臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事簡易判決 九十二年度南簡字第一五四八號
原 告 建華商業銀行股份有限公司
法定代理人 陳柏蒼
訴訟代理人 賴明暘
被 告 甲○○
訴訟代理人 籃銀女
被 告 乙○○
右當事人間請求確認租賃關係不存在事件，經本院於民國九十二年十二月十一日言詞
辯論終結，判決如左：
主 文
確認被告甲○○、乙○○間就坐落台南縣仁德鄉○○段第四三八地號土地，及其上建物第八五一建號，即門牌號碼台南縣仁德鄉○○村○○路○段一六二巷四二弄二號四樓房屋之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告甲○○於民國八十五年四月十二日與原告訂立借貸契約，為 擔保借款之清償，乃將其所有坐落台南縣仁德鄉○○段第四三八地號土地，及其 上建物第八五一建號，即門牌號碼台南縣仁德鄉○○村○○路○段一六二巷四二 弄二號四樓房屋（下稱系爭房地）提供予原告設定抵押，詎被告甲○○屆期後無 法清償借款，原告乃以鈞院九十年度執湘字第一九四０四號債權憑證為執行名義 ，嗣經鈞院九十一年度執湘字第二八一五一號受理拍賣，惟被告乙○○向鈞院聲 稱系爭房地為其向被告甲○○承租，租期自八十五年一月開始，未定期限及租約 等，致本件拍賣迄今無人應買，顯有影響原告法律上之利益，又被告乙○○稱本 件系爭房地係於八十五年一月向甲○○承租，然被告甲○○於八十五年三月二十 七日始取得所有權，顯見該租賃為設計妨礙原告行使抵押權，被告間就系爭房地 之租賃關係自始不存在。且被告甲○○始則稱沒有使用支票支付，此與乙○○所 述矛盾，另被告所提繳納租金之支票係強制執行後所簽發之支票，不能作為給付 租金之證明，為此提起本件訴，並聲明：如主文所示。二、被告則辯以：
（一）被告甲○○部分：渠於八十五年初購買系爭房地後一個多月即將系爭房地出租 予乙○○，當初購買之價格為新台幣（下同）二百多萬元，每月須繳房貸二萬 五千二百元，租金係渠妻籃銀女每月收取，有時會遲延，後因乙○○手頭不便 ，故有時一個月給一次，有時兩、三個月給付租金，且均以現金給付，並沒有 收過乙○○交付之支票，當初未訂立書面契約，亦無押租金。後稱乙○○有時 以現金支付，有時以支票給付。
（二）被告乙○○部分：其與甲○○為好友，於八十五年一、二月間向甲○○承租系 爭房地，同年一月間左右搬到系爭房地，同年三月二日將戶籍遷入，當時房屋 仍登記為太子建設公司所有，故其曾向建設公司申請竣工證明辦理遷入戶籍， 其後因小孩唸書緣故，曾兩次遷出，但實際上均居住於系爭建物內，其承租系 爭房地係作一般住家使用，沒有書面約定，租金偶爾用支票，但大部分以現金
支付，並沒有固定月初或月中給付，但固定三個月給付一次，偶爾手頭不方便 就拖欠，拖欠時間一長就開支票一次結清。
（三）聲明：原告之訴駁回。
三、查被告甲○○以其所有坐落台南縣仁德鄉○○段第四三八地號土地，及其上建物 第八五一建號，即門牌號碼台南縣仁德鄉○○村○○路○段一六二巷四二弄二號 四樓房屋提供予華信商業銀行設定抵押權，於八十五年四月十二日向該銀行借貸 二百七十四萬元，借款期間七年，嗣華信商業銀行更名為建華商業銀行股份有限 公司，被告甲○○則未如期清償，經原告聲請本院拍賣系爭房地，由本院九十一 年度執字第二八一五一號執行在案等情，業據原告提出中期房屋借款約定書、土 地登記謄本、建物登記謄本各一件為證，且經本院調閱九十一年度執字第二八一 五一號執行卷，並有該執行卷內財政部關於原告變更名稱之函文一紙為證，上開 事實堪以認定。又查被告乙○○以系爭房屋係其向被告甲○○承租，租期自八十 五年二月起算，未訂租期，租賃關係現仍存在，經執行法院於拍賣公告附記：「 查封之物現出租第三人乙○○，自八十五年二月起租用至今．．．拍定後不點交 」等語，復有本院八十九年度裁全字第一四０九號保全程序卷內之查封筆錄、及 上開執行卷宗內附之執行處通知函可憑，故被告等人就系爭房屋之租賃關係存在 與否，足以影響系爭房屋經拍定後可否點交，及影響投標人之投標意願、所出價 額，亦關係原告對該房屋土地之拍賣取償，是被告間就系爭房屋之租賃關係存否 不明確，足致原告私法上地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認 判決除去之，原告自得提起確認之訴，合先敘明。四、次查原告主張被告二人所稱之租賃關係，係為妨礙原告行使抵押權，其等間就系 爭房地之租賃關係應自始不存在，據以請求確認被告二人間之租賃關係不存在， 此為消極確認之訴，依舉證責任分配之原則，應由主張租賃關係存在之被告負舉 證責任（最高法院二十八年度上字第十一號、十九年度上字第三八五號判例參照 ）。而被告二人間主張系爭房地訂立有租賃契約書一節，此則為原告所否認，自 應由被告就兩造確於八十五年二月間即訂立租賃契約一事負舉證責任。查：（一）被告主張其等就系爭房地訂立租賃契約，固據提出戶籍謄本、戶口名簿各一件 為證，依該戶口名簿記載，被告乙○○於八十五年三月二日即將戶口遷入系爭 房地內，嗣曾分別於八十六年二月二十七日、八十七年五月十六日兩度短暫遷 出，然於數月後旋即將戶口遷回系爭房地，顯見被告乙○○自八十五年三月起 戶籍即常設於系爭房地，按遷出戶籍管轄區域三個月以上，應為遷出之登記。 由他戶籍管轄區域遷入三個月以上，應為遷入之登記，戶籍法第二十條第一項 前段、第二十一條第一項分別定有明文。而本件被告乙○○之戶籍常設於系爭 房地，迄已七年餘，依常情，其主張自八十五年三月間起即已居住於系爭房地 一節，尚非不足採。
（二）惟按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金 之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。依此，租賃契約為雙務、有償 契約，即以出租人將租賃物租與承租人使用、收益，並由承租人支付租金為成 立要件。本件被告乙○○雖有居住於系爭房地之事實，惟其居住之行為或可能 出於借貸、或基於寄託，非必本於租賃契約而使用，是本件被告二人究有無成
立租賃契約，應視被告二人間有無租金之約定以為決定。然查：關於租金之給 付，被告乙○○辯以：偶爾用支票，大部分是現金，租金三個月為一期，給付 月份是每年的一、四、七、十月，核與被告甲○○所述：租金是每個月拿，有 時會拖一下，全部用現金，並沒有用支票等語有所出入。嗣被告甲○○雖稱租 金事宜是其妻處理，而據被告甲○○之訴訟代理人即其妻籃銀女到庭陳述：租 金一開始說一個月給一次，有時候一個月給一次，最後不方便，所以有時候兩 、三個月給一次等語，亦與被告乙○○所稱：租金是每年一、四、七、十月給 付，即固定三個月支付等語顯不相符。且被告乙○○雖另提出訴外人馮一凡、 馮梅綾分別於華南商業銀行、台南區中小企業銀行開設之活期儲蓄存款存摺代 收票據明細表共二件，用以證明其曾簽發發票日分別為九十一年七月三十一日 、九十一年十月二十八日，面額分別為二萬四千元之支票共二紙用以支付租金 ，然據本院調閱九十一年度執字第二八一五一號強制執行卷宗所示，原告聲請 強制執行之執行名義即九十一年八月二十三日九十南院鵬執湘字第一九四０四 號債權憑證，再該債權憑證上載明：原債權憑證發文日期：九十年八月三十日 等字樣，足知被告所簽發之上開二紙支票，其發票日均在原告聲請強制執行之 後；況其金額為二萬四千元即四個月租金，此復與被告甲○○所稱：租金每個 月給付，與被告乙○○所述：租金三個月給付一次，及被告馮一明之訴訟代理 人籃銀女所稱：租金有時候一個月給一次，有時候兩、三個月給一次等之租金 數額均不相符。益證上開二紙支票，性質上尚難認為係作用租金之給付。（三）且查被告甲○○於八十五年三月二十七日取得系爭房地所有權，此有建物登記 謄本及土地登記謄本可參。而其曾以系爭建物為原告設定抵押貸款二百七十四 萬元，每月應繳貸款二萬五千二百元，此除如前述外，並為被告甲○○所是認 ，對照被告乙○○所述每月應給付租金六千元，該租金尚不足貸款之四分之一 ，而經扣除租金，被告甲○○每月尚須負擔一萬九千二百元貸款，其負擔顯然 過高，不符常情。況被告既自述租約自八十五年三月起，未定期限，且未有書 面契約，則自租期始期開始，迄已七年餘而仍存續，可知租賃契約必將存續相 當之時期，對雙方關係非可等同兒戲，惟被告二人就此關係重大之租約竟未以 書面訂立相關之權利義務關係，實屬難以想像。參以乙○○於本院審理時自承 其自九十年才申請支票使用，則在此之前當係以現金支付租金，但被告乙○○ 就其係用現金支付一節亦無匯款或支付收據等證據以為證明。此外被告對其等 二人就系爭房地確有訂立租約一事，復無其他證據以資認定，則被告就本件租 賃關係存在一節，舉證責任自有未足。
五、綜上所述，被告二人就系爭租賃契約之租金給付方式、給付時期等所述有所出入 ，加以被告等二人就本件租賃契約未訂有書面，復無被告乙○○給付租金之證據 ，從而原告主張被告甲○○、乙○○就系爭房地所訂立，租期不定，租金每月六 千元之租賃契約，其租賃關係不存在，洵屬有據，應予准許。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十五 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 林富郎
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十六 日 法院書記官 陳美蓉
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