臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2184號
原 告 王英男
訴訟代理人 沈志成律師
劉彥麟律師
被 告 陳明龍
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國106 年8 月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號3樓房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾陸萬玖仟元，及自民國106年5月28日起至清償日止按年息5%計算之利息。
被告應自民國106年5月28日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔9/10，餘由原告負擔。本判決主文第1、2項於原告分別以新台幣伍拾貳萬元、新台幣陸萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：
本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、原告主張：
㈠被告陳明龍（原名陳明煌）於民國102年8月25日向原告承租 門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號3樓房屋（下爭系 爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），兩造 約定租賃期間自102年8月25日起至103年8月25日止，租金為 每月新台幣（下同）1萬3000元。嗣上開租約屆期後，雙方 仍依系爭租約之條件繼續不定期租賃。
㈡詎被告自104年11月25日起即拒不依約給付租金，至105年8 月止已積欠9個月之租金共計11萬7000元，原告雖多次口頭 催請被告給付，然被告均置之不理，甚至避不見面。原告不 得已乃於105年8月18日以存證信函催告被告給付9個月之租 金11萬7000元，並表明逾期將依法終止上開租約。惟該存證 信函因被告招領逾期退回無法送達，原告遂於同年9月23日 向本院聲請對被告為催告函之公示送達，經本院以105年度 司簡聲字第221號裁定准予將上開原告對被告意思表示之通 知為公示送達，並於106年3月7日登報，故上開催告已於106
年3月27日生效。然被告未於7日內即106年4月3日前給付積 欠之租金，依民法第440條第1、2項之規定，原告自得終止 該租約，另原告以起訴狀繕本之送達被告，併為終止系爭租 約意思表示之通知。
㈢被告自104 年11月25日起即拒不依約給付原告租金，至106 年4 月24日原告提起本件訴訟之日止，已積欠15個月之租金 共計19萬5000元，經扣除被告於102 年8 月25日簽訂系爭租 約時曾給付原告之押租保證金2 萬6000元後，被告尚積欠租 金16萬9000元，依民法第439條前段、系爭租約第3條、第4 條之約定，原告得請求被告給付積欠之租金16萬9000元（計 算式：每月租金13000元×104年11月25日起至106年4月24日 止共l5月－押租保證金26000元＝169000元）。 ㈣又原告既已依法終止系爭租約，惟被告於系爭租約終止後仍 繼續占有、設籍於系爭房屋，自屬無權占有，依民法第455 條、第767 條之規定，原告自得請求被告將系爭房屋全部騰 空後返還予原告，並依民法第767 條之規定請求被告將戶籍 遷出系爭房屋。
㈤系爭租約既已經原告依法終止，則被告已無繼續占有系爭房 屋之正當權源，然被告仍繼續占有系爭房屋，自屬無法律上 之原因而受有相當於租金之利益，致原告受有無法使用系爭 房屋之損害，故原告得依民法第179 條之規定，請求被告自 106年4月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當 於租金之不當得利1萬3000元；另依系爭租約第6條之約定， 被告於系爭租約終止後，未依約返還系爭房屋，原告得請求 被告於遷讓交還房屋前，按月給付租金5倍之違約金即6萬 5000元，惟因上開違約金約定有過高之疑，是原告僅請求被 告按月給付1倍之違約金。合計被告應自106年4月25日起至 返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告2萬6000元。為 此，依系爭租約之約定及民法第455條、第767條、第179條 之規定，提起本件訴訟等語。
㈥聲明：
⒈被告應將系爭房屋全部騰空返還予原告。
⒉被告應將戶籍自系爭房屋遷出。
⒊被告應給付原告16萬9000元，及自起訴狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒋被告應自106 年4 月25日起至返還第1 項房屋之日止，按 月給付2 萬6000元予原告。
⒌第1 至3 項之請求，原告願供擔保，請宣告准予假執行。三、被告方面：
被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
四、原告主張被告向原告承租系爭房屋，簽訂系爭租約，兩造原 約定租賃期間自102年8月25日起至103年8月25日止，租金為 每月1萬3000元，嗣上開租約屆期後，雙方繼續不定期租賃 。詎被告自104年11月25日起即拒不依約給付租金，原告聲 請經本院以105年度司簡聲字第221號裁定准予將原告對被告 催告付租意思表示之通知為公示送達，然被告未依限給付積 欠之租金，原告自得終止該租約，另原告以起訴狀繕本之送 達被告，併為終止系爭租約意思表示之通知等情，已據原告 提出系爭租約、本院以105年度司簡聲字第221號裁定及存證 信函與新聞紙為證，被告未為何爭執，應認原告上開所述， 為真實可信。
三、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1、2 項分別定有明文。本件原告主張被告已積欠15個月之租金， 其已於先前將催告付租意思表示之通知為公示送達被告等情 ，是原告主張以起訴狀繕本之送達被告為終止系爭租約意思 表示，合於民法第440條第1、2項之規定。又本件起訴狀繕 本於106年5月17日寄存送達被告，有送達回執附卷可稽（見 本院卷第57頁），故系爭租賃法律關係於106年5月28日起由 原告單方終止生效。
四、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條定有明文。系爭租賃法律關係既已終止，原告自得依據該 租賃法律關係或民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭 房屋。
五、又被告自104年11月25日起未依約給付原告租金，至106年4 月24日原告提起本件訴訟之日止，已積欠15個月之租金共計 19萬5000元，扣除押租保證金2萬6000元，被告尚積欠租金 16萬9000元。原告依民法第439條前段、系爭租約第3條、第 4條之約定，請求被告給付積欠之租金16萬9000元，及自起 訴狀繕本送達被告之翌日即106年5月28日起至清償日止按年 息5%計算之利息，應屬有據。
六、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，為民法第179條前段所明定；又無權占用他人房屋或 土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益， 並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人 得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判 例參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非
合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果， 致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於 租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占 有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時 所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可 參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。查被 告於租約終止後，繼續無權占用系爭房屋，揆諸前揭說明， 原告請求被告按原租金額，自租約終止之106年5月28日起至 返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬300 0元，應屬有據。
七、又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250條定有明文。民法所定違約金有兩 種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約 金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約 金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於 債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求 原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當 事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履 行之損害賠償額為目的，此觀民法第25 0條第2項之規定自 明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。查系 爭租約第6條後段所載「……如不即時遷讓交還房屋時，甲 方（即原告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金五倍之 違約金至遷讓完了之日止……」等語之文義，並未記載該違 約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損 害賠償總額預定性之違約金無疑。被告於租賃期間屆滿後， 仍無權占有系爭房屋，是原告依系爭租約第6條規定，另請 求被告支付自租約終止之106年5月28日起至返還系爭房屋日 止，按月給付租金1倍之違約金1萬3000元，核屬允當，應予 准許。
八、至於原告依據民法第767條請求被告應將戶籍自系爭房屋遷 出之訴，因戶籍遷徙登記，屬政府對於國民戶籍管理之行政 行為，與民法私權爭執無涉，原告依據民法第767條規定， 就此設籍事實主張其所有權受損，難認有理由，應予駁回。九、綜上所述，原告依民法第系爭租賃法律關係、物上請求權 請求被告遷讓返還系爭房屋；給付給付積欠之租金16萬9000 元，及自106年5月28日起至清償日止按年息5%計算之利息；
另按月給付自租約終止之106年5月28日起至返還系爭房屋日 止，相當於租金之不當得利1萬3000元與按月給付租金1倍之 違約金1萬3000元，均屬有理由，應予准許；逾此範圍之請 求，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請准為假 執行宣告，經核其勝訴部分於法並無不合，爰酌定相當擔保 金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗， 亦應併予駁回，附此敘明。本件事證已臻明確，原告其餘攻 擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結 果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
民事第三庭 法 官 陳財旺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
書記官 林君縈