臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第402號
原 告 周欣蓉
訴訟代理人 吳聖欽律師
被 告 楊文廣
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國106 年9 月5 日
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○地號土地上「成功圓明園」大樓地下二樓如附圖編號52號停車位騰空返還原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：坐落新竹縣○○鄉○○段000 地號土地上「 成功圓明園」大樓（下稱系爭大樓）係訴外人許悅建設有限 公司（下稱許悅公司）於民國83年間興建完成，原告為系爭 大樓同段51建號建物即門牌號碼新竹縣○○鄉○○街00巷0 號3 樓所有權人。許悅公司及訴外人即地主黃鏡登就系爭大 樓地下二樓編號52號停車位（下稱系爭停車位）使用權於預 售屋買賣時以新臺幣（下同）25萬元出售給訴外人朱陳國智 ；嗣朱陳國智再將系爭停車位使用權出售予訴外人余青霞； 余青霞再於92年4 月18日將系爭停車位使用權出售予訴外人 即原告之父周朝棋；周朝棋再於99年11月17日將系爭大樓35 巷9 號3 樓房屋以買賣為原因移轉登記予原告，並將系爭停 車位使用權一併讓與原告。故自92年4 月18日起至105 年7 月止，系爭停車位即為周朝棋及原告父女二人使用，數年來 相安無事，住戶全體均無異議，原告亦依規定按月繳交1,00 0 元停車位管理費用予管委會。詎料，被告於103 年10月間 受讓取得系爭大樓6 號1 樓所有權，竟自105 年8 月間起擅 自占用原告所有系爭停車位，屢經原告通知被告騰空返還， 被告至今仍不騰空歸還系爭停車位。系爭大樓地下室單獨編 列德興段93建號、94建號之建物主要用途為避難室、停車場 ，由各區分所有權人按其應有部分之比例保持共有，故依系 爭大樓地下室產權登記方式，地下室之車位係屬共用部分性 質而非專有部分性質。又建商即許悅公司於起建出售系爭大 樓時，已將停車位使用權單獨出售，區分所有權人就停車位 已有分管契約。原告已受讓系爭停車位使用權，依系爭大樓 全體區分所有權人分管協議，被告應返還所占用系爭停車位 予原告。爰依分管契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲 明：如主文第一項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊是投資客，透過仲介向前屋主買系爭大樓6 號 1 樓房屋及系爭停車位，伊有繳稅金，主委和仲介都說系爭 停車位之使用權為伊所有，購買系爭房屋時，沒有至地下室 看停車位等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴及其 假執行之聲請。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、兩造間之爭點：
（一）系爭大樓之區分所有權人就地下停車場是否成立分管契約 ？
（二）被告是否因購買系爭大樓35巷6 號1 樓而取得系爭停車位 之使用權？
（三）被告是否應受分管契約所拘束？
四、本院之判斷：
（一）系爭大樓之區分所有權人就地下室停車位之使用已成立分 管契約，原告已因受讓而取得系爭車位之使用權： ⒈按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互 相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為 媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示 一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與 各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空 地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已 合意成立分管契約（最高法院91年度台上字第2477號判決 參照）。次按公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布， 同年月30日施行，該條例施行之前，公寓大廈之建商與各 承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍 ，訂有分管之約定，應解為該公寓大廈之共有人已默示同 意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受 讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管 契約之約束（最高法院96年台上字第1191號、105 年度台 上字第1443號判決參考）。故各共有人若已就共有物之特 定部分各自劃分使用範圍，在舉動上顯然有分管之默契， 雖然各共有人並未透過決議作任何約定，亦可依此事實認 定其分管之約定，從而產生分管之拘束力。
⒉經查，建商許悅公司於興建系爭大樓時將該建物之地下一 層、地下二層主要用途規劃為避難室及停車場，故獨立編 為湖口鄉德興段93、94建號建物（稱93、94建號建物）， 而歸屬為系爭大樓之共用部分，其所有權並歸屬全體區分 所有權人所共有一節，為兩造所不爭執，並有建物登記謄 本及地下一層、地下二層平面圖附卷可稽（本院卷第12、 20、21頁），是系爭停車位所在位置乃為系爭大樓全體區
分所有權人所共有，各共有人就該特定之共用部分即停車 位所在位置並無獨立之所有權。又系爭大樓係於83年即公 寓大廈管理條例公布前所興建完成，而建商許悅公司於出 售系爭大樓房屋之初，即已將地下一層及地下二層規劃設 置共61個停車位，並以獨立使用權及土地持分產權、建物 公共面積持分產權等方式出售予系爭大樓之承購戶，並與 系爭大樓之個別承購戶簽訂預定房屋、土地地下室車位置 買賣契約書，確認其等所購買地下室停車位之位置；而系 爭大樓35巷6 號1 樓之原始承購戶即朱陳國智於預購系爭 大樓之房屋同時，並向建商及地主購買編號52號停車位， 並簽立預定房屋、土地地下室停車位置買賣契約書，契約 書略以：「茲因成功圓明園地下室部份規劃停車位，以獨 立使用權及土地持分產權、建物公共面積持分產權方式出 售，甲方購買第52號停車位（詳如地下室壹、貳層車位平 面配置圖）。本買賣停車空間，如遇空襲或緊急事件時， 依法應優先無償提供作公共防空避難使用，平時不得隔間 及設置妨害停車或防空避難之障礙物，該契約書並檢附系 爭大樓地下一樓、二樓共61位停車位之位置圖，並於編號 52車位上用印等情，有停車位置買賣契約書及系爭大樓使 用執照存附卷可稽（本院卷15頁、第17至21頁、第94頁） 。是系爭大樓所屬之地下一層及地下二層即93、94建號建 物，乃全體區分所有權人所共有，建商並將其規劃為避難 室及停車位，而建商復與各承購戶間約定可得特定區分所 有權人使用範圍之停車位置，揆諸前開說明，全體區權人 對於共有之93、94建號建物之停車位之管理範圍，應已透 過建商與各承購戶分別約定之形式成立分管契約。從而， 原告主張系爭大樓之區分所有權人就地下停車場之使用已 成立分管契約，93、94建號建物之共有人須經分管契約約 定始能取得停車位之使用權等情，洵屬有據。
⒊承上所述，朱陳國智因分管契約而取得系爭停車位之使用 權，而朱陳國智嗣將系爭大樓35巷6 號1 樓建物連同系爭 停車位使用權出售予余清霞；余青霞再於92年4 月18日與 系爭大樓35巷9 號3 樓建物之區分所有權人即原告父親周 朝棋簽訂車位買賣契約書，將系爭停車位使用權出售予周 朝棋；周朝棋則於99年11月17日將系爭大樓35巷9 號3 樓 建物所有權連同系爭停車位使用權移轉登記予原告等情， 有原告提出之上開2 份車位買賣契約書、系爭大樓35巷9 號3 樓買賣契約書、建物及坐落基地土地、建物登記謄本 附卷可按（本院卷第16至27頁、第48至49頁、156 至177 頁）。觀諸上開2 份系爭停車位之買賣契約上均註明所購
得之車位編號為52號，再對照原始承購戶買賣契約書檢附 之停車位平面圖，於系爭停車位上確有特別註記並用印等 情，原告主張其已轉輾自原始承購戶即朱陳國智處購得系 爭停車位之使用權，並繼受上開分管契約之權利等情，堪 屬可信。復參以系爭停車位自原始住戶朱陳國智占有使用 起，歷經余青霞、周朝棋及原告等人占有使用長達10餘年 ，住戶間對歷任使用人占有使用系爭停車位範圍、位置， 均未提出任何異議或表示反對，益徵系爭大樓共有人間確 已默示同意其等得使用系爭停車位之分管契約存在之事實 。從而，原告亦為93、94建號建物之共有人，並輾轉承繼 原始承購戶即朱陳國智因分管契約所取得系爭停車位之使 用權，原告基於分管契約，請求排除無權占用系爭停車位 者乙節，洵屬有據。
（二）被告並未因購買系爭大樓35巷6 號1 樓而取得系爭車位之 使用權：
⒈被告雖提出與35巷6 號1 樓之前手即證人張克強之買賣契 約（本院卷第61至68頁），證明其向前手購買之標的尚包 括系爭停車位等情。惟查，證人張克強於本院具結證稱： 我不是社區原來的住戶，我之前跟一個傅戎呈代書買的， 傅戎呈說該房屋是法拍屋，我跟傅戎呈買賣契約書上的標 的沒有寫車位，只有房屋，我搬去後，聽社區委員及黃金 良說這房子應該有附車位，因為權狀上面有，但他們沒有 提出任何資料，我聽了就算了也沒有求證；我曾經在地下 二樓編號52號車位停過幾天，大樓管理員周朝棋跟我講那 個位置是他跟前屋主買的，我還跟管理員周先生租過一段 時間繳過停車費，後來我就沒有承租，把車開出來，因為 事情有爭議；賣房子給被告時，合約有寫賣車位給被告， 賣房時我跟仲介黃金良說要跟對方講清楚，黃金良說會弄 清楚，我有拿15萬元給黃金良去跟周先生買車位，所以我 認為賣車位給被告應該沒有爭議，但黃金良後來沒有跟周 先生談成買車位之事情等語（本院卷第79至80頁）；證人 即仲介被告購買35巷6 號1 樓且時任系爭大樓主委之黃金 良於本院具結證稱：依照張克強所有之建物謄本資料，該 建物是有車位，買賣時我們有提醒張克強車位怎麼辦，張 克強說要跟下一個買方講清楚，所以有跟被告說產權有一 個車位，但車位被周朝棋占用，如果要用車位要跟周朝棋 協調，張克強委託我賣房子時有交付我15萬元處理車位問 題，我有跟買賣雙方講會找周朝棋談，如果談不成，這15 萬元是準備打官司用的，上法院走法律途徑把車位要回來 等語（本院卷第81至83頁）。次查，台北富邦商業銀行股
份有限公司於96年間聲請強制執行余青霞所有之35巷6 號 1 樓之房屋及坐落之基地，經本院民事執行處以95年度執 字第12960 號予以拍賣，拍賣公告上之標的並未記載系爭 停車位，而上開拍賣標的係由傅芳洋（代理人傅戎呈）拍 定買回，並核發不動產權利移轉證書予傅芳洋等情，亦經 本院調閱上開執行卷宗審閱無訛。據此，足認被告之前手 即證人張克強從未取得系爭停車位之使用權，證人張克強 之所以於與被告買賣契約書備註欄記載「停車位編號：52 」，係因其已交付15萬元予仲介即黃金良向系爭停車位之 使用權人即周朝棋商議購買系爭停車位使用權，然事後黃 金良並未依照計畫向周朝祺購得系爭停車位使用權，被告 自無從自證人張克強處購得系爭停車位使用權，從而，被 告抗辯其已因買賣而取得系爭停車位使用權，要非有據。 ⒉另證人黃金良固於本院具結證稱：仲介被告所購買之標的 除房屋外，還包括車位，因為張克強所出售房建之建物謄 本，共有部分即德興段93、94建號建物之權利範圍為4747 /353234 ，社區如果沒有車位的，該建物之權利範圍大概 只有389 左右，是依據共用部分之權利範圍來認定有無車 位等語（本院卷第82頁、第86頁）。惟查，建商於申請系 爭大樓使用執照時，所提出之地下一層及地下二層平面圖 之車位僅有49輛，亦即系爭大樓區分所有權人共用之93、 94建號建物，建商原所規劃之停車位並不包括系爭停車位 ，建商係於取得系爭大樓之使用執照後，再另行於編號12 、13車位中間柱子增加系爭編號52車位等情，有使用執照 存根及地下二層平面圖在卷可考（本院卷第94至95頁）， 並經證人黃金良證述：52車位是蓋好後在12、13中間柱子 畫52號車位等語明確（本院卷第86頁）。是系爭停車位既 係建商於取得使用執照後，再於公共建物中所另行增設， 並非自始即存在之停車位，則取得該停車位範圍使用權之 區權人是否必然會因而增加該公共建物即93、94建號之應 有部分比例範圍，並非無疑。復參以余青霞出售系爭停車 位使用權買賣契約書上記載：「買方得享有車位使用權， 車位無產權」等語，亦有該買賣契約存卷可參（本院卷第 25頁）。顯見系爭停車位因係建商於送審確定停車位後， 始額外於原公共區域中另行私設新增，故該停車位僅有獨 立之使用權，取得系爭停車位使用權之區權人亦未因擁有 該約定專用停車位之範圍，而增加其就共有建物即93或94 建號建物之應有部分比例。再觀諸被告所購買35巷6 號1 樓之建物（即德興段18建號）就同為共用使用之93及94建 號之應有部分之比例，均為4747/353234 等情，有該建物
登記謄本在卷可憑（本院卷第72頁），則若誠如證人黃金 良所稱，區分所有權人之停車位約定專用部分會顯現於共 用建物之應有比例，而被告已取得位於地下二層系爭停車 位之約定專用，則其對於地下二層共用建物之應有比例即 應高於地下一層共用建物之應有比例，然被告就該二公用 建物之應有比例卻均相同，與證人黃金良證述內容有所矛 盾。從而，證人以系爭大樓區權人對於共用之93、94建號 建物之應有比例判斷該區分所有權人是否購買系爭大樓停 車位，不足憑信。另證人黃金良雖又證稱：這個車位是跟 著房子走的，不能私下買賣等語。惟並無未提出上開主張 之法律依據，自難採信。況約定專用部分之停車位使用權 利，本質上為使用權，在建物登記謄本未載明停車位編號 之情形下，停車位使用權係隨分管契約之變動而變動，變 動之結果，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之變更 ，原則上，喪失停車位使用權之原分管主體，並不喪失其 共用部分之應有部分，取得停車位使用權之新分管主體， 亦不增加共用部分之應有部分，雖「專有部分」與「共用 部分之應有部分」之變動，連帶可能使受讓者繼受分管主 體；但在受讓前，讓與者若將停車位使用權讓與其他區分 所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失停車位使 用權之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓 共用部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。從而 ，「專有部分」與「共用部分之應有部分」雖須一併移轉 ，但約定專用之停車位使用權若已移轉他人，則並不當然 隨同移轉。蓋建商初次出售房地時，對於另行購買停車位 者，通常分配予較多共用部分之權利範圍，固屬合乎交易 常規，然一般社區之停車位使用權依法得於區分所有權人 之間任意移轉，且移轉後並未規定須辦理共用部分權利範 圍之移轉登記。故公寓大廈之停車位使用權，應得與其主 建物分離而讓與大樓之其他區分所有權人，且此一使用權 之讓與，並未違反土地登記規則第94條、公寓大廈管理條 例第4 條第2 項有關「專有部分」與「共用部分之應有部 分」應一併移轉之規定。因各區分所有權人間本即得自行 約定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特定 專用部分之停車位由特定區分所有權人專用，業經各區分 所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有權人即得專 用該特定專用部分之停車位，又該專用權人亦得再將其停 車位使用權移轉予同社區之其他區分所有權人，自與其所 持有之專有或共有應有部分之多寡無必然關係。從而判定 何人有停車位之使用權，並不能單以停車位所在相關建物
其應有部分之多寡為據，尚須究明其是否基於分管契約而 為特定車位之專有使用權人，而原告承繼分管契約約定為 系爭停車位之轉有使用權人，則經本院說明如上，從而， 證人黃金良上開證詞，亦不足採。至於證人黃金良應系爭 大樓住戶要求，依據建商資料所作成系爭大樓停車場車位 產權所有人明細，而該車位產權明細中編號52車位原以打 字記載張克強，又以筆將張克強刪除再以手寫楊文廣等情 ，有該明細資料在卷（本院卷第97頁。然該資料僅係證人 黃金良個人自行蒐集資料製作而成，並未經全體區分所有 權人委任，或經區分所有權大會討論、決議通過等情，亦 經證人黃金良證述：今日庭呈之停車位產權所有權人明細 ，是根據建商留下來的資料，車位表做出來，住戶大會時 ，我有跟所有住戶報告，車位表放在守衛室，如果有異議 就去守衛室備查等語（本院卷第86至87頁）明確。而如上 所述，原告取得系爭停車位之使用權係承繼自原始承購戶 透過建商與其他區分所有權人間所成立之分管契約，在未 經特定停車位專用權人之同意下，區權人會議尚無權以決 議逕行變更或剝奪其使用該停車位之權利，更無從僅依證 人黃金良所自行製作之車位表，即否決原所成立之分管契 約。
（三）被告應受分管契約所拘束：
⒈按共有人倘已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有 人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受 讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而 應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判 決意旨參照）。
⒉經查，張克強於購買系爭大樓35巷6 號1 樓之初，曾短暫 使用系爭停車位數日，隨即因周朝棋告知該停車位為其所 有，張克強因而向周朝棋承租系爭停車位等情，業經證人 張克強證述如上，顯見系爭停車位客觀上自原始住戶即朱 陳國智購入以來，長期均由朱陳國智、余青霞、周朝棋及 原告依分管契約之內容占有使用中，且多年來共有人間就 此占用之事實均默示其存在而相安無事。次查，證人黃金 良於仲介被告購買35巷6 號1 樓建物時亦曾告知被告有關 系爭停車位為周朝棋占用中等情，亦經證人黃金良證述如 上，而公寓大廈停車位均係依分管契而為使用乃為常情， 則被告於購買系爭大樓之房屋時，雖不必然知悉對於停車 位之使用確有分管契約存在，然對於停車位之使用存有分 管契約存在乙情，亦應處於可得知之狀態，況原告亦按分 管契約占有系爭停車位，揆諸前開說明，被告自應受該分
管契約之拘束，亦即被告應容忍原告就系爭停車位有使用 權。
五、綜上所述，系爭大樓之原始承購戶朱陳國智於購買系爭停車 位時，即透過建商與其他區分所有權人對於其所購買之系爭 停車位成立分管契約，嗣原告輾轉受讓系爭停車位之使用權 ，而被告對於原告依據分管契約對於系爭停車位有使用權亦 係處於可得而知，需受該分管契約所拘束。從而，原告依分 管契約請求被告將新竹縣○○鄉○○段000 地號土地上「成 功圓明園」大樓地下二樓即如附圖所示編號52號停車位騰空 返還予原告，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不 合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 19 日
民事第一庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀到院。中 華 民 國 106 年 9 月 19 日
書記官 王裴雯