最高法院民事判決 九十二年度台上字第二六四七號
上 訴 人 儀泰實業股份有限公司
法定代理人 林銘仁
訴訟代理人 林映廷律師
被 上訴 人 新宜鋼鐵結構股份有限公司
法定代理人 廖 萬
上 訴 人 甲○○
右二人共同
訴訟代理人 邱松根律師
右當事人間請求拆屋還地等事件，兩造上訴人對於中華民國九十年四月十七日台灣高
等法院第二審更審判決（八十九年度重上更㈠字第一八九號），各自提起上訴，本院
判決如左：
主 文
兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造上訴人各自負擔。
理 由
本件上訴人儀泰實業股份有限公司（下稱儀泰公司）主張：對造上訴人甲○○於民國（下同）八十年十月二十二日以總價新台幣（下同）一千八百六十萬元向儀泰公司買受坐落宜蘭縣冬山鄉○○段七八六地號土地（下稱系爭土地），約定於簽約當日給付第一期款六百萬元，八十年十一月二十二日給付第二期款二百五十七萬元，八十年十二月二十日給付第三期款八百十七萬元，由甲○○承擔儀泰公司之銀行貸款，尾款一百八十六萬元則於辦妥土地所有權移轉登記後三日內給付。甲○○已付第一、二期款，儀泰公司乃將系爭土地設定同額之抵押權予甲○○以供擔保，並交付系爭土地予甲○○，由其提供予被上訴人新宜鋼鐵結構股份有限公司（下稱新宜公司）建廠使用。詎甲○○未依約繳付第三期款之銀行貸款本息及地價稅，經儀泰公司催告，仍不履行，儀泰公司已於八十五年六月六日解除契約，甲○○應負回復原狀之義務，甲○○與新宜公司占有系爭土地，已失其正當權源，為無權占有，應返還相當於租金之不當得利予儀泰公司等情。爰求為命甲○○、新宜公司將系爭土地上之建物拆除返還土地予儀泰公司；甲○○將系爭土地所設定之六百萬元、二百五十七萬元之抵押權登記予以塗銷；及甲○○或新宜公司自八十五年六月八日起至返還土地之日止，按月給付儀泰公司十五萬八千零三十元，其中一人為給付時，他方免給付義務之判決。上訴人甲○○及被上訴人新宜公司則以：系爭契約約定第三期款八百十七萬元由甲○○承擔對造上訴人儀泰公司之銀行貸款以為給付，甲○○給付該第三期款，與儀泰公司協同辦理貸款變更名義及系爭土地所有權移轉登記，有相互對待給付關係，迭經甲○○催告，儀泰公司仍拒不協同辦理銀行貸款名義變更及系爭土地所有權移轉登記，甲○○自不負遲延責任，儀泰公司解除契約並非合法等語，資為抗辯。甲○○並於第一審提起反訴，主張：系爭第三期款業經甲○○提出給付，儀泰公司應將系爭土地所有權移轉登記予甲○○所有，並賠償所增加之土地增值稅等情，求為命儀泰公司協同甲○○辦理系爭土地所有權移轉登記，及給付一百六十四萬九千元之判決。原審依審理之結果，以：儀泰公司主張甲○○與儀泰公司就系爭土地訂立買賣契約，
約定總價款一千八百六十萬元，付款方式為甲○○於簽約當日給付第一期價款六百萬元，八十年十一月二十二日給付第二期款二百五十七萬元，八十年十二月二十日給付第三期款八百十七萬元，並由甲○○自該日起承擔儀泰公司之銀行貸款，尾款一百八十六萬元則於辦妥移轉登記後三日內給付，且為擔保甲○○之權利，儀泰公司同意甲○○每次付款時即提供系爭土地為擔保，俾供設定同額抵押權之事實，業據提出土地買賣契約書（一審卷第十三、十四頁）為證，並為甲○○所不爭執，堪信為真實。依兩造不爭之買賣契約書第三條第三款約定：「第三次付款議定民國八十年十二月二十日付八百十七萬元正︻由甲方（即甲○○）承擔乙方（即儀泰公司）之銀行貸款︼」，顯係以儀泰公司之貸款八百十七萬元由甲○○全數負擔，為第三次付款之方式。另第十條約定：「乙方以本約土地向台灣銀行貸款八百十七萬元之利息，雙方議定民國八十年十二月二十日前由乙方負擔，嗣後由甲方負擔」，及依證人即本件買賣仲介人林煥宗於儀泰公司另案請求甲○○給付價金事件中證稱甲○○與儀泰公司以八十年十二月二十日為銀行貸款利息負擔之分界約定，係買方即甲○○預估可以取得建照之時間等語（見最高法院八十五年度台上字第一二一一號判決，附一審卷第三一至三三頁），益見此係甲○○與儀泰公司就逾八十年十二月二十日日尚未辦理變更債務人名義時所為之約定，目的仍在使甲○○負擔全部之貸款債務。雖兩造對於甲○○如何負擔之細節未詳為約定，惟究其負擔之方法，不外由甲○○親至銀行繳納或由儀泰公司向銀行繳納後再向甲○○求償兩種方法。系爭買賣雙方既未約定甲○○以何種方法負擔貸款利息，即應解為兩種方法均為可行，是該負擔貸款利息之約定，並未以變更貸款名義人為要件。此亦為儀泰公司於另案請求甲○○給付價金事件，台灣高等法院八十三年度上更㈠字第一三一號及最高法院八十五年度台上字第一二一一號確定判決所認定之事實（一審卷第三一至三三、一七六至一八二頁）。甲○○執該條款約定，抗辯儀泰公司與其係約定應於是日變更債務人名義及辦理所有權移轉，尚非可採。按興辦工業人租購工業區土地、社區或廠房，在未按照核定計畫完成使用，並取得工廠登記證前，興辦工業人不得以其全部或一部讓售他人使用；工業區土地或廠房於移轉時，應報經工業主管機關核准，受讓人以興辦工業人為限，八十八年十二月三十一日修正前促進產業升級條例第三十七條第一、二項定有明文。本件甲○○於八十年十一月二十日始依約取得土地使用同意書欲辦理建廠及工廠設立登記，至同年十二月二十日僅一個月期間，應不可能建廠完畢並取得工廠登記證，而使系爭土地具備可移轉登記之條件，則於系爭土地移轉前，貸款名義人若變更甲○○名義，甲○○即應負擔貸款本息之義務，因貸款係以系爭土地向貸款銀行設定抵押，若貸款利息未繳納，貸款銀行勢將拍賣系爭抵押土地以清償，儀泰公司為擔保義務人，仍應負物上擔保之責，不能免除責任；拍賣若仍不足清償，必將拍賣借款人即變更後貸款名義人甲○○之財產求償，對甲○○言至為不利，而甲○○分期繳納貸款利息，亦屬系爭買賣契約第三期款之支付，是儀泰公司主張系爭第三期價金之支付方法，並非以於八十年十二月二十日變更貸款人名義為必要者，應屬可信。儀泰公司於本件買賣契約成立後已交付系爭土地予甲○○供新宜公司建築使用，新宜公司已於八十三年四月九日建廠完成並取得工廠登記證，此為兩造所不爭。而儀泰公司於八十三年八月二日催告甲○○時，係請求甲○○給付八百十七萬元及依契約第十四條計算之滯納金，「或」會同辦理貸款名義人變更為「甲○○」，有儀泰公司委由律師寄發之第七九五號存證信函卷可稽（一審
卷第六七至七一頁）。甲○○旋即於同年月十六日以存證信函表示願意接受，並請儀泰公司指定期日辦理（一審卷第六六頁）。可見儀泰公司主張因甲○○或新宜公司絕對不可能在八十年十二月二十日即第三期款項之交付日取得工廠登記證，故買賣雙方之「真意」應係在不變更貸款名義人之情況下，自八十年十二月二十日起由甲○○先至銀行繳交貸款以為給付，迨工廠登記證取得後，始得同時辦理貸款名義人變更及土地過戶程序，八十年十二月二十日只不過是約定開始由甲○○至銀行繳納貸款之時點等語（更㈠卷第八０、八一頁），尚屬可採。是於新宜公司八十三年四月九日取得工廠登記證後，儀泰公司即有協同甲○○辦理變更貸款名義人之義務。按債權人預示拒絕受領給付之意思或給付兼需債權人之行為，債務人得以準備給付之事情，通知債權人以代提出，民法第二百三十五條但書定有明文。本件儀泰公司於八十三年八月二日，委由律師莊國明以台北郵局二十四支局第七九五號存證信函，催告甲○○於文到十五日內給付儀泰公司八百十七萬元「或」會同該公司人員辦理貸款名義人變更為甲○○，甲○○接獲後即於同年月十六日以存證信函表示接受，並請儀泰公司指定日期辦理，有如前述。惟儀泰公司非旦未依其寄發之催告函意旨指定日期辦理，反於八十三年九月十六日以律師誤解為由，主張依兩造之契約約定，甲○○應於八十年十二月二十日給付八百十七萬元之第三期價金，「或」不變更貸款名義人情形下，承受儀泰公司在台灣銀行宜蘭分行八百十七萬元之貸款債務，並催告甲○○於文到十五日給付其代繳八十年十二月二十日起至八十三年六月二十日止之貸款本息、違約金計二百八十五萬六千四百八十四元，及於不變更貸款名義人下甲○○應自行至銀行繳納自八十三年六月二十一日起之本息等語（一審卷第七二至七七頁）。其主張除顯與系爭買賣契約第三條第三款明示「由甲方承擔乙方之銀行貸款」不符外，且依前所述，儀泰公司於八十三年四月九日新宜公司取得工廠登記證後，即有協同辦理貸款名義人變更之義務，其於接獲甲○○請求指定期日之存證信函，竟未配合指定，反催告甲○○應於不變更貸款名義人情形下自行前往銀行繳納八十三年六月二十一日起之貸款本息，其催告即難謂合法。甲○○在儀泰公司為八十三年九月十六日之定期催告前，除已於八十三年八月十六日以存證信函通知「請確定日期以辦理銀行貸款變更手續」外，於收受上開儀泰公司八十三年九月十六日之存證信函後，亦隨即於八十三年十月三日以新店第十七支局郵局存證信函第一六二號通知「指定期日，並派員協同辦理土地所有權移轉及貸款名義人之變更」，並於八十四年三月一日以台北郵局二十四支存證信函第二八五號催告「於文到七日內辦理土地移轉登記暨受領給付事宜（指辦理承擔貸款事宜）」，有前開存證信函附卷足稽（一審卷第七八至九二頁），而儀泰公司亦自承未依甲○○之催告為協同辦理之行為。甲○○既已將願意辦理貸款名義人變更事通知儀泰公司，並限期催告協同辦理，儀泰公司既有協同辦理義務，竟置之不理，依前開法律規定，應認就系爭第三期價款甲○○已以準備給付之情事通知儀泰公司以代提出，甲○○即不負遲延給付第三期價款之責。甲○○既於儀泰公司催告前後，一再催請儀泰公司協同辦理貸款名義人變更及移轉系爭土地，自無儀泰公司所主張經其催告，於期限內不履行之情事。儀泰公司雖主張，依促進產業升級條例規定，系爭土地只得移轉予系爭土地上之建物所有權人即新宜公司，甲○○不符資格，不能變更貸款名義人為甲○○，而甲○○之催告函均催告變更其本人為貸款名義人及移轉登記所有權於其本人，不生將準備給付情事通知儀泰公司以代提出之效力云云。惟本件契約之當事人為
甲○○及儀泰公司，且第三條第三款明示第三期價金由甲○○承受，再依前揭說明，儀泰公司稱系爭買賣雙方之真意係於甲○○取得工廠登記證後始變更貸款名義人，則斯時自應變更為買受人甲○○，始符合兩造之真意，此觀之儀泰公司八十三年八月二日之存證信函亦稱會同變更貸款名義人為甲○○，是甲○○與儀泰公司間應有變更貸款名義人為買受人甲○○之意，而變更貸款名義人既須儀泰公司與甲○○提出相關文件資料，始能完成，且甲○○既已要求儀泰公司提出，儀泰公司即有配合之義務而提出相關資料，至甲○○是否確不能變更為貸款名義人，與儀泰公司應協同提出相關資料之義務無關。況依系爭買賣契約第七條約定，儀泰公司同意甲○○任意指定名義為權利人辦理產權移轉登記，亦即甲○○得任意指定名義為權利人辦理產權移轉登記，移轉產權既得任意指定名義為權利人，舉重以明輕，應認甲○○亦得指定產權移轉之名義人為變更貸款名義人，儀泰公司尚難執此即謂甲○○之催告，不生將準備給付之情事通知以代提出之效力。甲○○依系爭買賣契約第七條約定，既得指定名義為權利人辦理系爭土地移轉登記，其為辦理移轉登記，請求儀泰公司配合辦理，應係指儀泰公司應提出登記所需之文件而言，此觀之甲○○八十四年三月一日存證信函可知（一審卷第八二頁），至甲○○欲指定移轉予何人，乃甲○○之權利，其指定之人不能為移轉登記，與儀泰公司是否協力提出移轉登記所需之資料無涉，儀泰公司此部分之主張，應非可採。甲○○與儀泰公司原約定儀泰公司代墊繳銀行本息，均俟當時正繫屬之另案最高法院給付價金事件判決確定後會算給付，有前開儀泰公司第七九五號存證函可證（一審卷七一頁，該存證信函雖僅記載代付利息，惟上訴人於另案訴訟所請求之金額除代付之利息外，尚包括本金在內，詳見一審卷三一至三三頁另案判決），儀泰公司就此信函之真正並不爭執，準此，儀泰公司應有准甲○○延期給付代墊本息之意。雖儀泰公司嗣以係律師誤解為由而更正，且主張該存證信函中所稱「至本公司代付之銀行利息俟法院判決確定後再行處理」之真意是指俟判決後「再解約」或判決後「再起訴」，其並未同意俟判決確定後「再會算給付」云云。然不論儀泰公司所稱之真意為何，依該信函內之文義解釋，其既同意於另案判決確定後再處理之意，自有准甲○○緩期給付代墊本息之意，而此之意思表示已送達甲○○，甲○○並依其函文表示願變更貸款名義人及請求移轉登記系爭土地所有權，堪見兩造已有儀泰公司代墊本息嗣後再處理之合意，則儀泰公司請求此代墊款之返還，已屬未定期限之給付，不因儀泰公司嗣後片面撤銷而回復為定期給付。儀泰公司於八十三年九月十六日催告給付，甲○○未依限給付，依民法第二百二十九條第三項規定，甲○○自該期限屆滿時起始負遲延責任，儀泰公司於甲○○負遲延責任時自應再依民法第二百五十四條規定再次催告履行，於甲○○又未依限履行始得解除契約，惟儀泰公司並未再定期催告，即於八十五年六月六日解除兩造之系爭買賣契約，其解除契約於法自有未合。至甲○○未依約於八十年十二月二十日起按期繳納貸款利息，就每一繳息日言固屬定有確定期限債務之給付，儀泰公司於八十一年十月間之起訴雖亦可認係催告，惟儀泰公司於起訴後之八十三年八月二日既准甲○○緩期給付，該債務即屬未定有確定期限之給付，依前揭說明，儀泰公司於八十三年九月十六日催告後，自應於甲○○負遲延之責時再次催告，方屬合法，其主張已於八十一年十月間另案起訴催告，甲○○仍未依限給付應負遲延之責，認無庸再次催告云云，自非可採。另系爭土地買賣契約第九條約定：「本約土地每年應繳之地價稅八十年度以前由乙方（即儀泰公司）完繳，嗣後由甲方
（即甲○○）繳納」，儀泰公司於八十三年九月十六日存證信函中併催告甲○○給付八十一年、八十二年之地價稅計二十六萬八千一百八十六元，甲○○就此部分雖未於催告期限內給付。然本件土地買賣契約有關負擔地價稅之部分，係屬從給付義務，其存在目的不在於決定債之關係之類型，而是在於確保出賣人即儀泰公司之利益能獲得最大的滿足，尚非達成系爭契約目的所必要，甲○○縱未給付系爭地價稅，儀泰公司亦不得以此從給付義務之不履行而主張解除契約。再按雙務契約當事人之一方有先為給付之義務，除依法律之規定或交易習慣定之者外，須經當事人約定；於不動產買賣契約，如僅約定買受人分期交付價金之期限，就出賣人所負不動產所有權移轉登記義務，未定其履行期限，依民法第三百四十八條第一項規定，出賣人於契約成立時即負有移轉不動產所有權登記之義務，縱一時履行不能，待不能之情形除去已在某期價金交付期限之後，亦不能執此即謂買受人有先為給付該期價金之義務。本件系爭買賣契約並無約定辦理系爭土地所有權移轉登記之期限，儀泰公司自有先為給付之義務。系爭土地坐落於工業區內，於八十三年四月九日經建廠完成辦妥工廠登記，已得辦理所有權移轉登記，此為儀泰公司所不爭執，是甲○○本得依約請求儀泰公司為移轉登記。惟因系爭土地坐落於工業區內，依修正前促進產業升級條例第三十七條二項規定，工業區土地或廠房於移轉時，應報經工業主管機關核准，受讓人以興辦工業人為限。而本件甲○○買受系爭土地後係交由新宜公司興建廠房，新宜公司並於八十三年四月九日興建廠房完畢並取得工廠登記證，有建物所有權狀、使用執照及工廠登記證附卷可按（一審卷第二二三、二六○至二六一頁），則興辦工業人應為新宜公司。依系爭買賣契約第七條約定，甲○○雖得任意指定名義為權利人辦理產權移轉，但新宜公司為系爭土地上之興辦工業人，甲○○僅得請求移轉登記為新宜公司所有；惟本件甲○○反訴卻聲明請求儀泰公司應協同其辦理系爭土地所有權移轉登記，顯係請求移轉登記為買受人即其本人所有，與前揭法條規定不合，其請求不應准許。甲○○請求儀泰公司給付土地增值稅一百六十四萬九千元部分，依系爭買賣契約第八條約定「甲、乙雙方議定依八十年度政府公告現值申報移轉，土地增值稅由乙方負擔，但逾八十年度申報移轉其所增加之土地增值稅由甲方負擔。土地移轉登記費由甲方負擔」，雖係約定以八十年移轉為計算增值稅之依據，然若未能於八十年移轉系爭土地，嗣後增加之土地增值稅不論係依漲價歸公原則或依兩造之約定，均應由甲○○負擔，是甲○○請求因未能按時移轉所增加之土地增值稅一百六十四萬九千元，為無理由。綜右所述，甲○○就承擔貸款部分，並無儀泰公司所主張經其定期催告後不履行之情事，甲○○就系爭第三期價金相當於儀泰公司尚未清償銀行貸款部分，因已以準備給付之事情通知儀泰公司，以代提出，不負遲延之責，而其雖未依儀泰公司催告之期限給付儀泰公司代繳之貸款本息部分而應負遲延給付之責，惟儀泰公司仍應再次催告，始得解除契約，儀泰公司未再次催告即解除契約，其解除權之行使於法未合。又地價稅款非屬契約主給付義務，甲○○未於催告期限內給付地價稅款，儀泰公司亦不得據以解除契約，儀泰公司主張依民法第二百五十四條之規定解除買賣契約，難認有據，不生解除之效力，系爭契約仍有效存在，甲○○、新宜公司使用系爭土地自有合法之權源。儀泰公司以契約解除為由，訴請甲○○、新宜公司拆屋還地、請求甲○○或新宜公司給付相當於租金之不當得利以及請求塗銷設定予甲○○之抵押權，均無理由，不應准許。另甲○○反訴主張儀泰公司應協同辦理系爭土地所有權移轉登記，因系爭土地坐落於
工業區內，移轉應以興辦工業人為限，而本件於系爭土地上建築房屋之興辦人為新宜公司，甲○○不具移轉資格，其請求儀泰公司協同辦理移轉登記為其所有，即無理由。至土地增值稅一百六十四萬九千元依契約應由甲○○負擔，甲○○請求儀泰公司賠償多付之土地增值稅，亦無理由，不應准許。爰就本訴部分，維持第一審所為儀泰公司敗訴之判決，駁回其上訴，就反訴部分，維持第一審所為甲○○敗訴之判決，駁回其上訴。
查原判決既已認定甲○○並無違反系爭買賣契約第三條付款之約定，另儀泰公司代繳銀行本息而得請求甲○○給付部分，則因雙方合意而成為未定期限之給付，甲○○係於儀泰公司八十三年九月十六日限期催告給付而逾期未給付時起始負遲延責任，儀泰公司並未於甲○○負遲延責任後，再定期催告履行等情。則儀泰公司逕於八十五年六月六日解除契約，亦與系爭買賣契約第十四條第二款解除契約之約定不合。原判決就此部分理由說明雖有不足，惟不影響本件判決之結果。又甲○○請求辦理系爭土地所有權移轉登記部分，既因無理由而被駁回，則有關土地移轉是否多繳納增值稅而受有損害，尚無從確定，甲○○請求儀泰公司賠償多付之土地增值稅，亦無理由，不應准許。原判決就此部分所為甲○○敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，原判決此部分仍應予維持。兩造上訴人上訴論旨，分別就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，均非有理由。據上論結，本件兩造上訴人之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 十一 日 最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 葉 勝 利
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十三 日 Ｋ
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