臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度訴字第六一三號
原 告 丙○○
訴訟代理人 何兆龍律師
複 代理人 何朝棟律師
梁育純律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 黃陽壽律師
洪文浚律師
被 告 乙○○
當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國九十二年十一月十九日言詞辯
論終結，判決如左：
主 文
被告甲○○、乙○○各應將坐落台北縣八里鄉○○里○段蛇子形小段二八七地號土地，面積二五七平方公尺所有權應有部分六十三分之三移轉登記予原告。被告甲○○、乙○○各應給付原告新臺幣捌拾伍萬零伍佰肆拾柒元，及分別自民國九十二年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項，於原告各以新臺幣貳拾捌萬元為被告甲○○、乙○○供擔保後，各得假執行。但被告甲○○如以新臺幣捌拾伍萬零伍佰肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告甲○○、乙○○應將所有坐落台北縣八里鄉○○里○段蛇子形小段二八七地 號，地目：原，等則：三十，面積：二五七平方公尺，權利範圍：各六十三分之 三之土地所有權移轉登記於原告名下。
二、被告甲○○、乙○○應各給付原告新台幣（下同）八十五萬零六百八十元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、第二項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。貳、陳述：
一、坐落台北縣八里鄉○○里○段蛇子形小段二八七地號土地（以下簡稱：系爭土地 ）原為訴外人高加齊、高煌世，及被告甲○○、乙○○之被繼承人高俊等三人所 共有，每人應有部分均為三分之一。高俊去世後，原告與被告甲○○、乙○○二 人及訴外人高加齊、高煌世等人，於民國六十三年五月二日，就系爭土地簽訂不 動產買賣契約（以下簡稱：系爭買賣契約）。被告甲○○、乙○○二人當時表示 一定可以與高俊之其他繼承人取得協議，由二人單獨繼承系爭土地，並承諾待高 俊應有部分之部分繼承完妥後一個月，就可以辦理土地所有權移轉登記於原告名 下，原告乃依約給付價金，並自訴外人高加齊、高煌世二人先取得上開土地所有
權應有部分三分之二。嗣高俊應有部分之繼承手續直至八十一年八月十八日始辦 理完妥，原告原以為被告二人可以依約將其餘權利範圍三分之一之系爭土地所有 權移轉於原告，不意竟發現高俊應有部分並非全由被告二人繼承取得，被告二人 僅繼承應有部分範圍各六十三分之三，另有權利範圍六十三分之十五則登記為訴 外人陳高月娥、黃高美月、陳高雪清、高麗香、林光輝、林榮輝、褚林芸暉等人 所有，而無法辦理所有權移轉登記於原告，原告遂請被告二人與其他共同繼承系 爭土地之共有人儘速解決土地所有權移轉登記事宜，而被告二人雖應允將與其他 共有人協商，一定會辦好所有權移轉登記予原告云云，卻一再拖延至今仍未履行 。
二、查被告二人既然於六十三年五月二日與原告簽訂系爭買賣契約書，承諾就系爭土 地所有權應有部份三分之一於高俊應有部分之部分繼承完妥後一個月辦理移轉登 記，自應依約履行。然而被告二人於辦妥高俊所有土地之繼承登記，卻僅取得系 爭土地權利範圍各六十三分之三，則雖被告實際取得土地所有權應有部分，與其 出賣之應有部分有間，仍應將所取得之權利範圍辦理所有權移轉登記予原告。三、又被告僅各繼承取得系爭土地應有部分六十三分之三，其餘應有部分六十三分之 十五則由訴外人陳高月娥、黃高美月、陳高雪清、高麗香、林光輝、林榮輝、褚 林芸暉繼承取得，而無法辦理所有權移轉登記於原告，則依民法第三百五十三條 、第二百二十六條等規定，被告自應依債務不履行之規定，對原告負損害賠償責 任。又系爭土地之公告現值每平方公尺為二萬七千八百元，被告二人無法辦理土 地所有權移轉登記所短少之六十三分之十五，計有六十一．二平方公尺（即257× 15/63=61.2），以系爭土地公告現值每平方公尺二萬七千八百元計算，被告二人 各應賠償原告八十五萬零六百八十元（即27800×61.2÷2=850680）。四、至被告所辯各節：
㈠兩造間不動產買賣契約書之所以至今未能完全履行，顯可歸責於被告，與原告無 涉，如果被告主張原告有受領遲延，此部分亦應由被告舉證。退萬步言，縱被告 曾向原告表示要先將其應有部份六十三分之三過戶予原告 (原告否認有此事實)， 惟被告所提出之給付顯然與債之本旨不符，並不生給付之效力，則原告亦無所謂 之「受領遲延」。因此，被告甲○○辯稱本件原告受領遲延云云，不僅與事實不 合，更無理由。
㈡被告主張依系爭買賣契約書第六條之規定，如果被告不願出售，僅負加倍退還價 金之責任云云：
⒈依系爭買賣契約書第六條但書所載，雙方已不得廢約，因而，被告此部分之主張 ，非有理由。再者，對於系爭買賣合約第六條但書所指「買賣証書」，倘被告另 有主張，應負舉証責任。
⒉另賣方中之訴外人高加齊、高煌世既已完成履約，倘若被告主張買賣證書另有其 物，則在同為出賣人之高加齊、高煌世已履約之情形下，被告是否仍得片面主張 契約第六條之解約權利，亦非無疑問。系爭買賣契約既已有高加齊、高煌世履約 完畢，被告實不得再單方主張契約第六條之約定，此綜觀契約全文，除第三條外 並無單獨分列乙方可證。
⒊原告於六十三年間以五萬八千三百零七元購買系爭土地，以當時之國民年平均所
得僅三萬二千四百零八元計算，原告等於是花費一個人近兩年的所得購買該土地 ，本件被告於時隔三十年後，國民年平均所得及物價指數都已上漲之今日竟主張 僅須各返還二萬七千七百六十六元，亦顯然有失公平。退萬步言，倘若鈞院認為 被告之主張有理由，則請考量在立約當時之幣值，如果將該契約總價五萬餘元視 同今日之五萬餘元，亦顯然於原告有所不公。是為求公平合理，原告認為應以原 告對被告所得請求之權利（即系爭土地持分三分之一之價值）作為認定原告受損 害之基礎，並以土地公告現值作為計算損害賠償額之依據。為此，亦請依民法第 二百二十七條之二情事變更原則之相關規定，判決如訴之聲明第二項。 ㈢被告雖抗辯原告所提損害，不是現時已發生之損害，而是可能發生之損害云云， 惟查被告於六十三年五月二日與原告訂定不動產買賣契約後，被告將土地交付予 原告，其後原告於系爭土地上興建建築物，門牌號碼原為台北縣八里鄉○○路三 九之二號，現整編為台北縣八里鄉○○路○段三八六巷七號，由原告與家人居住 至今，並依法繳納有房屋稅。茲因被告無法履行契約，除肇致原告對系爭土地應 有部分六十三分之十五無法取得所有權外（原告之價金早於六十三年即付清）， 更使得原告將陷於遭訴外人陳高月娥等人請求拆屋還地，或者請求占用土地之損 害賠償之境地。而原告僅依土地應有比例請求依公告現值計算之損害賠償，並未 加計因建物被拆除或遭訴請賠償土地占用之損害等等所致之損失，對被告而言， 應屬合理。再者，原告為保有居住之建物，亦有必要與訴外人陳高月娥等人洽商 土地應有部分買賣事宜，而倘若目前要重新購買土地，至少也要依照公告現值計 算其價金，則被告依公告現值給付違約賠償金額予原告，使原告得以該金額轉向 訴外人陳高月娥等人購買不足之應有部分，亦屬使原告得以獲致兩造間不動產買 賣契約之債之本旨之方案。則以原告必須支付予訴外人陳高月娥等人之土地應有 部分價金作為計算原告所受損害之依據，亦無不合理之處。並且，被告主張原告 應負擔土地增值稅二十萬三千八百二十六元，其計算依據亦是以系爭土地公告現 值二萬七千八百元為準，則顯然原告以系爭土地公告現值二萬七千八百元計算請 求損害賠償額，應非無理。
㈣被告另主張對於地價稅、土地增值稅之負擔上，原告受有不當得利，因而就此部 分之負擔主張抵銷部分：
⒈原告之所以至今未取得高俊應有部分三分之一之土地所有權，係基於被告債務不 履行，換言之，被告之所以要負擔地價稅、土地增值稅，一方面係基於相關稅法 租稅法定主義之規定，被告本有繳納之義務，另一方面則是由於其債務不履行所 致，則原告並無不當得利。
⒉被告依系爭買賣契約書第八條主張原告應負擔土地增值稅，惟查該條所謂之「稅 捐」，應解釋為使用、收益該土地所衍生之應納稅捐，非指因移轉土地所有權所 生之稅捐，是被告主張原告應負擔土地增值稅，應與系爭買賣契約書第八條規定 之意旨不符。
⒊土地增值稅部分，自始至終都不是原告意圖減輕稅捐負擔而遲遲不配合辦理所有 權移轉登記，而是被告直到八十一年始辦妥繼承登記，且至今無法取得系爭土地 三分之一應有部分，進而無法履行過戶義務所致，原告並無可歸責性存在。至於 其他之地價稅等稅捐，被告一再表示其早將系爭土地交付原告使用，因而主張應
由原告負擔該等稅捐，惟原告同樣在被告未辦理移轉登記之情形下，早在訂約當 時就將價金全數給付予被告，何以被告不談論其收受價金後因而衍生之孳息？此 外，由被告所提出之附件觀之，其土地增值稅計算之期間似是自六十六年至今 ( 九十二年），然而原告是於六十三年間與被告簽訂系爭買賣契約書，如果被告當 年即依約履行所有權移轉義務，縱使土地增值稅應由原告繳納，亦不可能高達二 十萬三千八百二十六元。甚至高俊應有部分於八十一年八月間辦理繼承完妥，被 告即依約於八十一年九月將所有權移轉於原告，原告亦僅需負擔至八十一年九月 間之土地增值稅，而非到九十二年之土地增值稅。 ⒋被告又謂系爭土地早已交付原告使用，則此期間土地之增值所衍生之土地增值稅 應由原告負擔云云，惟查，如果原告有生之年都不移轉土地於第三人，待過世後 始由子女繼承再由子女處分系爭土地，則原告之子女於處分系爭土地時，亦只需 繳納自繼承後至處分時所產生之土地增值稅。又或者倘若被告早將所有權移轉於 原告，原告縱要出售土地，亦可能可以使用百分之十之優惠稅率，並不必然要依 一般稅率繳納土地增值稅。由此可知，被告主張抵銷之金額，殊屬謬誤。 ⒌又根據九十一年一月三十日總統令：「修正土地稅法及平均地權條例，土地增值 稅在二年內，將減徵百分之五十，請自行將上述計算結果除以二，即為應納稅額 」。則顯然被告主張抵銷二十萬三千八百二十六元，亦非有理。 ⒍另被告主張原告應負擔地價稅，然被告從未向原告表明地價稅應由原告負擔，亦 未提出相關之單據以實其說，則被告此部份之主張，顯無理由。叁、證據提出：
一、不動產買賣契約書（影本）一件。
二、土地登記謄本一件。
三、土地所有權狀、建築改良物所有權狀、房屋稅繳納通知書（均影本）各一件。四、行政院主計處國民所得統計摘要（影本）一件。乙、被告甲○○方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決時願供擔保請准免為假執行。貳、陳述：
一、系爭買賣契約確為兩造於六十三年五月二日訂立，被告並於系爭買賣契約訂立後 即將系爭土地交付予原告使用迄今。
二、被告所有系爭土地應有部分六十三分之三同意移轉予原告，惟： ㈠被告與另一被告乙○○依上開契約書固有應將系爭土地應有部分三分之一之權利 移轉予原告之義務，惟因系爭土地被告之應有部分僅有六十三分之三，而此部分 被告前已多次表明要移轉登記予原告，卻遭原告拒絕受領，就此應屬原告之受領 遲延。又此部分移轉須得其他共有人（即優先承買權人）同意，才能辦理移轉。 ㈡又被告既已將土地交予原告使用，依據系爭買賣契約第八條：「本件不動產一切 稅捐自移交不動產之日起由甲方（即原告）負擔，：：」，及司法院大法官釋字 第一八０號解釋所揭示之意旨：「平均地權條例第四十七條第二項、土地稅法第 三十條第一項關於土地增值稅徵收及土地漲價總數額計算之規定，旨在使土地自
然漲價之利益歸公，與憲法第十五條、第十九條及第一百四十三條並無牴觸。惟 是項稅款，應向獲得土地自然漲價之利益者徵收，始合於租稅公平之原則」，土 地增值稅自當由原告繳納。故若鈞院判命被告將取得之系爭土地權利範圍六十三 分之三持分予原告時，應同時命原告給付被告系爭土地應繳納之土地增值稅二十 萬三千八百二十六元，併此爰為同時履行之抗辯。三、系爭土地其餘應有部分六十三分之十五部分（即其他共有人陳高月娥、黃高美月 、陳高雪清、高麗香、林光輝、林榮輝、褚林芸暉等人之應有部分）雖屬被告二 人無法履約而應負損害賠償責任，惟：
㈠本件損害賠償金額應適用系爭買賣契約第六條約定： ⒈依該系爭買賣契約第六條：「：：若乙方（即被告等）背約或不賣者，應將所收 款項如數交還以外須另備一倍金額賠償甲方（即原告）（但作成買賣證書以後不 得廢約並不適用前開貳項條件）」所為損害賠償預定額違約金之約定，若被告二 人背約或不賣時，其損害賠償預定總額為所收款項加一倍之金額，則本件被告二 人所收之款項為一萬九千四百三十五元七角五分，其中背約部分為應移轉予原告 之應有部中的七分之五，亦即被告二人共應賠償原告之金額應為二萬七千七百六 十六元（計算式：19435.75×5/7×2=27766，元以下四捨五入），故被告甲○○ 僅須賠償上述金額的二分之一即一萬三千八百八十三元已足。 ⒉至於前揭約定中之「作成買賣證書以後：：」之「買賣證書」顯然非指系爭買賣 契約書，蓋若謂該「買賣證書」係指系爭買賣契約書者，則上揭約定即無適用之 可能而無約定之必要。又依訂約當時之土地登記規則第二十六：「聲請登記，應 提出左列文件：一、聲請書。二、登記原因證明文件：：」該條之「登記原因證 明文件」於因買賣而為不動產所有權移轉登記時係指杜賣證書，亦即為辦理所有 權移轉公契物權契約，職此，系爭不動產買賣契約書係兩造間買賣不動產之私契 債權契約，兩造並未作成公契之杜賣證書，即上揭約定之「買賣證書」，則倘被 告有背約或不賣時，依約應將所收款項如數交還另備一倍金額賠償原告已足。若 原告主張適用系爭買賣契約第六條但書之約定，原告應就此負舉證責任。 ⒊再者，原告雖主張系爭買賣契約已有高加齊、高煌世履約完畢，被告實不得再單 方主張契約第六條之約定云云，惟系爭買賣契約書中就出賣人所應履行之義務並 非不可分，此由系爭買賣契約第三條將出賣人高俊與高加齊、高煌世等人之移轉 登記義務分別約定即明，且事實上本件移轉所有權登記亦有部分履行、部分未履 行，故若乙方中有部分出賣人背約或不賣者，原告僅得依契約第六約定向背約或 不賣之人請求賠償，是系爭買賣契約之出賣人中高加齊、高煌世等雖已辦理移轉 登記完竣，然上揭約定就仍未辦理移轉登記之出賣人自仍有適用之餘地。 ㈡又系爭土地被告雖仍未辦理所有權移轉登記，然原告早已占有使用系爭土地多年 ，故原告並未因被告未辦理所有權移轉登記而受有何損害，至於原告雖稱其將陷 於遭訴外人陳高月娥等人請求拆屋還地，或請求占用土地之損害賠償，為保有居 公告現值給付違約賠償金額云云，惟訴外人並未對原告訴請拆屋還地，且縱設將 來會予訴請以論，原告亦未必獲得敗訴之判決，其若予價購之金額，亦未必等同 於公告現值，則原告請求依公告現值給付違約金，於約於法，均有未合。 ㈢惟退步言之，倘鈞院於審理後認上揭第六條約定已無適用之餘地者，亦應斟酌本
件被告所受領之買賣價金尚不足一萬元，且原告已始終占有使用系爭土地等事實 ，而減少被告之賠償金額。
㈣再者，被告於系爭買賣契約簽訂後既已將系爭土地交付原告使用，依據前述系爭 買賣契約書第八條之約定，地價稅自亦應由原告繳納，然被告所有系爭土地權利 範圍六十三分之三持分之歷年來地價稅始終由被告繳納，原告就此自屬無法律上 原因而受有利益，據此被告聲明對原告不當得利債權抵銷被告對原告應負前述之 損害賠償債權。
叁、證據提出：公告現值查詢表（影本）一件。丙、被告乙○○方面：
被告乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 理 由
壹、程序方面：
被告乙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情 形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、本件原告主張：坐落台北縣八里鄉○○里○段蛇子形小段二八七地號土地原為訴 外人高加齊、高煌世及被告被繼承人高俊三人所共有，每人應有部分均為三分之 一。嗣高俊去世後，兩造及訴外人高加齊、高煌世於六十三年五月二日就系爭土 地簽訂買賣契約，約定被告須設法與高俊其他繼承人協議由被告繼承系爭土地， 並於繼承完妥後一個月將系爭土地所有權應有部分三分之一移轉登記於原告，原 告並已依約給付價金，並自訴外人高加齊、高煌世二人先取得系爭土地所有權應 有部分三分之二。其後系爭土地高俊應有部分之繼承迄至八十一年八月十八日始 辦竣，被告僅繼承系爭土地應有部分各六十三分之三，其餘應有部分六十三分之 十五則由高俊其他繼承人繼承，無法辦理所有權移轉登記予原告。為此依系爭買 賣契約約定，請求被告就其各自取得之系爭土地應有部分六十三分之三移轉登記 予原告，並就被告無法履行移轉義務部分，請求被告各應賠償原告八十五萬零六 百八十元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息等語。
二、被告甲○○則以：被告甲○○就所有之系爭土地應有部分六十三分之三曾多次表 明要移轉登記予原告皆未獲回應，是原告就此部分為受領遲延。而被告甲○○同 意移轉所有之系爭土地應有部分六十三分之三予原告，惟因其他共有人有優先承 買權故須徵得同意，且根據系爭買賣契約第八條及司法院大法官釋字第一八○號 解釋意旨，被告既已將系爭土地交付原告使用，則原告自應負擔土地移轉之土地 增值稅，被告甲○○就原告前開繳納增值稅義務與被告之移轉登記之義務主張同 時履行抗辯。至於被告未能移轉之系爭土地應有部分六十三分之十五，應依據系 爭買賣契約第六條之規定，被告僅須將所收款項如數交還並另備一倍金額即一萬 三千八百八十三元賠償原告即可。又被告既已將系爭土地交付原告使用，原告自 應依系爭買賣契約第八條繳納地價稅，但被告甲○○所有之系爭土地六十三分之 三歷年來之地價稅皆由被告繳納，是原告顯有不當得利，被告就此不當得利債權 聲明與前述損害賠償之債務抵銷等語，資為抗辯。被告乙○○未於言詞辯論期日
到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張系爭土地原為訴外人高加齊、高煌世及被告被繼承人高俊三人所共有， 每人應有部分均為三分之一。嗣高俊去世後，兩造及訴外人高加齊、高煌世於六 十三年五月二日就系爭土地簽訂買賣契約，約定被告須設法與高俊其他繼承人協 議由被告繼承系爭土地，並於繼承完妥後一個月將系爭土地所有權應有部分三分 之一移轉登記於原告，原告並已依約給付價金，並自訴外人高加齊、高煌世二人 先取得系爭土地所有權應有部分三分之二。其後系爭土地高俊應有部分之繼承迄 至八十一年八月十八日始辦竣，被告僅繼承系爭土地應有部分各六十三分之三， 其餘應有部分六十三分之十五則由高俊其他繼承人繼承，無法辦理所有權移轉登 記予原告等情，業據提出與所述相符之買賣契約書、土地登記謄本、土地所有權 狀等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。四、兩造間買賣契約之存在及被告就系爭土地非其所有之應有部分無法履行之事實既 堪認定，被告就其所有之系爭土地應有部分各六十三分之三自負有依約履行義務 ，並應就前述不能履行部分，負債務不履行之責。茲是本件兩造爭點者在於：㈠ 如系爭土地其他共有人主張優先承買權是否影響本件之給付？㈡被告可否以原告 未給付被告土地增值稅為同時履行抗辯？㈢被告不能履行部分損害賠償數額應如 何計算？
五、關於系爭土地如他共有人主張優先承買權是否影響本件給付部分，經查： ㈠按土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一 價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時， 承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分 時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一，則其於執行法院拍 賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權 ，最高法院著有七十二年台抗字第九十四號判例可資參照。本件系爭買賣契約訂 立時，原告固非系爭土地之共有人，惟迄本件原告訴請履行之時，原告就系爭土 地已有應有部分三分之二而為共有人之一，就系爭土地取得其餘應有部分，亦能 達簡化共有關係之目的，揆諸前揭判例意旨同一理由，應認此時他共有人不得於 此時再主張優先承買權，方符土地法第三十四條之一第四項立法意旨。 ㈡再按共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人 固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋之人，對 於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。又土地法第三十 四條之一第五項、第二項所規定之通知義務，純屬公同共有人間之內部關係，公 同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分 之效力，尚無影響，最高法院分別著有六十八年台上字第一三四一號判例、八十 六年台上字第二八五七號判例可資參照。本件迄言詞辯論終結日止，並無他共有 人主張優先承買權，系爭土地應有部分各六十三分之三仍登記為被告所有，應無 何給付不能情事；又縱他共有人就被告所有系爭土地應有部分各六十三分之三主 張優先承買權，揆諸前揭判例意旨，亦僅發生被告對他共有人應否負損害賠償責 任問題，亦不影響被告給付義務之履行。是縱認本件情形他共有人仍得主張優先 承買權，被告此項抗辯，仍無可採。
六、按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一 之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同 一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付 之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院著有五十九年台上字第八五○ 號判例可資參照。次按土地增值稅之徵收，應依照土地漲價總數額計算，於土地 所有權移轉或設定典權時行之。土地所有權移轉，其申報移轉現值之審核標準， 申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準； 申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土 地現值為準，平均地權條例第三十六條、第四十七條之一第一、二款分別定有明 文。又土地增值稅，以原土地所有權人為納稅義務人。土地所有權移轉，其應納 之土地增值稅，納稅義務人未於規定期限內繳納者，得由取得所有權之人代為繳 納。依第四十七條規定由權利人單獨申報土地移轉現值者，其應納之土地增值稅 ，應由權利人代為繳納，亦同條例第三十七條、第五十條所明定。查本件兩造所 訂立之買賣契約，雙方所負給付及對待給付之標的應為「價金之給付」及「土地 所有權之移轉」，至系爭買賣契約第八條關於不動產稅捐之約定，則屬契約當事 人間另就公法上負擔之確認，依其性質，當係由法定納稅義務人繳納後，另本於 前開約定或其他法律關係，向應負擔之一方求償，或直接由應負擔之一方，向稅 捐機關為給付，尚無從預為計算，請求應負擔之一方先為給付，並主張同時履行 抗辯。本件被告主張系爭土地之增值稅，依前揭平均地權條例規定，應於申報人 向地政機關申報時，其納稅義務及應納稅額始行發生並確定，被告無從先為繳納 而對原告有求償權發生，自難認與被告土地移轉之義務，構成對待給付而得主張 同時履行抗辯。況依前開平均地權條例規定，此項土地增值稅如被告不願繳納而 未於期限繳納，或買受人依土地登記規則第二十七條第四款以確定判決單獨申請 移轉登記時，原告如不繳納，亦無從辦理土地移轉登記，是被告以此項稅捐之給 付主張同時履行抗辯，亦非必要。
七、被告不能履行部分損害賠償數額之認定：
㈠關此，首應確認者為本件有無系爭買賣契約第六條約定之適用： ⒈按兩造系爭買賣契約第六條約定：「：：若乙方（即被告等）背約或不賣者，應 將所收款項如數交還以外須另備一倍金額賠償甲方（即原告）（但作成買賣證書 以後不得廢約並不適用前開貳項條件）」，核其所謂「背約」當係指出賣人未能 履行給付之情形，故本件被告甲○○因未能取得其他共同繼承人就系爭土地之應 有部分共計六十三分之十五，該部分即屬被告甲○○給付不能，應符前揭契約第 六條前段情形，應堪認定，此亦兩造所不爭執。 ⒉又系爭買賣契約第六條但書所稱「買賣證書」，其名稱有別於原告所提之「不動 產買賣契約書」，復於契約中另為約定，自係指系爭買賣契約成立後，另行製作 之文書，原告指契約第六條但書所稱「買賣證書」即為系爭「不動產買賣契約書 」，應非可採。又依兩造簽訂系爭買賣契約時土地登記規則第二十六條第一項規 定（即八十四年七月十二日修正發布、九月一日生效施行前舊規定）：「聲請登 記，應提出左列文件：（一）聲請書。（二）證明登記原因文件。（三）土地所 有權狀或土地他項權利證明書。（四）依法應提出之書據圖式」，該條之「登記
原因證明文件」於因買賣而為不動產所有權移轉登記時係指所有權移轉之書面「 物權契約」。是系爭買賣契約書第六條所稱「買賣證書」，依契約約定之內容及 當時土地登記規則之規定，解為被告主張之「物權契約」，顯較原告之主張為合 理。
⒊又按契約聯立如屬數契約具有一定依存關係之結合，其中一契約不成立、無效、 撤銷或解除時，他契約亦同其命運。本件系爭買賣契約，雖為原告分別與被告及 訴外人高加齊、高煌世分別成立，買賣標的分別為出賣人高加齊、高煌世及被告 被繼承人高俊就系爭土地之應有部分，然前開出賣人不同之買賣契約，外觀上訂 立於同一書面，給付內容復為各契約結合後之系爭土地所有權全部，事後原告亦 係就土地全部為利用而在其上建屋居住，自可知當事人就該數契約認有一定之依 存關係。又系爭買賣契約第六條之內容：「如甲方背約或不買者願失請求權並將 所給付款項全部由乙方沒收，如若乙方背約或不賣者，應將所收款項如數交還以 外另須備一倍金額賠償甲方」，核其性質，就「不買」或「不賣」部分，實屬保 留解除權之代價，而具「解約金」之性質（最高法院六十八年台上字第三八八七 號判例意旨參照），買方得以所交付價金被沒收為代價，賣方得以給付所受領金 額一倍之代價，任意解除契約。而此項解約權，於買賣雙方訂立物權契約後，即 不得再為行使，又本件數聯立契約間具有前述之依存關係，如買受人與部分出賣 人就部分標的已訂立「買賣證書」而喪失解約權，而仍任令他出賣人給付解約金 任意解約，殊無從達原告買受系爭土地為整體利用之締約目的，故解釋契約當事 人真意，系爭買賣契約第六條但書所稱「作成買賣證書」，應係指契約「賣主」 之乙方任一人訂立物權契約後，載於系爭買賣契約書面之買、賣雙方，均不得再 行主張適用契約第六條本文而任意解約或背約。 ⒋依上所述，本件應無契約第六條本文適用之餘地，被告主張依契約第六條本文之 數額賠償原告即得免除其餘損害賠償責任，應無理由。 ㈡按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生 前之原狀。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所 受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事， 可得預期之利益，視為所失利益，民法第二百十三條第一項、第二百十六條分別 定有明文。又民法關於給付不能所負之債務不履行損害賠償責任，係採取完全賠 償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權 人因之所生之損害，其應回復者並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損 害事故發生後之變動狀況考慮在內。故給付標的物之價格當以債務人應為給付之 時為準，債權人請求賠償時，債務人即有給付之義務，算定標的物價格時，應以 起訴時之市價為準，債權人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準（最高 法院九十二年台上字第八二九號判決意指參照）。查本件系爭土地應有部分三分 之一，原為被告及高俊其他繼承人所公同共有，兩造訂立系爭契約時，原預期被 告於高俊遺產分割後可取得該系爭土地應有部分三分之一，惟至八十一年八月十 八日被告及他共有人辦妥繼承及遺產分割後之分別共有登記日時，被告以外他共 有人應有部分六十三分之十五已確定陷於（主觀）給付不能，原告就此無從請求 原定標的，原給付內容變更為損害賠償請求權，而該損害賠償請求權既係原定給
付之代替，在原定給付為特定之標的物時，為使債權人即原告回復債務履行時之 「應有狀態」，自應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。依前揭說明，其價 格應以應為損害賠償給付之時為準，即原告請求給付時原給付應有之價額。本件 原告原起訴請求被告就系爭土地其餘應有部分六十三分之十五應依約履行移轉義 務，嗣於九十二年五月二十二日變更為損害賠償請求，更正後之訴狀繕本於九十 二年五月二十八日送達被告而發生請求之效力，系爭土地九十二年之公告現值為 每平方公尺二萬七千八百元，是被告回復「應有狀態」所應負之金錢損害賠償數 額應為一百七十萬一千零九十五元（計算式：27800×257×15/63= 0000000，元 以下四捨五入，下同），被告二人各應給付之金額為八十五萬零五百四十八元（ 計算式：0000000÷2=850548）。 ㈢又被告另主張以地價稅抵銷部分：
就地價稅部分，被告甲○○主張：依系爭買賣契約第八條之約定，地價稅應自土 地交付原告使用之時起，由原告負擔，然實際上被告繳付系爭土地交付原告占有 使用迄今之地價稅，原告因而受有不當得利，為此就被告繳納增值稅之金額原告 之請求主張抵銷等語。惟查：
⒈解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定 有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋，其目的在減少爭議。 意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。 當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意 思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目 的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的 、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習 慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院八 十八年台上一六七一號判決意旨參照）
⒉系爭買賣契約第八條約定：「本件不動產一切稅捐自移交不動產之日起由甲方（ 即原告）負擔：：」，前揭約款所稱「移交」，究係原告主張之「移轉登記並交 付」，抑或被告主張之「交付」，即涉及契約解釋原則。查不動產買賣之給付內 容，若非買賣雙方有特殊考量，買受人恆以獲取不動產之使用利益並取得所有權 登記為常態，是稽之「移交」二字之文義自當包含「移轉登記」與「交付」二者 。又通觀系爭買賣契約全文，契約第三條、第四條、第七條，約定之重點均在「 過戶」（即移轉登記），第五條則約定「買賣履行」，亦兼指物之交付及所有權 之移轉，是兩造關於所有權移轉登記之約定，顯較「交付占有」明確，解釋同契 約第八條「移交」二字行諸於外之客觀意思，自不能捨兩造所著重，並已明確約 定之移轉登記時間，而單指系爭契約全然未著墨之「交付占有」時間。 ⒊至被告甲○○雖辯稱系爭買賣契約第八條約定若非僅指「交付」系爭土地，則依 照稅法規定實無約定之必要云云，然觀之系爭買賣契約內容，乃係以市售之不動 產買賣契約書範本為主要架構，而市售之不動產買賣契約書考量使用契約範本之 當事人多不諳法律，是為釐清、明示買賣雙方之權利義務，常會就法律規定之內 容為其契約內容，是以被告甲○○以此質疑系爭買賣契約之真意解釋，並無可採 ；再者，被告甲○○自系爭土地交付予原告使用後，從未向原告請求土地相關稅
額之給付，益可徵該約定所謂之「移交」，包含「移轉登記」與「交付土地」二 者。
⒋綜上：被告關於地價稅抵銷之主張，亦屬無可採。八、至被告甲○○另就得為給付之系爭土地應有部分六十三分之三部分主張原告受領 遲延，然原告就此訴請被告依約為移轉登記，並未請求被告遲延履行之損害賠償 ，被告亦未就原告受領遲延有何法律效果之主張，亦不因此影響其依約為移轉登 記之義務，被告甲○○此部分抗辯，核與本件判斷無涉。九、從而，原告本於右揭原因事實，依兩造間買賣契約及債務不履行法律關係，請求 被告甲○○、乙○○各應將坐落台北縣八里鄉○○里○段蛇子形小段二八七地號 土地，面積二五七平方公尺所有權應有部分六十三分之三移轉登記與原告。被告 甲○○、乙○○應各給付原告八十五萬零五百四十七元，及分別自訴之聲明更正 狀繕本送達翌日即九十二年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求，則為無理由，應予駁回。十、本件關於債務不履行損害賠償原告勝訴部分，原告及被告甲○○分別陳明願供擔 保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以 准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不 生影響，均無庸再予論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 三 日
臺灣士林地方法院民事第二庭 法 官 王本源
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 十 日
法院書記官 翁禎謙