法第四百二十五條之一有關租賃之法則，請求被上訴人支付系爭房屋 無權占用系爭土地之對價固有依據，惟其主張自移轉登記之日即八十六年九月十 八日起至九十一年八月十五日止之請求期間是否有據？查租金之請求權因五年間 不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。本件被上訴人雖不爭執系爭房屋 自七十四年間起即占用系爭土地迄今，並有系爭建物登記謄本在卷可參，然至本
件上訴人起訴狀繕本到達被上訴人之際（九十一年十一月十四日）已逾五年，且 被上訴人對此亦提出怠於行使之時效抗辯（見原審卷第三四、三五頁），則依前 所述，上訴人自起訴狀繕本送達被上訴人後回溯五年以外，即自八十六年十一月 十四日以前之相當於租金之請求權，即屬罹於時效而不得請求。故上訴人請求自 八十六年十一月十五日起至九十一年八月十五日止相當於租金之損害，應予准許 。惟上訴人逾此範圍之請求，即屬無據，應不予准許。 ㈤又按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十 為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第九十七條第一項 、第一百零五條亦分別定有明文。而該等規定乃基地租金之最高限額，非必須照 申報價額年息百分之十計算。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚 須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院四十六年台上字第八五五號、六 十八年台上字第三○七一號判例參照）。另土地法第九十七條第一項規定所謂之 土地價額，依同法施行細則第二十五條之規定，係指法定地價而言，而土地法第 一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第 九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。經查，被上訴人所有系 爭房屋實際上占用前述上訴人所有系爭土地應有部分為一萬六千分之四一四，此 有兩造提出相同之土地持分表影本各一件及上訴人提出之建物測量成果圖二件在 卷可憑（見原審卷第五○、一五三、一八一、一八二頁）。本院審酌系爭土地位 於台北市萬華區，接近光復橋、華中橋，距萬華火車站尚有相當距離，系爭房屋 則於七十三年間建造，屋齡已近二十年之久，且因坐落台北市○○街一四七巷巷 底，巷內機車停放眾多，對外交通並非便利，此有被上訴人提出之相片七幀可參 （見原審卷二○九至二一二頁），但其鋼筋混凝土造之四層主體結構尚稱完整， 內部亦有隔間規劃，及系爭土地坐落地段之交通情形、經濟繁榮程度等一切情狀 ，認上訴人每月所受相當於租金之損失，依土地法第一百零五條準用同法第九十 七條之規定，按系爭土地申報地價總額年息百分之五計算較為適當。查系爭土地 八十六年七月之申報地價為每平方公尺三萬二千一百二十八點八元，八十九年七 月之申報地價為每平方公尺三萬二千一百二十九元，系爭土地面積為五百零九平 方公尺，有系爭土地之台北市地價謄本、土地登記謄本及上訴人提出之計算表附 卷可憑（見原審卷第四八至五二、一八八頁）附卷可憑。是依此標準計算，被上 訴人應給付上訴人相當於租金之損害，自八十六年十一月十五日起至九十一年八 月十五日止，合計為十萬零五百十五元（計算式詳如附表所示，元以下均四捨五 入；又八十六年十一月十五日至九十年十一月十四日共計四年、九十年十一月十 五日至九十一年八月十五日共二七四日），而一年相當於租金之損害賠償數額為 二萬一千一百五十八元（詳如附表所示，元以下四捨五入）。上訴人逾此數額之 請求，則為無理由。
五、綜上所述，上訴人主張：本件有法定租賃關係之適用，為可採。從而，上訴人本 於民法第四百二十五條之一之規定，請求被上訴人給付十萬零五百十五元及自起 訴狀繕本送達翌日（即九十一年十一月十五日）起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息；暨自九十一年八月十六日起按年給付二萬一千一百五十八元，
為有理由，應予准許。上訴人逾此數額之請求，則為無理由，應予駁回；此部分 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，判命被上訴人 如數給付，並依兩造之聲請，以供擔保為條件，為准、免假執行之宣告，並駁回 上訴人其餘之請求，核無不當。上訴及附帶上訴意旨均指摘原判決不利於己之部 分不當，求予廢棄改判，均為無理由，均應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為之舉證，經審酌後認並不影響 判決結果，自無庸一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴及附帶上訴，均為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 三十 日 民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 藍 文 祥
法 官 黃 騰 耀
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 二 日 書記官 吳 碧 玲
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│附表： │
│一、面積５０９平方公尺×應有部分４１４／１６０００＝１３．１７０３７５│
│ │
│二、８６年申報地價：３２１２８．８元／平方公尺（元以下四捨五入） │
│ ８９年申報地價：３２１２９元／平方公尺 │
│ │
│三、每年應給付租金數額： │
│ ３２１２９×５％×１３．１７０３７５＝２１１５８（元以下四捨五入）│
│ │
│四、租金計算方式： │
│ ㈠八十六年十一月十五日～九十年十一月十四日（四年） │
│ ２１１５８×４＝８４６３２（元） │
│ ㈡九十年十一月十五日～九十一年八月十五日（合計二百七十四日） │
│ ２１１５８×２７４／３６５＝１５８８３（元以下四捨五入） │
│ ㈠＋㈡＝１００５１５（元） │
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