臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第一０二四號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 錢裕國律師
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 邱創舜律師
右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十二年八月二十八日臺灣基
隆地方法院九十二年度訴字第八九號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十二年
十二月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國（下同）九十一年十月三十日簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約），由被上訴人將坐落基隆市○○○路八十巷二十七號房地（ 下稱系爭房地）以新台幣（下同）五百五十萬元出售予上訴人，上訴人並依約支 付第一期款八十萬元。嗣兩造於九十一年十二月四日簽訂協議書（下稱系爭協議 書），同意無條件解除系爭買賣契約，被上訴人並返還八十萬元及由上訴人所簽 發面額四百七十萬元之本票。然被上訴人於簽訂系爭協議書當時曾口頭約定如上 訴人於七日內辦畢銀行貸款相關事宜，並付清系爭買賣契約之價金，則系爭買賣 契約仍為有效，被上訴人願將系爭房地移轉予上訴人，故系爭協議書實係附有停 止條件之解約約定。嗣上訴人於九十一年十二月十一日向保證責任基隆市第一信 用合作社安一路分社（下稱基隆一信）辦妥貸款，並通知被上訴人進行付清價金 及移轉房地事宜，是系爭協議書有關解除契約之相關約定即因條件確定不成就而 失其效力，被上訴人自有依系爭買賣契約履行之義務。詎被上訴人非但不依約履 行，且將系爭房地另行出售予訴外人藍林鳳嬌並為移轉登記，致對於上訴人陷於 給付不能，故依系爭買賣契約第七條第四項約定，被上訴人自應將所收款項加倍 返還予上訴人。被上訴人於訂立系爭協議書時已返還上訴人八十萬元，爰起訴請 求被上訴人給付八十萬元之違約金及法定遲延利息等語。原審為上訴人敗訴之判 決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人八 十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被上訴人則以：系爭買賣契約因上訴人無法取得銀行貸款，經兩造於九十一年十 二月四日簽訂系爭協議書並同意無條件解除。被上訴人並無如上訴人所指之口頭 約定，又縱有此約定，被上訴人已將八十萬元訂金返還上訴人，上訴人何能請求 被上訴人給付訂金兩倍之違約金？且上訴人亦未付清價金，故被上訴人自無須支 付任何金錢予上訴人等語置辯。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴 人之上訴則聲明駁回上訴。
三、查上訴人主張兩造於九十一年十月三十日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人以五 百五十萬元向被上訴人購買系爭房地，上訴人並交付第一期款八十萬元之事實， 為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約附卷為證（見原審卷第十至十三頁），堪信 為真正。嗣兩造於九十一年十二月四日簽訂系爭協議書，同意解除系爭買賣契約
，被上訴人並返還上訴人所交付之第一期款八十萬元及上訴人所簽發面額四百七 十萬元本票之事實，亦為兩造所不爭執，並經證人周惠珠證述屬實（見原審卷第 七二頁），且有系爭協議書附卷為憑（見原審卷第十四頁），亦堪信為真正。四、上訴人主張系爭協議書因被上訴人另有上述口頭約定而附有停止條件，嗣該停止 條件確定不成就，故系爭協議書關於解除契約之約定失其效力，系爭買賣契約仍 屬有效之事實，為被上訴人所否認。經查：
㈠系爭協議書記載：「立書人買方甲○○（甲方，即上訴人）、賣方乙○○（乙方 ，即被上訴人）就購買基隆市安樂區○○○路八十巷二十七號房屋，雙方同意無 條件解約，就乙方收受訂金新台幣捌拾萬元正，及甲方開立之商業本票新台幣肆 佰柒拾萬元正，亦返還雙方無誤，特此證明」（見原審卷第十四頁），而證人周 惠珠（即承辦系爭買賣契約之代書）亦到庭證稱：「（系爭協議書）是我寫的沒 錯，這是兩方的意思。八十萬元是訂金，及商業本票也都還了」等語（見原審卷 第七二頁），顯見兩造簽訂系爭協議書已明示係合意無條件解除系爭買賣契約， 被上訴人並依約履行契約解除後之回復原狀義務。 ㈡證人吳敏竹固證稱：「（系爭房地買賣）是我仲介的。．．．周代書（即證人周 惠珠）是我們長期配合的代書」，「因為簽約後，原告（即上訴人）要我們幫他 找銀行辦貸款，因為原告需要較多的貸款，我們有幫他找了三家銀行，在辦理的 流程中，有慢一點，被告（即被上訴人）在催促，要求若原告無法在一星期內找 到銀行對保，則要沒收原告的訂金新台幣八十萬元，所以才會在九十一年十二月 四日簽協議書，簽協議書當時，被告確有承諾若原告能在一星期內找到辦理貸款 的銀行，並完成對保手續，同意依原契約履行，即原來的契約仍然繼續有效的意 思」等語（見原審卷第七五、七六頁），惟證人吳敏竹所證核與系爭協議書所載 內容不符，已有可疑；且被上訴人簽訂系爭協議書之目的倘係在催促上訴人於七 日內辦妥銀行貸款，否則將沒收上訴人所交付之八十萬元，則被上訴人焉有於簽 訂系爭協議書之同時，即將該八十萬元之訂金連同為擔保尾款給付之本票一併返 還予上訴人之理。又證人周惠珠固亦證稱：「被告有口頭同意若原告在七天內找 到銀行肯貸款給原告，則同意照原價優先賣給原告」等語（見原審卷第七二頁） ，然依證人周惠珠所證，被上訴人係承諾如上訴人於七日內獲銀行貸款，即同意 以原價優先再賣予上訴人，核與證人吳敏竹證稱被上訴人係承諾系爭買賣契約仍 然繼續有效等情亦不相符。又證人吳敏竹係從事不動產買賣仲介業務，證人周惠 珠係土地登記專業代理人，此有系爭買賣契約在卷可稽（見原審卷第十三頁）， 則依彼等之專業，倘兩造於簽訂系爭協議書時，被上訴人確有承諾如上訴人於七 日內辦妥銀行貸款，則系爭買賣契約仍繼續有效，或被上訴人同意以原價將系爭 房地優先出賣予上訴人之情事，衡諸常情，彼等當會促使兩造於系爭協議書上一 併記載，以為日後履約之憑證，惟查系爭協議書上非但未就此重要事項予以記載 ，甚且載明「雙方同意無條件解約」，益徵證人吳敏竹及周惠珠所述有違常情， 而難信為真正。況依系爭買賣契約第十一條約定：「本契約簽訂之同時，買賣雙 方應以現金乙次給付仲介經紀公司，買方按本買賣總價之百分之貳計算服務費乙 次給付；賣方按本買賣總價百分之肆計算服務費乙次給付」，可見系爭買賣契約 之存續及履行對於證人吳敏竹具有利害關係，而證人周惠珠又係證人吳敏竹所屬
仲介公司長期合作之代書，與證人吳敏竹關係匪淺，參以系爭協議書簽訂當時亦 在場之證人陳天賜及徐華華均證稱當時並未聽聞被上訴人有承諾如上訴人於七日 內獲得銀行核貸，即願意依系爭買賣契約之條件將系爭房地出售予上訴人之情事 （見原審卷第七四、七七、七八頁），故實難僅憑證人吳敏竹及周惠珠所為上開 證述即為有利於上訴人之判斷。
㈢上訴人主張其於簽訂系爭協議書後，仍繼續辦理銀行貸款手續之事實，固有基隆 一信九十二年五月十三日基一信字第六五二號函附擔保放款申請書及借據附卷為 憑（見原審卷第一一一至一一四頁），而證人郭正誠（即基隆一信職員）亦到庭 證稱：「．．．想要借款之人應在十一月七日前就與我們接洽了，．．．直到十 二月九日時原告才有提出聲請擔保放款申請書；十二月十一日時簽妥借據及對保 ，但最後我們沒有撥款給原告，因為有一位先生說他是賣方，叫我們不要撥款， 最後沒有完成抵押權的設定」’「（本件貸款）於九十一年十二月十日已經核准 了」，「十一日簽約對保是正確的，申請書是十二月九日送的，不是因為不核准 ，但是因為連帶保證的連先生保證資格有問題，所以前經停頓過一段時間」等語 （見原審卷第一二二、一二三、一二五頁）。然依上開證詞，充其量僅足證明上 訴人於訂立系爭買賣契約後曾向基隆一信申請貸款，於兩造簽訂系爭協議書後， 上訴人仍繼續辦理貸款事宜，並於九十一年十二月十日獲准核貸之事實。而依一 般經驗法則，上訴人因遲未獲貸款而與被上訴人合意解除系爭買賣契約，然為期 於系爭房地另行出售他人之前，能再向被上訴人買受系爭房地，上訴人乃於系爭 買賣契約解除後繼續辦理貸款事宜，誠屬可能，是亦不能僅憑上訴人之上開行為 ，即推認被上訴人確有承諾如上訴人於系爭協議書簽訂後七日內獲銀行貸款，即 仍願依系爭買賣契約履行之事實。
五、綜上所述，系爭買賣契約於九十一年十二月四日業因兩造簽訂系爭協議書而合意 解除，是被上訴人自不負履行系爭買賣契約之義務。故被上訴人於系爭買賣契約 解除後將系爭房地另行出售予第三人藍林鳳嬌，對於上訴人並不構成給付不能之 情事，從而，上訴人據以主張被上訴人違反系爭買賣契約，而依該契約第七條第 四項約定請求被上訴人給付違約金，洵屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之 判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法核與本件訴訟結果無涉，爰不予逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 三十 日 民事第十四庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 蔡 芳 齡
法 官 彭 昭 芬
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 三十 日
書記官 丁 華 平