臺灣新竹地方法院民事判決 九十二年度重訴字第一六四號
原 告 乙○○
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 庚○○
己○○
丁○○
壬○○
戊○○
辛○○
共 同
訴訟代理人 陳麗玲律師
右當事人間租佃爭議事件，本院於中華民國九十二年十二月十六日言詞辯論終結，判
決如左：
主 文
被告應將坐落新竹縣湖口鄉○○段地號一五七七、地目旱、面積零點一四九三公頃土地，暨同段地號一五六六、地目旱、面積零點三七一五公頃土地返還原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示。
貳、陳述：
一、坐落新竹縣湖口鄉○○段地號一五七七、地目旱、面積零點一四九三公頃土地， 暨同段地號一五六六、地目旱、面積零點三七一五公頃土地（下簡稱系爭土地） ，均為原告與其他共有人所共有，曾依耕地三七五減租條例出租與被告之被繼承 人羅阿來，並經新竹縣湖口鄉公所以鳳字一一七號租約登記在案。然承租人已未 自任耕作，未為農業生產使用，並有違章建築建於其上，已違反耕地三七五減租 條例第十六條第一項之規定甚明，原訂租約應屬無效，被告占有系爭土地為無權 占有，而原告為土地之共有人，自得為共有人全體之利益，請求被告等將系爭土 地返還予原告及其他共有人全體。
二、羅阿來縱依本院六十四年度訴字第一三一０號判決，仍僅得請求移轉土地所有權 ，尚須申請地政機關登記始能取得所有權，故羅阿來仍非系爭土地之所有權人， 不得執上開判決及代其他共有人繳納遺產稅作為認定原告取得所有權之依據。且 上開判決之效力亦不拘束原告。
三、被告並未在系爭土地上種菜，仍非自任耕作，租約應屬無效。叁、證據：提出照片十九張為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、被告為羅阿來之繼承人，因未共同居住，故不知悉羅阿來遺產及系爭土地之狀況 。然依本院六十四年度訴字第一三一０號判決，判命系爭土地之共有人應將系爭 土地辦理所有權移轉登記予羅阿來，且羅阿來於七十一、七十二年間，亦曾代位 共有人鍾李阿妹、張坤元、張坤妹、姜榮妹等之繼承人繳納系爭土地之遺產稅， 足認羅阿來為系爭土地之所有權人，縱與土地共有人有耕地三七五租約，亦已因 混同而消滅，被告自屬有權占有，原告無收回系爭土地之權利。二、原告為非法人團體，而原告之前手既已將系爭土地出售予羅阿來，並由羅阿來代 為繳納遺產稅，則難認其他共有人同意原告收回系爭土地，則原告有無提起本件 訴訟之權利自有未明，故原告對其究竟如何取得系爭土地亦有證明之必要。三、系爭土地共有人張坤妹等七人曾同意將系爭土地永久予羅阿來使用，原告應不得 違反其他共有人之意思請求被告返還土地。
四、被告在系爭土地上仍有部分種菜。
叁、證據：提出本院六十四年度訴字第一三一０號判決、同意書、遺產稅繳清證明書 、七十二年度遺產稅繳納通知書為證。
丙、本院依職權履勘系爭土地，並囑託新竹縣新湖地政事務所測量。 理 由
壹、程序部分：
被告之被繼承人羅阿來承租本件系爭土地耕作，有耕地租約在卷可稽（見本院卷 第七、八頁），足認本件係關於耕地租佃之爭議事件，依耕地三七五減租條例第 二十六條規定即應經調解、調處之程序。而原告於起訴前已向新竹縣湖口鄉公所 、新竹縣政府耕地租佃委員會申請調解、調處，有新竹縣政府九十二年八月二十 一日府地權字第０九二００九三九八五號函檢附之調解申請書、調解及調處程序 筆錄各一份可憑，其起訴前應具備之要件已完足，合先敍明。貳、實體部分：
一、本件原告主張：坐落新竹縣湖口鄉○○段地號一五七七、地目旱、面積零點一四 九三公頃土地，暨同段地號一五六六、地目旱、面積零點三七一五公頃土地，均 為原告與其他共有人所共有，曾依三七五減租條例出租與被告之被繼承人羅阿來 並經新竹縣湖口鄉公所以鳳字一一七號租約登記在案。然承租人已未自任耕作， 未為農業生產使用，並有違章建築建於其上，已違反耕地三七五減租條例第十六 條第一項之規定，且被告抗辯在系爭土地上種菜乙節不實，原訂租約應屬無效； 羅阿來縱依本院六十四年度訴字第一三一０號判決，仍僅得請求移轉土地所有權 ，然其既未辦理所有權移轉登記，仍非系爭土地之所有權人。從而，被告占有系 爭土地為無權占有，而原告為土地之共有人，為此，爰為共有人全體之利益，請 求被告將系爭土地返還予原告及其他共有人全體等語。二、被告則以：被告為羅阿來之繼承人，不知悉羅阿來遺產及系爭土地之狀況，然依 本院六十四年度訴字第一三一０號判決認定系爭土地之共有人應將系爭土地辦理 所有權移轉登記予羅阿來，且羅阿來於七十一、七十二年間亦曾代位共有人鍾李 阿妹、張坤元、張坤妹、姜榮妹等之繼承人繳納系爭土地之遺產稅，足認羅阿來 為系爭土地之所有權人，縱與土地共有人有耕地三七五租約，亦已因混同而消滅 ，被告自屬有權占有，原告無收回系爭土地之權利；且原告之前手既已將系爭土
地出售予羅阿來，並由羅阿來代為繳納遺產稅，系爭土地共有人張坤妹等七人亦 曾同意將系爭土地永久予羅阿來使用，則難認其他共有人同意原告收回系爭土地 ，則原告應無違反其他共有人之意思提起本件訴訟之權利；且被告在系爭土地上 仍有部分種菜云云，資為抗辯。
三、查坐落新竹縣湖口鄉○○段地號一五七七、地目旱、面積零點一四九三公頃土地 ，暨同段地號一五六六、地目旱、面積零點三七一五公頃土地均為原告與其他共 有人所共有，原告之應有部分分別為十三分之二、十三分之一；系爭土地全體共 有人與被告之被繼承人羅阿來間定有耕地三七五租約，並經新竹縣湖口鄉公所以 鳳字一一七號租約登記在案，嗣羅阿來死亡後由被告繼承等情，有土地登記簿謄 本、耕地租約附卷可稽，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、本件爭點及本院判斷：
㈠原告是否得單獨提起本件訴訟請求被告返還系爭土地予共有人全體？ 按民法第八百二十一條之規定，分別共有之各共有人對於第三人，得就共有物之 全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以 此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權 ，係指民法第七百六十七條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪 共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟依民法第八 百二十一條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已（最 高法院二十八年上字第二三六一號判例參照），此與民法八百二十八條規定公同 共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意者不同。查本件 原告起訴請求被告返還系爭土地予共有人全體，依前開法條及說明，自無需經全 體共有人同意。故被告抗辯：依本院六十四年度訴字第一三一０號判決認定，原 告之前手既已將系爭土地出售予羅阿來，並由羅阿來代為繳納遺產稅，系爭土地 共有人張坤妹等七人亦曾同意將系爭土地永久予羅阿來使用，則難認其他共有人 同意原告收回系爭土地，則原告應無違反其他共有人之意思提起本件訴訟之權利 云云，顯屬無據，不足採取。
㈡兩造間耕地三七五租約是否已因混同而消滅？ 被告抗辯：依本院六十四年度訴字第一三一０號判決認定系爭土地之共有人應將 系爭土地辦理所有權移轉登記予羅阿來，且羅阿來於七十一、七十二年間亦曾代 位共有人鍾李阿妹、張坤元、張坤妹、姜榮妹等之繼承人繳納系爭土地之遺產稅 ，足認羅阿來為系爭土地之所有權人，縱與土地共有人有三七五租約，亦已因混 同而消滅云云。然查，被告被繼承人羅阿來縱依前開判決對於系爭土地包含原告 前手在內之共有人應有部分共十三分之十二有請求移轉所有權之權利，然其始終 未為所有權移轉登記，為兩造所不爭執，故羅阿來不曾取得上開應有部分之所有 權，自不生租賃權與所有權歸屬於同一人時，應類推適用關於混同規定之問題， 其前開抗辯要屬無據。又被告另抗辯：依本院前開判決，至少兩造間租賃關係與 系爭土地應有部分十三分之十二部分產生混同云云，查原告雖係於羅阿來承租系 爭土地期間取得土地所有權應有部分，依買賣不破租賃之原則，並不影響當時承 租權人之承租權，然即使羅阿來對於系爭土地應有部分十三分之二有請求所有權 移轉登記之權利，致發生就系爭土地應有部分之承租權歸於同一人之情形，惟上
開二權利並非正相對立之債權債務關係，並無民法第三百四十四條前段規定：「 債權與其債務同歸一人時，債之關係消滅。」之適用；況羅阿來對於系爭土地另 一共有人呂盡（應有部分為十三分之一）並無請求移轉應有部分之權利，有前開 判決事實欄原告所為陳述第㈠、㈡項之內容可稽，縱認部份承租權得適用混同之 規定，因對同為該土地所有權人及出租人之共有人呂盡利益影響仍甚鉅，要符上 開法條但書關於混同效力之例外規定，應認其所有權移轉登記請求權之取得不影 響該承租權之完整性。從而，被告抗辯本件系爭三七五租約已因混同而消滅云云 ，實不足取。
㈢被告是否有不自任耕作之情形？
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規 定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條 例第十六條第一項、第二項前段定有明文，又該條第一項所謂承租人應自任耕作 ，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地 建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項 所定原訂租約無效之原因（最高法院七十年上字第四六七三號判例參照）。 ⒉經查，系爭土地現場有鐵皮屋一棟，部分坐落於新竹縣湖口鄉○○段一五六六地 號土地，屋內堆放雜物，有辦公桌及電視等物品，未見農作用具；鐵皮屋前及左 右二側均作停車場使用，地面標明有停車格線，地面上亦立有「無證臨時停車」 、停車場入口處立有「學生停車」、「無證臨時停車」等牌；鐵皮屋後有一乾枯 水池，現場有施工車輛在堆放大石頭等情，業經本院到場勘驗明確（製有九十二 年十一月十四日勘驗筆錄，見本院卷第一二五頁），並有九十二年一月二十二日 新竹縣湖口鄉公所租佃委員會租佃爭議調解現場會勘記錄記載：「竹九段一五六 六地號有建物一棟長約十八公尺、寬十公尺，建物後方有魚池一座約二百坪，竹 九段一五六六、一五七七地號有鋪設水泥地及地上有水泥塊」等語及照片六張在 卷可考（見本院卷第三六至四十頁）。佐以系爭一五七七地號土地整筆均座停車 場用途，一五六六地號土地上亦有一七一五點四六平方公尺為停車場、且前述鐵 皮屋亦有部分坐落於系爭一五六六地號土地上，復有新竹縣新湖地政事務所複丈 成果圖（見本院卷第一二八頁）及履勘現場照片十九張附卷為憑。則被告顯有不 自任耕作之情形，且被告亦自認並未在系爭土地上耕作明確（見本院卷第九六頁 ）。故本件原告主張被告並未自任耕作乙節，洵堪認定。 ⒊至被告於本院最後言詞辯論期日始抗辯：在系爭土地上仍有部分種菜云云，然要 與本院前開履勘結果及前述卷證資料不符，復與其前次言詞辯論期日所為自認相 悖，其此部分抗辯自難採取。從而，依首開法條及說明，兩造間以新竹縣湖口鄉 公所以鳳字一一七號租約登記之耕地三七五租約，已因被告未自任耕作而無效。 ㈣被告是否有權占有系爭土地？
⒈查被告之被繼承人羅阿來縱依本院六十四年度訴字第一三一０號判決，對於包含 原告之前手在內之共有人仍僅有請求移轉系爭土地所有權應有部分十三分之十二 之權利既如前述，則被告顯未對於系爭土地全部均有占有之正當權源，更不得就 全部或特定部分土地主張有權占有。故被告執前開判決，主張對於系爭土地係有 權占有云云，亦不可採。
⒉被告雖另提出五十年三月二日同意書一紙（見本院卷第一四二頁），抗辯以：系 爭土地共有人張坤妹等七人曾同意將系爭土地永久予羅阿來使用，原告應不得違 反其他共有人之意思請求被告返還土地云云。然查，上開同意書雖記載：「本 人等代表鍾李阿妹等七人同意將出租與羅阿來先生所耕之土地任由羅阿來先生自 引改良或採取泥土．．．。本人同意不收回出租耕地永久給予羅阿來先生耕作 ，但承租人如有違反政府之規定時不在此限。」等語，然共有人部分僅有謝阿明 （據載為「張煥元及呂盡所有部分代表人」）及張坤妹簽名，並非所指七人共有 人全體所為，不足認定張坤妹等確有代表為同意之權限。且該同意書所指七共有 人為何人？是否包含全體共有人？均有未明，加以同意書並未指明係針對系爭土 地所為，且簽署日期距今已四十餘年，締約後是否有其他足以影響約定效力之事 由發生實未可知，要難據此為有利於被告之認定。況依同意書第二條所載文字， 顯係同意羅阿來「耕作」使用，並表明承租人如有違反政府之規定時仍得收回， 尚不能認為係與羅阿來於原耕地三七五租約外，成立另一新的租賃關係或取而代 之，此觀之同意書簽立後，系爭租約均有持續續訂之情可明，故仍不能排除耕地 三七五減租條例第十六條第一項承租人應自任耕作規定之適用。從而，被告所稱 ：同意書係同意將系爭土地永久予羅阿來使用，原告無權請求返還云云，亦非足 取。
㈣原告是否有權請求被告返還系爭土地？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條 前段定有明文。次按耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係 指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然 向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。故出租 人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另 行出租」之規定自明（最高法院八十年台再字第一五號判例參照）。查本件兩造 間耕地租約既因被告等未自任耕作而無效，被告復無占有土地之正當權源，揆諸 前開法條及判例意旨，原告自有權請求被告返還系爭土地。五、綜上所述，系爭土地耕地租約因承租人不自任耕作而無效，被告抗辯：租約已因 混同而消滅，彼等係有權占有系爭土地云云，俱不足取。從而，本件原告請求被 告返還系爭土地予原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結 果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十五 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭
~B法 官 鄭子俊
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 林美足
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十五 日