臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第942號
原 告 岱嵐iLAND社區管理委員會
法定代理人 曾當貴
訴訟代理人 洪大明律師
江慧敏律師
複代理 人 蔡明怡
被 告 岱倫建設有限公司
兼法定代理人 楊棓淵
楊晴嵐
沈美慧
洪益夫
沈美麗
上列6人共同
訴訟代理人 謝崇浯律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國106 年8 月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告岱倫建設有限公司應給付原告新臺幣壹佰壹拾柒萬陸仟貳佰捌拾伍元，及其中新臺幣伍拾參萬肆仟陸佰柒拾伍元自民國105年12月28日起、其中新臺幣陸拾肆萬壹仟陸佰壹拾元自民國106年6 月15日起，均至清償日止，皆按年息百分之10計算之利息。被告楊棓淵應給付原告新臺幣柒萬玖仟零柒拾玖元，及其中新臺幣參萬伍仟玖佰肆拾伍元自民國105 年12月28日起、其中新臺幣肆萬參仟壹佰參拾肆元自民國106 年6 月15日起，均至清償日止，皆按年息百分之10計算之利息。
被告楊晴嵐應給付原告新臺幣柒萬伍仟柒佰柒拾玖元，及其中新臺幣參萬肆仟肆佰肆拾伍元自民國105 年12月28日起、其中新臺幣肆萬壹仟參佰參拾肆元自民國106 年6 月15日起，均至清償日止，皆按年息百分之10計算之利息。
被告沈美慧應給付原告新臺幣柒萬伍仟柒佰柒拾玖元，及其中新臺幣參萬肆仟肆佰肆拾伍元自民國105 年12月28日起、其中新臺幣肆萬壹仟參佰參拾肆元自民國106 年6 月15日起，均至清償日止，皆按年息百分之10計算之利息。
被告洪益夫、沈美麗應給付原告新臺幣柒萬伍仟柒佰柒拾玖元，及其中新臺幣參萬肆仟肆佰肆拾伍元自民國105 年12月28日起、其中新臺幣肆萬壹仟參佰參拾肆元自民國106 年6 月15日起，均至清償日止，皆按年息百分之10計算之利息。訴訟費用新臺幣壹萬伍仟柒佰伍拾壹元，由被告岱倫建設有限公司負擔新臺幣壹萬貳仟肆佰玖拾陸元、由被告楊棓淵負擔新臺幣捌佰肆拾元、由被告楊晴嵐負擔新臺幣捌佰零伍元、由被告沈美
慧負擔新臺幣捌佰零伍元、由被告洪益夫、沈美麗負擔新臺幣捌佰零伍元。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾玖萬貳仟零玖拾伍元供擔保後得假執行。但被告岱倫建設有限公司如以新臺幣壹佰壹拾柒萬陸仟貳佰捌拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣貳萬陸仟參佰陸拾元供擔保後得假執行。但被告楊棓淵如以新臺幣柒萬玖仟零柒拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣貳萬伍仟貳佰陸拾元供擔保後得假執行。但被告楊晴嵐如以新臺幣柒萬伍仟柒佰柒拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣貳萬伍仟貳佰陸拾元供擔保後得假執行。但被告沈美慧如以新臺幣柒萬伍仟柒佰柒拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新臺幣貳萬伍仟貳佰陸拾元供擔保後得假執行。但被告洪益夫、沈美麗如以新臺幣柒萬伍仟柒佰柒拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者， 訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴 訟以前當然停止；又第168 條至第172 條及前條所定之承受 訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人， 亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院 ，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條、第 176 條分別定有明文。本件原告岱嵐iLAND 社區（下稱系爭 社區）管理委員會之法定代理人原為蔡明怡，嗣於訴訟程序 進行中變更為曾當貴，此有原告提出之新竹縣竹北市公所民 國106 年6 月23日竹市工字第1060011834號同意備查函在卷 可稽（見卷一第381 ～382 頁），並據提出書狀聲明承受訴 訟（見卷一第375 頁），核無不合，應予准許。二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。本件原告主張各被告完全拒繳任何 管理費，故提起本件給付管理費訴訟，求為給付積欠之管理 費，聲明原為：被告岱倫建設有限公司、楊棓淵、楊晴嵐、 沈美慧、洪益夫與沈美麗應分別給付原告各新臺幣（下同） 53萬4,675 元、3 萬5,945 元、3 萬4,445 元、3 萬4,445 元、3 萬4,445 元，及自105 年10月27日起至清償日止，按 年息10％計算之利息，嗣因各被告於訴訟進行中仍分文未繳 ，經追加計算各被告積欠總額暨查明計息起日後，最後聲明
如主文第1 至5 項所示（卷二第4 ～5 頁），核屬單純擴張 或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。三、原告主張各被告為系爭社區區分所有權人並有地下室車位， 依105 年7 月30日第1 次修訂版岱嵐iLAND 住戶規約（下稱 系爭公約）第18條，建物登記總面積每坪每月應繳交85元管 理費、停車位每位每月應繳交300 元管理費，各被告皆有繳 納管理費之義務，惟自首期開始即均拒繳，被告岱倫建設有 限公司（其區分所有建物詳細門牌號碼新竹縣○○市○○○ 路0 段○○○○00號2 、13～18、20樓、87號11～15、17、 19樓，共15戶）、楊棓淵（87號20樓）、楊晴嵐（87號2 樓 ）、沈美慧（87號4 樓）、洪益夫與沈美麗（後2 人係共有 87號6 樓乙戶），於105 年8 ～12月依序各積欠共53萬4,67 5 元、3 萬5,945 元、3 萬4,445 元、3 萬4,445 元、3 萬 4,445 元之管理費，系爭社區管理費以3 月為1 期收費，並 經制訂「【岱嵐iLAND 】社區財務管理及監督辦法」作為管 理費收繳與積欠處理之規範，遲延利息於系爭公約明定以年 息10％計算，於隔年（106 年）上半年1 ～6 月各被告又再 依序積欠各64萬1,610 元、4 萬3,134 元、4 萬1,334 元、 4 萬1,334 元、4 萬1,334 元，幾經催告皆置之不理，爰依 公寓大廈管理條例第21條及系爭公約第18條，提起本件請求 ，聲明如主文第1 ～5 項所示且願供擔保請准宣告假執行， 並提出建物謄本、報備證明、系爭公約、存證信函、回執、 催繳通知、催繳明細、會議紀錄等件為證。
四、被告則以：
（一）本件起訴未經合法代理，蔡明怡、曾當貴（下均逕稱其姓 名）或因喪失、或本不具系爭社區主委身分，且無論起訴 狀或追加起訴狀都沒有經過社區區分所有權人會議決議或 管理委員會決議，故原告起訴或追加起訴均不合法，不能 憑蔡明怡一己之見，高興做什麼就做什麼，對各被告恣意 起訴，追加狀復只有律師印文，看不出背後真正指示追加 起訴係何人之意思，原告應先舉證起訴或追加起訴究竟係 基於要執行何次區分所有權人會議（下稱區權人會議）之 決議，暨提出授權起訴或追加起訴之管理委員會（下稱管 委會）之決議，證明確實獲得授權及代表之權限，本件應 裁定停止訴訟，等候106 年度訴字第83號確認社區主任委 員身分不存在等事件、106 年度訴第463 號確認選舉無效 訴訟各事件之先決訴訟判決確定結果，再進行審理。（二）原告未依系爭公約第18條第2 項第2 款、第22條第6 項， 由管委會制訂管理費之收繳程序及支付方法，並經區權人 會議決議生效，原告提出之「【岱嵐iLAND 】社區財務管
理及監督辦法」尚不生其效力，原告並沒有向各被告收、 催繳管理費之依據，系爭社區管委會雖稱其於105 年8 月 9 日決議自當月開始收取社區管理費，然依管委會公告內 容，該次管委會決議僅有討論遴選物業公司及更改存放管 理費與公共基金之往來銀行兩案，且次期（105 年11、12 月、106 年1 月）時間也還沒到，原告卻在105 年11月間 即先行起訴，所列利息起算日也不知道根據在哪裡。系爭 規定第18條第2 項第1 款未區分已出售或未出售之餘屋， 一律以相同標準收取管理費，違反使用者付費之公平原則 ，從公寓大廈管理條例第10條第2 項前段之規定就可以看 出，公寓大廈管理費用之收取，係供共用部分、約定共用 部分之修繕、管理、維護之用，依法應按區權人共有之應 有部分比例分擔，因此前述不分彼此之一律收費規定，在 餘屋銷售完畢以前，對於未出售而沒有人居住在內之戶別 ，一概按坪數計算收取相等之管理費，此部分規約應屬無 效，本件被告係在抗辯收費上有違公平原則之問題，並非 主張系爭公約於該次區權人會議之召集程序或決議方法有 無違反法令。
（三）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決請准供擔保宣告 免為假執行，並提出公告、存證信函、會議紀錄等件為證 。
五、本院依兩造所為主張及所提證據，而為下列（一）～（四） 點不爭執事實整理，經兩造同意不為爭執，應可資作為本件 判決之基礎事實，爰不再作其他調查（本院106 年4 月12日 言詞辯論筆錄，見本院卷一第224 ～225 頁筆錄）。又，追 加部分即106 年1 ～6 月各被告所有戶別其建物管理費及停 車位管理費，比照不爭執第（四）點數額幅度計算即明：（一）被告岱倫建設有限公司係岱嵐iLAND 社區之區分所有權人 （門牌號碼如本院卷一第10頁所示），並有地下室車位42 個。
（二）被告楊棓淵、楊晴嵐、沈美慧、洪益夫、沈美麗，均係岱 嵐iLAND 社區之區分所有權人（門牌號碼如本院卷一第7 頁所示）。
（三）依原證三（本院卷一第32～44頁，岱嵐iLAND 住戶規約， 105 年7 月30日第一次修訂版，下稱系爭公約）第18條第 2 項第1 款之規定，建物登記總面積（不含停車位面積） 每坪每月應繳交85元之管理費、停車位每位每月應繳交30 0 元之管理費。
（四）被告均未按照上三即系爭公約第18條，繳納105 年8 月、 9 月、10月、11月、12月之建物管理費及停車位管理費，
依序為53萬4,675 元（岱倫建設有限公司）、3 萬5,945 元（楊棓淵）、3 萬4,445 元（楊晴嵐）、3 萬4,445 元 （沈美慧）、3 萬4,445元（洪益夫、沈美麗）。六、本院依民事訴訟法第271 條之1 準用第270 條之1 第1 項第 3 款規定為爭點整理，經兩造在本院106 年4 月12日言詞辯 論期日當庭同意協議簡化爭點，即本件經協議簡化爭點共四 點如下。又，被告向本院表示本件不用處理公共基金部分（ 見本院卷二第6 頁筆錄）
（一）本件起訴是否經合法代理（指蔡明怡是否於105 年9 月13 日經連署被解任）？
（二）原告有無依系爭公約第18條第2 項第2 款訂立「管理費之 收繳程序及支付方法」？若有，係於何時訂定並公告？（三）原告是否依據管理費之收繳程序及支付方法向被告等人催 繳管理費用？
（四）系爭公約第18條第2 項第1 款未區分被告岱倫建設有限公 司未出售之餘屋，將之與己出售之建物收取相同之管理費 ，有無違反公平原則？
七、針對前開已協議簡化之爭點，本院依次論述如下：（一）首按，法院於將抽象之法律條文，經由認事用法之職權行 使，以判決形式適用於具體個案所確定之權利義務關係， 乃當事人間就該事件訴訟標的之具體規範，對於雙方當事 人及法院均具有拘束力，當事人間之權利義務關係因而調 整，茲當事人岱倫建設有限公司、楊晴嵐前因爭執系爭社 區105 年9 月9 日、10月19日區權人會議全部議案之效力 （見外放影卷即105 年度訴字第918 號確認決議無效等事 件卷宗第70頁），並曾具狀稱暫時由蔡明怡來面對訴訟亦 屬合理，故於另案具狀補正系爭社區管理委員會其法定代 理人暫列蔡明怡（同上影卷第73頁），資以使他造應訴而 調整當事人間之權利義務關係，並最終獲致部分勝訴、部 分敗訴之一審判決（該件一審判決書正本1 件存於本院卷 一第346 ～365 頁），併參本院106 年度訴字第83號確認 社區主任委員身分不存在事件，對於當事人岱倫建設有限 公司主張蔡明怡於105 年9 月13日經連署解任云云，並聲 明求為「確認蔡明怡與系爭社區管委會間主任委員委任關 係，及確認蔡明怡與岱嵐iLAND 社區全體住戶間之管理委 任關係，自105 年9 月21日起皆不存在」，其訴經審理後 遭全部駁回（未確定），有上述確認社區主任委員身分不 存在等事件106 年7 月7 日民事一審判決正本1 件在卷可 稽（附於本院卷一第366 ～372 頁），故被告於本件給付 管理費事件，仍執前詞爭執原起訴未經合法代理，即爭執
蔡明怡為本件起訴時其系爭社區管理委員會主委之事實， 即無足取。又，民事訴訟法第73條後段規定，訴訟代理權 ，不因法定代理有變更者而消滅，故本件原告訴訟代理人 凡為原告利益，而提出在卷之程序上或實體上之主張或陳 述書狀，縱僅蓋用代理律師印文，亦屬無礙。
（二）次查，雖被告爭執本件請求給付管理費其起訴或追加之訴 ，未經區權人會議及管委會決議而得到授權、原告未依系 爭公約第18條第2 項第2 款訂立「管理費之收繳程序及支 付方法」並公告、原告未依據管理費之收繳程序及支付方 法向被告等人催繳管理費用、利息起日有誤云云各語，然 一般社區管理費之繳付，係基於區分所有權人會議決議及 公寓大廈管理條例第10條第2 項及同條例第21條「區分所 有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負 擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不 給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應 繳之金額及遲延利息。」，本件各被告既不爭執系爭公約 該次區權人會議之召集程序或決議方法有違反法令情形（ 見本院卷二第16頁被告書狀），且於本院指定之105 年12 月28日、106 年2 月15日、3 月17日、4 月12日、8 月23 日5 次言詞辯論期日，均為答辯求為駁回原告之訴，有歷 次筆錄正本存卷可證，則各被告始終表明伊等拒絕給付過 去、現在、將來之任何管理費之意旨，而系爭社區之消防 與安全、公共秩序與公共衛生之維持、公共設施之操作與 維護、公共水電之使用，咸屬系爭社區全體區分所有權人 共同關係事項，故應認於本件最後言詞辯論期日（106 年 8 月23日），原告以訴整合之最後聲明係乙次向各被告請 求給付105 年8 月～106 年6 月間積欠之管理費全部，暨 其中105 年8 月～12月積欠管理費以第1 次言詞辯論期日 （105 年12月28日）起、106 年1 月～6 月積欠之管理費 以追加狀繕本送達翌日（106 年6 月15日）起，均至清償 日止，皆按年息10％計算之利息，並無不可（民法第229 條第2 項、第233 條第1 項但書規定，及系爭公約第18條 第4 項約定利率參看，見本院卷一第40頁）。（三）共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因 可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所 有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另 有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定 有明文。是依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，共用
部分及約定共用部分之管理費之負擔標準，係以區分所有 權人「共有」之應有部分比例分擔為原則，例外得由區分 所有權人會議或規約另予規定，該條例就管理費用之負擔 標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各 區分所有權人就公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕、 管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有 不同，共有之應有部分比例亦有不同，甚而依其居住之情 形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或 規約得視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定 負擔標準，以維公平，並收因地制宜之效，本諸內部團體 自治精神，除法律別有規定或住戶規約另有規範，或有顯 失公平情事，司法權不宜過度介入私權領域而擅自調整當 事人間之權利義務關係，如個別區分所有權人對於管理費 之收費標準有所疑義，應先循區分所有權人會議中另行提 案主張修改住戶規約，再經由區分所有權人會議議決以資 處理。況參照98年1 月23日增訂之民法第799 條之1 第3 項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部 分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所 有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不 同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤 銷之」之規範法理，亦得佐證縱因區分所有建物對於共有 部分使用程度有所差異，亦須內部先行以會議決議或訂定 規約方式決定費用基準而未達其目的，且內部之約定顯失 公平時，始有依法定程序撤銷或由法院直接介入之必要。 本件被告固抗辯未出售餘屋因無住居使用而無獲益，然系 爭社區仍舊存有公共安全及衛生維護問題，茲被告全然持 續地拒繳任何管理費，非屬正當，各被告復未能具體說明 及舉證得予折扣減收至零之根據，徒以伊等所有房屋係空 戶云云為由，抗辯所謂公平原則問題如上，尚嫌無據。（四）更況，岱嵐iLAND 社區於被告岱倫建設有限公司辦理預售 時，於房屋預定買賣契約書以附件（十）：社區住戶規約 ，作為團體協約，其中第十條公共基金、管理費之繳納， 明訂：「管理費由各區分所有權人依照區分會之決議分擔 之。但第一次區分會召開前或區分會未決議時，房屋預定 買賣契約書或分管契約書有規定從其規定，未規定者，各 區分所有人應按其共有之應有部分比例分擔之」（見本院 卷一第316 頁），自始本無將所謂餘屋排除在外，亦無對 於建商所有之未售出戶別得按相當比例減收管理費之文字 ，嗣系爭公約第18條第2 項第1 款本諸前開團體協約之精 神，延續各區分所有權人應按其建物登記總面積計算繳交
管理費，並具體而為每坪每月85元、停車位每位300 元（ 見本院卷一第39頁），查無更異顯失公平之舉，從而，被 告抗辯有欠公允云云乙節，不足為取。
八、綜上，原告依據公寓大廈管理條例第21條及系爭公約第18條 第2 項第1 款提起本件請求給付管理費之訴，求為各被告應 給付原告如主文第1 至5 項所示之本、息，俱有理由，爰准 許如主文第1 至5 項所示。兩造各陳明願供擔保准、免假執 行，經核均與民事訴訟法第390 條第2 項、第392 條第2 項 規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告，如主文第 7 至11項所示。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本 件判決結果不生影響，爰不一一論、駁，併此敘明。十、訴訟費用之負擔：依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段 ，定如主文第6 項所示。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
民事庭 法 官 周美玲
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀，應添具繕本1 件暨應一併繳納第二審上訴審裁判費新臺幣2 萬3,626 元（但如被告岱倫建設有限公司、楊棓淵、楊晴嵐、沈美慧、洪益夫與沈美麗各自不服提起上訴，應分別繳納之第二審上訴費用為新臺幣1 萬9,023 元、1,500 元、1,500 元、1,500元、1,500 元）。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
書記官 吳月華
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